臺灣高雄地方法院民事判決 103年度雄訴字第14號
原 告 冉芮寧
訴訟代理人 鄭曉東律師
訴訟代理人 魏緒孟律師
被 告 蘇珍玉
訴訟代理人 王志賢
訴訟代理人 李韶華
上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國103 年7 月1 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴 訟法第436 條第2 項、第255 條第1 項但書第3 款，定有明 文。本件原告起訴時係聲明被告應將高市○○區○○○路00 號聯宏五福商業大樓（下稱聯宏五福商業大樓）頂樓占用之 設備拆除，騰空返還原告及其他全體共有人；嗣於測量被告 占用之範圍後，擴張聲明為被告應將聯宏五福商業大樓如附 圖所示A 部分，面積266.30平方公尺內之貯水塔、太陽能板 、變電箱、散熱器、馬達、水管、鐵架，及附圖所示B 部分 ，面積4.23平方公尺內之散熱設備、附圖所示C 部分，面積 5.06平方公尺內之散熱設備等物拆除，騰空返還原告及其他 全體共有人（見本院卷第174 頁），核屬擴張應受判決事項 之聲明，依上開規定，應予准許。次按「關於財產權之訴訟 ，其標的之金額或價額在新臺幣五十萬元以下者，適用本章 所定之簡易程序。」「因訴之變更、追加或提起反訴，致其 訴之全部或一部，不屬第四百二十七條第一項及第二項之範 圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改 用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理。」民事訴訟法第 427 條第1 項、第435 條第1 項，分別定有明文，經查：原 告為上揭擴張訴之聲明後，訴訟標的價額逾50萬元，且經兩 造同意改依通常程序審理，本院依前揭規定，當庭裁定本件 改依行通常程序審理（見本院卷第192 頁）。二、原告主張：兩造為聯宏五福商業大樓區分所有權人，因被告 於該大樓6 、7 、12、16樓經營君龍商旅提供旅客住宿，為 營業所需，未經全體區分所有權人同意，亦無規約約定專用 權，即擅自於頂樓如附圖所示之區域裝設太陽能系統設備、 水塔及分離式冷氣戶外機等物，且99年11月19日區分所有權
人會議僅同意被告裝設管路無償使用，並無同意被告使用頂 樓平台裝設上開物品，又被告於頂樓設置上開物品，危害大 樓結構安全甚鉅，違反建築法第77條第1 項之規定，被告應 將屋頂騰空地返還原告及其他共有人等語，爰依民法第767 條第1 項、第821 條之規定，聲明如上述擴張後之聲明。三、被告則以：被告為經營旅館業購入聯宏五福商業大樓區分所 有部分後，發現該大樓落成已有30餘年，共同使用部分形同 廢墟，髒亂不堪，乃於99年11月19日向區分所有權人會議提 案由被告出資整修部分公共空間設備，但區分所有權人會議 應同意由被告無償使用公用部分供被告置放太陽能設備、水 塔、冷氣設備等使用，經該次區分所有權人會議決議通過被 告之提案後，被告投入千萬元之資金，整修地下室、一樓門 廳、各樓層走道，並更新3 台電梯、頂樓水塔防水、消防設 備、頂樓地板等後，始於附圖所示之區域，裝設太陽能系統 設備、水塔及分離式冷氣戶外機等物，被告置放上開物品， 係經聯宏五福商業大樓區分所有權人會議決議同意，並無不 法等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、經查，兩造為聯宏五福商業大樓區分所有權人，及被告於附 圖所示之A 、B 、C 區域內裝設太陽能系統設備（含大水塔 2 個、太陽能熱泵2 個、太陽能板32片、小水塔6 個、太陽 能主機1 台、馬達5 座，）及分離式冷氣戶外機共28台等情 ，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本1 份、建物登記謄本 7 份（見本院卷第7 頁至第8 頁、第38頁至第41頁、第43頁 至第44頁）、本院103 年2 月24日勘驗筆錄（見本院卷第 165 頁）、現場照片14張（見本院卷第177 頁至第183 頁） 可證，堪認為真實。
五、按「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之 共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定 。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為 之。但另有約定者從其約定。」公寓大廈管理條例第9 條第 1 項、第2 項，定有明文。經查：
㈠依聯宏五福商業大樓規約第2 條第2 項前段「本公寓大廈法 定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住 戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約 定為約定專用部分。」之約定（見本院卷第48頁），聯宏五 福商業大樓之樓頂平臺雖為「共用部分」，但經「區分所有 權人會議之決定」得約定為約定專用。而區分所有權人會議 既得決議將共用部分之樓頂平臺約定為專用部分，自可以決 議將共用部分之樓頂平臺提供由某住戶為非專用之使用。且 區分所有權人會議決議將共用部分之樓頂平臺提供由某住戶
為非專用之使用，亦與公寓大廈管理條例第9 條第1 項、第 2 項之規定相符，應屬合法。
㈡被告因聯宏五福商業大樓之公共空間設備，年久失修，於99 年11月19日向區分所有權人會議提案，經該次區分所有權人 會議決議通過由被告出資整修「１、從地下室至頂樓所有公 共樓梯垃圾清運含清潔、粉刷。２、整理頂樓並且重做地板 含防水處理貼磁磚，廢棄物清運。３、地下室垃圾清運重新 粉刷加建置進出管制系統車位丈量與重劃。４、一樓大廳管 理室全室整修含櫃台大門、天花板、地板、牆面粉刷。５、 三部電梯全部更新升級、箱體全部裝潢，建置出入管制系統 。６、公共樓梯間、門、窗、全部重新建置。７、大樓戶外 工程樑柱美化加照明處理綠化垃圾回收系統建置」，而區分 所有權人會議則同意由被告無償使用頂樓空間，供被告置放 經營旅館業之正常設備後，被告即出資整修上開公共空間設 備完成之事實，業據證人蘇清文於本院審理時證稱：聯宏五 福商業大樓99年11月19日區分所有權人會議召開時，伊是記 錄，伊於會議紀錄記載「…全體住戶能同意提供公共空間含 公共樓梯、頂樓空間做正常管路無償使用」是因為被告當時 要整修聯宏五福商業大樓公共空間，但希望其他住戶同意被 告無償使用公共空間作為回饋，當時其他住戶同意被告設置 經營旅館正常用途設備，但不可裝基地台，因當時並未限制 裝設範圍，且被告雖說要增設設備在頂樓，但尚未確定要增 設什麼，所以伊才會做以上紀錄，另當時表決並不是同意頂 樓平台全部由被告使用，其他住戶不能使用，被告並沒有專 用權，只是其他住戶同意被告無償使用等語（見本院卷第 138 頁至第141 頁）；證人李海山於本院審理時證稱：聯宏 五福商業大樓99年11月19日區分所有權人會議召開時，伊是 負責該大樓保全之長安保全公司派駐該大樓之保全人員，蘇 清文也是長安保全公司派駐人員，伊有在場，當時開會，被 告要求要無償使用公共空間，但有住戶認為不可設置基地台 ，被告當時也有同意不會裝設基地台，其他住戶表示不可裝 危害安全設備，被告也同意，該決議並不是說頂樓全部都讓 被告使用，且被告也有同意裝設設備不會妨害通行等語（見 本院卷第141 頁至第143 頁），並有被告提出聯宏五福商業 大樓公共空間裝修前後之照片55張、聯宏五福商業大樓99年 11月19日99年度第3 次區分所有權人大會會議紀錄影本1 份 （見本院卷第60頁至第89頁）可證，足以認定。可見聯宏五 福商業大樓99年11月19日99年度第3 次區分所有權人大會會 議決議係同意被告出資整修上開公共空間設備完成後，將公 共空間含公共樓梯、頂樓空間提供由被告為非專用、經營旅
館業之通常設備使用。
㈢被告於附圖所示之A 、B 、C 區域內，所裝設之太陽能系統 設備（含大水塔2 個、太陽能熱泵2 個、太陽能板32片、小 水塔6 個、太陽能主機1 台、馬達5 座，）及分離式冷氣戶 外機共28台，依照一般社會經驗，乃經常裝置於公寓大廈之 頂樓，且為經營旅館行業所常見之正常設備。
㈣依前所述，聯宏五福商業大樓99年11月19日99年度第3 次區 分所有權人大會會議既已決議通過於被告出資整修上開公共 空間設備完成後，將共用部分之樓頂平臺提供由被告為非專 用之使用，則被告依該決議及聯宏五福商業大樓規約第2 條 第2 項前段、公寓大廈管理條例第9 條第1 項、第2 項之規 定，於出資整修上開公共空間設備完成後，依該決議置放經 營旅館業之上述太陽能系統設備及分離式冷氣戶外機等經營 旅館業之正常設備，應屬合法。
六、原告雖主張被告係無權占用云云。惟查：
㈠原告主張：99年11月19日區分所有權人會議「正常管路無償 使用」之用語，應不包含被告所設置如附圖所示之物品，倘 與該次會議要同意被告裝設如附圖所示之物品，即記載「無 償使用頂樓平台增設旅館設備即可」云云。惟依公寓大廈管 理條例第9 條第1 項前段、第2 項前段「各區分所有權人按 其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使 用收益之權」、「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及 通常使用方法為之」之規定，區分所有權人本有「正常管路 無償使用」之權利，根本無須特別提案於區分所有權人會議 徵求同意。且依99年11月19日區分所有權人會議紀錄所載「 臨時動議：一、6 樓蘇珍玉小姐…等人說明改善本棟大樓計 劃。說明：本公司自購買本棟大樓之物業後，得知大樓公共 管線、公共空間含頂樓、走道間及地下室、3 部電梯等皆老 舊不堪使用，為使全體住戶能有更好的環境和公共空間，本 公司提出以下改善計劃：１、從地下室至頂樓所有公共樓梯 垃圾清運含清潔、粉刷。２、整理頂樓並且重做地板含防水 處理貼磁磚，廢棄物清運。３、地下室垃圾清運重新粉刷加 建置進出管制系統車位丈量與重劃。４、一樓大廳管理室全 室整修含櫃台大門、天花板、地板、牆面粉刷。５、三部電 梯全部更新升級、箱體全部裝潢，建置出入管制系統。６、 公共樓梯間、門、窗、全部重新建置。７、大樓戶外工程樑 柱美化加照明處理綠化垃圾回收系統建置。以上所需費用皆 由本公司負擔，不向大樓收取任何費用，但希全體住戶能同 意提供公共空間含公共樓梯、頂樓空間做正常管路無償使用 …」之提案始末之記載，可見當時係被告自願出資整修上開
公共設備以換取區分所有權人會議同意被告使用公共空間， 而非僅止「正常管路無償使用」。況區分所有權人會議則同 意由被告無償使用頂樓空間，供被告置放經營旅館業之正常 設備等情，業據證人蘇清文、李海山於本院審理時證述如前 ，而證人蘇清文、李海山為長安保全公司派駐聯宏五福商業 大樓之人員，與兩造並無任何恩怨，且該2 人均親身經歷該 次區分所有權人會議之過程，所述情節並大致相符，堪認該 2 人之證述應為事實。是原告上開主張，並無可取。另外， 被告於103 年3 月29日聯宏五福商業大樓區分所有權人會議 時，就99年11月19日區分所有權人會議決議內容是否為同意 被告無償使用公共空間乙節，由被告提出臨時動議，經在場 區分所有權人表決，仍同意繼續提供被告無償使用聯宏五福 商業大樓公共空間等情，有聯宏五福商業大樓103 年3 月29 日區分所有權人會議紀錄影本1 份、會議現場照片10張（見 本院卷第196 頁至第203 頁）、出席人員名冊影本1 份（見 本院卷第216 頁至第226 頁）可證，並有本院103 年7 月1 日勘驗筆錄可證，亦足以佐證99年11月19日區分所有權人會 議決議內容係由被告自願出資整修上開公共設備以換取區分 所有權人會議同意被告使用公共空間無訛。至於原告雖主張 103 年3 月29日聯宏五福商業大樓區分所有權人會議決議無 效，惟依卷內證據，該次決議難認無效，且縱該次會議決議 無效，聯宏五福商業大樓99年11月19日區分所有權人會議決 議內容係由被告自願出資整修上開公共設備以換取區分所有 權人會議同意被告使用公共空間之事實，仍有上開證據可憑 ，亦即，聯宏五福商業大樓103 年3 月29日聯宏五福商業大 樓區分所有權人會議決議是否無效，均無礙於本院對於聯宏 五福商業大樓99年11月19日區分所有權人會議決議內容係由 被告自願出資整修上開公共設備以換取區分所有權人會議同 意被告使用公共空間事實之認定。
㈡原告主張：頂樓平台為共有共用，不可能無限期同意被告使 用，且99年11月19日區分所有權人會議違反建築法第77條第 1 項之規定，應為無效云云。惟99年11月19日區分所有權人 會議固未就被告之使用期間設限，但亦未決議頂樓平台係被 告之專用部分，該決議僅僅是同意被告使用頂樓平台等公共 空間而已，並不涉是否可以將頂樓平台約定為專用之問題。 而被告於附圖所示之A 、B 、C 區域內，所裝設之太陽能系 統設備（含大水塔2 個、太陽能熱泵2 個、太陽能板32片、 小水塔6 個、太陽能主機1 台、馬達5 座，）及分離式冷氣 戶外機共28台，依照一般社會經驗，經常裝置於公寓大廈之 頂樓，原告並未舉證有何造成構造及設備安全之情形，自難
僅憑原告片面指述即認上開設備有危害構造及設備安全。 ㈢原告雖主張99年11月19日區分所有權人會議如何表決，證人 蘇清人證稱是鼓掌通過，證人李海山則證稱是有舉手有投票 贊成，二人所述不同，且二人對於其他住戶如何使用頂樓平 台之程序，亦不相符云云。惟證人蘇清文、李海山前揭證詞 ，均係陳述其所親身經歷事實之內容，而證人係於體驗事實 後之一段期間，方於本院為證述，受限於人之記憶能力及言 語表達能力有限，本難期能鉅細無遺完全呈現其所經歷之事 實內容，就證人證述之內容，自應著重於證人對於待證事實 主要內容之陳述有無重大瑕疵，藉此以判斷其證言之證明力 高低，不得僅因證人所供述之部分內容不確定，或於法官訊 問或當事人發問過程中，就同一問題之回答有先後更正或不 一致之處，即否認證人證言之真實性。證人蘇清文、李海山 雖於本院審理時，就表決方式之枝節問題，陳述不一，但是 對於表決之結果，確係通過該決議，則無二致，且與該次會 議紀錄相符，其證述難認有重大瑕疵。且證人蘇清文、李海 山之職業為擔任保全公司派駐於公寓大廈之保全員或管理員 ，其2 人曾與會之區分所有權人會議應已甚為多次，亦難期 待其2 人可以清楚記憶每一次的表決細節。至證人蘇清文、 李海山對於其他住戶如何使用頂樓平台之程序，乃該2 人自 己個人基於聯宏五福商業大樓規約及相關法規所為之解釋， 本屬證人個人之意見，其2 人之意見縱有所不同，亦不影響 其2 人上開證述之證明力。
㈣原告主張：證人蘇清文曾幫原告撰寫被告涉嫌侵占之告訴狀 ，所寫內容與其於本院證述之內容不符，可見證人蘇清文於 本院之證述，並非事實云云。惟證人蘇清文既係長安保全公 司派駐於聯宏五福商業大樓之保全管理人員，則證人蘇清文 依該大樓住戶原告所述，撰寫告訴狀，雖是其自行擴充其職 務行為，但所撰寫之內容仍是原告之意思，不能據以認為證 人蘇清文於本院審理之證述不足採信之理由。
七、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項、第821 條之規定， 請求聲明如上述擴張後之聲明，為無理由，應予駁回。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、 第87條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 15 日
高雄簡易庭 法 官 施盈志
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 7 月 15 日
書 記 官 蔡淑貞