臺灣高等法院民事判決 103年度上字第328號
上 訴 人 周承俊
訴訟代理人 張慶宗律師
複 代理人 謝尚修律師
被 上訴人 張志明
上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國103年1月
21日臺灣臺北地方法院102年度訴字第3352號第一審判決提起上
訴，本院於103年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付不當得利超過㈠自民國一百零二年三月二十日起至同年五月十二日止按月給付新臺幣伍仟陸佰壹拾玖元部分；㈡自民國一百零二年五月十三日起至上訴人遷讓返還房屋之日止，按月給付新臺幣伍仟陸佰柒拾陸元部分，並該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔六分之五，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊前分別經由法院拍賣程序及向訴外人陳伯 珍購買取得坐落於臺北市○○區○○段0○段000、000○0、 000地號土地及其上同小段0000及0000建號建物即門牌號碼 為同區○○路0段00號00樓之0房屋（以下稱系爭房屋）及同 號地下4層編號000號之停車位（以下稱系爭停車位）之所有 權。本件並無買賣不破租賃之問題，上訴人無正當權源繼續 占有使用系爭房屋及停車位，侵害伊對於系爭房屋及停車位 之所有權，依法自應遷讓返還，並返還相當於系爭房屋及停 車位租金之不當得利等情。爰依民法第767條第1項前段、第 184條第1項前段及第179條之規定，求為命上訴人應將系爭 房屋及停車位遷讓交還被上訴人，並應自民國102年3月20日 起至同年5月12日止，按月給付伊新臺幣（下同）7,023元， 及自102年5月13日起至遷讓返還系爭房屋及停車位之日止， 按月給付伊7,094元之判決。原審為被上訴人勝訴之判決， 上訴人不服，提起上訴。答辯聲明：上訴駁回。（原審駁回 被上訴人關於不當得利請求超過上開金額部分，未據被上訴 人聲明不服，已告確定）
二、上訴人抗辯：伊父親周植泉前於78年9月12日以其所有坐落 於臺北市○○區○○段0○段00、0000、0000地號土地（應 有部分各4分之1，下稱合建土地）與訴外人明周建設股份有 限公司（以下稱明周公司）合建房屋，明周公司並委託訴外
人即其法定代理人周重安與周植泉簽立合建協議書，嗣因明 周公司遲未能動工興建房屋，周植泉遂於85年間要求明周公 司提供系爭房屋及停車位予其及家人居住使用，待合建房屋 建築完成後，再依周植泉應分得之房屋價值與系爭房屋及停 車位之價值互相找補價金，顯見周植泉與明周公司間自85年 間起即就合建土地與系爭房屋及停車位間存有性質上屬於不 定期租賃契約之交互使用關係，非屬無償之使用借貸關係， 且自周植泉過世後即由伊繼承之，現明周公司合建房屋尚未 建築完成，依修正前民法第425條之規定，伊自得繼續占有 使用系爭房屋及停車位，伊並非無權占用，系爭房屋及停車 位於法院拍賣時已於拍賣公告上註明不點交，被上訴人自應 承擔此風險等語。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢 棄。㈡前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、經查，上訴人之父周植泉前於78年9月12日與明周公司法定 代理人周重安簽立合建協議書，由周植泉提供其所有合建土 地予周重安合建房屋，嗣周植泉要求周重安提供包含系爭房 屋及停車位在內之房屋予其及家人使用，約定待合建完成後 與周植泉應分得合建房屋、土地價金互為找補。前開合建協 議書之權利關係及合建土地，均於周植泉過世後由上訴人繼 承之；被上訴人與訴外人陳伯珍前於102年2月21日經由臺灣 臺北地方法院101年度司執字第45838號債權人安泰商業銀行 股份有限公司與債務人明周公司等間清償債務強制執行事件 拍定購得系爭房屋、停車位及所坐落基地（被上訴人應有部 分100分之99、陳伯珍應有部分100分之1），嗣於102年5月 13日取得陳伯珍對於系爭房屋、停車位及坐落基地之應有部 分，系爭房屋及停車位現由上訴人及其家人共同占有使用中 等情，業據上訴人提出合建協議書（見原審卷第57至58頁） ，及被上訴人提出系爭房屋及停車位所有權狀及不動產權利 移轉證書為證（見原審卷第9至13頁、第107至111頁及第19 至20頁），並有上開強制執行事件影卷置於卷外可稽，且為 兩造所不爭執（見本院卷第47頁背面），均堪信為真實。四、被上訴人主張上訴人無權占用系爭房屋及停車位，侵害伊對 於系爭房屋及停車位之所有權，依法應遷讓返還並給付相當 於租金之不當得利等語，為上訴人所否認，並以前開情詞置 辯，經查：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。又以無權占有為原因，請 求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實 無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告對於被告無權占 有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權
源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由 ，最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照。本件上訴 人對於被上訴人因拍賣及買賣而取得系爭房屋與停車位所有 權乙節不爭執，僅以伊是因性質上屬於不定期租賃契約之交 互使用關係而有權占有使用系爭房屋與停車位為辯，揆之前 揭說明，即應由上訴人就其有權使用系爭房屋與土地乙節負 證明責任。
㈡次按兩造互換土地使用，彼此有對價關係，均非無償，其性 質屬互為租賃，並非無償使用借貸，最高法院75年度台上字 第1594號判決意旨可以參照。又當事人雙方約定互相移轉金 錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定，民法第398條定 有明文。是互易與互為租賃之差別在於，互易需以當事人間 有互相移轉物之所有權約定為必要，如僅約定金錢以外財產 交換使用，並未移轉所有權者，因雙方當事人係以對方財產 之使用為對方使用自己財產之對價，則屬相互租賃關係。上 訴人抗辯周植泉將合建土地交予明周公司使用，明周公司則 將系爭房屋與停車位交付伊使用，伊與明周公司間因此交換 使用關係而有互為租賃契約關係存在云云，並提出周植泉與 周重安簽訂之合建協議書為證（見原審卷第57、58頁），依 該合建協議書可以看出周植泉同意提供合建土地與周重安合 建，周植泉並授權周重安處理合建土地遭人占用搬遷之訴訟 ，就合建房屋部分，周植泉除固定分得61坪建物與地下室1 停車位外，其餘建坪歸周重安所有等語，而就此合建協議書 之締結及履行，證人周重安到庭證稱，他經營建設公司，是 為開發周植泉所有○○街土地而與周植泉簽訂合建協議書， 合建形式就是周植泉應將合建土地過給他，他將建好的房屋 過給周植泉，在系爭房屋使用執照取得後，周植泉跟他說其 身體不好要求明周公司將所有系爭房屋先給他用，他就給周 植泉含系爭房屋在內之○○路房屋2戶，○○街的土地則交 給明周公司管理，以後○○街興建起來，面積如有差異，再 互為找補，當初沒有將土地及房子產權登記過來，係因為地 上物在訴訟中，拆屋還地不可以隨便換地主，因周植泉無法 將土地過給他，他當然沒有辦法將系爭房屋過給他，將來找 補的方式是，如果○○街的房子合建成功，周植泉可以選擇 繼續擁有○○路的房子，或選擇○○街的房子，視建好的房 屋坪數與售價決定如何找補，○○路的房子可以說是用來代 替建好的房屋，他沒有要取回○○路房子，等○○街房子興 建好後再做選擇等語（見本院卷第60頁背面至62頁背面）， 堪認周植泉與周重安原即約定待明周公司於合建土地上興建 房屋完成後，由周植泉移轉合建土地予明周公司，明周公司
則將合建完成之房屋與停車位移轉登記予周植泉，然因該合 建協議履行過久，明周公司始提供系爭房屋與停車位以取代 原約定合建完成之房屋與停車位，復因原合建土地訴訟緣故 無法辦理所有權移轉登記，故亦無法將系爭房屋與停車位所 有權移轉登記予周植泉所有，可認渠等原即約定應相互移轉 系爭房屋、停車位與合建土地之所有權，僅尚未辦理所有權 移轉登記，是周植泉使用系爭房屋與停車位係因與周重安間 土地、房屋互易契約之約定，上訴人抗辯雙方僅約定交互使 用而為租賃契約關係云云，核與證人上開證述情形不符，即 無可取。雖上訴人與周重安未依渠等間互易契約之約定，實 際就合建土地與系爭房屋、停車位辦理所有權移轉登記，然 被上訴人既經法院拍賣程序及買賣關係取得系爭房屋、停車 場之所有權，上訴人且未提出證據證明被上訴人係於明知其 與周重安間互易契約關係情形下仍出價購買系爭房屋與停車 位，被上訴人已因善意而取得系爭房屋與停車位之所有權， 上訴人即不得以其與周重安間互易契約關係對抗被上訴人， 主張伊始為系爭房屋、停車位之真正所有權人。則以上訴人 占用系爭房屋、停車位非基於租賃契約關係，即無買賣不破 租賃規定之適用，上訴人復無法說明其有何其他正當權源可 以占有使用系爭房屋、停車位，其主張有權占有系爭房屋、 停車位云云，自無可採。故被上訴人基於民法第767條第1項 前段規定訴請上訴人遷讓返還系爭房屋與停車位，即屬有據 。而被上訴人依民法第767條第1項前段請求上訴人返還系爭 房屋與停車位既有理由，其另依侵權行為之法律關係，為相 同請求內容，即無審酌必要，併此陳明。
㈢復按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人房屋 ，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，房屋所有 人因此受有損害，即得依不當得利規定，請求返還該利益（ 最高法院61年臺上字第1695號判例要旨參照）。又城市地方 房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之 十為限，土地法第97條第1項定有明文。另土地法施行法第 25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額， 土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政 機關估定之價額。土地法第148條規定，土地所有權人依本 法所申報之地價，為法定地價。是土地法第97條第1項所謂 土地申報價額即指該土地之申報地價而言。惟基地租金之數 額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工 商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等 項，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照
）。本件上訴人無權占有系爭房屋，已如前述，其因而受有 相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，被上訴人主張依 不當得利之法律關係，請求上訴人分別自伊於102年3月20日 取得系爭房屋與停車位所有權99%、自102年5月13日取得所 有權全部日起，至上訴人遷讓返還系爭房屋、停車位之日止 ，按月給付相當於租金之利益，自屬有據。查系爭房屋、停 車位坐落基地為臺北市○○區○○段0○段000、000、000○ 0地號土地，面積分別為646平方公尺、331平方公尺、52平 方公尺，被上訴人應有部分先後為66萬分之4,752、百萬分 之7,227、百萬分之7,227與66萬分之4,800、百萬分之7,300 、百萬分之7,300，有該等土地所有權狀可證（見原審卷第 11至13頁、第109至111頁），而臺北市○○區○○段0○段 000、000、000○0地號土地之102年度公告地價分別為7萬9, 577元、7萬6,016元、6萬6,146元，有該等土地地價查詢表 存卷可按（見原審卷第135之1至135至3頁），被上訴人未提 出證據證明其已申報地價，是其申報地價依平均地權條例第 16條之規定，應為前開公告地價之八成即6萬3,662元（元以 下均四捨五入，以下均同）、6萬813元、5萬2,917元，是被 上訴人取得系爭房屋與停車位所坐落土地全部之申報地價合 計為46萬6,125元【（6萬3,662元646㎡48/6,600）+（6 萬813元331㎡73/10,000）+（5萬2,917元52㎡73/1 0,000）=46萬6,125元】，又系爭房屋經稅捐機關核定之現 值為38萬5,200元，有臺北市稅捐稽徵處房屋稅繳款書足憑 （見原審卷第73頁），則被上訴人自102年3月20日至102年5 月12日期間僅有系爭房屋與停車位及所坐落土地99%所有權 之申報地價為46萬1,464元（46萬6,12599%）、房屋現值 為38萬1,348元（38萬5,20099%）。審酌系爭房屋位於臺 北市○○區，屬捷運○○站生活圈，附近有○○國小、○○ 市場等公共設施，商業活動集中於○○路二段、○○○路三 段等主次要道路沿線兩側與捷運○○線○○站周邊，主要聯 外道路系統為○○○路、○○○路、○○○路、○○路，距 捷運○○站僅500公尺，大眾運輸工具以公車、計程車、捷 運為主，整體生活機能佳等情，有信義不動產估價師事務所 出具之鑑定報告書附臺灣臺北地方法院101年度司執字第458 38號拍賣抵押物執行卷㈠可參，認以系爭房屋及前開土地申 報總價年息8%計算相當租金之不當得利為適當。故以此計算 上訴人應按月給付之不當得利金額，於102年3月20日至102 年5月12日期間為5,619元（46萬1,464元+38萬1,348）元 8%12月），自102年5月13日起至上訴人遷讓返還系爭房屋 時止為5,676元（46萬6,125元+38萬5,200）元8%12月）
。
五、綜上所述，被上訴人本於民法第767條第1項前段及第179條 規定，請求上訴人將系爭房屋與停車位遷讓返還被上訴人， 並自102年3月20日起至102年5月12日止，按月給付5,619元 ，自102年5月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付 5,676元，洵屬有據，應予准許。逾此部分請求，則無理由 ，不應准許。原審就不當得利部分，逾上開範圍判命上訴人 給付，並為假執行之宣告，自有未洽，上訴人上訴意旨指摘 原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢 棄，改判如主文第2項所示；至被上訴人上開請求應予准許 部分，原審據此為被上訴人勝訴判決及為准、免假執行之宣 告，核無違誤。上訴意旨猶執陳詞指摘原判決此部分不當， 求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據 ，經本院審酌後，認與本判決之論斷不生影響，爰不一一論 述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 7 月 29 日
民事第八庭
審判長法 官 詹文馨
法 官 吳青蓉
法 官 管靜怡
正本係照原本作成。
上訴人周承俊如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 7 月 30 日
書記官 洪秋帆
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。