臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第337號
原 告 王志龍
訴訟代理人 魏憶龍律師
複代 理 人 何謹言律師
被 告 泰瑞開發建設股份有限公司
法定代理人 溫欽煌
訴訟代理人 吳君婷律師
鄭瑜凡律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國103年6月18日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表所示建物交付予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸佰壹拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。本件依兩造於民國97年11月24日簽訂之 協議書（下稱系爭協議書）第17條約定，如因系爭協議書涉 訟，雙方合意以本院為第一審管轄法院，故原告向本院提起 本件訴訟，核與首揭規定尚無不合，本院就本件訴訟自有管 轄權，合先敘明。
二、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已 為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日 到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到 場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起， 10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條 第1項、第4項定有明文。查原告起訴時訴之聲明原為：㈠被 告應將如附表所示二棟建物（含地下一層停車位，下合稱系 爭建物）交付予原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）51 8,166元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止， 按年息5％計算之利息。嗣原告於本院103年6月18日言詞辯 論期日當庭撤回上開聲明㈡部分（見本院卷第127頁背面） ，被告於言詞辯論期日到場，既未為同意與否之表示，復未 於10日內提出異議，揆諸前揭規定，該部分自已生撤回之效 力，併予敘明。
三、原告主張：
（一）原告為訴外人璽福建設股份有限公司（下稱璽福公司）於 91年間就臺北市○○區○○路○○段00000地號等14筆土
地（下稱系爭基地）推出國硯大樓預售屋建案（下稱國硯 建案）之承購戶，因璽福公司無力繼續完成營造工程，經 覓得被告公司接手續建。嗣國硯建案因故停工，被告公司 、璽福公司、原告及其他國硯建案承購戶楊猷振等7人、 陳吳足之繼承人等6人於97年11月24日簽訂系爭協議書， 共同處理國硯建案買賣、合建、信託契約之拋棄、璽福公 司股權轉讓等事宜，確認被告公司承受璽福公司對原告及 楊猷振等7人就國硯建案買賣契約之權利義務，並確認渠 等業已繳付之價款為188,800,000元、為璽福公司代墊利 息款2,875,751元、預購戶分屋短少找補款7,500,000元， 並於系爭協議書第6條第3項、第4項約定，原告及其他承 購戶僅須再給付尾款30,874,249元，另分別向銀行貸款總 計47,968,000元購屋補貼金額予被告公司。（二）原告復於97年11月24日另與被告公司簽訂國硯房屋土地預 定買賣合約書（下稱系爭買賣合約）二份，分別約定原告 購買坐落於系爭基地上A1棟11層房屋之價金為10,490,974 元、土地價金為22,293,319元，合計共為32,784,293元， A2棟11層房屋之價金為7,828,293元、土地價金為16,635, 123元，合計共24,463,416元。而原告及其他承購戶業已 依系爭協議書第6條第3項規定給付尾款30,874,249元予被 告公司，且原告亦依系爭協議書第6條第4項規定，就其所 承購如附表所示系爭建物之比例分別向銀行貸款8,601,60 0元、7,754,000元，合計共16,355,600元，全數給付予被 告公司，故原告業已完成給付買賣價金之義務；被告公司 亦於國硯建案完工落成後，依系爭買賣合約第14條規定將 系爭建物及其坐落基地辦理所有權移轉登記為原告，並將 該建物及土地所有權狀交付予原告，原告為系爭建物與基 地之真正所有權人。詎被告竟遲未依系爭買賣合約第8條 第2項規定通知原告辦理交屋手續，原告亦礙於該條文之 約定，於被告未通知辦妥交屋手續前不得擅自遷入、使用 收益如附表所示系爭建物。雖經原告屢次以口頭及書面通 知被告公司，並分別以102年11月29日（102）大成龍字第 011006號、103年1月24日（103）大成龍字第01004號律師 函催請被告公司儘速辦理交屋手續，然被告公司皆未有任 何回應仍繼續占有，致原告迄今未能使用、收益上開建物 ，被告並無合法權源而屬無權占有。為此，依民法第348 條、第767條規定請求被告交還如附表所示之系爭建物。 並聲明：㈠被告應將如附表所示系爭建物交付予原告；㈡ 原告願供擔保，請准宣告為假執行。
四、被告則抗辯如下：被告公司目前之法定代理人，並非當初簽
訂系爭協議書之法定代理人，且系爭協議書之內容諸多與常 情有違，茲說明如后：
（一）按系爭買賣合約所載，原告分別購買坐落於系爭基地上A1 棟11層房屋價金為10,490,974元、土地價金為22,293,319 元，合計共為32,784,293元；及A2棟11層房屋價金為7,82 8,293元，土地價金為16,635,123元，合計共24,463,416 元，即系爭房地總額應為57,247,709元（計算式：32,784 ,293元＋24,463,416元＝57,247,709元），倘原告依上開 契約內容請求被告交付系爭房地，其應給付被告之買賣價 金應為57,247,709元。而原告與其他承購戶即系爭協議書 之丙方既已依據該協議書第6條第3項規定，給付所謂尾款 30,874,249元予被告公司，縱原告又依據系爭協議書第6 條第4項規定按其承購如附表所示系爭建物之比例所約定 之金額，分別向銀行貸款8,601,600元、7,754,000元，合 計共為16,355,600元支付予被告公司，則原告支付之總價 金僅為47,229,849元（計算式：30,874,249元＋16,355,6 00元＝47,229,849元），與前述原告依約應給付予被告公 司之買賣價金為57,247,709元，仍有10,017,860元（計算 式：57,247,709元－47,229,849元＝10,017,860元）之不 足額。
（二）況原告所指價金尾款30,874,249元部分，為系爭協議書之 當事人丙方共7人所共同應支付之金額，依原告所提原證5 華南商業銀行城東分行面額30,870,000元支票暨現金4,24 9元之確認書內容，此部分金額為系爭協議書當事人丙方 其中之一即「王蜜」所支付，就原告所稱已付尾款30,874 ,249元內究竟有多少屬於原告所實際支付之金額，尚待查 證。又系爭協議書簽署之時間點乃早於系爭買賣合約，其 約定支付價金之效力自應優先於系爭協議書之約定；參系 爭協議書第6條第3項所載之內容即「丁方（即被告公司， 下同）承認丙方（含原告及其他承購戶楊猷振等7人，下 同）等已繳付璽福公司之價款新台幣一億八仟八佰八拾萬 元整（惟甲方璽福公司實際支付丁方之金額為新台幣一億 三仟七佰九十六萬二仟三百九十元）」等語，二者金額差 距高達50,837,610元，實與一般交易常情大相逕庭，故系 爭協議書是否已完全翔實記載各方當事人之真意，恐有疑 義。再者，系爭協議書第6條第4項約定：「丙方同意按所 分配『國硯』7戶房地（總坪數487.3坪），再給付新台幣 四仟七百九十六萬八仟元之購屋補貼款予丁方」等語，此 部分購屋補貼款當時係為補貼丁方即被告公司繼續興建系 爭房地大樓之損失，而系爭房地所在大樓在簽署系爭協議
書時已停工多年，非但營建成本水漲船高，被告若非獲得 購屋補貼款則毫無可能繼續興建系爭房地大樓，而四方當 事人協議中就此部分約定補貼被告之金額每坪為16萬元， 斯時丙方所購買之總坪數487.3坪，故補貼之總金額為77, 968,000元（計算式：16萬元×487.3＝77,968,000元）， 然系爭協議內容竟僅約定丙方僅需再給付47,968,000元之 購屋補貼款予丁方，其中與丙方原應支付予被告之差額3, 000萬元，係遭原告父親王世雄（系爭協議書當事人乙方 之一）取走，當時取走原因並未明確記載於系爭協議書內 ，惟據悉係為節稅之故。又前揭3,000萬元原為系爭協議 書當事人甲方陳廷為了補貼王世雄股東虧損所約定之金額 ，然王世雄因不想面對陳廷，故私下與被告公司約定由陳 廷支付2,200萬元給被告，而陳廷應該要給付王世雄3,000 萬元部分轉由將丙方應支付予被告之補貼款以其中3,000 萬元給付王世雄。至於陳廷應支付被告公司2,200萬元之 金額爭議（分別以900萬元部分、1,300萬元部分起訴請求 ），業經另訴審理中，是就此四方當事人協議結果，茲因 陳廷並未依約支付2,200萬元給被告，王世雄就丙方應給 付被告公司之工程興建補貼款所取走3,000萬元部分，實 應返還予被告。
（三）原告為乙方當事人之一王世雄之子，原告請求交付如附表 所示系爭建物實為王世雄以原告名義所購買，然王世雄卻 拿走前述補貼款3,000萬元，復以原告名義提起訴訟，顯 然違背誠信原則。而丙方當事人除原告以外之承購戶，就 其分得之房地戶數較大者，已補貼被告200萬元作為興建 成本漲價之補償，坪數較小者亦已補貼被告150萬元作為 補償，迄今除原告以外之承購戶被告均已交屋完畢，部分 承購者若有購買新增之坪數，被告公司亦依約以當時每坪 56萬元讓承購者購買，並未藉機哄抬價格，更未依市價目 前每坪約150萬元以上賣給承購戶，事實上被告已將系爭 房地交付予除原告外之丙方當事人全體，顯見被告絕非無 故拒絕交屋，係因原告父親王世雄依據系爭協議書有應履 行之義務尚未履行即尚未歸還不法取走之補貼款3,000萬 元等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
五、經查，原告主張國硯建案因故停工後，被告、璽福公司、原 告及其他國硯建案承購戶楊猷振等7人、陳吳足之繼承人等6 人於97年11月24日簽訂系爭協議書，共同處理國硯建案買賣 、合建、信託契約之拋棄、璽福公司股權轉讓等事宜，並確 認由被告承受璽福公司對原告及楊猷振等7人就國硯建案買 賣契約之權利義務；原告復於同日另與被告簽訂系爭買賣合
約2份，分別約定原告購買坐落於系爭基地上A1棟11層房屋 之價金為10,490,974元、土地之價金為22,293,319元，合計 共為32,784,293元，A2棟11層房屋之價金為7,828,293元、 土地之價金為16,635,123元，合計共為24,463,416元等情， 此為兩造所不爭執，並有系爭協議書、系爭買賣合約、建物 及土地所有權狀等（見本院卷第13至70頁）附卷可稽，堪信 屬實。
六、本件原告主張其已依系爭協議書第6條第3項規定給付尾款30 ,874,249元予被告公司，復依據系爭協議書第6條第4項規定 ，就其所承購如附表所示系爭建物之比例分別向銀行貸款8, 601,600元、7,754,000元，合計共16,355,600元，悉數給付 予被告公司，業已完成給付買賣價金之義務，且被告亦將如 附表所示系爭建物移轉登記予原告所有並將權狀交付予原告 ，被告自應依系爭買賣合約第8條第2項規定通知原告辦理交 屋手續，經原告通知被告儘速辦理交屋手續均未有回應，致 原告無法使用系爭建物，則被告繼續占有系爭建物即屬無權 占有等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞為辯。是以，本 件應予審究之爭點厥為：被告是否有交付如附表所示系爭建 物之義務？
七、茲敘述本院得心證之理由如下：
（一）按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所 有權之義務，民法第348條第1項定有明文。又按所有人對 於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第76 7條第1項前段亦有規定。
（二）經查，兩造簽訂系爭買賣合約之前，被告公司、璽福公司 、原告及其他國硯建案承購戶楊猷振等7人、陳吳足之繼 承人等6人於97年11月24日簽訂系爭協議書，共同處理國 硯建案買賣、合建、信託契約之拋棄、璽福公司股權轉讓 等事宜，確認由被告公司承受璽福公司對原告及楊猷振等 7人就國硯建案買賣契約之權利義務，而依系爭協議書第6 條第1項約定：「甲方璽福公司及陳廷與丙方（原告及其 他國硯建案承購戶楊猷振等7人）所簽立之『國硯』預售 房地買賣契約之權利義務均移轉由丁方（即被告）承受， 丁方確認同意承擔璽福公司與丙方間所簽立如附表所示之 『國硯』7戶房地（總坪數506.05坪）及17個車位，買賣 總價款為新台幣二億三仟零伍萬元之買賣契約。」、第6 條第3項約定：「丁方承認丙方等已繳付璽福公司之價款 新台幣一億八仟八佰八拾萬元整（惟甲方璽福公司實際支 付丁方之金額為新台幣一億三仟七佰九十六萬二仟三百九 十元），及丙方代甲方向國泰世華銀行清償「國硯」預售
房地（97年2月11日-97年6月2日）欠繳之建築融資利息新 台幣二百八十七萬五仟七百五十一元整均視為丙方已給付 丁方之本件買賣房地價款，另扣減丙方分屋短少之18.75 坪（506.05坪-487.3坪）房地價款新台幣750萬元整，總 計丙方應僅再給付丁方房地車位餘款新台幣三仟零八十七 萬四仟二百四十九元，本款應於國泰世華銀行同意繼續核 撥國硯案建築融資並繼續興建工程時，由丙方將款項存入 信託專戶內」等語（見本院卷第14頁），而原告主張其已 給付尾款30,874,249元予被告，復有經原告於99年5月18 日簽名之確認書可稽（見本院卷第60頁），被告亦於同日 簽收上開金額之華南商業銀行城東分行支票（發票日期99 年5月18日、發票號碼DD0000000、票面金額3,087萬元） 乙紙暨現金4,249元，合計30,874,249元，有上開支票及 經被告簽收之字據可佐（見本院卷第60頁）。又參酌系爭 協議書第6條第4項約定「丙方同意按所分配『國硯』7戶 房地（總坪數487.3坪），再給付新台幣四仟七百九十六 萬八仟元之購屋補貼款予丁方。本款係於房屋興建完成， 由丙方以所分配之房地向國泰世華銀行辦理房屋貸款給付 之」等語，而原告承購如附表所示系爭建物之比例所約定 之金額，分別向銀行貸款8,601,600元、7,754,000元，合 計共為16,355,600元支付予被告公司，此亦有102年3月22 日國泰世華商業銀行內湖分行存款憑證二紙可憑（見本院 卷第62頁），復為兩造所不爭執。是以璽福公司與原告等 人所簽立之『國硯』預售房地買賣契約之權利義務既均由 被告承受，且雙方業已確認『國硯』7戶房地（總坪數506 .05坪）及17個車位買賣價金，於扣除被告承認原告等人 （即丙方）已繳付璽福公司之價款、原告等人代向國泰世 華銀行清償預售房地欠繳之建築融資利息、原告等人分屋 短少之房地價款之後，原告等人所應繳付之尾款為30,874 ,249元，業已付清，且依系爭協議書第6條第4項約定，就 其所承購如附表所示系爭建物之比例向銀行貸款合計16,3 55,600元全數給付予被告，故原告主張其已完成給付被告 買賣價金之義務，尚非無據，被告自負有將如附表所示系 爭建物交付予原告之義務。
（三）被告雖抗辯原告支付之總價金僅47,229,849元（計算式： 30,874,249元＋16,355,600元＝47,229,849元），然依系 爭買賣合約所載，原告分別購買A1棟11層、A2棟11層即系 爭房地總額為57,247,709元，仍有10,017,860元之不足額 云云。惟查，系爭買賣合約之簽立乃為配合系爭協議書第 6條第5項「丁方同意於簽立本協議同時與丙方簽立地主同
意變更設計前分配（如附件三）國硯房地4戶（總坪數325 .40坪）及17個車位與變更設計後分配（如附件四）國硯7 戶房地（總坪數487.3坪）及17個車位之分屋確認書交付 國泰世華銀行收執，以茲確認丙方信託分屋權利」，此觀 系爭買賣合約係兩造於簽訂系爭協議書之同日簽立即明， 故兩造約定系爭建物預售之價金仍應以系爭協議書所定為 準，被告辯以系爭協議書簽署之時間點早於系爭買賣合約 ，認其約定支付價金之效力優先於系爭協議書之約定，並 非可取。更何況，依系爭買賣合約第14條約定「本預定買 賣房屋土地辦妥產權登記，且甲方（即原告）業已全部履 行本契約之內容並結清預繳稅費及代收費用後，乙方（即 被告）應將房地所有權狀交付甲方」，而被告已將如附表 所示系爭建物移轉登記予原告所有，並將所有權狀交付予 原告，此為被告所不爭執，並有原告提出之所有權狀可參 （見本院卷第63至70頁）。倘原告尚有未付清之款項或有 任何違反系爭買賣合約之約定，則被告公司豈會將系爭建 物及其坐落基地所有權辦理移轉登記予原告之理，故被告 抗辯原告支付之總價金較系爭買賣合約所載為少而有不足 額之情形，認原告尚未完全履行給付價金之義務，即非有 據。
（四）另被告以購屋補貼款當時係為補貼被告繼續興建系爭房地 大樓之損失，當時協議就此部分約定補貼被告金額每坪為 16萬元，故補貼總金額應為77,968,000元，然系爭協議書 內容竟僅約定丙方僅需再給付47,968,000元之購屋補貼款 ，其中差額3,000萬元係遭原告父親王世雄取走，原告為 王世雄之子，原告請求交付系爭建物實為王世雄以原告名 義購買，然王世雄卻取走前述補貼款，復以原告名義提起 訴訟，顯然違背誠信原則云云。惟查，王世雄雖為系爭協 議書之乙方之一，且為璽福公司之股東，然與被告簽訂系 爭協議書及系爭買賣合約之人均為原告，並非王世雄，且 依附表所示系爭建物之所有權人亦為原告，原告自得基於 兩造間買賣契約及民法第767條之規定請求被告交付系爭 建物，縱如被告所述王世雄有取走購屋補貼款3,000萬元 ，亦係王世雄與被告間之契約爭議，與原告無涉，自不得 以此作為拒絕交付系爭建物予原告之正當理由，故被告上 揭所辯要無可取。至於被告雖請求傳訊證人王世雄、郭許 寶蓮，欲證明購屋補貼款應如何計算以及王世雄究有無取 走購屋補貼款等節，然如前所述，王世雄究有無取走購屋 補貼款3,000萬元，並不影響被告依出賣人地位負有交付 系爭建物予原告之義務，故經本院審究後認無傳喚調查之
必要，附此敘明。
八、綜上所述，原告主張其已完成給付價金之義務，且取得如附 表所示系爭建物之所有權，被告負有交付系爭建物之義務， 嗣經原告以前揭律師函催告被告儘速辦理交屋手續後，被告 均拒不交付，自屬無權占有，洵為有據。從而，原告依照民 法第348條、第767條之規定請求被告交付如附表所示系爭建 物，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保，請准宣告 為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，併予准許之 。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法，經本院斟 酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘 明。
十、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第 390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 16 日
民事第七庭 法 官 吳俊龍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 7 月 16 日
書記官 廖純慧
附表：
┌──┬───────────────┬────────┬──────┐
│編號│ 建 物 建 號 │面積（平方公尺）│備註（層次）│
├──┼───────────────┼────────┼──────┤
│ 1 │臺北市○○區○○段○○段0000號│ 164.12 │ 11層 │
├──┼───────────────┼────────┼──────┤
│ 2 │臺北市○○區○○段○○段0000號│ 122.28 │ 11層 │
├──┼───────────────┼────────┼──────┤
│ 3 │臺北市○○區○○段○○段0000號│ 4.16 │ 地下1層 │
└──┴───────────────┴────────┴──────┘
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網