臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度簡上字第25號
上 訴 人 陳躍升
訴訟代理人 吳宏輝律師
複代理人 張世明律師
被上訴人 黃忠義
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國105年
12月28日本院嘉義簡易庭105年度嘉簡字第615號第一審判決提起
上訴，經本院合議庭於民國106年7月19日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
原判決第二項關於命上訴人給付被上訴人逾新台幣壹拾肆萬貳仟伍佰元部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人於原審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
上訴人應再給付被上訴人新台幣壹拾肆萬元。
被上訴人其餘追加之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之四，餘由上訴人負擔；追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔五分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項
按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條 第1項第2款至第6款情形，不在此限；訴狀送達後，原告不 得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在 此限，民事訴訟法第466條第1項、第255條第1項第2款定有 明文。經查被上訴人於原審聲明第2項請求上訴人應給付租 金217,500元，嗣於本院追加105年11月至106年5月相當租金 之不當得利175,000元，核其追加之訴與本件基礎事實同一 ，於法並無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項
一、上訴人部分：
（一）嘉義市○○路000號（下稱系爭房屋）為上訴人所出資興 建，且上訴人與被上訴人於民國（下同）97年1月30日所 成立之租賃契約實則係租地建屋契約，故而被上訴人請求 遷讓房屋應無理由。就契約影本觀之，形式上為租賃房屋 契約（下稱系爭契約），實質上約定乃係租地建屋契約（ 詳參系爭契約影本，租賃期間遭政府機關徵收時，甲乙方 補償金各半，並註明有係乙方所建範圍之內的半數），蓋 兩造間原係約定北港路230地號約面寬60尺、深度35尺之 土地係租給上訴人供建築房屋使用，並約定每月新台幣（
下同）2萬5千元之租金，且租約到期即15年後系爭房屋方 歸屬被上訴人所有，是本件系爭房屋既屬上訴人所出資興 建，自應由上訴人所原始取得，被上訴人請求遷讓房屋並 無理由。而嗣後於興建房屋後，上訴人始從被上訴人之同 父異母之胞兄黃忠勇聽聞被上訴人並非系爭地號土地所有 權人之一，上訴人雖有被詐欺之感，惟此部分乃被上訴人 黃忠勇等兄弟間之利益分配，上訴人自未過問而繼續繳納 租金。
（二）針對租金部分，上訴人對於102年間積欠租金82,500元不 爭執；對於被上訴人主張103年10月起至104年7月止每月 積欠3,000元，共計30,000元部分，乃彼時上訴人與被上 訴人協商，因時機不好是否可以減租3,000元，經被上訴 人答應，否則連續10個月期間皆固定短交3,000元，與常 情不符，顯見兩造間確有約定之事實甚明；104年8月至10 5年6月止共計11個月期間，兩造實已約定房租減租為新台 幣20,000元，於上訴人付款簽收簿中，被上訴人於104年8 月15日實已寫下「房租每月20,000元」等文字，並於其後 簽名已於104年8月2日簽收。且於104年9月繳納房租時， 因被上訴人表示是否可以預納104年10月之房租租金，故 而於104年9月15日時，上訴人共繳納32,000元租金，其後 於104年10月5日實再補繳8,000元，合計共40,000元租金 予被上訴人，益證兩造間確有減租5,000元協議存在；故 105年7月起至同年10月止，積欠4個月租金應為80,000元 部分（上訴人依民事訴訟法第279條第3項，撤銷原先自認 100,000元部分），上訴人不爭執。
（三）被上訴人於言詞辯論期日自認租賃期限屆滿，上訴人始將 系爭房屋讓予被上訴人之事實，顯見系爭契約之本質為「 租地建屋」之性質。又被上訴人另抗辯系爭契約第14條 ，若上訴人欠租違反契約條件，被上訴人自得收回房屋， 惟被上訴人已自認系爭房屋之所有權在租賃期限屆滿後， 上訴人始將系爭房屋讓予被上訴人，從而系爭房屋之所有 權應歸屬於上訴人所有，被上訴人自無從解約而收回房屋 。退步言之，縱將系爭契約第14條解釋為可收回土地，惟 按土地法第103條第4款規定為強制規定，旨在保護承租人 之權益，按土地法第103條第4款規定，租用建築房屋之基 地，需承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年 以上者，出租人始得終止租約收回基地，故而即使假設上 訴人積欠被告217,500元，亦未達2年租金金額以每月25, 000元計算，二年共600,000元，被上訴人亦不得主張收回 土地，因而系爭契約第14條已屬違反該強制規定，應屬無
效。查系爭租約為定有期限之租地建屋契約，為原審確定 之事實，該租約第7條第2項關於上訴人於欠租4個月時， 被上訴人即得終止租約之約定，違反上開強制規定，應屬 無效。原審竟謂該約定有效，進而認被上訴人得依該約定 終止租約，自有可議。
（四）並聲明：1.原判決廢棄。2.上開廢棄部分，被上訴人在一 第一審之訴駁回。3.第一、二審訴訟費用均由被上訴人負 擔。
二、被上訴人部分：
（一）於原審主張：兩造於97年1月30日訂立房屋租賃契約書（ 下稱系爭租約），約定由被上訴人將門牌號碼嘉義市○○ 路000號之房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租期自 97年1月30日起至112年1月29日止15年，每月租金新台幣 （下同）25,000元，上訴人應於每月30日以前繳納。詎上 訴人陸續積欠租金，於102年間已積欠租金82,500元；又 自103年10月起至104年7月止10個月期間，每月積欠租金 3,000元，共計積欠30,000元；另自104年8月起至105年6 月止共計11個月期間，每月積欠租金5,000元，共計積欠 55,000元；復自105年7月起至同年10月止，積欠4個月租 金共100,000元，扣除上訴人繳納之押租金50,000元後， 上訴人尚積欠租金217,500元。被上訴人前於105年7月14 日起即以電話通知被告應於3日內繳交積欠之租金，然未 獲置理，故於105年11月7日言詞辯論期日當庭終止系爭租 約，並以言詞辯論筆錄繕本之送達通知上訴人終止系爭租 約。爰提起訴訟請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付所 積欠租金217,500元。
（二）於本院審理時補稱：
1.系爭房屋是被上訴人雙親即持有人所允許於民國83年期間 所出資興建二層樓鐵皮屋占地約40坪，加上同棟併排隔壁 二間店面（被上訴人另一間及黃忠勇一間），共同時間承 租於上訴人合併改建翻修為占地近100 坪以上二層樓大店 面（大倉庫），三方面都各自持有房屋租賃契約書1 份。 被上訴人95年9月底因車禍癱瘓行動不便，無法親自商議 承租房屋翻修改建等事務，因被上訴人與證人黃忠義為同 父異母之兄弟，因此上訴人都是找證人（亦為土地持有權 者之一）配合協商索取所需相關文件資料，並申請及辦理 各種業務等。
2.系爭房屋已業經由台灣嘉義地方法院105年度嘉簡字第615 號判決上訴人應全部遷讓房屋及賠償未付租金予被上訴人 所有，被上訴人同意上訴人擴建之條件是系爭房屋還是被
上訴人所有。
3.上訴人承租房屋積欠租金部分，除了原審聲明外，上訴人 迄未搬遷，被上訴人追加105年11月至106年5月相當租金 之不當得利175,000元部分。
三、爭點事項
（一）不爭執事項
1.兩造於97年1月30日就系爭房屋訂有房屋租賃契約。 2.系爭房屋為上訴人所擴建，並未辦理保存登記。 3.上訴人102年間積欠租金82,500元；上訴人自103年10月起 至104年7月止共計10個月，每月僅繳納租金22,000元；上 訴人自104年8月至105年6月止共計11個月，每月僅繳納租 金20,000元；上訴人自105年7月起至同年10月止，積欠4 個月租金未繳納。
5.上訴人迄未自系爭房屋搬遷。
（二）爭執事項
1.本件為房屋租賃契約或租地建屋契約?
2.被上訴人請求上訴人遷讓房屋是否有理由? 3.103年10月起至104年7月止共計10個月，被上訴人是否同 意每月減少租金3,000元，共計30,000元? 4.104年8月至105年6月止共計11個月，兩造是否約定房租減 為20,000元?
5.105年7月起至同年10月止共計7個月之租金為何? 6.被上訴人追加105年11月至106年5月相當租金之不當得利 175,000元，是否有理由?
四、法院之判斷：
（一）上訴人主張本件租約並非房屋賃契約，而係租地建屋契約 ，故系爭房屋屬上訴人原始取得，被上訴人無權請求遷讓 等情，被上訴人雖自認系爭房屋為上訴人所擴建，惟辯稱 上訴人同意租約到期後，系爭房屋歸被上訴人所有等詞（ 本院卷第92、98頁），經查系爭房屋並未辦理保存登記， 有嘉義市政府稅務局105年9月1日嘉市稅房字第105701268 3號函可稽（本院卷第31頁），故上訴人因建築而原始取 得系爭房屋之事實處分權，應屬有據。復查系爭契約第1 條係約定:「甲方所在地及使用範圍北港路230號約面寬60 尺、深度35尺（水表號碼95B193851、電表號碼單向220 -06-5879-13、三向-06-5828-61）」，並未標示土地之地 號，但標示有水表及電表號碼，租賃標的物明顯係指房屋 而非租地建屋之情形。復查上訴人已將系爭房屋提供予被 上訴人做為本件房屋租賃契約之標的物，並約定租賃期間 遭政府機關徵收時，兩造補償金各半等語，有系爭契約書
可憑（原審卷第9至12頁），則系爭契約即為房屋租賃， 而非租地建屋契約。再查上訴人既已將系爭房屋之事實處 分權列入房屋租賃契約之條款，兩造之權利義務即應依據 系爭契約之約定，上訴人主張系爭房屋為其原始取得，被 上訴人無權請求搬遷之詞，即屬無據。
（二）上訴人自認對於102年間積欠租金82,500元及105年7月至 10月未繳租金之事實（本院卷第53至54頁），依系爭契約 第4條:「租金應於每月30日以前繳納，每次應繳壹個月份 ，乙方（按指上訴人）不得藉詞拖延。」、第14條:「甲 （按指被上訴人）乙各方遵守本契約各條項之規定，如有 違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所 受損失，甲方概不負責。」，而被上訴人主張前於105年7 月14日起即以電話通知被告應於3日內繳交積欠之租金， 上訴人亦未見有反對之意見，故被上訴人於105年11月7日 言詞辯論期日當庭終止系爭租約，並以言詞辯論筆錄繕本 之送達通知上訴人終止系爭租約（原審卷第68至69頁）， 即屬有據，則系爭契約業經終止，被上訴人自得收回系爭 房屋。復查上訴人雖主張本件係租地建屋契約，依土地法 第103條第4款之規定須積欠租金達2年以上，出租人方得 終止租約收回基地，經查系爭契約為房屋租賃契約，並非 基地建築契約，已如前述，故上訴人主張依土地法第103 條第4款之規定須積欠租金達2年以上，被上訴人方得收回 土地一節，亦屬無理由，被上訴人依前開所述，已合法終 止系爭契約，自得請求上訴人遷讓房屋。
（三）上訴人主張被上訴人同意103年10月起至104年7月止每月 減少租金3,000元等情，為被上訴人所否認，上訴人又無 法提出其他證據（本院卷第68頁），以證明被上訴人有同 意減少租金情事，其該部分主張即屬無據，故該段期間積 欠之租金為3萬元（計算式:3,000元×10月＝30,000元） 。上訴人又主張被上訴人同意104年8月至105年6月止每月 租金減為2萬元等情，雖為被上訴人所否認，惟查上訴人 提出之付款簽收簿，其中8月15日記載「房租每月20000， 黃忠義收104.8.2」、「9月15日房租欠8000，黃忠義 32000，黃忠義」、「10月16日房租付清，10月15日付清 8000，黃忠義」等字樣，有付款簽收簿可稽（本院卷第 109、111頁），被上訴人自承前面為上訴人寫，後面是被 上訴人簽收，並不同意房租減為2萬元等詞（本院卷第99 頁），由該等記載顯示104年8月租金20,000元，104年9月 收租金32,000元，104年10月再收8,000元並付清租金，即 每月租金為20,000元，若被上訴人不同意104年8月以後每
月租金降為2萬元，應無簽收之理，故上訴人主張104年8 月以後每月租金降為2萬元，應屬有據，故104年8月至105 年6月既已每月繳納2萬元，即無欠繳情事，而105年7月至 10月之租金既已降為2萬元，則該期間積欠之租金為8萬元 （計算式:20,000元×4月＝80,000元）。（四）基上說明，上訴人在105年11月終止租約前之積欠租金為 192,500元（82,500＋30,000＋80,000＝192,500），扣除 上訴人繳納之押金5萬元後，尚積欠租金142,500元（計算 式:192,500－50,000＝142,500），被上訴人該部分之請 求即屬有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應 予駁回。
（五）按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。 」，民法第179條定有明文，被上訴人主張契約終止後上 訴人迄未搬遷，於本院追加105年11月至106年5月相當租 金之不當得利175,000元，如前所述，兩造之租金自104年 8月以後已減為每月2萬元，被上訴人於本院追加105年11 月至106年5月相當租金之不當得利僅得請求14萬元（計算 式:20,000元×7月＝140,000元），被上訴人該部分之請 求即屬有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應 予駁回。
五、綜上所述，被上訴人本於系爭契約請求上訴人給付積欠租金 142,500元及系爭契約終止後請求上訴人遷讓房屋，均為有 理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回， 原審就上開不應准許之部分，為上訴人敗訴之判決，並依職 權宣告假執行，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為有理由，爰將該部分判決廢棄，駁回被上訴人 於原審之請求，至上開應予准許之部分，原審判決並無違誤 之處，上訴人請求廢棄該部分判決則屬無據，其上訴應予駁 回。另被上訴人於本院追加相當租金之不當得利，請求上訴 人再給付175,000元，僅在14萬元範圍內為有理由，應予准 許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用 之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘 明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，被上訴人 追加之訴亦為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第 436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如 主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 23 日
民一庭審判長法 官 林望民
法 官 黃茂宏
法 官 林芮伶
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 106 年 8 月 23 日
書記官 邱法儒