臺灣苗栗地方法院民事判決 103年度訴字第191號
原 告 蔡偉芬
訴訟代理人 江錫麒律師
柯宏奇律師
被 告 宇家建設有限公司
法定代理人 張栗榛
被 告 莊竣麟
前列被告共
同訴訟代理人許盟志律師
前列被告共
同訴訟複代理人陳宏毅
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國103 年7 月
8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告宇家建設有限公司應給付原告新台幣壹佰玖拾肆萬柒仟伍佰元，及自民國一○三年五月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告莊竣麟應給付原告新台幣肆拾玖萬柒仟伍佰元，及自民國一○三年五月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告宇家建設有限公司負擔百分之六十六、被告莊竣麟負擔百分之十七，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣陸拾肆萬玖仟壹佰陸拾捌元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰玖拾肆萬柒仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣壹拾陸萬伍仟捌佰參拾參元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣肆拾玖萬柒仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、被告宇家建設有限公司（以下簡稱宇家公司) 在被告莊竣麟 所有坐落苗栗縣苗栗市○○段0000○000000○000000地號土 地，興建地上五層之公寓住宅，建案名稱為「府雅築」，採 預售後建方式，原告蔡偉芬於民國（下同）102 年3 月23日 別與被告宇家公司、莊竣麟簽訂房屋買賣契約書、土地買賣 契約書，買受B 棟4 樓房屋1 戶（落成後編為門牌號碼苗栗 縣苗栗市○○街00號4 樓之1 ），及其坐落基地之應有部分 ，另加購車位，房屋含車位價格為新台幣（下同）265 萬元 ，基地含車位價格為265 萬元，總價金530 萬元，兩份買賣 契約為連立關係，不能單獨存在。
㈡、原告截至102 年11月間被告取得使用執照止，已給付至第7 期價金，房屋及車位、基地及車位各已給付155 萬元及10萬 元，合計共給付165 萬元，兩造對於以上事實應無爭執。本 案爭執點在後述被告以原告未繳房屋買賣契約書第7 條、土 地買賣契約書第5 條之房屋稅、規費、水電瓦斯費、社區管 理費、社區管理基金（以下簡稱稅費) 等代收費用12萬元據 以解除契約是否合法。
㈢、依房屋買賣契約第2 條、土地買賣契約第2 條附表㈠均有買 方應給付各期價金之期日及金額，依據買方應於接獲賣方通 知後7 日內，以現金或即期支票自行向賣方指定之地點或金 融機構專戶一次繳納( 第5 條第1 項) ，買方同意有關本約 定第2 條之各期款項有先為給付之義務，其給付履行期係雙 方特別重要之約定，買方願嚴格遵守，如期繳付，其後如買 方不願履行買賣契約或逾各期款之給付期日，經賣方定5 日 以上之期限催告後仍未給付者，賣方得解除本買賣契約（房 屋買賣契約書第11條第1 項、土地買賣契約書第9 條第1 款 ) ，原告對此契約約定給付買賣價金及不履行之處理條款亦 無意見。
㈣、惟本案爭點之稅費金額規定於房屋買賣契約書第7 條、土地 買賣契約書第7 條附表，不在前述買賣契約等第2 條附表㈠ 價金之範圍內，無前揭第5 條第1 項、第11條第1 項之適用 ，且買賣契約就被告應於何時給付稅費並無清償期之約定， 因此關於稅費之清償期及如遲延給付應如何解約等問題，應 回歸適用民法第229 條第2 項、第254 條關於不定期債務給 付之規定。
㈤、經查被告宇家公司於102 年12月4 日以苗栗府前郵局第221 號存證信函通知原告稱：「雙方約定付款方式依房屋買賣預 訂合約書第5 條所訂，買方應於接獲賣方繳款通知7 日內繳 款，惟本公司於民國102 年11月22日通知台端繳納『稅費申 報及相關費用』之代收款計新臺幣12萬元正，本公司曾多次 以電話通知台端繳納，台端均置之不理，視本公司之權益為 無物，是依上揭房屋買賣預定合約書第11條違約罰款約定： 『如甲方不願履行買賣契約或逾各期款項之給付期日，經乙 方定5 日以上之期限催告後仍未給付者，乙方得解除本買賣 契約』，今台端未能依約給付應付之款項，且未於本公司催 告之期限內給付，本公司自得援引上開約定，發函通知台端 ，於台端收受本件函文之日，即解除貴我雙方間所簽訂之上 開房地買賣預定合約書，本公司並將依約扣除台端應付之違 約賠償後，再行退還台端剩餘之款項」云云( 以下稱解約函 ) 。
㈥、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；契約當事人 之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行， 如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229 條第2 項 、第254 條分別定有明文。
㈦、查原告於接獲前述解約函之前，從未接獲被告宇家公司或被 告莊竣麟之稅費繳納通知，被告宇家公司未依前揭民法第22 9 條第2 項、第254 條催告程序通知原告繳納稅費之時間， 即片面解除契約，顯然違反民法上述規定。原告旋於102 年 12月12日以苗栗中苗郵局第507 號存證信函回覆被告宇家公 司表示：稅費並未列於附表一，且原告從未接獲任何形式之 稅費繳納通知，如被告公司執意解除買賣契約時，應依房屋 買賣契約第11條第4 項規定：因可歸責於乙方( 即出賣人) 之事由致買賣標的給付不能或乙方不欲履行買賣契約時，乙 方得解除本買賣契約，惟須將甲方( 即買受人) 所繳之全部 款項退還，並加計本買賣契約不動產總價15% 作為違約賠償 總額等語。
㈧、其後，被告宇家公司於102 年12月23日以苗栗府前郵局第24 1 號存證信函（本院卷第26頁) 回覆原告，仍片面將稅費曲 解為買賣契約第2 條之各期款，且已定5 日以上期限催告原 告仍未給付，蠻橫堅持片面解除買賣契約，置民法第229 條 第2 項、第254 條於不顧。
㈨、被告解除契約係可歸責與己之事由：
１、原告兩度向苗栗縣政府消保課提出申訴，被告宇家公司均堅 持解除契約，甚至原告於103 年1 月17日將稅費總額12萬元 匯入被告宇家公司帳戶，仍遭被告宇家公司於103 年1 月28 日以苗栗府前郵局第20號存證信函檢具面額12萬元、發票人 第一銀行苗栗分行、票載發票日103 年1 月27日之本行支票 退回原告給付之稅費金額。
２、嗣原告向苗栗縣苗栗地政事務所申領本件買賣標的物土地及 房屋之登記簿謄本時，赫然發現被告宇家公司早於103 年1 月26日已將坐落苗栗縣苗栗市○○段0000○號( 門牌號碼苗 栗縣苗栗市○○街00號4 樓之1)及其基地同段1459地號應有 部分各56/1000 ）以買賣原因移轉登記予歐修義、莊淑芬， 被告宇家公司、莊竣麟對原告已給付不能，此乃為其拒絕對 原告履行買賣契約之真正原因。
㈩、按因可歸責於乙方( 即出賣人) 之事由致買賣標的給付不能 或乙方不欲履行買賣契約時，乙方得解除本買賣契約，惟須 將甲方( 即買受人) 所繳之全部款項退還，並加計本買賣契 約不動產總價15% 作為違約賠償總額，房屋買賣契約第11條
第4 項定有明文，土地買賣契約書第9 條第4 項，亦同。、原告已依房屋買賣契約、土地買賣契約各給付155 萬元及10 萬元予被告宇家公司及莊竣麟，被告二人應依上開規定返還 各該款項予原告，並各加計不動產總價15% 即397,500 元作 為違約賠償總額，據此被告宇家公司、被告莊竣麟應各給付 原告1,947,500 元及497,500 元。、次按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第259 條 定有明文。查被告於103 年1 月26日將本件買賣標的物房屋 及其基地一屋兩賣予毆修義及莊淑芬，其成交價格依內政部 不動產交易實價查詢服務網揭示結果，建物為284 萬元，土 地為295 萬元，合計579 萬元，因此原告就房屋所失利益為 19萬元、土地所失利益為30萬元，合計所失總利益為49萬元 ，因此請求被告宇家公司賠償19萬元，另請求被告莊竣麟賠 償30萬元。
、綜上所述，原告依契約解除之法律關係提起本訴，請求被告 宇家公司、被告莊竣麟應各給付原告2,137,500 元、797,50 0 元，為此提起本訴。
、並為訴之聲明如下：
１、被告宇家建設有限公司給付原告2,137,500 元，被告莊竣麟 應給付原告797,500 元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日 起至清償日止，按年息百分五計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面： ：
㈠、被告確有兩次以上催告原告給付稅費。
１、查被告於103 年5 月22日庭呈本院卷附第56-57 頁（下稱答 辯㈠狀) 所載「…四、( 二) 惟被告為通知原告繳納系爭房 屋買賣被告第7 條之房屋稅、規費於『103 』年11月11日通 知請原告於五日內繳費，更於同月18日、同月21日。同月22 日二次通知，此有通聯記錄可證( 被證1)，…」，應更正為 「『102 』年11月11日通知請原告於五日內繳費…」，此觀 通聯紀錄即可明瞭，先予敘明。
２、次查，被告分別於答辯㈠狀所載之時間以電話通知原告繳納 稅費，且誠如通聯記錄所示，被告非僅撥打兩次催告原告繳 納，惟原告竟置若罔聞，被告方於102 年12月4 日以府前郵 局存證號碼第221 號之存證信函通知原告解除系爭房地買賣 契約書。
㈡、縱以電話催告原告繳納稅費，亦符催告之要件。１、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；契約當事人
之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其旅行 ，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229 條第1 項前段及第254 條定有明文。
２、又按民法第229 條第2 項前段規定，給付無確定期限者，債 務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催 告時起負遲延責任。該所稱之「催告」者，乃債權人請求給 付之意思通知，為催告時無須具備使其發生遲延效力之效果 意思，是為準法律行為，其應僅表示特定債權，請求債務人 給付之意思為已足，無須表明其確定之金額或數量。倘催告 之內容與債之標的有關，縱催告之金額或數量，較債務本旨 應為之給付為多者，其催告在債務本旨範圍內，亦仍然發生 其效力，最高法院96年台上第171 號判決可資參照。３、經查，本件為預售買賣之方式，被告依照往例隨施工進度以 電話通知原告繳交當期價款，兩造間並無約定催告需以書面 形式為之，且依上述之法律規定亦無對催告須以何種形式之 規定，故被告以電話通知原告繳納稅費之方式，並無違反催 告之要求。
４、再者，被告自102 年11月11日迄至同月22日此段時間共計五 次通知原告繳交房屋契稅等12萬元，更遲至於同年12月4 日 始發函解除契約，已給予原告相當期限繳納稅款，實係原告 置若罔聞所導致解約之後果。
㈢、被告解除契約之原因，僅係原告單純未繳納稅費所導致，並 且可歸責於原告，原告抗辯為係因房子後來賣給第三人無法 對原告履約方解除契約，實有誤會。
１、誠如前段所述，被告解除契約之原因乃係原告經催告後仍不 願繳費，而原告遲延給付未繳納稅費，係屬可歸責原告之原 因，先予敘明。
２、次查，被告與訴外人歐修義訂立買賣契約之時間為103 年1 月12日，且觀其被告與訴外人歐修義所簽訂之房屋訂購單上 所載之付定( 金額：新台幣10萬元) 之日期為102 年12月30 日( 詳參本院卷第99頁) ，故被告與訴外人歐修義訂立契約 之時間明顯晚於與原告解除契約之12月4 日，因此並無如原 告所說被告解除契約係為與訴外人歐修義訂立契約之情形， 其理自明。
㈣、末查，建設公司蓋完房子後當然希望可以盡速將房子全部賣 出，若非原告常有拖延繳交當期價款，甚至連稅費經催告後 都不願如期繳納，被告何須經過寄送存證信函此種繁雜之手 續解除契約後再另覓買主，詎料原告竟倒果為因，認被告係 為與訴外人歐修義締結買賣契約而不願與原告履行契約，遂 將錯就錯進而解除契約。
㈤、被告解除契約為有理由：
１、依系爭房屋買賣契約書第2 條，約定價款給付方式如附表( 一) 房屋付款明細表，除第一期之訂金預計於102 年3 月8 日收取外，餘第二期至第六期之款項均預計於102 年3 月25 日收取，又本件為預售買賣方式，被告依照往例隨施工進度 以電話通知原告繳交當期價款，惟原告卻常有拖延，甚至為 此兩度向苗栗縣政府消保課提出申訴，惟被告本諸和氣生財 未與原告多所計較。
２、惟被告為通知原告繳納系爭房屋買賣被告第7 條之房屋稅、 規費於103 年11月11日通知請原告於五日內繳費，更於同月 18日、同月21日。同月22日二次通知，此有通聯記錄可證本 院卷第65頁) ，惟原告竟置若罔聞，被告方於102 年12月4 日以前揭存證信函通知原告解除系爭房地買賣契約書。３、按「甲方同意有關本約第二條之各期款項有先為給付之義務 ，其給付履行期日係雙方特別重要之約定，甲方願嚴格遵守 ，如期繳付。其後如甲方不願履行買賣契約或逾各期款項之 給付期日，經乙方定五日以上之期限催告後仍未給付者，乙 方得解除本買賣契約。」系爭房屋買賣契約第十一條第一項 定有明文，該條項之約定前段部分雖係約定系爭房屋買賣契 約書第二條，惟後段「其後如甲方( 即原告) 不願履行買賣 契約…」，即該指原告違背系爭房屋買賣契約書其餘約定包 含第7 條款項之交付。原告顯在被告限期催告仍未給付系爭 房屋買賣契約書第7 條約定之房屋契稅、土地增值稅等共12 萬元，被告自得依前開約定解除系爭買賣契約，並依系爭房 屋買賣契約第11條第3 款之規定沒收總價金530 萬元之15% 計795,000 元，僅須返還原告855,000 元。４、縱退萬步言之，原告請求所失利益顯不可採。①、按「民法第216 條第一項所受損害。即現存財產因損害事實 而被減少，屬於積極的損害。所謂所失利益，即新財產之取 得，因損害之發生而受妨害，屬於消極的損害。」最高法院 著有48年台上字第1934號判例意旨。
②、查本件原告並未舉證說明因被告解除系爭買賣契約，有妨害 其取得新財產之情形，徒以被告另行處分，經伊查詢實價登 錄後（原告主張之另行處分價格亦與事實不符）之價格，系 爭買賣契約之差價，主張為其所失利益，顯然與法不合。③、次按「因可歸責於乙方之事由致買賣標的給付不能或乙方不 欲履行買賣契約時，乙方得解除本買賣契約，惟須得將甲方 所繳之全部款項退還，並加計本買賣不動產總價百分之十五 作為違約賠償總額，但若甲方所繳價款未達總價之百分之十 五時，則以已繳價款為限。」系爭房屋買賣契約書第11條第
4 款約定有明文，因可歸責於被告之事由致買賣標的給付不 能，除退還原告所繳全部款項外，並加計本買賣不動總價百 分之十五作為「違約賠償總額」，原告除15% 之違約賠償總 額外，不得再請求所失利益，法理灼然。
㈥、末查，被告自102 年11月11日迄同月22日共計五次通知原告 繳交房屋契稅等12萬元，更遲至同年12月4 日始發函解除契 約，已給予原告充分時間繳納款項，更因原告於收到存證信 函後不僅未繳交，反回函否認發有通知，被告在遲遲等不到 原告善意回應，方將系爭房地另行出售於他人。詎原告竟倒 果為因，誣指被告係為另行處分而拒絕履行契約，實令人難 以接受。
㈦、並為訴之聲明如下：
①、原告之訴駁回。
②、訴訟費用由原告負擔。
③、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造爭執與不爭執事項：
㈠、兩造不爭執事項
１、兩造於102 年3 月23日分別簽訂如本院卷附第11-15 頁之房 屋買賣契約書與本院卷附第16-19 頁之土地買賣契約書，由 原告買受B 棟4 樓房屋1 戶即門牌號碼：苗栗縣苗栗市○○ 街00號4 樓之1 ，及其坐落基地即同段1459地號應有部分千 分之56之土地（下稱系爭房屋、系爭土地），另加購車位， 房屋含車位價格為265 萬元，基地價格為265 萬元，總價金 為530 萬元。
２、原告截至102 年11月19日止，已給付至第7 期價金，房屋及 基地分別已給付155 萬元及10萬元，合計共165 萬元。３、被告宇家建設有限公司於102 年12月4 日以卷附20頁苗栗縣 府前郵局第221 號存證信函，通知原告解除上開房地買賣契 約書。
４、本件房屋契約的第七條稅費及相關費用負擔，並未列入第二 條房屋付款明細表內及房屋總價金中。
㈡、 兩造爭執事項
１、系爭稅費規定，是否不適用房屋買賣契約書的規定？２、被告是否真有以電話通知原告繳納稅費，並通知其再不履行 得為解除契約之催告？
３、因此系爭稅費等費用亦不適用系爭契約第11條違約罰款之約 定，應回復到民法第229 條第2 項、第254 條的規定，於銀 行對保時支付（土地買賣契約書第5條第2項) ？４、被告於102 年12月4 日解除系爭房地買賣契約是否有理由？５、原告依系爭房屋買賣契約第11條之規定，主張被告應返還原
告已繳房屋價金155 萬元與土地價金10萬元，並加計房屋及 車位價金265 萬元之百分之15即397,500 元違約賠償總額， 各為194,750元與49,750元是否有理由？６、另原告尚請求被告宇家建設、莊竣麟分別給付所失利益即另 出賣給訴外人歐修義與莊淑芬之多餘款項19萬元、30萬元， 即各為2,137,500 元與797,500元是否有理由?四、本院之判斷：
㈠、原告蔡偉芬於102 年3 月23日向被告宇家建設有限公司、被 告莊竣麟購買坐落苗栗縣苗栗市○○段0000○000000○0000 00地號土地上所興建地上五層之公寓住宅，建案名稱為「府 雅築」，採預售後建方式，，買受B 棟4 樓房屋1 戶（落成 後編為門牌號碼苗栗縣苗栗市○○街00號4 樓之1 ），及其 坐落基地之應有部分，另加購車位，房屋含車位價格為265 萬元，基地含車位價格為265 萬元，總價金530 萬元，截至 102 年11月間被告取得使用執照止，已給付至第7 期價金， 房屋及車位、基地及車位各已給付155 萬元及10萬元，合計 共給付165 萬元之事實，已據其提出與所述相符之房屋買賣 契約書、土地買賣契約書等影本各1 紙，並為被告所不爭執 ，堪認為真。
㈡、然因原告對於買賣契約書第2 條第7 期款項，認為被告應待 使用執照下來才繳納費用，於是產生爭執，而由原告向苗栗 係政府申訴，且認為依據房屋買賣契約書第五條來看，稅費 及相關費用並沒有列入解約條件裡面。惟被告認為房屋買賣 契約書第11條前段是關於第2 條亦即付款明細表的款項來約 定買方有先為給付的義務，至於第7 條稅費及相關費用的負 擔，解約之依據應是回歸民法之規定。原告第七期款項是在 102 年11月19日繳納之後，被告催告原告繳納關於稅金的費 用，直至102 年11月28日原告母親蔡孔榮曾打電話表示不願 意繳納系爭稅金12萬元，故被告以上開理由於102 年12月4 日以苗栗府前郵局存證號碼第221 號存證信函解除契約買賣 契約，未幾，被告旋於102 年12月30日將上開房屋出賣給歐 修義與莊淑芬。
㈢、按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，此觀民法 第259 條之規定自明。又給付有確定期限者，債務人自期限 屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權 人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負 遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負 遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達 支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。 再契約當事人之一方遲延給付者，他方得定相當期限，催告
其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229 條、第254 條分別定有明文。
㈣、職是，本件依據下列爭點一一論述：
１、系爭稅費等費用應何時付款？
２、被告是否確已以電話代替存證信函催告通知原告繳納稅費， 而原告遲未繳納？
３、因此系爭稅費等費用亦不適用系爭房屋買賣契約書第11條違 約罰款之約定，應回復到民法第229 條第2 項、第254 條的 規定及土地買賣契約書第5 條第2 項，於銀行對保時支付（ 參見土地買賣契約書第5 條第2 項) ？
４、被告解除契約是否為可歸責於己之事由？
５、原告依系爭房屋買賣契約第11條之規定，主張被告應返還原 告已繳房屋價金155 萬元與土地價金10萬元，並加計房屋及 車位價金265 萬元之百分之15即397,500 元違約賠償總額， 各為1,947,500元與497,500元 是否有理由？６、另原告尚請求被告宇家建設、莊竣麟分別給付所失利益即另 出賣給訴外人歐修義與莊淑芬之多餘款項19萬元、30萬元， 即各為2,137,500 元與797,500元是否有理由?㈤、經查：
１、關於系爭稅費等費用應何時付款？
①、遍查系爭買賣契約之全部內容，兩造並未明文約定系爭契約 第7 條原告何時負有稅費申報暨相關費用之負擔繳納義務？ 另依據系爭土地買賣契約書，第5 條第2 項關於稅費申報暨 相關費用之負擔，甚至規定：「甲方（買受人）依據本條約 定應給付之各項費用計新臺幣12萬元整，需於銀行對保時預 先支付於於土地出賣人或地政士收執或代為繳納，採多退少 補制，其後並以收據實報實銷（上列費用為乙方及出賣人代 收性質，另開立暫收條」。故第5 條之費用性質，並不影響 系爭房屋之興建，且出賣人僅為「代收」性質，並非權利所 有人，此有上開兩造所不爭之土地買賣契約在卷可按。且土 地買賣契約書第5 條第2 款支付款時期為銀行「對保」之時 ，惟本件原告並未透過被告向銀行貸款，故原告並不適用該 第5 條第2 項之約定，是被告應回歸民法之規定，有依法催 告原告繳納系爭稅費等相關費用之義務。
２、被告是否確已以電話代替存證信函催告通知原告繳納稅費， 而原告遲未繳納？
①、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第987 條定有明文。又解釋當事人所立書據之真 意，應以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準， 不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意﹔然
解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約 之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者 ，即不得反捨契約文字而更為曲解，此業經最高法院分別著 有19年上字第28號、17年上字第1118號判例可資參照。②、雖被告辯稱：其於103 年11月11日即以電話通知原告於5 日 內繳納系爭稅費等相關費用、同月18日、21日、22日均再次 通知，有卷附第65頁中華電信股份有限公司被告公司與院告 門號0000000000通話明細表在卷足證，然為原告所否認，且 該明細表僅能顯示出被告確實於102 年11月4 、5 、11、13 、14、22、25、26、28、29日有與原告所持之門號000000 0000行動電話有通聯記錄，惟並未能顯示出其通話內容，且 雖通話次數多達十數次，然細繹其每次通話時間，均僅數十 秒，最少為102 年11月22日8 時3 分1 秒至同日時11秒僅10 秒，至多為102 年11月11日13時47分08秒至13時49分03秒共 115 秒，不到2 分鐘，是被告辯稱該通話明細表可證明，其 確實有通知原告繳納系爭稅費等相關費用，並詳細說明為繳 納費用之效果，而為正式之催告云云，是否為真，即足堪疑 ，尚難採信。
③、雖證人劉家榮提出被告公司會計謝佩玫為證人，證稱其有以 6 通以上電話通知原告繳納系爭稅費及相關費用，原告均不 予理會，且102 年11月28日原告母親打電話來公司，與證人 謝佩玫討論，其確定拒不繳納系爭稅費等費用，有13分鐘長 的通話紀錄，故被告即以苗栗府前郵局102 年12月4 日第00 0221號存證信函告知原告解除契約。然查，證人即原告母親 蔡孔榮曾否認上開證人劉家榮所述，辯稱：「（法官〈下略 〉：在102 年11月28日的時候有打電話給被告公司的會計謝 佩玫，說你不要繳納系爭稅費嗎？）完全沒有這回事。我打 電話是因為我們要裝潢了，我不時要在苗栗居住，我希望能 夠換保溫的免治馬桶。（就這件事情討論了十五分鐘？）是 。（完全沒有講到系爭稅費的問題？）沒有。（你女兒曾經 委託你處理本案的繳納款項？）我都是他們去上班，我就去 銀行繳。（是否有收到被告公司打電話通知要繳費稅金？） 完全沒有。（被告訴訟代理人〈下略〉：0000-000000 是何 人的電話？）不是我的，是我女兒的。（平常這隻電話是何 人使用？）我女兒。（是否會幫忙去接聽這個電話？）應該 不會。」等語，以本件房屋買受人為原告蔡偉芬，其母親蔡 孔榮曾僅於原告上班時代替原告繳納款項，並非本件契約之 權利義務主體，並無權利主張拒繳費用，且其對證人謝佩玫 應不至於肯定的確定回答，原告拒絕繳納系爭稅費等語，而 被告亦不應以非買受人之證人蔡孔榮曾之拒絕繳費為由，即
對原告以苗栗府前郵局第221 號信函解除契約。且被告係於 102 年12月4 日其解除契約之後，並旋於102 年12月30日將 上開房屋出賣給歐修義與莊淑芬，足證證人劉家榮上開辯稱 ：證人蔡孔榮曾於102 年11月28日曾於電話中肯定的拒絕繳 納稅費等相關款項，伊才會決定解除契約云云，悖於契約、 法令與常理，不足採信。
④、又證人即本件之前被告公司負責人劉家榮於審理時證稱：「 現在宇家建設負責人是伊太太，其之前在臺北元邦建設、竹 北坤山建設等公司工作過，案件量多達300 多戶。被告公司 之前跟客戶之間保有誠信之約定，所以本公司催款都是以電 話告知及催繳。因為本棟戶數量不大，客戶不多，跟客戶做 好橋樑關係，如用存證信函會毀壞與公司之間的橋樑。本棟 房屋很多公務員跟醫生購屋，為何公務人員大家都很誠信， 但是B4客戶及原告卻做不到。我們從11月初，就開始催繳第 七期款項，第七期款項原告也有拖延，至於12萬元契稅等暫 收款，自11月28日確定與原告母親聯絡，親口告訴我們不繳 納此款項後，至12月4 日我們才發存證信函告知解約。公司 是由我發號施令給會計通知催繳各期款項及暫收款，通知原 告繳納有幾次，以律師所附之證據，及我手上得資料，至少 六通以上。我們有告知原告不繳納就會解除契約」等語。以 證人劉家榮上述陳述觀之，可知其經營建築業有多年經驗， 明知解約前需催告相對人，並多以正式之存證信函方式通知 並催告相對人，不繳納款項會有違約之法律效果，並定相當 時日等待相對人改善或履行義務，相對人若不履行，建築公 司方會再以存證信函正式通知其解約。然證人劉家榮其不以 存證信函之方式通知客戶繳納款項，辯稱是為與客戶保持誠 信與良好之關係云云。然其催告原告解約時，卻反其道而行 ，不以客觀上可作為證據之存證信函方式，先以文書正式 定期通知原告繳納稅費等相關費用，並告知不為繳納之法律 效果，反以非正式之方式隨意電諭原告繳納系爭稅費等相關 費用，並於102 年12月4 日直接以一紙存證信函通知原告解 除契約，以其方式，依據常理，非但讓原告感覺不受尊重， 並有反應錯愕與措手不及之感，與證人劉家榮辯稱不以存證 信函係因與客戶保持良好關係等語，完全相反，悖離常情， 其所辯令人難以置信。
⑤、另證人謝佩玫亦證稱：「（原告訴訟代理人〈下略〉：之前 有做過建設公司的會計工作嗎？）有。79年到84年左右。（ 打了好幾通電話給原告，是何人接聽的？）有時是原告接的 ，有時是原告的先生接的。（由原告接的是哪一天？）忘記 了。（原告接的那個內容為何？）忘記了。」、「（原告你
說有打電話通知我繳納稅費是何時？）102 年11月中旬，我 是所有客戶一起打。我確定你們知道。（原告：電話是我接 的，還是我先生接的？）我不記得。」等語，及「（法官〈 下略〉：關於稅費部分，你向原告要求收取稅費的時候，為 何不寄發存證信函？）我們每一期款項都是電話催收。（之 前任職的建設公司，在要解約之前，是否都會以存證信函催 告相對人要繳納約定的費用，若相對人未繳納，該建設公司 才會再以存證信函通知相對人解除契約？）我之前的建設公 司沒有碰到解除契約情形。（依據你的認知及一般業界作法 ，如果沒有約定何時繳納款項的時候，建設公司要求繳納， 是不是會以存證信函通知，較為正式，並有法律上的效力？ ）沒有想過這個問題，我知道的我們有用存證信函通知原告 解約。（就你的專業知識上，你的認知存證信函的功用為何 ？何時會使用到？）其中之一是為了要證明真的有此事。存 證信函也是通知相對人要繳納什麼都可以........... 。（ 是否可以用來作為是否有無通知繳納費用的證據或證明或依 據？）證人謝佩玫( 後面沈默不語) ，她沒有繳錢沒有履行 合約的內容。（本件相對人要收到通知才行？）我有用電話 通知。（為什麼不用存證信函通知？）打合約的時候，沒有 另外註明對於原告繳款時要用存證信函。」等語，其顯然知 悉以存證信函可以正式證明被告有催告原告繳納稅費相關款 項，且據以為解除契約之依據，然其捨此不為，隨意以電話 通知繳費，且依據上述通話明細表通話時間僅數十秒，客觀 上尚難以讓人知悉其確實有通知原告定期繳納相關稅費款項 ，且告知原告未繳納費之法律效果等正式陳述。⑥、且法官問及原告對於證人所述有打好幾通電話催繳稅費部分 是否自認？原告訴訟代理人陳稱：「連證人都說不知道哪天 打給原告，且打給原告的內容是什麼也不知道」等語；原告 亦稱：「沒有。證人有打過好幾次電話，我有印象的11月19 日之前的是針對第七期工程款部分。（法官：11月22日證人 有在通知你繳納12萬元的稅費嗎？）完全沒有。我第一次收 到通知就是解約的存證信函。」等語，可知證人謝佩玫證稱 ：其有以電話通知原告繳納款項云云，為原告所否認，被告 亦未能其他舉出有力之證據以實其說，僅憑據證人謝佩玫上 開語焉不詳之證述與通話明細表，即欲證明被告有催告原告 繳納稅費等相關費用，該等證據之證明力顯然不足，難以採 信。
３、因此系爭稅費等費用亦不適用系爭房屋買賣契約書第11條違 約罰款之約定，應回復到民法第229 條第2 項、第254 條的 規定及土地買賣契約書第5 條第2 項，於銀行對保時支付（
參見土地買賣契約書第5 條第2 項) ？
①、參諸前揭關於解釋契約之原則，即可知悉系爭買賣契約有關 第12條稅費等相關費用之給付義務，並非如同第5 條之主要 給付義務。且土地買賣契約書第5 條第2 項尚規定，原告於 「銀行對保」時交付該等稅費，為原告並未透過被告向銀行 行貸款，自無「對保」時間之問題。
②、另被告亦未能證明有依據民法第229 條、第254 條規定：「 給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有 期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。」、「再契約 當事人之一方遲延給付者，他方得定相當期限，催告其履行 ，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，從而，被告亦 不得以原告未依期給付系爭稅費等相關費用，而謂原告有給 付遲延之情事，並進而解除契約。
４、本件是否屬於房屋買賣契約第11 條第4 項、土地買賣契約 書第9 條第4 項：「因可歸責於乙方( 即出賣人) 之事由致 買賣標的給付不能或乙方不欲履行買賣契約時，乙方得解除 本買賣契約，惟須將甲方( 即買受人) 所繳之全部款項退還 ，並加計本買賣契約不動產總價15% 作為違約賠償總額，亦 同」之事由？
, 台灣公司情報網