臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度訴字第239號
原 告 朱文山
朱仁乾
上 二 人
訴訟代理人 吳啟勳律師
被 告 劉招𦬕
訴訟代理人 林德昇律師
李政昌律師
複 代理 人 羅培爾
上列當事人間確認優先購買權存在事件，經本院於民國106年8月
2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者 ，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所 謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不 明確，原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高 法院52年台上字第1240號判例參照）。原告主張其就嘉義縣 ○○鄉○○段○○○段000○00000地號土地（下稱系爭土地 ）有優先購買權存在，為被告所否認，為此提起本件確認之 訴等語。足認原告就系爭土地之優先購買權是否存在，即屬 不明確，致原告之私法上地位因此有受侵害之危險，且此種 不確定之狀態得以確認判決將之除去，揆諸前揭說明，原告 提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益，合先敘 明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）系爭土地依嘉義縣政府101年3月22日府地籍字00000000 00號公告屬地籍清理清查辦法第3條第11款之土地，依地 籍清理條例第12條第1項第4款之規定，原告至標售時仍繼 續為系爭土地之占有人，有優先購買權：
1、系爭土地嘉義縣政府依地籍清理條例第11條第1 項規定以 該府105年11月1日府地籍字第10502031281 號公告代為標 售。公開標售前亦有現場實地勘查確定原告為占耕人，此 有卷附嘉義縣府106年6月9日地籍字第1060109803號函、 嘉義縣政府106年4月24日府地籍字第1060079040號函所附
系爭土地代為標售前之現況勘查表，分別記載721地號土 地，使用人為原告朱仁乾或原告2人，土地使用現況為作 為養魚池使用。721-1地號土地使用人為原告朱仁乾或原 告2人，土地使用現況為大部分土地作為養魚池使用及部 分空地（雜草），在在顯示原告為系爭土地之現占有人。 2、系爭土地原告自民國55年2月1日起，即以其中721 地號土 地為代表地號，向台灣電力公司申請裝設供電耕作迄今， 有台灣電力公司嘉義區營業處106年2月18日嘉義費核證字 第106000433號函、106年1 月繳費憑證及嘉義縣民雄鄉豐 收村辦公處「土地耕作占有證明書」可證。又依卷附台電 嘉義區營業處106年5月19日嘉義字第1061267877號函其所 檢送附件所示「用電戶名，即為原告朱文山」。且鈞院勘 驗現場時再次證實立於系爭土地水池旁電桿上之電表確係 原告朱文山自55年2月1日申請裝設使用迄今。又上開電錶 最近一次換表紀錄為103 年8月8日，亦係原告「朱文山」 提出申請，足見原告之占有從未中斷。
3、又依卷附行政院農業委員會林務局農林航空測量所系爭土 地土地近20年內之航空照片觀之：721 地號土地均為養魚 池。721-1地號土地，其大部分亦均為養魚池。至於721-1 地號土地養魚池外之其餘部分，86年至98年航空照片所示 ，均有從事耕作利用。99年至105 年航空照片所示，亦無 荒蕪之情形。足見原告自55年2月1日申設電錶占有使用系 爭土地時起，迄於系爭土地標售時止，其占有未中斷。 4、系爭土地嘉義縣政府公告代為標售期間自 105年11月10日 至106年2月10日止公告3個月，有卷附嘉義縣政府105年11 月1日府地籍字第10502031281 號公告可稽（鈞院卷55-57 頁）。然而，鈞院於106年5月12日勘驗現場時，被告主張 系爭土地除養漁池外之部分均係其設圍網耕種，種植玉米 、香蕉等作物云云，顯然係被告利用嘉義縣政府代為標售 公告期間之機會，聘工設圍搶種甚明。足佐證被告所舉傳 之證人李惠民、李素真於鈞院勘驗時證述之均非實在。 5、原告依地籍清理條例第12條第1項第4款之規定：「地籍清 理條例施行前（97年前）已占有達10年以上，至標售時仍 繼續為該土地之占有人」，原告對系爭土地有優先購買權 存在。嘉義縣政府並於105年11月8日以府地籍字第105021 5905號函通知原告朱仁乾，略以：「主旨：檢送本府代為 標售105年度第1批地籍清埋未能釐清權屬土地標售資料袋 1 份，詳如說明，請查照。說明：一、經向本縣稅捐機關 查詢及現場實地勘查結果，台端係旨揭代為標售地籍清理 土地之關係人…倘台端具有優先購買權資格，並主張優先
承買，請於決標後10日內以書面並預繳相當於保證金之等 應備文件向本府申請，…三、前項所稱之優先購買權資格 ，係指地籍清理條例第12條規定之以下權利關係人…地籍 清理條例施行前（民國97年前）已占有達10年以上，至標 售時仍繼續為該土地之占有人」。原告乃依上揭函示於決 標後10日內以書面並預繳相當於保證金之價款等應備文件 向嘉義縣政府申請優先購買。詎被告對於系爭土地，竟趁 農作耕作間隙之機會，於原告未注意之情形下，強行圍占 ，已如前述，並以其占有為由向嘉義縣政府主張優先購買 ，致嘉義縣政府於106年3月17日以府地籍字第10600525 203號函略以：「主旨：有關台端主張優先購買本府代為 標售『105年度第1批地籍清理未能釐清權屬土地』決標之 民雄鄉好收段好收小段721、721-1地號等2筆土地一案， 請依說明辦埋，請查照。說明：……二、查旨揭土地於決 標後10日內，台端皆提出相關證明文件主張優先承買，案 經本府審查，因爾等所提證明文件無法遽認孰具有優先購 買權，請於本文到10日內互以對方為被告逕向嘉義地方法 院提起確認之訴，並將訴狀繕本送達本府，俟確認判決確 定後，本府再依判決結果辦理後續繳款通知及產權移轉證 明書核發等事宜。」，因此，原告爰提起本件確認之訴。（二）訴之聲明：
1、確認原告對於嘉義縣政府代為標售「105年度第1批地籍清 理未能釐清權屬土地」決標之系爭土地之優先購買權存在 。
2、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）原告並非系爭土地之承租人，亦無所謂占有系爭土地達10 年以上，至標售時仍繼續為系爭土地之占有人等情，原告 不論依據地籍清理條例第 12條第1項第2款或第4款規定， 均非優先購買權人：
1、原告雖提出台灣電力公司繳費單，並舉由其申設電錶為證 ，然繳費憑證及用電戶名至多僅能證明原告為該電錶之電 費繳納義務人，無法證明原告於系爭土地標售時，仍繼續 占有系爭土地達10年以上之事實。依原告提出之台灣電力 公司函所示申請裝設供電之地號為「民雄鄉好收段 721地 號」，非系爭土地之「民雄鄉好收段好收小段 721地號」 ，二筆土地地號根本不同。該電號近10年用電均由台電公 司計收40度之底度費，亦無法作為原告持續占有使用系爭 土地之證明。
2、經地政人員到場指界，721地號土地大部分是水池，721-1
地號土地北邊臨路也有水池，被告否認原告在系爭土地上 耕作種植或對於水池具有事實上之管領力。
3、原告雖提出民雄鄉豐收村辦公處所出具「土地耕作占有證 明書」等證。惟查，陳正雄（村幹事）現場具結證證稱： 「我當時是依電表來判斷使用，我有去電力公司查證，是 原告所租用。我不知道有無在使用，但有在繳基本費，實 際使用度數不清楚，至於實際使用人是誰，我也無法判斷 」等語，顯見其僅知悉原告有租用電錶、有繳基本費等情 而簽署證明書，然其對於系爭土地係由何人占有使用並無 法判斷，就「土地耕作占有證明書」所記載之詳細證明內 容均未了解，原告憑「土地耕作占有證明書」主張系爭土 地為其占有，實無理由。
4、嘉義縣政府大林地政事務所辦理地籍清理代為標售未能釐 清權屬土地之現況勘查表雖記載使用人有原告之簽名。惟 大林地政事務所並未為實質審認原告是否確已占用及繼續 之支配關係，亦未清楚調查原告是否已立於得排除他人干 涉之狀態，此項大林地政事務所為辦理地籍清理代為標售 未能釐清權屬土地之現況勘查表並無認定土地何人占有使 用之效力，不能作為原告持續占有使用系爭土地之依據。 5、自97年後之航照圖顯示為樹冠影像層層堆疊，航照圖雖有 水池之影像，但水池部分空置，故無從得出原告在系爭土 地上種植或對水池經年累月持續維護已達占有程度之事實 ，自不得憑此認定系爭土地為原告占有。
6、另證人何振誠證稱：「系爭土地之前有人在種植，但是荒 廢7、8年了…最早我小時候10幾歲，有一位『黑龍』在這 種植…我不知道『黑龍』為何在此種植，兩人如何交接， 我也不清楚，…在整理之前（約8個月前）約8年的時間是 荒廢的」等語。證人王崑鳳證稱：「系爭土地之前我有來 翻土，是原告請我來的，大約8年前的事…後來我沒翻土 就不知道有沒有種植…我覺得沒水電，就放棄了…」等語 。李惠民證稱：「系爭土地是我為被告耕作，是被告請我 作的，玉米、香蕉都是我種的，水池是我在抽水的，我大 約103年開始耕作，之前是雜草，…103年前被告有帶我來 看二次，討論如何耕作。現場就是墓、林樹、雜草。我住 附近的文隆村，經常會經過這邊，都是雜草，未曾看過有 人種植，從我開始載磚頭以來，從未看過系爭土地有人種 植」等語。李素貞證稱：「系爭土地現由我們種植，是被 告請我們來種的有領工錢，玉米、香蕉都是我們種的，是 我們採收的。自103年開始耕作，之前系爭土地沒有在耕 作，因為我們會到附近的磚廠載磚，會經過系爭土地，已
經有10年左右了，經過這邊都是雜草，最初來買磚時，沒 發現有無水池，是103年來種植後才抽水來使用。後來墓 是我先生處理的，是被告要我們處理的，墓碑還載回被告 住處。處理墓地時我沒有參與，是來送飯而已」等語。是 從上開證人之證述，系爭土地在被告103年雇工整地及種 植作物之前屬於荒蕪之狀態，且至少已荒廢7、8年以上， 原告主張其在系爭土地上占有或種植，且種植時間已達10 年以上或於10年前即公然和平占有系爭土地持續至今，顯 屬無據。
7、原告於106年5月12日現場履勘改稱：「我將租金付給一名 老婦人，因老婦人說地是她的，是徐炳霖帶我去付租的， 付了2年，後來就找不到該老婦人，就沒再付租了，並沒 有另外簽約。開始付租金之後，就是我承租的，因為我有 去付租金，該老婦人並沒有反對，當時跟老婦人說日後由 我承作，租金由我來付，所以我認為承租權當時就轉移給 我。」云云，然原告所稱該名「老婦人」為何人？對系爭 土地是否具管領權限？均屬不知，原告亦無法提出如何取 得承租權或原告確實承租系爭土地之確切證明，據此，即 不得依地籍清理條例第12條第1項第2款「基地或耕地承租 人」規定主張其為優先承買權人。
（二）被告方為真正有權占有並種植作物之人： 1、被告於103年3月6 日即向嘉義縣政府提出申請書主張系爭 土地為被告之祖先所購買作為建造「華山公」墳墓之用， 而被告乃「華山公」之後代子嗣，系爭土地應暫緩標售， 嘉義縣政府乃以103年3月13日函同意暫緩標售，惟因被告 未能如期於一年內完成繼承登記，故嘉義縣政府才又於10 5年11月1日再公告標售糸爭土地。
2、被告於嘉義縣政府公開標售後，於106年3月10日提出優先 承購理由書向嘉義縣政府表示優先承購之意思。被告提出 族譜證明被告為「華山公」之後嗣，系爭土地上華山公墳 廢棄後，仙骨進塔，接著被告雇工整地及種植作物之情形 ，在在可證明糸爭土地為被告占有使用中，非原告占有使 用。尤其系爭土地之地價稅由使用人劉存養（即被告之父 親）長期繳交，105 年之地價稅由被告繳交，亦有地價稅 繳款書可證。反觀原告二人主張占有系爭土地，未知其係 以何法律關係占有，未見原告舉證。
（三）聲明：
1、原告之訴駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1、系爭土地目前仍登記所有權為人華山公坟。 2、系爭土地於105年間由嘉義縣政府依地籍清理條例代為標 售。
（二）爭執事項：
1、原告就系爭土地是否有優先承買權？
四、本院判斷：
（一）原告就系爭土地是否有優先承買權？
1、系爭土地目前仍登記所有權人為華山公坟，管理人為劉容 如，此有土地謄本可證（本院卷第21、23、94、95頁）， 核屬為真。又系爭土地於105年間由嘉義縣政府依地籍清 理條例代為標售，並自105年11月10日至106年2月10日止 公告3個月，於106年1月23日至106年2月13日受理投標， 亦有嘉義縣政府105年11月1日府地籍字第10502031281號 函、嘉義縣政府105年11月8日府地籍字第1050215905號函 可證（本院卷第55、208頁）。
2、系爭土地南方為同地段726地號，登記所有權人為華山公 坟，管理人為劉容如，此有國土測繪圖資服務雲、土地謄 本、地籍圖可證（本院卷第93、213、267、268頁）。此 核與系爭土地之登記均相同。足證系爭土地與726地號土 地均屬同一所權人。又被告之父為劉存養，劉存養之父為 劉容如，劉容如之父為劉耀章，劉耀章之父為劉華山，此 有系統表、戶籍謄本可證（本院卷第88-92頁）。足證系 爭土地及726地號土地均係被告之先人所有，非無主物。 3、證人王崑凰證稱：「系爭土地之前我有來翻土，..翻土的 範圍在水池墓地中間..」等語（本院卷第223頁）。李惠 民證稱：「系爭土地是我為被告耕作，是被告請我作的， 玉米、香蕉都是我種的，..現場就是墓、林樹、雜草。」 等語（本院卷第220頁）。李素貞證稱：「後來墓是我先 生處理的，是被告要我們處理的，墓碑還載回被告住處。 處理墓地時我沒有參與，是來送飯而已」等語（本院卷第 221頁）。足證系爭土地之南方同地段726地號原為墓地， 且其墓業經遷除，而該墓之墓埤刻有華山劉公之墓，亦有 墓埤（本院卷第126頁）。又被告之父為劉存養，劉存養 之父為劉容如，劉容如之父為劉耀章，劉耀章之父為劉華 山，亦如前述。足證726地號土地之墓下葬為被告之先人 。另726地號土地之地價稅長期以來由使用人劉存養（即 被告之父親）繳交，105年之地價稅由被告繳交，亦有地 價稅繳款書可證（本院卷第96-106頁）。據此益證系爭土 地及726地號土地均係被告之先人所有無誤。
4、按依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順 序如下：二、基地或耕地承租人。四、地籍清理條例施行 前（97年前）已占有達10年以上，至標售時仍繼續為該土 地之占有人（地籍清理條例第12條第1項第4款）。而原告 係依地籍清理條例第12條第1項第4款主張有優先承買權， 亦即原告就系爭土地是否有優先承買權，即判斷系爭土地 標售時即於106年1月23日至106年2月13日之投標期間，原 告是否仍繼續為系爭土地之占有人，核先敘明。 5、原告陳稱：「系爭土地先前係替徐炳霖耕作，徐炳霖是向 他人承租，後來他搬去台北，就要我耕作，我將租金付給 一名老婦人，因老婦人說地是她的，是徐炳霖帶我去租的 。付了3年，後來找不到老婦人，就沒再付租金，也沒有 簽約。開始付租金後就是我租的，因為我有去付租金，該 老婦人沒有反對，當時有跟老婦人說日後由我承作，租金 由我來付，所以我認為租權當時就移轉給我」等語（本院 卷第217、218頁）。然被告對原告承租一事為否認，且系 爭土地之管理人為被告之祖父，非一老婦人。又原告所稱 該名「老婦人」為何人？對系爭土地是否具管領權限？均 屬不詳，原告亦未提出如何取得承租權或其確係系爭土地 承租人之確切證明。據此，無法證明原告確係系爭土地之 合法承租人，即不得依地籍清理條例第12條第1項第2款「 基地或耕地承租人」規定主張其為優先承買權人。 6、證人何振誠證稱：「我從小住在附近，系爭土地北邊磚廠 是我們的，系爭土地之前有人在種植，但荒廢7、8年了， 系爭土地北邊係水池，南邊種稻，我小時候約10歲時，有 一位黑龍在種植，後來黑龍讓給原告種，至少有15年，原 告後來在種稻，墓地沒更動，據我所知，在8個月前整理 之前，約有8年的時間係荒廢的」等語（本院卷第222頁） 。證人王崑凰證稱：「系爭土地之前我有來翻土，是原告 請我來的，大約8年前的事，我翻了三年，為了種稻，是 原告叫我來，我來的時候就有水池，翻土的範圍在水池與 墓地之間，後來我沒翻土就不知道有沒有種植，二年前原 告的兒子要我來看，要我種，覺得沒水電，就放棄了」等 語（本院卷第223頁）。李惠民證稱：「系爭土地是我為 被告耕作，是被告請我作的，玉米、香蕉都是我種的，水 池是我在抽水的，我大約103年開始耕作，之前是雜草， …103年前被告有帶我來看二次，討論如何耕作。現場就 是墓、林樹、雜草。我住附近的文隆村，經常會經過這邊 ，都是雜草，未曾看過有人種植，從我開始載磚頭以來， 從未看過系爭土地有人種植」等語（本院卷第220頁）。
李素貞證稱：「系爭土地現由我們種植，是被告請我們來 種的有領工錢，玉米、香蕉都是我們種的，是我們採收的 。自103年開始耕作，之前系爭土地沒有在耕作，因為我 們會到附近的磚廠載磚會經過系爭土地，已經有10年左右 了，經過這邊都是雜草，最初來買磚時，沒發現有無水池 ，是103年來種植後才抽水來使用。後來墓是我先生處理 的，是被告要我們處理的，墓碑還載回被告住處。處理墓 地時我沒有參與，是來送飯而已」等語（本院卷第221頁 ）。是從上開證人之證述，系爭土地原告已久未曾耕作， 而在被告103年雇工整地及種植作物之前屬於荒蕪之狀態 ，且至少已荒廢7、8年以上，久未曾耕作。故原告主張其 在系爭土地上占有或種植，且種植時間已達10年以上或於 10年前即公然和平占有系爭土地持續至今，顯屬無據。核 上足證，原告於106年1月23日至106年2月13日系爭土地標 售時之投標期間，並未繼續占用系爭土地。而此一期間實 際占用系爭土地者為被告。
7、電號00-00-0000-00-0之電錶與電號00-00-0000-00之電錶 ，係同一電號，其原設位置為系爭721地號土地，並於103 年8月8日由原告朱文山提出換錶之申請，此有台灣電力公 司106年2月18日嘉義費核證字第1060004332號函、台灣電 力公司106年6月7日嘉義字第1061268112號函可證（本院 卷第27、263頁）。亦經現勘驗屬實（本院卷第224頁）。 然電錶之申請設立，電費繳納憑證至多僅能證明原告為該 電錶之電費繳納義務人，無法證明原告於系爭土地標售時 ，仍繼續占有系爭土地之事實。且電錶自98年1月以後迄 今，每次之計費度數均為40，有台灣電力公司106年5月19 日嘉義費核證字第1061267877號函可證（本院卷第243、 245頁），可證該電錶自98年1月以迄今均未曾使用，益證 原告於106年1月23日至106年2月13日系爭土地標售時之投 標期間，並未繼續耕作系爭土地。
8、依嘉義縣政府106年4月24日府地籍字第1060079040號函、 嘉義縣政府106年6月9日府地籍字第1060109803號函所檢 附之大林地政事務所辦理地籍清理代為標售未能釐清權屬 土地之現況勘查表（本院卷201-204、265-268頁），其上 雖有記載使用人為原告朱仁乾之簽名。惟大林地政事務所 並未為實質審認原告是否確有實際繼續占用系爭土地之支 配關係，亦未清楚調查原告已立於得排除他人干涉之狀態 ，此項大林地政事務所為辦理地籍清理代為標售未能釐清 權屬土地之現況勘查表，僅係原告單方面陳述之記載，並 無實質認定土地為何人占有使用之效力，不能作為原告持
續占有使用系爭土地之依據。
9、依系爭土地之航照圖所示（本院卷外放），自97年後之航 照圖為樹冠影像層層堆疊，航照圖雖有水池之影像，但水 池部分空置，故無從得出係何人實際占用在系爭土地。自 不得憑此即認定系爭土地為原告種植而繼續占有迄今。 10、原告雖又提出民雄鄉豐收村辦公處所出具「土地耕作占有 證明書」為證（本院卷第31頁）。惟經證人即村幹事陳正 雄證稱：「我當時是依電表來判斷使用，我有去電力公司 查證，是原告所租用。我不知道有無在使用，但有在繳基 本費，實際使用度數不清楚，至於實際使用人是誰，我也 無法判斷」等語（本院卷第219頁）。顯見其僅僅知悉原 告有租用電錶、有繳基本費等情而簽署證明書，然其對於 系爭土地究係由何人占有使用並無法判斷，就「土地耕作 占有證明書」所記載之詳細證明內容均未能了解，自不得 憑「土地耕作占有證明書」，而認系爭土地為原告占有迄 今。
11、綜上所述，系爭土地及726地號土地均係被告之先人所有 ，原告於106年1月23日至106年2月13日系爭土地標售時之 投標期間，並未繼續占用或有承租權（原告未主張因承租 而有優先購買權），而此一期間之實際占用系爭土地者為 被告。從而原告係依地籍清理條例第12條第1項第4款主張 有優先承買權，即屬無據，應予駁回。
五、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中 華 民 國 106 年 8 月 16 日
民三庭法 官 馮保郎
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 16 日
書記官 周瑞楠
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