最高法院民事判決 一○三年度台上字第一六一九號
上 訴 人 根林建設股份有限公司
法定代理人 李陳秀嬌
訴訟代理人 陳 適 庸律師
被 上訴 人 鄭 曉 真
李 錦 玲
共 同
訴訟代理人 趙 興 偉律師
上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國一○二年
十一月十二日台灣高等法院第二審判決（一○二年度上字第五二
五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人於坐落○○市○○區○○段○○○段○○○○○○地號土地興建「優泉小鎮」溫泉住宅出售，在廣告文宣刊登「買別墅？給我溫泉其餘免談」、「確保度假飯店國際級休閒享樂獨立溫泉養生會館……湯屋、SPA 冷泉池、泥漿溫泉池、兒童溫泉池……生態、溫泉、森林浴八十坪優泉特區」（下稱系爭廣告文宣），並註記溫泉開發許可字號。伊因信賴上訴人保證提供溫泉設施，分別於民國九十五年十二月十九日、同年月二十六日，各以新台幣（下同）三百二十九萬元、三百五十九萬元，向上訴人購買其中門牌號碼○○市○○區○○街○○巷○號房屋（下稱一號房屋）、同巷五號房屋（下稱五號房屋），而買賣契約之附件九優泉小鎮管理公約（下稱系爭管理公約）第五條亦有溫泉管理使用約定，足見兩造間買賣契約包含溫泉之給付。詎上訴人辦理系爭一號與五號房屋交屋及所有權移轉登記後，並未供應溫泉水，伊於一○○年十二月二日以律師函（下稱系爭律師函）通知上訴人於文到十五日內改善，未獲置理，上訴人所交付之房屋因不具溫泉功能而有減少效用之瑕疵等情，爰依民法第三百五十四條、第三百五十九條或第二百二十七條第一項之規定，求為命上訴人給付被上訴人乙○○七十七萬四千一百元、被上訴人甲○○七十六萬零八百元，並均加付自訴狀繕本送達翌日即一○一年三月二十八日起算之法定遲延利息之判決（被上訴人逾上開減少價金金額及依不當得利請求返還管理費之請求，經第一審判決敗訴後，未據聲明不服）。
上訴人則以：伊提供溫泉屬兩造間買賣契約之附隨契約，非給付義務。且依系爭溫泉管理公約約定，伊應交付者為具有使用溫泉相關設備之房屋，而非房屋本身具有溫泉水，系爭房屋相關溫泉設備均已完成，縱伊遲未提供溫泉水供被上訴人使用，亦非系爭
房屋本身有何瑕疵，無民法第三百五十四條之適用；被上訴人於交屋時即明知系爭房屋無溫泉水可用，其行使減少價金請求權，已逾民法第三百六十五條第一項所定六個月之除斥期間等語，資為抗辯。
原判決維持第一審所為上訴如被上訴人上述聲明之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：上訴人推出「優泉小鎮」建案時，提供系爭廣告文宣，並註記溫泉開發核可字號。被上訴人分別於前揭時日各以上述價金，向上訴人購買系爭一號、五號房屋，並先後於九十八年三月三日、同年月二日辦理移轉所有權移轉登記，而於同年月五日、十五日完成交屋手續。被上訴人於交屋時，即知上訴人未提供溫泉水供被上訴人使用。系爭管理公約約定，優泉小鎮溫泉水井之所有權、水權和建物及基地為上訴人所有，使用該溫泉水井之用戶，需按使用量支付溫泉水費及管理費，上訴人就該溫泉水井並有調配溫泉水量之權利。上訴人就優泉小鎮已向基隆市政府申請溫泉開發及使用計畫，於九十五年十二月十四日經基隆市政府同意備查，嗣因核發許可過期而重新申請，於九十八年六月二十六日經基隆市政府同意備查；並於九十九年七月五日取得溫泉水權狀，嗣於一○一年四月九日完成變更及取得溫泉廢污水排放許可，惟迄今尚未取得溫泉經營許可，無法將其開發之溫泉水供住戶使用。被上訴人委由律師寄發系爭律師函，催告上訴人於函到十五日內，提供溫泉設施供使用，該函業於一○○年十二月初送達上訴人等情，為兩造所不爭執，已堪信為真實。按凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。又買賣契約義務，當事人已於契約中予以明定者，亦成為契約之給付義務，債務人有依約履行義務，準此，依通常交易觀念或依當事人之決定，出賣人違反買賣契約或廣告內容約定，所交付之物不具應備之價值、效用或品質時，無論該約定為主從給付義務或附隨義務，均視為瑕疵，應依民法第三百五十九條負瑕疵擔保責任。上訴人推出「優泉小鎮」溫泉住宅時，提供系爭廣告文宣，並註記溫泉開發許可字號；另於系爭管理公約為如上記載，上訴人依消費者保護法第二十二條規定，應確保上開廣告內容之真實，並於履約時對被上訴人所負之給付義務，不得低於上開廣告內容，則上訴人所交付之房屋，除應具有使用溫泉相關設備外，尚須提供溫泉水，以供被上訴人享有上開廣告訴求之溫泉，始符契約本旨。系爭一號、五號房屋於九十八年三月間交屋，惟上訴人於九十九年七月五日取得溫泉水權狀，嗣於一○一年四月九日完成變更及取得溫泉廢污水排放許可，上訴人於交屋時無法提供廣告內容中所載之溫泉水供被上訴人使用，堪認系爭房屋不具契約預定之效用，其有瑕疵至明。上訴人直到交屋後始取得
上開權狀或許可，且至今未取得營業許可。則被上訴人指稱，其於交屋後未見溫泉設施，曾以電話詢問上訴人，上訴人以「正在申請溫泉使用執照」為由搪塞等語，應可採信，被上訴人於交屋後，因信賴上訴人上開之說詞而耐心等待溫泉使用執照之許可，自無從於交屋時明確知悉上訴人所交付之房屋不具供應溫泉水之瑕疵，則被上訴人稱該等瑕疵，屬不能即知之瑕疵，足資憑採。又系爭房屋迄今仍有無溫泉水可用之瑕疵，被上訴人發系爭律師函，通知上訴人於收受送達後十五日內改善該瑕疵，因未獲改善，旋於一○○年十二月二十九日提起本件訴訟，堪認被上訴人提起本件訴訟請求減少價金，未逾通知後六個月之除斥期間。被上訴人自得請求上訴人減少價金。兩造於第一審已同意系爭一號、五號房屋有無溫泉之價差以房屋登記總面積每坪一萬元計算，系爭一號、五號房屋之登記總面積（含附屬建物）換算坪數依序為七七．四一坪、七六．○八坪，依此計算，乙○○、甲○○得請求減少之價金分別為七十七萬四千一百元、七十六萬零八百元。即被上訴人分別請求上訴人給付上開金額並加計法定遲延利息，自無不合，另就被上訴人依民法第二百二十七條第一項規定請求損害賠償部分，即無再審酌之必要等詞，為其判斷之基礎。惟物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，而買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第三百五十四條第一項前段、第三百七十三條前段分別定有明文。故買賣標的有無物之瑕疵，係以交付時之狀態為準。而買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，買受人因物有瑕疵，而得請求減少價金者，其請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。民法第三百五十六條第一項、第二項、第三百六十五條第一項亦分別定有明文。本件兩造就買賣標的物之房屋，約定除應具有使用溫泉相關設備外，尚須提供溫泉水供使用，惟上訴人提供之系爭一號、五號房屋交付時並無溫泉水可供使用，而有瑕疵，既為原審所確定之事實，且原判決先將「被上訴人於交屋時（九十八年三月五日、十五日），即知上訴人未提供溫泉水供使用」列為兩造不爭執之事實（原判決第三頁倒數第二行以下），嗣並載稱被上訴人於交屋後未見溫泉設施，曾以電話詢問上訴人（原判決第七頁倒數第九行）；繼卻又謂被上訴人無從於交屋時明確知悉上
訴人所交付之房屋不具供應溫泉水之瑕疵，而屬不能即知之瑕疵云云（原判決第七頁倒數第六行以下），進而據以認定系爭房屋迄今仍有無溫泉水使用之瑕疵，被上訴人於一○○年十二月二日以系爭律師函通知上訴人改善該瑕疵未獲改善，堪認上訴人於同年月間始確知系爭房屋有瑕疵，被上訴人於同年月二十九日起訴，並未逾六個月之除斥期間（原判決第七頁倒數第二行以下至第八頁第五行），對於系爭房屋於交屋時，被上訴人是否確知有無溫泉水使用之瑕疵，所持之理由前後不一，已有判決理由矛盾之違法。究竟被上訴人於何時知悉買賣標的物之房屋有無溫泉水使用之瑕疵？其於何時通知上訴人關於買賣標的物房屋之瑕疵？究係何時以電話詢問上訴人？此與被上訴人應否視為承認所受領之物？民法第三百六十五條第一項所定減少價金之除斥期間是否經過？得否請求減少價金？及其依民法第二百二十七條第一項請求是否有理由？所關頗切。原審未遑逐一釐清，遽行判決，亦嫌速斷。本件各該事實未臻明確，自宜發回原法院詳予調查。上訴論旨，執以指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○三 年 八 月 十三 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 顏 南 全
法官 林 大 洋
法官 吳 麗 惠
法官 簡 清 忠
法官 鄭 傑 夫
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○三 年 八 月 二十六 日
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