容忍設置管線
臺灣高等法院(民事),上字,102年度,1040號
TPHV,102,上,1040,20140702,2

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 102年度上字第1040號
上　訴　人　封爵社區管理委員會
法定代理人　林知明
訴訟代理人　任秀妍律師
複　代理人　陳美惠律師
訴訟代理人　陳景新律師
　　　　　　郭慧卿
被 上訴 人　許淑芬
訴訟代理人　陳詩文律師
　　　　　　蔡伊雅律師
　　　　　　賴俊維律師
　　　　　　楊金城
上列當事人間容忍設置管線事件，上訴人對於中華民國102年8月
23日臺灣新竹地方法院101年度訴字第486號第一審判決提起上訴
，上訴人並為訴之變更，本院於103年6月18日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
被上訴人應將附圖所示編號1車位之車格線回復至DEGF，並將DECA上之物品清空，返還予全體共有人。
上訴人其餘變更之訴駁回。
變更之訴訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。上訴人假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、上訴人法定代理人於原審時為黃逢春，嗣於上訴本院後變更 為林知明，有新竹縣竹北市公所民國102年10月11日竹市工 字第0000000000號函在卷可稽（本院卷一第32頁），其於 102年10月21日具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。二、按訴狀送達後，上訴人不得將原訴變更或追加他訴；不變更 訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴 之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項、第256條定有明 文。查本件上訴人於原審請求之聲明為：被上訴人應容忍上 訴人進入新竹縣竹北市○○段0000○號地下1層編號1、2停 車位設置如原判決附圖A（下稱附圖A）案所示排污廢水管， 並將停放於停車位上及施工區之汽車、腳踏車及其他物品移 去。嗣受敗訴判決，向本院提起上訴，並變更聲明為：先位 聲明：㈠被上訴人應將附圖編號1車位之車格線回復至DEGF 所示範圍，並將DECA範圍上之物品清空，返還予上訴人及其 他共有人全體。㈡上訴人願供擔保，請准宣告假執行。備位 聲明：被上訴人應容忍上訴人於附圖所示範圍ACGF編號1車



位上施作排污管改管工程，及將該排污管設置於DECA之上空 區域。願供擔保，請准宣告假執行(本院卷二第104、177頁) 。核上訴人所為上開變更聲明，雖變更後之備位聲明，仍係 請求被上訴人容忍上訴人施作污水改管工程，惟兩造於原審 並未就被上訴人所得分管車位之範圍先予釐清，並執為訴之 聲明，請求法院判決，嗣上訴人向本院提起上訴後，乃變更 聲明如前所述，按兩造並不爭執係就被上訴人所得分管如本 院判決附圖編號1之停車位面積而起爭執，衍生訴訟，而備 位聲明則係如認上訴人先位主張無理由，即被上訴人之系爭 車位分管範圍如為附圖ACGF，則請求被上訴人容忍上訴人於 編號1車位上施作排污管改管工程，及將該排污管設置於DEC A之上空區域（本院卷二第188頁反面）。核上訴人所為變更 上訴之聲明，雖有先位備位之區分，惟與原審請求之基礎事 實同一，且為本件爭訟之爭點，自有一併解決之必要，上訴 人變更訴之聲明，並為先備位之請求，於法並無不合，被上 訴人雖不同意，仍應准許之。且上訴人於上訴後所為訴之變 更既屬合法，則上訴人在原審之訴之訴訟繫屬，即視為撤回 而消滅，原審就原訴所為之裁判，亦因合法之訴之變更，而 當然失其效力。本院就該部分自無庸裁判，併此敘明。貳、實體部分：
一、上訴人起訴主張：
㈠上訴人為門牌號碼新竹縣竹北市○○○路00號封爵社區公寓 大廈之管理委員會，被上訴人則為該社區內坐落新竹縣竹北 市○○段00地號土地（應有部分111/10000）及其上1226建 號、門牌○○○路00號10樓之所有人，被上訴人亦同時取得 上開建物共用部分1256建號地下1層編號1、2停車位之使用 權。緣封爵社區內因設置污水管問題，公寓大廈區分所有權 人於99年9月18日第7屆第1次會議中決議通過進行「污水管 改管工程」，嗣上訴人亦舉辦污水管工程廠商說明會及施工 管路圖公告，100年1月1日召開臨時區分所有權人會議追加 工程預算，並於101年1月17日與施工廠商廣春設計有限公司 （下稱廣春公司）簽約，100年1月25日在被上訴人編號1之 車位旁連續壁銑孔；被上訴人對本工程原無意見，嗣卻以地 下1樓編號1停車位(下稱系爭車位)為其產權，不同意排污水 管路經其車位，並以車輛、腳踏車及私人物品堆置阻撓施工 ，上訴人雖一再與被上訴人溝通，惟被上訴人仍阻撓施工， 致迄今未能繼續施工。
㈡有關被上訴人與德鑫建設股份有限公司(下稱德鑫公司)簽訂 系爭買賣合約書（下稱系爭合約）中，就系爭房屋地下一樓 停車位平面配置圖(下稱系爭車位平面圖)重新貼圖之時間點



，因德鑫公司於92年5月29日後方變更地下一樓變電室位置 ，故該貼圖應為92年3月14日後方浮貼於系爭合約中。封爵 社區其餘住戶與德鑫公司簽定之買賣合約或住戶黃芳芷與蔡 永峰簽立之買賣車位契約，不論是變電室變更前或變更後之 系爭房屋地下一樓配置，均可看出系爭車位並無與牆面、樑 柱相連，反而與牆面間仍有相當大之公共空間。若系爭合約 中浮貼之系爭車位平面圖確如被上訴人所說係在92年1月1日 簽約時即已存在，何以上訴人提出其他住戶於92年1月1日之 後與德鑫公司簽訂契約之平面配置圖均顯示變電室仍在圖面 左方，足見被上訴人所述不實。
㈢依竹北市○○段0000○號建物登記第二類謄本、竹北市○○ 段0000○號建物登記第二類謄本可知每位購買停車位之住戶 其持有地下停車位之權利範圍皆為29/10000，斷無被上訴人 所述之系爭車位享有較大面積之可能，被上訴人不得持其與 德鑫公司間之系爭合約對抗其他共有人。被上訴人得使用之 停車空間應視各住戶與德鑫公司間之買賣合約而定，非僅依 系爭合約即可認定被上訴人約定專用部分為何，且依證人蔡 永峰證述內容及本院卷一第53頁左上方照片可知，系爭車位 於點交時之停車格線，並非如被上訴人所述緊連牆柱，而應 是與牆面之距離尚有公共區域，非均為被上訴人之約定專用 部分。
㈣上訴人為裝設排污管道，早已於99年12月9日公告將於同年 月11日於地下一樓拉排污管路並標示旗幟，並於18日辦理二 次工程說明會，此觀被上訴人於提出之住戶意見表，即可知 悉被上訴人明知排污管路之路線，及伊為受排污管道施工影 響之車位車主。縱被上訴人以伊出國、得A型流感為由未參 加區權人會議，然此並不影響被上訴人早已在廣春公司施工 前知悉排污管道須通過系爭車位旁公共區域。且封爵社區於 100年1月1日召開臨時區權人會議時，被上訴人亦委託趙國 梁出席，其並於會議中同意以附圖A之管路施工，被上訴人 自不得再爭執其從未同意按附圖A施工。且被上訴人於100年 5月17日亦填寫住戶意見表，同意移車以利廣春公司於系爭 車位施工。封爵社區住戶謝小琪亦證明被上訴人確有因排污 管道施工緣故，而將其所有之汽車移置於地下三樓135號車 位停放，被上訴人否認其曾同意排污管道管線位置須通過系 爭車位旁及廣春公司於系爭車位施工，不足採信。 ㈤台北市環境工程技師公會之鑑定成果報告書（下稱環工技師 鑑定報告）之如附圖A案乃廣春公司應被上訴人之要求，將原 通過系爭車位旁之排污管道由直線改為內彎管線，故比較附 圖A案及原判決附圖B(下稱附圖B)案後，認附圖A案因彎管部



分而增加材料成本、流徑、阻塞風險及維修成本。然該鑑定 報告內容並未估算廣春公司及上訴人若依附圖A案繼續施作 ，已施作部分可減少並扣除之成本，鑑定報告結果並不準確 ，應依上訴人提出之評估鑑定成果報告書為據，較為妥適。 ㈥系爭車位與樑柱間之空隙確屬公共區域，且被上訴人確於99 年12月13日前即知悉排污管線設置位置，然卻於100年6月2 日表示排污管道通過之區域為其約定專用部分，並阻擾廣春 公司施工，致社區目前因甲棟尚未納管，該排污道施工是為 全體住戶之利益，若變更設計圖將增加上訴人之支出。縱編 號1車位大小如被上訴人所述為600×330公分，該牆壁與停 車位間之空隙亦為其約定專用部分，被上訴人阻礙排污管道 施工之行為乃自己所得利益極少而他人所受之損失甚大，即 視為以損害他人為主要目的，屬民法第148條之權利濫用行 為，而不應准許。上訴人應依區分所有權人會議決議同意廣 春公司為排污管線施工，而被上訴人亦負有容忍廣春公司於 系爭車位繼續施工之義務。為此爰依公寓大廈管理條例第6 條第1項第3款、第3項、第9條第4項、民法第767條、821條 規定及封爵社區公寓大廈區分所有權人會議決議提起本件訴 訟，聲明求為判決：⒈被上訴人應容忍上訴人進入新竹縣竹 北市○○段0000○號地下1層編號1、2車位設置如附圖A案所 示排污廢水管，並將停放於停車位上及施工區之汽車、腳踏 車及其他物品移去。⒉願供擔保，請准予宣告假執行。二、被上訴人則以：
㈠依92年間被上訴人與德鑫公司簽訂之「汽車停車空間使用及 區分協議證明書」，地下1層車位編號1、2為被上訴人約定 專用部分，且該證明書第3條、第4條第3項約定：「依雙方 買賣合約，買方向賣方購買本大樓汽車位置者，即享有該汽 車停車位置之使用權…」、「本汽車停車位置協議證明書對 買方及其受讓人、繼承人、受贈人、典權人、承租人及借用 人均具有同等約束力，買方並負有告知其上開使用人遵行之 義務」上訴人經區分所有權人大會決議授權發包施作污水管 改管工程，工程施作內容須通過被上訴人之專有部分及約定 專用部分乙事並未報請區分所有權人大會決議，亦未經被上 訴人同意，逕自設置與上訴人告知設計規格顯然不符之管線 於被上訴人約定專用部分之停車位上方，上訴人已逾越區分 所有權人決議之內容，及牴觸公寓大廈管理條例第15條第1 項與系爭汽車停車空間使用及區分協議證明書約定，上訴人 所提上訴先備位聲明，於法無據。
㈡按使用執照僅係行政主管機關為實施建築管理措施核發之文 書，用以規範建商須依主管機關核准之圖樣施工，與全體區



分所有權人約定分管共同使用部分中之停車位，係涉共有物 管理之問題，二者間無必然關係，尚不能以使用執照、竣工 圖作為分管契約之依據。本件新竹縣所陳之系爭社區申請建 築執照及使用執照案卷資料，並無確定私權之法律效果，故 系爭停車位使用之範圍，仍需視買賣合約或分管契約之約定 。被上訴人與德鑫公司簽訂之系爭合約第2條第2項、第4條 第2項分別約定「買方（即被上訴人）購買之停車位屬獎勵 停車位，為地下1樓編號第1、2號平面是停車位2個，…，停 車空間位置詳如附件(二)『停車空間平面圖』」，是被上訴 人係購買一個普通停車位（長600㎝×寬250㎝）及一個大車 位面積（長600㎝×寬330㎝），故系爭買賣合約附件(二)所 繪之系爭車位平面圖，與外牆連接並無違誤。次查，德鑫公 司變更系爭建物地下1樓變電室之位置，同樓層之停車位置 配合修正，故系爭合約即需張貼修正後之系爭車位平面圖， 其後德鑫公司亦以此版本與買受者簽訂契約，而建物變更設 計係屬通常，德鑫公司亦出具同意書，同意配合被上訴人依 系爭合約附圖向新竹縣使管科申請修正竣工平面圖系爭車位 標示，並配合被上訴人向上訴人修正系爭停車位格線。 ㈢被上訴人與德鑫公司所訂汽車停車空間使用及區分協議證明 書第3條、第8條約定、契約附件八住戶管理規約草案第17條 約定「本規約第十一條部分（包括車位），業經各區分所有 權人與賣方簽訂買賣合約時約定，不得經由區分所有權人會 議以任何方式加以變更或廢除。」，另按封爵社區住戶管理 規約第二條第四款規定「停車空間應依與建設股份有限公司 之買賣合約或分管契約使用其約定專用部分。」，是依被上 訴人與德鑫公司簽訂之系爭合約所附系爭車位平面圖所示， 及上訴人放置於社區供區分所有權人閱覽之竣工圖例、社區 工務所水電圖，社區之區分所有權人皆得任意自由閱覽，有 公示之效果，自得拘束社區之全部區分所有權人。被上訴人 所取得約定專用編號1號之車位範圍係至外牆柱無誤，且不 得經由區分所有權人會議以任何方式加以變更。依上訴人所 提如附圖A所示排污管道路徑，即經過被上訴人向德鑫公司 購買編號1號車位約定專用部分，上訴人所主張附圖A案之排 污管道設置方案，其規劃之附圖A所示排污廢水管，既非必 要且亦非損害最少之處所及方法，上訴人請求被上訴人應容 忍其進入並將停放於停車位上及施工區之汽車、腳踏車及其 他物品移去，所請皆為無理由，應予駁回。
㈣上訴人之施工廠商廣春公司於100年1月24日未經被上訴人同 意強行銑牆壁孔洞，致被上訴人車輛受損，被上訴人即發函 要求改善，嗣並與時任上訴人代表人趙國梁面談，質疑污水



管線設計捨直取彎，非最短路徑，未獲上訴人善意回應，竟 仍在未即時告知被上訴人情況下執意施作，且管線之設置實 際狀況竟顯與上訴人事前告知社區各區分所有權人之管線設 計規格不符，妨礙被上訴人車位之使用，上訴人所委請之廣 春公司就建築物管線設置之工程專業能力顯有不足，其稱被 上訴人曾同意委請廣春公司為系爭管線之施作云云，並非屬 實。被上訴人維護本身之權益，拒絕容忍上訴人可能規劃失 當之排污管線設置，係依法主張權利，亦無違誠信原則等語 ，資為抗辯。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，並變更上訴 聲明為：先位聲明：㈠被上訴人應將附圖編號1車位之車格 線回復至DEGF所示範圍，並將DECA範圍上之物品清空，返還 予上訴人及其他共有人全體。㈡上訴人願供擔保，請准宣告 假執行。備位聲明：被上訴人應容忍上訴人於新竹縣竹北市 ○○段0000○號如附圖所示範圍ACGF編號1車位上施作排污 管改管工程，及將該排污管設置於DECA之上空區域。願供擔 保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴人之先、 備位聲明均駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。㈢如受 不利之判決，願供擔保請准宣告免假執行。
四、本院得心證之理由：
上訴人主張系爭封爵社區之管理委員會，為將社區排污改管 排入排污下水道，於99年9月18日召開第7屆第1次區分所有 權人會議，決議進行社區排污管改管工程，因工程需要設置 管道，必須經過被上訴人之系爭編號1、2號停車位，上訴人 曾公告並向被上訴人請求容許設置管道，被上訴人拒絕同意 ，上訴人乃依公寓大廈管理條例第6條第1項、第9條第4項、 民法第767條、第821條規定，提起本件訴訟，並於上訴本院 後，變更聲明為如三、之先備位聲明所示，被上訴人則以前 開情詞置辯，兩造就本件爭點之核心問題，既係在被上訴人 向德鑫公司所購編號1車位之停車車格線，究係附圖所示之 DEGF，抑ACGF範圍？而上訴人於上訴本院後，即變更追加先 位聲明如前所述，則本件亟待解決之爭點，即為先位聲明： ㈠上訴人主張被上訴人所得分管專用權之系爭車位如附圖 DEGF所示範圍，並將DECA範圍上之物品清空返還是否有理？ ㈡上訴人是否有經過封爵社區區分所有權人會議同意，得否 依民法第767條、第821條提起本件訴訟？㈢排污管道通過系 爭車位旁之空間是否為封爵社區之公共區域？備位聲明：㈠ 被上訴人所分管之系爭車位如為附圖ACGF所示範圍，就廣春 公司於系爭車位旁施作排污管道，是否有忍受義務？㈡被上 訴人於廣春公司在系爭車位旁施工前，是否已知悉排污管道



須通過系爭車位，並允許廣春公司施作工程？茲論述如下：甲、先位聲明部分：
㈠上訴人主張被上訴人所得分管專用權之系爭車位如附圖DEGF 所示範圍，是否有理？
1.查被上訴人向德鑫公司購買系爭車位，並訂立系爭合約， 而系爭合約所附車位平面圖，有浮貼上及下二圖，除經本 院當庭勘驗屬實，並影印系爭合約後附之平面圖附卷(本 院卷二第154-158頁)，復為兩造所不爭，堪信為真。上訴 人主張因德鑫公司於92年5月29日後始變更地下一樓變電 室位置，故該貼圖應為92年3月14日後才浮貼於系爭合約 中等語。惟被上訴人則以該變更後之地下一樓平面配置圖 於雙方92年1月1日簽約時即已浮貼於系爭合約云云置辯。 2.按區分所有建物，依土地登記規則第81條第1項規定：區 分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所 有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併， 另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。可知公 寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區 分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分 ，自得對該特定之車位享有專用權。準此，公寓大廈區分 所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停 車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之 分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力（最高法 院96年台上字第1152號判決要旨參照）。又契約應以當事 人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及 其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意 。是有關大廈住戶對該特定之停車位享有專用權，固無疑 義。惟本件兩造就被上訴人得使用車位專用權之範圍，既 生爭執，揆諸前開說明，則自應參酌被上訴人向建商德鑫 公司購買及嗣點交時之範圍，並綜合過去事實及其他一切 證據資料為斷定之標準，合先敘明。
3.查被上訴人與德鑫公司所訂系爭合約後附汽車停車空間使 用及區分協議證明書第3條、第8條約定「依雙方買賣合約 約定，買方向賣方購買本大樓汽車位置者，即享有該汽車 停車位置之使用權，並依其指定位置作為停放車輛使用… 」、「未購買停車位之承購戶，已充分認知本房地總價並 不包括停車位之價款…已確認並同意對本大樓之地下室停 車位無任何權利…」、契約附件八住戶管理規約草案第17 條約定「本規約第十一條部分（包括車位），業經各區分 所有權人與賣方簽訂【預定房屋買賣合約】時約定，不得 經由區分所有權人會議以任何方式加以變更或廢除。」等



情，有系爭合約後附汽車停車空間使用及區分協議證明書 及住戶管理規約草案在卷可按(原審卷一第111、113頁)， 另按封爵社區住戶管理規約第2條第4款規定「停車空間應 依與建設股份有限公司之買賣合約或分管契約使用其約定 專用部分。」（同上卷第24頁），是被上訴人與德鑫公司 簽訂系爭合約後，所取得系爭車位既係在大廈地下室一樓 屬全體住戶共有部分，則有關被上訴人就系爭車位之專用 權使用範圍，除應審酌所有權狀就應有部分比例之記載外 ，亦應參考相關資料，始得釐清被上訴人於買受系爭車位 當時所得分管之專用權範圍，至屬灼然。經查上訴人主張 1256建號之共有人，該建號地下一～三樓之面積為5877.3 9平方公尺（1959.13×3=5877.39，見原證二號），又被 上訴人可使用之權利範圍為10000分之29，即17.044431平 方公尺（5877.39÷10000×29=17.044431），然該權利範 圍尚應扣除車道、變電室、電梯等候區等公共空間後，方 為被上訴人得使用之範圍。且地下一樓各車位大小如上證 十二之竣工圖所示，共有四種不同之大小：(1)225×575 公分，即12.9375平方公尺(2)225×600公分，即13.5平方 公尺(3)250×600公分，即15平方公尺(4)330×600公分， 即19.8平方公尺，並提出建物登記第二類謄本、竣工圖各 乙份為證(原審卷一第14頁、本院卷一第165頁)，而被上 訴人對上訴人上開各停車位面積大小計算，亦不爭執（本 院卷二第90-91、163頁），是上訴人上開主張，自堪憑採 。
4.被上訴人抗辯伊購買一個普通停車位（長600㎝×寬250㎝ ）及一個大車位面積（長600㎝×寬330㎝），被上訴人所 得使用編號1號、編號2號之車位，且德鑫公司變更系爭建 物地下1樓變電室之位置，同樓層之停車位置配合修正， 故系爭合約即需張貼修正後之『停車空間平面圖』，其後 德鑫公司亦以此版本與買受者簽訂契約，建物變更設計係 屬通常，建商只需依規定變更執照即可，現德鑫公司亦出 具同意書，同意配合被上訴人依系爭合約附圖，向新竹縣 使管科申請修正竣工平面圖系爭停車位標示，並配合被上 訴人向上訴人修正系爭停車位格線云云，並提出德鑫公司 出具之同意書及101年度德字第000000000號函各乙份，以 佐其說(本院卷一第130、134頁)。經查德鑫公司係於102 年11月1日出具同意書與被上訴人，參其上記載「封爵社 區10A承購戶：許淑芬（下稱買方），承買b1-1號車位， 前開車位標示係依93年使照竣工圖說（附件一，長600cm* 寬250cm），今德鑫建設（股）公司（下稱賣方）同意配



合買方依房屋買賣契約書附圖向新竹縣政府使管科申請修 正竣工平面圖b1-1號車位標示（附件二，長600cm*寬330c m）。前開竣工平面圖經縣府使管科核准，賣方同意依核 准修正後圖說，配合買方向管委會申請修正b1-1停車位格 線。…」，而上開德鑫公司之函示說明欄一、二，亦僅係 記載1號停車空間所有權人(即被上訴人)主張應依使用執 照竣工圖緩衝空間約80cm，故函請上訴人同意重新繪製接 鄰柱邊留有緩衝空間框線之旨，惟查：⑴被上訴人係以每 個車位60萬元購得二個停車位，惟系爭編號1之車位並未 標示係屬行動不便車位，此為兩造所不爭(本院卷二第163 頁)，而被上訴人係於93年10月間受領德鑫公司之點交， 取得系爭車位之占有。易言之，被上訴人於點交當時，應 已取得系爭停車位之占有，並確定其使用面積範圍。則得 否以德鑫公司嗣後於102年11月1日出具之前開同意書，即 遽認被上訴人已取得大車位面積（長600㎝×寬330㎝）， 已非無疑。且被上訴人與德鑫公司間嗣就系爭停車位涉訟 ，甫經台灣新竹地方法院103年度訴字第103號事件審理中 ，參諸證人饒斯平(即德鑫公司訴訟代理人)已指稱：「系 爭車位標示車號及應有持分於點交時兩造合意無誤。…管 委會依照使用執照竣工圖來做車位分管，原告（指被上訴 人）主張依私契為分管契約，調整使用範圍沒有理由」； 另於同年4月8日陳稱：「當初92年原告要求被告依停車空 間平面圖履行契約，惟停車空間平面圖僅為參考示意，車 位交付係依房屋買賣合約第3條第1項及第4項第2項地政機 關登記之相關規定」、「依據使用執照竣工圖及地政測量 成果圖，93年時即依此點交給原告及管委會。」等語(本 院卷二第147頁)，觀諸德鑫公司之上開函文所陳系爭車位 係屬行動不便車位已與事實有間，且其亦僅係應被上訴人 之主張，而行文上訴人函請同意重新繪制系爭車位，上訴 人既自始不同意被上訴人所請，是自難以被上訴人提出德 鑫公司嗣出具之上開同意書，即遽為有利被上訴人之認定 。⑵且被上訴人就德鑫公司方面是於93年8月23日伊取得 不動產登記之後至10月間，由出蔡永峰面負責點交等情， 並不爭執(本院卷二第57頁)，惟觀諸證人蔡永峰則證稱( 一般點交買方是否會拿與建商所立契約與你們點交？)如 果是房屋、建物等不會拿契約點交，因契約並沒有詳實尺 寸，也沒有變更後之圖面，因為會接受客戶於預售完為變 更設計，一般是以最終的客戶變更圖點交，與合約書圖說 並不同，原設計圖與房屋現況不同，一般點交會用最後的 圖說點交，上面會有尺寸。車位則沒有變更圖的問題，是



以公司給的施工圖點交。(是否依據被上證7所附圖說與買 方點交？)這是水電圖，水電部分是依此圖說點交，水電 專用圖即指水電，與其他無關。(停車位如何進行點交？) 車位有的客戶會去量尺寸，一般重點是位置在何處，不一 定會拿圖，很少與客人去點交，至於有無帶客戶點交本件 地下一層編號1、2停車位，想不起來了。(地下一層編號1 、2停車位尺寸與其他車位尺寸有無不同？)均以建管課核 備之竣工圖為依據，且竣工圖要與現況相符。(點交當時 停車位車格線顏色為何？)施工中是白色車格線，點交時 車格線是橘色。相同，但該竣工圖是水電竣工圖，我們不 是以水電竣工圖點交客戶之車位。(是否會以停車位竣工 圖與客戶點交？)沒有專為停車位另做竣工圖，一般使用 執照之竣工圖就是完工現況。我的責任是以使用執照所附 竣工圖為施工依據等語(本院卷二第56-58頁)。被上訴人 既不否認德鑫公司方面，係由蔡永峰負責點交，參諸被上 訴人所主張之被上證7水電竣工圖(本院卷二第15、16頁) ，兩造所爭執之靠左下角即系爭車位，雖緊靠柱邊，惟其 上並無車位之編號，亦無尺寸之大小，衡情殊難遽執為點 交車位之憑據，經綜合證人饒斯平及蔡永峰所言，應以帶 同被上訴人負責點交之蔡永峰所陳不是以水電竣工圖點交 客戶之車位，且其責任是以使用執照所附竣工圖為施工依 據較與事實接近，而堪採信。⑶有關被上訴人所訂系爭合 約後附之停車位平面圖共有浮貼上下二圖，上訴人質疑被 上訴人(即上訴人102年12月25日準備㈣狀本院卷二第34頁 )表示上訴人於102年12月2日準備程序曾稱：「變電室是 92年3月變更，德鑫公司當時才通知他們要貼圖，……」 ，未載明於筆錄中，被上訴人之意見為何？被上訴人則表 示：當時是不確定之語氣，並表明要回去查，該部分經被 上訴人查明係於92年1月1日簽約當天就貼圖了等語(本院 卷二第163頁反面)。即被上訴人嗣改稱系爭合約之後附平 面圖係於訂約日當時即已貼上云云，惟參諸系爭建案之設 計人兼監造人婁國豪建築師事務所係於92年5月29日聲請 變更建造執照，並由主管機關新竹縣政府工務局於同年6 月3日以工建字第0000000000號函在案，其後附之峻工圖 標示(其上標示於92年5月13日送照)，即已標示系爭車位 已在平面圖左下側，而其左側仍與柱邊有空隙，該圖則與 系爭建案嗣由新竹縣政府93年6月8日以府工建字第000000 0000號函知德鑫公司領取使用執照，卷內所附之大張峻工 圖，互核相符(本院卷二第267-271頁，影印調閱之系爭建 案變更建照設計及使用執照資料)。且如前所述，被上訴



人係於92年1月1日與德鑫公司訂約買受系爭車位分管權利 ，而併參諸上訴人提出其他住戶於更早即91年11月間迄92 年3月14日(即被上訴人所訂系爭合約之前後)與德鑫公司 簽訂買賣契約書後附之地下一樓車位附圖（本院卷一第10 0、101頁，168、171頁，173、176頁，178、181頁，183 、186頁，189、191頁，193、196頁，202、204頁），變 電室均在平面圖左下側，而被上訴人之車位雖在右下側， 均仍與牆柱間仍有相當大之公共空間。至訴外人黃芳芷於 嗣後即95年3月間所訂買賣車位附圖（本院卷二第49、50 頁），變電室於右移後，系爭車位亦未與牆柱相連，而與 牆面間仍有相當大之公共空間。而再觀諸被上訴人之系爭 合約後附之車位平面圖，其於浮貼圖下之原平面圖，一、 浮貼上圖左邊編號1號車位是緊貼柱子。二、浮貼下圖右 邊編號1號車位離樑柱尚有空隙。三、浮貼上圖、下圖編 號1、2車位均用粉紅色螢光筆標示等情，業經本院當庭勘 驗屬實(本院卷二第154-158頁、第162頁反面、163頁)， 亦且上下二圖間其差異乃浮貼下圖之變電室原在左側，而 浮貼上圖則已將該變電室移至右側，足悉此應係大樓變電 室有移動並變更設計之必要，始由德鑫公司之承辦人與被 上訴人接觸，再作浮貼平面圖之動作，則浮貼該平面圖之 時間，應係變電室更動前後，始與常理相符。經比對該上 下兩平面圖之編號1車位，既然浮貼前被上訴人所取得靠 右側之車位，並未靠近牆柱而尚有空隙，則嗣浮貼於上之 平面圖，即編號1車位左移，亦應是未靠近牆柱邊，始合 情理。是被上訴人先指稱變電室是92年3月變更，德鑫公 司當時才通知他們要貼圖等語，應與事實相近，而堪採信 ，至其嗣後改稱：當時是不確定之語氣，該部分經被上訴 人查明係於92年1月1日簽約當天就貼圖了云云，則難遽信 。⑷被上訴人另辯稱由德鑫公司訂明停車位之使用權者及 其範圍，當可解釋為系爭社區對停車位之分管契約，佐以 管委會住戶管理規約第2條第4款規定，及放置於社區供區 分所有權人閱覽之竣工圖例，各區分所有權人通常即有可 得而知之情形，皆應受該分管契約之拘束云云，並提出水 電峻工圖（本院卷一第140頁），以佐其說。上訴人就曾 提出供閱覽之竣工圖乙節，固不爭執，惟辯稱上開供閱覽 之竣工圖係為利水電施工，被上訴人之停車位確實位置， 仍應以使用執照內之峻工圖為據等語。經查被上訴人提出 上開放置於上訴人管理處供社區區分所有權人閱覽之竣工 圖上所標示之被上訴人停車位即編號1停車位置，確係在 圖下左側緊鄰柱邊，而系爭合約之平面浮貼圖上之停車位



編號1亦係在圖下左側緊鄰柱邊(本院卷二第154頁、卷二 第15-26頁即被上證6.7.8)，惟細閱該水電峻工圖係於92 年10月31日所製作，已在被上訴人92年1月1日訂立系爭合 約之後，其上並無車位範圍大小之記載，得否執為點交車 位之憑據，已非無疑。且參諸證人蔡永峰已明確指稱「但 該竣工圖是水電竣工圖，我們不是以水電竣工圖點交客戶 之車位」等語，按有關共有停車位之分管專用權部分，因 所有權人之權狀記載所有權應有部分多屬一致，則其得使 用之分管範圍，自以建商於點交承購戶當時為準，上開上 訴人提供與大廈住戶閱覽之水電峻工圖，與系爭合約後附 之車位平面圖之浮貼上之平面圖，雖均看出系爭停車位所 在位置之車位緊靠柱邊，惟既非建商點交時所憑持之依據 ，且其上亦無車位尺寸之記載，自難遽引此即認被上訴人 所得分管之系爭車位係緊靠牆柱邊，而得使用較一般為大 之面積範圍，被上訴人上開所辯，要難認係真實而可採。 ㈡上訴人是否有經過封爵社區區分所有權人會議同意，得否依 民法第767條、第821條提起本件訴訟？
⒈上訴人主張伊於101年度第9屆區分所有權人會議前收到封 爵社區共60戶住戶連署書要求對被上訴人提起本案訴訟， 復於一審判決後經102年度第10屆區分所有權人會議決議 提起上訴。伊除依民法第767、821條所有人可以對無權占 有人請求返還，併依公寓大廈管理條例第9條第2、4項規 定請求等語。被上訴人則以民法第821條起訴主張民法第 767條所有權能者須為共有人，而上訴人非共有人，故上 訴人不得主張民法第767條、第821條之權利等語置辯。經 查上訴人主張本件訴訟是在101年度第9屆區分所有權人會 議召開前，即由封爵社區共60戶住戶（查封爵社區連同被 上訴人共有80戶）連署要求上訴人對被上訴人提起訴訟， 已超過全體住戶之60%，與經區分所有權人會議通過之效 果無異。嗣一審判決後，上訴人於102年度第10屆區分所 有權人會議同意對一審判決提起上訴等情，此有上訴人提 出封爵社區第8屆區分所有權人會議記錄、新竹縣市公所 103年度竹工字第0000000000號函後附之102年度第10屆區 分所有權人會議記錄可稽（原審卷一第59頁、本院卷二第 202、210-211頁），被上訴人就上開卷證形式不生爭執， 堪信為真。是被上訴人質疑上訴人未經合法區分所有權人 同意提訴，尚有誤會。
⒉又按雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律 關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。次按公寓大 廈管理委員會就共用部分、約定共用部分，有點收、保管



及維護之職權，為公寓大廈管理條例第36條第2、11款所 明定。又「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對 建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。」「住戶對 共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。」 「住戶違反第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制 止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之 處置。如有損害並得請求損害賠償。」亦為同條例第9條 第1、2項前段、第4項所明定。易言之，公寓大廈之住戶 倘無約定專用，卻占有共同使用部分之全部，即屬違反共 同使用部分之通常使用方法，管理委員會即得依該條例第 9條第4項之規定，訴請法院為必要之處置。是以，公寓大 廈管理委員會雖非共有關係之權利主體，惟就公寓大廈共 用部分如已取得全體區分所有權人之委託或同意，即有保 管及維護之職權，則本於上開權限所生之私法上爭議，無 論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，並為適格之當 事人（最高法院96年度台上字第1780、1781號判決意旨參 照）。經查上訴人僅係大廈管委會組織，並未就系爭車位 與其他全體共有人保有所有權之共有關係，是上訴人如未 取得全體區分所有權之委託，固難逕依民法第767、821條 規定而為請求，惟查上訴人係併依公寓大廈管理條例第9