臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度重上字第27號
上 訴 人 興順隆企業有限公司
法定代理人 江明星
訴訟代理人 陳沆河律師
吳昀陞律師
被 上訴人 林復祥
訴訟代理人 王文聖律師
上列當事人間請求確認優先承買權事件，上訴人對於民國102年1
2月13日臺灣台中地方法院101年度重訴字第538號第一審判決提
起上訴，本院於民國103年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262條第1項 定有明文。上開規定，於第二審程序準用之，同法第463條 定有明文。上訴人於原審起訴時請求：⑴確認王惠盈就原法 院99年度司執字第109331號強制執行事件中執行標的標別2 債務人王慶鐘所有臺中市○○區○○段○○○○段00000地 號土地（下稱系爭土地）面積5065平方公尺權利範圍151200 分之33295之優先承買權不存在。⑵確認林復祥就原法院99 年度司執字第109331號強制執行事件中執行標的標別4債務 人王阿興所有系爭土地面積5065平方公尺權利範圍13824分 之5277之優先承買權不存在。茲王惠盈已向原法院99年度司 執字第109331號清償債務強制執行事件聲明拋棄優先承買權 ，上訴人因而於本院具狀撤回對王惠盈之起訴（見本院第86 頁），此亦經王惠盈表示同意在案（見本院卷第87頁），依 前揭規定，已生訴之一部撤回效力，此部分之訴訟繫屬即消 滅，非本院之審理範圍，合先敘明。
二、上訴人興順隆企業有限公司（下稱興順隆公司）主張：訴外 人華南商業銀行聲請強制執行債務人即訴外人王慶鐘、王阿 興等人之不動產，經原法院以99年度司執字第109331號清償 債務強制執行事件拍賣（下稱系爭強制執行事件），分為4 個標別，其中【標別4】拍賣標的為系爭土地面積5065平方 公尺權利範圍13824分之5277及建號701未辦保存登記建物（ 坐落000、000-0地號土地之上），伊於民國101年6月6日以 新台幣（下同）1663萬2000元得標。系爭土地之原共有人為 訴外人林森垚、蔡吉雄、王阿興、蔡進福、蔡新登、王慶鐘 、佳益科技材料股份有限公司、林澤根、林澤鎮等人。其中
林森垚已於94年1月7日死亡，其法定繼承人有訴外人陳錦、 林滿、林茂德、林武芳、林水柳及被上訴人林復祥等6人， 上開6人就林森垚之遺產即系爭土地權利範圍756分之1，尚 未辦理繼承登記，亦未辦理分割遺產，故本件【標別4】拍 定時，林復祥並非土地登記謄本所載之共有人，不得主張優 先承買。林復祥雖於101年6月26日具狀聲明優先承買，然林 復祥已先於101年6月19日向原法院民事執行處提出民事陳報 狀，代理公同共有人林滿、林茂德具狀陳報聲明放棄優先承 買權，該民事陳報狀上蓋有公同共有人陳錦、林滿、林茂德 、林武芳、林復祥及林水柳等6人之印章，觀其內容應係上 開公同共有人全體聲明放棄優先承買權，其放棄優先承買權 在先，已不得主張優先承買。況且【標別4】之土地業於101 年6月6日拍定，惟林復祥遲至101年6月26日始具狀表示願就 系爭土地權利範圍5277/13824部分為優先購買，顯然已逾聲 明優先承買之期間，應視為放棄；且其僅主張優先承買【標 別4】之土地部分，就地上之建物並未主張優先承買，於法 亦有不合。為此，提起確認之訴，並聲明：確認林復祥就系 爭強制執行事件中執行標的標別4債務人王阿興所有系爭000 -0地號土地面積5065平方公尺權利範圍13824分之5277之優 先承買權不存在。
三、被上訴人則以：伊固於101年6月19日向原法院民事執行處提 出「聲明放棄優先承買」之民事陳報狀，惟該陳報狀之聲明 人為林滿、林茂德二人，伊僅為代理人，該陳報狀之效力並 未及於林森垚之其他繼承人即陳錦、林水柳、林武芳及林復 祥等人。又本件其餘公同共有人即陳錦、林滿、林茂德、林 武芳、林水柳等5人，於事前已同意伊行使優先承買權，且於 事後亦出具文書同意被上訴人就系爭土地權利範圍13824分之 5277部分行使優先購買權，是伊就【標別4】不動產中之土地 部分行使優先購買權，已得其餘公同共有人之同意。又系爭 強制執行事件之拍賣公告內，並未有就系爭土地面積5065平 方公尺權利範圍13824分之5277及其上建物應合併承買之限制 ，且【標別4】之建號701建物係未辦保存登記建物，且分別 坐落於000、000-0地號土地上；又系爭土地分別為蔡吉雄、 蔡新登、佳益科技材料股份有限公司、林澤根、林澤鎮、泰 慶紡織股份有限公司、王慶鐘、王惠盈及伊等共有，而該建 號701建物為王阿興所有，亦即建號000建物與系爭土地非屬 同一債務人所有，因此自無合併承買之必要。另【標別4】固 於101年6月6日拍定，然伊於101年6月22日始收到原法院執行 處行使優先承買權之通知，隨即於101年6月26日即具狀表示 優先承買，故伊行使優先承買權並未逾期等語，資為抗辯。
並聲明：上訴人之上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
⑴華南商業銀行股份有限公司於99年12月23日向原法院聲請強 制執行訴外人力綺實業股份有限公司（下稱力綺公司）、王 宣智、王慶鐘、王阿興、王長佑之財產，經原法院以系爭強 制執行事件查封如下土地：
⒈【標別4】：系爭000-0地號土地面積5065平方公尺權利範 圍13824分之5277及坐落於同段000、000-0地號土地上之 同段000建號建物（權利範圍全部）。嗣因王阿興於100年 3月26日死亡，由其繼承人王惠盈繼承上開不動產而為執 行債務人。
⒉上開【標別4】中系爭土地之原共有人為訴外人林森垚、 蔡吉雄、王阿興、蔡進福、蔡新登、王慶鐘、佳益科技材 料股份有限公司、林澤根、林澤鎮等人。其中林森垚已於 94年1月7日死亡，其繼承人為陳錦、林滿、林茂德、林武 芳、林水柳及林復祥。其中蔡進福於98年3月23日死亡、 王阿興於100年3月26日死亡，其繼承人為王惠盈。 ⒊原法院執行處於101年5月11日以中院彥民執99司執三字第 109331號公告【標別1】、【標別3】、【標別4】之不動 產於101年6月6日為第二次拍賣。興順隆公司於101年6月6 日參與投標，並標得【標別4】之不動產後，原法院即函 詢【標別4】不動產之優先承買權人，是否行使優先承買 權。嗣系爭土地之共有人林森垚之繼承人林復祥於101年6 月26日具狀聲明優先承買【標別4】之土地部分。 ⒋林森垚之法定繼承人陳錦、林滿、林茂德、林武芳、林復 祥及林水柳就林森垚之遺產即系爭土地權利範圍756分之1 ，於林復祥向原法院主張優先承買時，尚未辦理繼承登記 ，亦未辦理遺產分割，系爭土地權利範圍756分之1為陳錦 、林滿、林茂德、林武芳、林復祥及林水柳公同共有。 ⒌林森垚之法定繼承人林滿、林茂德於101年6月19日具狀聲 明放棄優先承買權，其他繼承人陳錦、林武芳及林水柳等 並未主張優先承買【標別4】不動產之土地部分，僅林復 祥就系爭土地主張優先承買。
五、得心證之理由：
⑴興順隆公司主張系爭土地之原共有人林森垚之法定繼承人尚 未辦理繼承登記及分割遺產，林復祥於標別4拍定時，尚非 土地登記名義人，不得主張優先承買云云。查： ①按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全 部為公同共有；公同共有物之處分及其他之權利行使，除 法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第11
51條、第828條第3項分別定有明文。又按民法第828條第3 項所稱「公同共有物其他之權利行使」包含行使優先承買 權在內，公同共有人行使優先承買權，有民法第828條第3 項規定之適用，應經其他公同共有人之同意，始得為之， 有最高法院99年台上字第1469號判決可參。查林森垚之法 定繼承人陳錦、林滿、林茂德、林武芳、林復祥及林水柳 就林森垚之遺產即系爭000-0地號土地權利範圍756分之1 ，於林復祥向原法院主張優先承買時，尚未辦理繼承登記 ，亦未辦理遺產分割，為陳錦、林滿、林茂德、林武芳、 林復祥及林水柳公同共有，此為兩造所不爭執之事實，且 有土地登記謄本附卷可稽（見原審卷第50～52頁）。依民 法第759條規定，林森垚之繼承人於登記前已取得系爭土 地所有權。
②又按公同共有人中之一人，依民法第828條第2項規定得其 他共有人之同意行使權利而起訴請求，不以文書證之為必 要，不論以任何方法，凡能證明公同共有人已為同意即可 （最高法院65年台上字第1416號民事判例可參）。系爭土 地之公同共有人陳錦、林滿、林茂德、林武芳、林水柳等 5人，於事前確已同意林復祥行使優先承買權，且於事後 亦出具文書同意林復祥就系爭土地權利範圍5277/13824部 分行使優先承買權，有上開5人之同意書在卷可稽（見原 審卷第87～91頁），林復祥行使優先承買權自為合法，興 順隆公司此部分主張，洵無可採。
⑵興順隆公司主張：林復祥於101年6月19日提出民事陳報狀代 理公同共有人林滿、林茂德具狀陳報聲明放棄優先承買權， 該民事陳報狀上蓋有公同共有人陳錦、林滿、林茂德、林武 芳、林復祥及林水柳等6人之印章，觀其內容應係上開公同 共有人全體聲明放棄優先承買權，縱該民事陳報狀非全體聲 明放棄優先承買權之意，惟林滿、林茂德已放棄優先承買權 在先，嗣又出具同意書同意優先承買，於法不合云云。惟自 林復祥於101年6月19日於民事執行處提出民事陳報狀之內容 ：「聲明人因自民國74年12月29日起即長期旅居美國顯少回 台，近日經家人告知前開土地（即臺中市清水區田寮段下湳 子小段000、000-0、000-0、000-0、000-0等地號）其他共 有人王慶鐘、王惠盈等2人持有之部份，遭鈞院99年度司執 字第109331號清償債務強制執行事件執行拍賣中，…，聲明 人特委請家人聲明放棄本案前開土地共有人優先承買之權利 」以觀（見本院卷第64頁），林森垚之繼承人僅林茂德、林 滿二人長期旅居美國，其餘繼承人均居住在國內，且該民事 陳報狀之「聲明人」處，亦僅有林滿及林茂德簽名蓋章，林
復祥則於「代理人」處簽章，顯無全體繼承人聲明放棄優先 承買權之意。又林茂德、林滿二人放棄其自身之優先承買權 ，與其是否同意他公同共有人行使優先承買權實屬二事，不 得僅以其放棄自身之優先承買權即謂其不得同意其他公同共 有人行使優先承買權，其他公同共有人即因此無法取得全體 公同共有人之同意，否則豈非謂一旦公同共有人中之一人放 棄其自身之優先承買權，其他人即無法行使優先承買權，是 興順隆公司此部分主張，亦非可採。
⑶興順隆公司又主張：林復祥僅聲明優先承買標別4之土地部 分，就地上之建物並未主張優先承買，於法不合云云。 ①按法定優先承買權，為法律所明定，不得任意創設。執行 法院雖將數執行標的合併拍賣，惟並無創設優先承買權之 效力（最高法院97年度台抗字第602號、98年度台抗字第1 001號、99年度抗字第627號、100年度抗字第1781號裁定 、99年度台上字第1699號判決意旨參照)。又按房屋出賣 時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。顯見房屋 與基地間須有一定之法律關係存在，其基地所有權人始得 主張優先承買權，若土地共有人就出賣人應有部分依土地 法第34條之1第4項規定固有優先購買權，但其與地上之房 屋部分既無地上權、典權或基地租用之關係，依前開說明 ，自無由主張優先承買之餘地。
②查系爭強制執行事件【標別4】建號000之建物係未辦保存 登記之建物，且分別坐落於000、000-0地號土地上，又系 爭000-0地號土地分別為蔡吉雄、蔡新登、佳益科技材料 股份有限公司、林澤根、林澤鎮、泰慶紡織股份有限公司 、王慶鐘、王惠盈及林森垚（林復祥之被繼承人）等人共 有，而該建號000建物為王阿興所有，有土地登記謄本、 原法院民事執行處101年5月11日中院彥民執99司執三字第 109331號通知（下稱系爭通知）各1份附卷可查（見原審 卷第50～52頁、第112～115頁）。又系爭通知就【標別4 】已載明：「附表四之建物使用情況不明，拍定後不點交 ，且建物坐落土地法律關係不明，部分坐落隔鄰土地、使 用權源不明，應請拍定人自行了解清楚，如屬無權占有， 亦有被訴請拆除之危險。又其餘之土地共有人對於土地有 優先承買權，如建物及土地分由不同人買受，建物坐落土 地之法律關係亦由買受人自理。附表四之建物並未辦理建 築物所有權第一次登記，拍定後無法逕持不動產權利移轉 證書辦理所有權移轉登記，且該建物若經建築主管機關認 定係屬違章，拍定人應自行承受拆除之危險。」，是林復 祥僅為系爭000-0地號土地之共有人，建號000建物占用系
爭000-0地號土地權源不明，揆諸前揭意旨，自無從對該 房屋行使優先承買權。另林復祥僅對其所共有土地即系爭 000-0號土地有優先承買權，並不因執行法院將數執行標 的合併拍賣，而使其對其他土地或地上建物取得優先承買 權。是興順隆公司主張林復祥應一併就其他土地及地上建 物主張優先承買云云，顯無可採。
③至於最高法院98年度台上字第1285號判決意旨：「查被上 訴人合併出賣之三筆土地…然上訴人…表明僅就其中二七 五之五地號土地願以同一價格行使優先承購權，並未表示 願就被上訴人以合併出售為條件之另兩筆土地一併購買， …即難認上訴人已合法行使土地法第三十四條之一第四項 之優先承購權…況本件三筆土地一起買賣，乃原買賣雙方 成交之買賣條件，亦即任何一土地之共有人均可主張優先 承購，並不生優先承購權被侵害之問題（只是條件要與原 買賣契約之條件相同而已）。任何一筆土地之共有人欲就 三筆中之任何一筆地號主張優先承購權，則另外二筆要附 帶『合併購買』，並非就另外二筆共有土地行使優先承購 權，而是因其就其中一筆主張優先承購而『必須依原買賣 條件一起附帶購買另外二筆土地』，絕非就非共有土地行 使優先承購」等語及最高法院98台上字第1405號判決意旨 ：「系爭六筆土地既合併為一筆土地出售，此合併出售， 即屬共有人與買受人買賣之條件，其餘共有人如欲行使優 先購買權，即應以同一條件合併買受系爭六筆土地…至於 土地法第34條之1第4項固未規定數筆土地同時出售時，共 有人行使優先購買權必須就數筆土地一併買受，惟上開條 件係基於出賣應有部分之共有人與買受人之買賣契約約定 ，而土地法第34條之1第4項所規定共有人之優先購買權既 須係在同一條件之前提下始得主張，而其條件為何當然應 依買賣雙方約定之內容定之，則於買賣雙方約定之交易條 件為數筆土地一併買受時，共有人行使優先購買權亦須以 相同條件行之，與法律之意旨並無不符，亦非增加法律所 無之限制」等語，均係私人間買賣之情形，且係買賣雙方 約定以合併買受多筆土地作為買賣條件，共有人行使優先 承買權時自應依該條件為優先承買，惟本件係強制執行之 拍賣，並非私人買賣，與上開判決之事實並不相同，且本 件拍賣公告不僅未記載「本件合併拍賣之部分標的之共有 人主張優先承買權時，應連同合併拍賣其他標的一併購買 」之條件，備註欄更分別載有「其餘之共有人各對其共有 土地有優先承買權」、「其餘之土地共有人對於土地有優 先承買權，如建物及土地分由不同人買受…」，由此觀之
，共有人僅對自己共有土地始有優先承買權，且既可能有 建物及土地分由不同人買受之情形，即表示共有人僅得就 其所共有之土地行使優先承買權，亦與上開判決自始將一 併購買約定為買賣條件之情形不同，自不得比附援引。 ⑷興順隆公司另主張【標別4】之土地業於101年6月6日拍定， 惟林復祥遲至101年6月26日始具狀表示願就系爭土地權利範 圍5277/13824部分為優先購買，顯然已逾聲明優先承買之期 間云云。查債務人王阿興所有系爭土地權利範圍13824分之5 277部分，固於101年6月6日拍定，然原法院執行處101年6月 6日中院彥民執99司執三字第109331號函通知共有人「請於 文到10日內，依說明二所示聲明願否依同樣條件優先承買附 表所示不動產，逾期未表示，視為放棄」，有該函文一份附 卷可佐（見原審卷第25頁），林復祥係於101年6月22日始收 受該函文，隨即於101年6月26日即具狀表示優先承買，有送 達證書及林復祥之聲明優先承買狀各1份附於上開執行卷可 查（見原法院99年度司執字第109331號卷第三宗及原審卷第 27頁），是林復祥顯未逾原法院民事執行處通知應於文到10 日內表示優先承買期間。興順隆公司此部分主張，亦無足採 。
⑸綜上所述，林復祥為系爭000-0地號土地之共有人，僅得就 系爭000-0地號土地主張優先承買，對其他合併拍賣之標的 即無優先承買權。又林復祥既已得所有公同共有人之同意， 並於法定期間內行使優先承買權，其行使優先承買權亦為合 法。興順隆公司主張林復祥行使優先承買權於法不合，顯無 理由，應予駁回。原審為上訴人興順隆公司敗訴之判決，並 無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理 由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，核 與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 22 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 陳毓秀
法 官 李平勳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書
及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第 466條之1第1項但書或第 2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應依民事訴訟法施行法第 9條規定一併繳納上訴審裁判費。 書記官 劉恒宏
中 華 民 國 103 年 7 月 22 日
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