臺灣桃園地方法院民事簡易判決 103年度壢簡字第153號
原 告 張光廷
訴訟代理人 林仕訪律師
複代理人 謝淑芬律師
葉禮榕律師
被 告 葉雲帆
訴訟代理人 戴文進律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國103 年7 月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條 第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時聲明：被告應給付 原告新臺幣（下同）220,705 元及自民國102 年10月28日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，嗣於本院審 理中具狀變更聲明為：被告應給付原告220,000 元及同原聲 明所述之遲延利息，核原告所為上開訴之變更，並未變更其 訴訟標的，為減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應 予准許。
二、原告主張：原告於102 年6 月13日透過信義房屋仲介股份有 限公司平鎮店之仲介人員（下稱信義房屋），以總價金 2,300 萬元向被告購買坐落桃園縣平鎮市○○路○段000 巷 00○0 號房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地之所有權，買 賣價金已給付完畢，被告亦於102 年9 月6 日將系爭房屋點 交予原告，所有權亦移轉完畢。原告受領系爭房屋後，於僱 工裝修而將原有裝潢拆除時，竟發現系爭房屋樑柱與牆面、 地板接縫處有多處裂縫，經委託莊忠鵬土木技師事務所於 102 年9 月29日現場鑑定之結果，認定該裂縫並非主結構之 損害，而是兩獨立結構間之裂縫，而使地磚、牆壁磁磚產生 破壞，並預估修復費用為22萬元。房屋除供居住、營業使用 之外，居住環境之舒適、美觀影響物之使用，為重要之效用 ，上開裂縫造成系爭房屋之地磚、牆壁之裂縫，形成使用上 之困擾，致系爭房屋通常效用有所減損，屬於物之瑕疵。且 該瑕疵原以裝潢包覆，原告是拆除原有裝潢後始發現，並於 發現後立即以存證信函通知被告，原告於承買無法得知，亦 未能預見，被告亦未主動告知。又兩造間買賣契約第17條第 10項之約定，係指系爭房屋如有壁癌、漏水等類似瑕疵，由
原告自行修繕，並不包括本件因獨立結構所造成裂縫瑕疵之 情形，爰依民法第359 條規定向被告請求減少價金，並聲明 ：被告應給付原告22萬元，及自102 年10月28日起至清償日 止，按週年利率百分之5 計算之利息；願供擔保請准宣告假 執行。
三、被告則以：原告於簽約購買系爭房屋前，已多次經由仲介人 員帶看現場，系爭房屋係83年12月12日建築完成之5 層樓透 天厝，完工超過18年，屋況老舊，且1 至5 樓有多處滲漏水 及壁癌之情形均為原告所明知，兩造買賣契約書第17條亦約 定：「簽約時確認該滲漏水及壁癌之情形由買方於交屋後自 行修繕，與賣方無涉，若有其他屋況問題須修繕亦由買方於 交屋後自行修繕。」又被告並無明知系爭房屋存在有原告所 指樑柱及樑柱與牆面、地板接縫處有多處裂縫，而故意不告 知或曾有保證房屋無瑕疵之情事，原告於購買前多次看屋， 已然明知或可得而知系爭房屋之中古屋屋況有多處裂縫、滲 漏水及壁癌之情形，仍同意以2,300 萬元購入，並願接受系 爭房屋之瑕疵，與被告為上述約定，足證原告同意以系爭房 屋之現況交屋，交屋後所發現之瑕疵，應由其自負修繕之責 。另衡情原告對於系爭房屋存有滲漏水及壁癌之瑕疵願自負 修繕之責，舉重以明輕，對於一般中古房屋常見之裂縫，亦 應自負修繕之責。原告於交屋後大興土木整修改建系爭房屋 ，亦難認上開裂縫之存在應由被告負瑕疵責任等語置辯，並 聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
四、本院依民事訴訟法第271 條之1 規定準用第270 條之1 規定 ，整理並協議兩造簡化爭點結果，兩造不爭執事項及爭執要 點如下：
㈠不爭執事項：
⒈原告於102 年6 月13日透過信義房屋平鎮加盟店之仲介， 向被告購買坐落於桃園縣平鎮市○○路○段000 巷00 ○0 號之房屋（即系爭房屋）及坐落之基地，約定價金為 2,300 萬元，原告已依約給付完畢，被告並於102 年9 月 6 日將系爭房屋交付與原告，並已完成所有權移轉登記。 ⒉系爭房屋為5 層樓之之鋼筋混凝土建物，作為住家用，於 83年12月12日建築完成，迄兩造交屋時屋齡逾18年。系爭 房屋於交付予原告之際，屋內有裝潢，嗣經原告將裝潢拆 除，發現系爭房屋之樑柱以及牆面與地板連接處有裂縫。 ⒊系爭房屋之樑柱、地板磁磚以及牆面與地板連接處裂縫之 成因為裂縫兩側在建造時是結構，因兩種不同材料或新舊 混凝土間黏接力不足所造成。
⒋兩造已於買賣契約約定系爭房屋如有漏水、壁癌之情形， 由原告自行修繕。
㈡爭執要點：
⒈系爭房屋之裂縫瑕疵是否屬兩造約定條款第17條第10項之 其他屋況？
⒉原告於簽定買賣契約之際，是否知道或是因重大過失而不 知系爭房屋有裂縫之情形？
⒊被告是否有故意不告知上述裂縫之情形？
⒋原告修復上述裂縫是否需花費22萬元？
五、得心證之理由：
㈠系爭房屋之裂縫瑕疵是否屬兩造約定條款第17條第10項之其 他屋況？
⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度 ，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危 險移轉時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時， 知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責 。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者 ，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不 告知其瑕疵者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依 前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或 請求減少其價金，民法第354 條、355 條及第359 條前段 定有明文。
⒉系爭房屋之樑柱以及牆面與地板連接處有裂縫之事實，為 兩造所不爭執，然查兩造間之買賣契約第17條其他約定事 項中第10項以：「本件物件標的物現況說明書第9 項現況 是否有滲漏水或壁癌之情形欄位標示為：否，但據經紀人 員確認表示1 至5樓 多處現況有滲漏水及壁癌之情形，簽 約時確認該滲漏水及壁癌之情形由買方於交屋後自行修繕 ，與賣方無涉，若有其他屋況問題需修繕亦由買方於交屋 後自行修繕。」核以證人翁政德到庭證稱：該條約定係其 要求簽定的，因原告於簽定斡旋約後，曾後悔購買系爭房 屋，其擔心原告又會以其他原因反悔不買，故要求加入此 條款，該項包括裂縫漏水之問題等語（見本院卷第71頁反 面至72頁反面），則原告顯已同意關於系爭房屋之屋況瑕 疵由其自行修繕，兩造間有排除被告就屋況瑕疵負瑕疵擔 保責任之合意。又系爭房屋屋齡已有18年，兩造並約定壁 癌、滲漏水之瑕疵由原告自行修繕之事實，為兩造所不爭 執，則以系爭房屋之屋齡以及有壁癌、漏水之屋況等情以
觀，原告就系爭房屋可能會有其他屋況瑕疵乙事，應得預 見。且原告主張本件之裂縫位置為樑柱以及牆面與地板連 接處，其中牆面與地板連接處之裂縫（見本院卷第26及28 頁），既未以裝潢覆蓋，原告於購買前有多次前往現場看 屋，實難諉為不知，益徵兩造上開約定中所稱「其他屋況 問題」，包括本件原告所主張之裂縫瑕疵。
⒊原告雖稱該條所稱需修繕之屋況問題是指類似壁癌及漏水 之瑕疵，不包括本件之裂縫瑕疵，然該約款已於前段指明 壁癌及滲漏水之情形需由買方即原告自行修繕，後段又另 外約定「若有其他屋況問題需修繕」，則依該約款之文義 ，其所稱「其他屋況」，顯指壁癌及漏水以外之其他屋況 瑕疵，亦即包括本件原告主張之裂縫瑕疵。
㈡綜上所述，系爭房屋雖有如原告所主張之裂縫瑕疵，然該裂 縫瑕疵屬兩造約定條款第17條第10項所稱之其他屋況，則兩 造已於買賣契約中特約約定由原告自行修繕，被告即無庸負 擔此瑕疵擔保責任，原告主張減少價金，尚屬無據。五、從而，原告依據民法第359 條之規定，請求被告給付22萬元 ，及自102 年10月28日起至清償日止，按年息百分之5 計算 之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執 行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 8 月 8 日
中壢簡易庭法 官 官怡臻
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 8 月 8 日
書記官 鄭兆容