臺灣高等法院民事判決 102年度上字第1210號
上 訴 人 黃為恭
趙佩珊
共 同
訴訟代理人 林永祥律師
被上訴人 許進富
許進添
許永隆
共 同
訴訟代理人 巨克安律師
上列當事人間確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國10
2 年9 月17日臺灣桃園地方法院101 年訴字第890 號第一審判決
提起上訴，本院於103 年6 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提 起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱 經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受 確認判決之法律上利益（最高法院52年臺上字第1240號判例 意旨參照）。查被上訴人主張就臺灣桃園地方法院（下稱原 審法院）100 年度司執字第82006 號清償債務強制執行事件 （下稱系爭執行案件）拍賣坐落桃園縣大溪鎮○○○段○○ ○○○段00000 地號，面積285 平方公尺之土地（下稱系爭 土地），基於承租人地位有優先承買權存在，上訴人則否認 被上訴人有優先承買權，兩造就被上訴人對系爭土地有無優 先承買權存在有所爭執，致被上訴人之優先承買權存否不明 確，被上訴人得否行使優先承買權之私法上地位即有不安之 狀態，被上訴人此項不安狀態得以確認判決除去之，則被上 訴人有提起本件確認訴訟之法律上利益。
貳、實體部分
一、上訴人聲明求為判決：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人聲明求為判決：
㈠上訴駁回。
㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、被上訴人主張：被上訴人之亡曾祖父許阿母（見附表一）向 系爭土地之原所有權人簡潑即訴外人簡錦祥之父承租土地， 許阿母於其上建造土磚造三合院，門牌號碼為桃園縣大溪鎮 下田心子24號（下稱系爭房屋），自民國（下同）55年起迄 今逐年依約繳交地租已逾46年餘。系爭土地嗣於101 年初經 系爭執行案件拍賣，由上訴人拍定，惟被上訴人及其他許阿 母之繼承人共同繼承系爭房屋及系爭土地之租賃權，其他全 體共有人均同意由被上訴人依民法第426 條之2 第1 項規定 ，行使優先承買權，上訴人否認，爰提起本件訴訟，並聲明 ：確認被上訴人就系爭土地有優先承買權存在。三、上訴人則以：系爭房屋為未辦保存登記之建物，被上訴人未 提出許阿母原始起造之證據，無法證明渠等為系爭房屋所有 權人，而僅取得事實上處分權，無從主張對系爭土地之優先 承買權。且被上訴人於系爭執行案件進行時，從未陳報任何 書面租約，無從證明有租賃之法律關係存在，縱有租賃關係 ，因未定期限，依民法第425 條第2 項規定，不得對抗受讓 人即上訴人。再原土地所有權人簡錦祥曾證稱日據時代其父 簡潑有許多地被徵收，上面有佃農蓋農舍等語，可知當時簡 潑出租土地之目的為供佃農耕作，而非供他人建築房屋，其 主張依民法第426 條之2 第1 項規定行使優先購買權亦乏依 據等語資為抗辯。
（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。 ）
四、兩造不爭執事項：
㈠簡錦祥於75年10月14日以「和解共有物分割」為原因，登記 為桃園縣大溪鎮○○○段○○○○○段00000 地號土地（面 積285 平方公尺），權利範圍全部之所有權人，有系爭土地 土地登記謄本在卷可參（原審卷第192 頁）。 ㈡系爭土地於101 年2 月8 日系爭執行案件拍賣程序中由上訴 人以新臺幣（下同）208 萬8,000 元拍定，拍賣公告附表之 使用情形欄記載：「本件拍賣標的據債權人陳報，拍賣土地 上有磚造平房一棟（大溪鎮下田心子段24號），係第三人占 有使用與債務人訂有口頭租約，年付租金15,960元。」等語 ，備註欄第五點亦記載：「本件拍賣標的查封時已出租予第 三人，拍定後不點交；且拍賣土地上之建物非屬本件拍賣標 的範圍，請應買人注意，拍定後自行解決。」等語，有原審 法院101 年1 月11日桃院永100 司執金字第82006 號通知及 101 年2 月8 日不動產第一次拍賣筆錄內容在卷可稽（原審
卷第193至194 頁）。
㈢原審法院民事執行處於101 年2 月8 日發函通知被上訴人許 進富於文到10日內行使優先承買權，許進富於101 年2 月13 日收受通知，並於101 年2 月21日聲明願優先承買。原審民 事執行處又於101 年3 月7 日通知訴外人許玉環於文到10日 內行使優先承買權，因許玉環已於97年間過世，乃由其繼承 人即被上訴人許永隆（見附表一繼承系統略圖）於101 年3 月15日具狀行使優先承買權，分別有原審法院101 年2 月8 日及101 年3 月7 日桃院永100 司執金字第82006 號通知、 送達證書、許進富聲明優先承買狀及許永隆民事呈報狀等件 影本在卷可稽（原審卷第195 至199 頁）。五、被上訴人主張其等之亡曾祖父許阿母向系爭土地原所有權人 簡潑即簡錦祥之父承租土地後建造系爭房屋，嗣為被上訴人 及其他全體共有人繼承，被上訴人對系爭土地依法得行使優 先承買權等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件所 應審究者厥為：㈠被上訴人是否為系爭房屋所有權人？㈡被 上訴人就系爭土地是否有租賃關係？如有，是否係以建築房 屋為目的？㈢系爭房屋未辦保存登記，被上訴人得否依土地 法第104 條及民法第426 條之2 主張優先承買權？㈣是否應 得全體共有人之同意？茲分述如下：
㈠被上訴人是否為系爭房屋所有權人？
1.以被上訴人提出系爭房屋現況照片所示（本院卷第48至59頁 ），系爭房屋為水泥牆紅瓦蓋之一層平房建築，但由水泥牆 裂縫處可見其內建築材料為黃土造磚塊（本院卷第49頁）， 可見系爭房屋存在年代顯已久遠，又依被上訴人提出戶籍謄 本及日據時期戶籍簿冊浮籤記事專用頁內容（原審卷第45至 47頁），許朝石之父許阿母（見附表一）早於大正4 年（民 國4 年）7 月18日即因前戶主許士安死亡，在改制前新竹州 大溪郡大溪街田心子字下田心子一百一番地，相繼為戶主， 並陸續將其妻許陳氏完、婿李牛等人戶籍遷至該址，將孫許 壬癸戶籍設於該址，復審酌原系爭土地所有權人即證人簡錦 祥於102 年1 月17日原審到庭證述：「（問：證人是否知道 原告（指被上訴人）房子在土地上？）已經好幾代，無從考 據。我爸爸簡潑那代起系爭房子就已經在系爭土地上。」等 語（原審卷第165 頁反面），本院審酌前詞並揆諸系爭房屋 現狀，前揭「下田心子一百一番地」與現今系爭土地地號「 下田心子101-2 」相當，而許壬癸即為許進富、許進添之父 （見附表一），許進富、許進添目前仍設籍並居住系爭房屋 ，有戶籍謄本在卷可考（原審卷第53至55頁），堪信被上訴 人主張許阿母為系爭房屋之起造人及原始所有人，僅因系爭
房屋未辦理保存登記等語為可信。
2.按繼承，因被繼承人死亡而開始。繼承人自繼承開始時，除 本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。 民法第1147條、第1148條第1 項定有明文。查系爭房屋由許 阿母建造，許阿母死亡後，現由被上訴人等及如附表二所示 之人共同繼承，有被上訴人提出之許阿母繼承系統表及繼承 人戶籍謄本在卷可稽（原審卷第210 、45至64、71至79、86 至98、137 至147 、241 至246 頁），並有桃園縣政府地方 稅務局大溪分局102 年2 月1 日桃稅溪字第0000000000號函 載有：「…自72年5 月18日由許玉環因繼承取得持分全部； 101 年2 月21日桃稅溪房字第0000000000號函許永隆因繼承 取得持分全部；102 年2 月21日許進富因買賣取得持分2 分 之1 …」等語在卷可參（原審卷第176 頁），應堪採信。其 函雖記載許進富於101 年2 月21日因買賣取得系爭房屋持分 2 分之1 ，惟依前述條文，許進富自被繼承人許壬癸於93年 3 月19日死亡時起（原審卷第210 頁），即繼受許壬癸財產 上之一切權利而當然成為系爭房屋之共有人，不影響許進富 於繼承開始時與其他繼承人共有系爭房屋之事實，則上訴人 主張許進富於102 年2 月8 日系爭房屋拍定時，尚非所有權 人云云，顯無可採。
㈡被上訴人就系爭土地是否有租賃關係？如有，是否係以建築 房屋為目的？
次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收 益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之 孳息充之，民法第421 條定有明文。而租賃為諾成契約，不 以訂立書面契約為必要，只要物之出租人與承租人對租賃物 及租金有具體而確定之意思表示一致，即為成立。查系爭土 地原為訴外人簡潑即簡錦祥之父所有，出租與被上訴人之亡 曾祖父許阿母，許阿母於上興建未辦保存登記之系爭房屋居 住，至少自55年起繳交租金迄今，有被上訴人提出歷年繳租 收據、匯票及存證信函等件影本在卷可按（見附表三），由 前揭繳租收據早於55年1 月16日即有系爭土地原所有權人簡 潑出具給「許阿母嬸女士」（原審卷第7 頁）等情，可知自 被上訴人之曾祖父許阿母以來，確有向系爭土地所有權人繳 納對價而使用土地之情事，足徵許阿母、許壬癸及被上訴人 與系爭土地原所有權人簡潑及其繼承人簡錦祥間確有租賃關 係存在。上訴人雖辯稱：依被上訴人提出之繳納租金證明均 係以作物之度量「斤」為計算依據，可知當時出租系爭土地 係以耕作為目的，而非以建築房屋為目的云云。然依系爭房 屋之房屋稅籍證明書可知（原審卷第177 、178 頁），系爭
房屋至遲於61年7 月即已建造完成，此與原系爭土地所有權 人即證人簡錦祥於103 年4 月28日本院審理時證述：「（問 ：繼承系爭土地時，土地有無作耕地使用，除了系爭房屋之 外？）當時就是做住家使用，並無看到耕作情況…」、「（ 問：自你65年間繼承系爭土地上就已經系爭房屋？）是的， 是一般一樓房屋，從我有印象開始至我最晚89年我去時，系 爭房屋都是原樣沒有改建過。」等語互核相符（本院卷第73 頁反面、74頁），由系爭土地原地主簡錦祥證述，可知系爭 土地並無施做農事之情形，參以被上訴人提出於61年至64年 間的繳租收據上，載有「地基租谷」、65年至67年間的繳租 收據上，其上仍載有「租谷臺斤」、「折合現金」等文字（ 原審卷第7 至8 頁），由系爭房屋存在系爭土地上時間而言 ，可知繳租收據上所載「租谷」與系爭土地是否僅為耕作無 關，應為計算租金單位，系爭土地之租賃關係確實提供建築 系爭房屋使用，收據上所載「租谷」並非指繳納耕地地租之 意。是許阿母承租系爭土地之初，即係以建築系爭房屋為目 的，非以耕作為目的，自不因租金收據所載計算單位不同， 而異其使用目的，上訴人主張被上訴人承租系爭土地非以建 築房屋為目的等語，要難憑採。
㈢系爭房屋未辦保存登記，被上訴人得否依土地法第104 條及 民法第426 條之2 主張優先承買權？
1.按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。土地法第104 條第1 項前段定有明文。又租用 基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優 先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件 優先承買之權。為民法第426 條之2 第1 項揭明。其旨均在 使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化 ，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。違章建築者，雖不能向地 政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人 受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再 以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之 房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該 基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104 條之 適用（最高法院91年度臺上字第2154號民事判決意旨參照） 。查系爭房屋未辦保存登記，既由被上訴人之曾祖父許阿母 所建築，嗣就系爭房屋之基地與簡潑訂有系爭基地租約，依 上說明，於系爭土地出賣時，自得本於基地租賃承租人之身 分主張優先購買權，故上訴人抗辯系爭房屋未辦理所有權登 記，無優先承買權云云，尚不足採。
2.次按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與他人，其租
賃契約對於受讓人仍繼續存在，修正前民法第425 條定有明 文。雖修正後之現行民法，將上開條文修正為同條第1 項， 並於第2 項修正增列：前項規定，於未經公證之不動產租賃 契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。惟修正後民 法第425 條於民法債編施行法中並無溯及之特別規定，是就 89年5 月5 日民法債編修正施行前所訂立之不動產租賃契約 ，應依民法債編施行法第1 條後段之規定，不適用修正後民 法第425 條第2 項之規定（最高法院96年度臺上字第976 號 民事判決意旨參照）。查系爭基地租賃契約，依簡錦祥之前 證述，至少在其60年間繼承系爭土地時即已存在，故係在前 述民法債編施行修正前即已訂立，雖於民法債編修正施行後 才發生移轉系爭土地所有權之事，仍應適用民法債編施行法 第1 條後段不溯及既往原則，依修正前民法第425 條規定， 並不適用修正後之現行民法第425 條第2 項規定。況民法第 425 條所定所有權讓與不破租賃之原則，於租賃物拍賣時， 其租約對於受讓人仍繼續存在，因租賃物所有移轉後，該租 賃關係非但未被除去，且已成為買賣（拍賣）契約內容之一 部，無論應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法 理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在，更不生優 先與否問題（參照院字第1266號解釋），故民法第425 條第 2 項與同法第426 條之2 規定所據原因基礎有別，上訴人援 引為本件被上訴人與簡錦祥間之基地租賃契約，顯有不當， 上訴人執之稱本件租約未定有期限云云，亦無足取。 ㈣是否應得全體共有人之同意？
按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部 為公同共有。民法第1151條定有明文。是在分割遺產之前， 繼承土地之應有部分所生之優先購買權，仍屬全體繼承人公 同共有之財產權。查被上訴人之被繼承人許阿母與簡潑就系 爭土地存有未定期限之租賃關係，如前所述，則被上訴人及 其他公同共有人基於繼承之法律關係取得系爭房屋之所有權 及對系爭土地之租賃關係，依民法第426 條之2 第1 項之規 定，對於系爭土地即有優先承買權存在。又按公同共有物之 處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有 人全體之同意。民法第828 條第3 項定有明文。系爭房屋自 61年7 月起課，納稅義務人為許朝石，自72年5 月18日由許 玉環因繼承取得持分全部，101 年2 月21日函許永隆因繼承 取得持分全部，101 年2 月21許進富因買賣取得持分2 分之 1 ，惟以上係由房屋稅籍紀錄表移列，僅供參考，不作產權 及他項權利證明之用等語，有前述桃園縣政府地方稅務局大 溪分局102 年2 月1 日函文在卷可參（原審卷第176 頁），
是在未辦竣繼承登記或所有權移轉登記前，系爭房屋所有權 仍屬全體繼承人公同共有。被上訴人主張其行使優先承買權 ，已得其餘公同共有人之同意，其餘公同共有人亦向法院聲 明放棄優先承買，業據提出之切結聲明書23紙附卷為證（見 附表二），由前可知，除被上訴人以外之其他公同共有人業 已聲明放棄行使對系爭土地之優先承買權，並同意由被上訴 人對上訴人行使優先承買權，是被上訴人既已獲系爭房屋全 體共有人之同意，自得單獨行使優先承買權。
六、綜上所述，被上訴人本於民法第426 條之2 第1 項規定行使 優先承買權，訴請確認就系爭執行案件所拍賣系爭土地有優 先承買權存在，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之 判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，應予駁回。
七、至兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經本院詳加審 酌後，認與判決結果不生影響，自無逐一加以論駁之必要， 附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 3 日
民事第二十庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 吳燁山
法 官 鄧德倩
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 11 日
書記官 鄭淑昀
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一：繼承系統略表（詳圖參見原審卷第210頁） 許阿母
│
陳蘇──┴──許朝石
（養女） │
│ │
許壬癸 許玉環
│ │
┌─┴─┐ 許永隆
許進富 許進添
附表二：拋棄行使優先承買權之繼承人
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│編號│ 姓 名 │ 卷證出處 │
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│ 1 │張許素直 │原審卷218頁 │
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│ 2 │藍阿榮（許柳雲之配偶） │原審卷219頁 │
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│ 3 │簡秀彥 │原審卷224頁 │
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│ 4 │簡蘇美玉（簡正文之配偶）│原審卷225頁 │
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│ 5 │簡正斌 │原審卷230頁 │
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│ 6 │簡正輝 │原審卷231頁 │
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│ 7 │簡清香 │原審卷232頁 │
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│ 8 │簡清麗 │原審卷233頁 │
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│ 9 │陳麗英 │原審卷217頁 │
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│ 10 │藍光炫 │原審卷221頁 │
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│ 11 │藍佑元 │原審卷220頁 │
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│ 12 │藍美惠 │原審卷222頁 │
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│ 13 │藍淑真 │原審卷223頁 │
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│ 14 │簡志延 │原審卷226頁 │
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│ 15 │簡淑青 │原審卷227頁 │
├──┼────────────┼──────┤
│ 16 │簡淑卿 │原審卷228頁 │
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│ 17 │簡明慧 │原審卷229頁 │
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│ 18 │周吉昌（周許連珠之配偶）│原審卷211頁 │
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│ 19 │許春梅 │原審卷215頁 │
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│ 20 │許春月 │原審卷216頁 │
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│ 21 │周秋雄 │原審卷212頁 │
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│ 22 │周金樹 │原審卷213頁 │
├──┼────────────┼──────┤
│ 23 │周啟恆 │原審卷214頁 │
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附表三：歷年繳納地租明細
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│編號│ 日 期 │內容摘要 │卷證出處 │
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│1 │55年1月16日 │簡潑收許阿母嬸女士繳54年度地基租谷100斤 │原審卷第7頁 │
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│2 │55年9月24日 │簡潑收55年度租谷100斤 │同上 │
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│3 │56年1月31日 │簡潑收許壬癸繳56年度租谷100斤 │同上 │
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│4 │57年12月30日│簡潑收57年度租谷100臺斤 │同上 │
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│5 │58年10月28日│簡潑收許仁貴（應為許壬癸之誤繕）繳58年度租谷│同上 │
│ │ │100臺斤 │ │
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│6 │59年9月25日 │簡潑收許仁貴（應為許壬癸之誤繕）繳59年度租谷│同上 │
│ │ │100臺斤 │ │
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│7 │61年1月30日 │簡潑收許仁貴（應為許壬癸之誤繕）繳60年度地基│同上 │
│ │ │租谷100臺斤 │ │
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│8 │62年2月27日 │簡潑收61年度地基租谷100臺斤 │同上 │
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│9 │63年3月1日 │簡潑收許壬癸繳62年度租谷100臺斤 │同上 │
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│10 │64年8月23日 │簡潑收64年度地基租谷100臺斤 │同上 │
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│11 │65年6月14日 │簡潑收阿貴（應為許壬癸之誤繕）繳65年度租谷 │原審卷第8頁 │
│ │ │100 臺斤 │ │
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│12 │67年4月20日 │簡林鴛鴦收許壬癸繳66、67年度地基租谷200 臺斤│同上 │
│ │ │折合現金1,120元 │ │
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│13 │68年至79年間│簡錦祥收許壬癸繳68年至75年租金6,770元、76至 │原審卷第113頁 │
│ │ │79年度租金3,068元、80年度租金15,960元 │ │
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│14 │81年間 │簡錦祥收許壬癸繳81年度租金15,960元 │同上 │
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│15 │82年2月23日 │許壬癸寄簡錦祥繳82年度租金15,960元（附匯票）│原審卷第114頁 │
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│16 │83年1月6日 │許壬癸寄簡錦祥繳83年度租金15,960元（附匯票）│原審卷第115頁 │
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│17 │84年2月10日 │許壬癸寄簡錦祥繳84年度租金15,960元（附匯票）│原審卷第116頁 │
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│18 │85年1月9日 │許壬癸寄簡錦祥繳85年度租金15,960元（附匯票）│原審卷第117頁 │
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│19 │86年2月15日 │許壬癸寄簡錦祥繳86年度租金15,960元（附匯票）│原審卷第118頁 │
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│20 │87年2月9日 │許壬癸寄簡錦祥繳87年度租金15,960元（附匯票）│原審卷第119頁 │
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│21 │88年4月15日 │許壬癸寄簡錦祥繳88年度租金15,960元（附匯票）│原審卷第120頁 │
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│22 │90年5月4日 │許壬癸寄簡錦祥繳89、90年度租金31,920元（附匯│原審卷第121頁 │
│ │ │票） │ │
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│23 │91年3月5日 │許壬癸寄簡錦祥繳91年度租金15,960元（附匯票）│原審卷第122頁 │
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│24 │94年2月4日 │許進富寄簡錦祥繳92至94年度租金47,880元（附匯│原審卷第123 、│
│ │ │票），說明許壬癸已於93年3月19日逝世 │124頁 │
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│25 │98年4月1日 │許進富寄簡錦祥繳97、98年度租金15,960元（附匯│原審卷第125頁 │
│ │ │票） │ │
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│26 │99年9月3日 │許進富寄簡錦祥繳99年度租金15,960元（附匯票）│原審卷第126頁 │
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│27 │100年2月8日 │許進富寄簡錦祥繳100年度租金15,960元（附匯票 │原審卷第127頁 │
│ │ │） │ │
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│28 │101年2月7日 │許進富寄簡錦祥繳101年度租金15,960元（附匯票 │原審卷第128頁 │
│ │ │） │ │
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│29 │102年2月8日 │許進富寄簡錦祥繳102年度租金15,960元（附匯票 │原審卷第189 、│
│ │ │） │190頁 │
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│30 │103年2月14日│許進富寄簡錦祥繳103年度租金15,960元（附匯票 │本院卷第83、84│
│ │ │） │頁 │
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