臺灣臺中地方法院民事判決 103年度訴字第527號
原 告 林千淨
即反訴被告
訴訟代理人 郭賢傳律師
被 告 佳泰建設股份有限公司
即反訴原告
法定代理人 黃國甄
被 告 李澤彬
即反訴原告
共 同 廖健智律師
訴訟代理人 林佳怡律師
複代理人 張家萍律師
上列當事人間返還價金等事件，本院於民國103 年6 月30日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
本訴部分：
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴部分：
反訴被告應給付反訴原告佳泰建設股份有限公司新臺幣柒拾貳 萬元，及自民國一○三年五月八日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息。
反訴被告應給付反訴原告李澤彬新臺幣肆佰貳拾柒萬元，及自 民國一○三年五月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第一項於反訴原告佳泰建設股份有限公司以新臺幣貳拾 肆萬元為反訴被告供擔保後，得為假執行。但反訴被告以新臺 幣柒拾貳萬元為反訴原告佳泰建設股份有限公司供擔保後，得 免為假執行。
本判決第二項於反訴原告李澤彬以新臺幣壹佰肆拾貳萬參仟伍 佰元為反訴被告供擔保後，得為假執行。但反訴被告以新臺幣 肆佰貳拾柒萬元為反訴原告李澤彬供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得 提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。
民事訴訟法第259 條、第260 條分別定有明文。本件原告起 訴主張其於民國102 年9 月15日與被告李澤彬、佳泰建設股 份有限公司（下稱佳泰公司）分別簽訂預售土地買賣契約書 及預售房屋買賣契約書，向被告買受坐落臺中市○○區○○ 段000 地號土地上之地下3 層、地上14層大樓之D2棟12樓即 門牌號碼為臺中市○○區○○○路000 號12樓之2 房地，因 系爭房屋主臥室氣密窗出現超大離縫，經多次修繕均未見改 善，嗣被告佳泰公司人員告知該處為二次施工，無法完善修 復，原告始知該二次施工情事，而系爭房屋現況既與主管機 關核准之契約所附平面圖不符，違反建築法令，顯然欠缺房 屋應具備之價值、效用或品質，被告佳泰公司自應負瑕疵擔 保責認，且該瑕疵復無法補正，原告自得依民法第359 條規 定解除系爭房屋及土地之買賣契約，並依民法第259 條第2 款規定，請求被告返還原告所交付之價金新臺幣（下同）21 5 萬元，並附加自受領時之利息等語；被告則於103 年5 月 8 日具狀提起反訴，主張系爭房屋二次施工，已取得原告之 同意，被告佳泰公司自不負瑕疵擔保責任，原告據以解除契 約，即屬無據，惟原告竟禁止臺灣銀行彰化分行撥付系爭買 賣之貸款金額，依系爭預售房屋買賣契約書第8 條第2 項第 3 款及預售土地買賣契約書第5 條第2 項第3 款約定，暨系 爭預售房屋買賣契約書第8 條第4 項及預售土地買賣契約書 第5 條第4 項約定，原告應繳清截至金融貸款期之價款，被 告自得依系爭預售房屋買賣契約及預售土地買賣契約之法律 律關係，請求原告給付被告佳泰公司72萬元及給付被告李澤 彬427 萬元等語。是本件反訴之法律關係與本訴之法律關係 ，及兩造所主張之權利，均係本於兩造間系爭預售土地及房 屋買賣之契約關係所生，即有相牽連之關係，尚不致延滯訴 訟終結，又非專屬他法院管轄，並得行同種訴訟程序，揆諸 前揭規定，被告提起反訴，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5 條第1 項第3 款定有明文。查本件反訴原告即被告提起反 訴時，係聲明：㈠反訴被告即原告應給付反訴原告佳泰公司 77萬元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息；㈡反訴被告即原告應給付反訴原告李澤彬427 萬元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。嗣於訴狀繕本送達後，於103 年6 月16日具狀變 更關於被告佳泰公司部分之聲明為：反訴被告即原告應給付 反訴原告佳泰公司72萬元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第248 頁），核屬
減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，亦應准許。貳、實體方面：
甲、本訴部分：
一、原告林千淨起訴主張：原告於102 年9 月15日分別與被告李 澤彬、佳泰限公司簽訂「『文華硯』預售土地買賣契約書」 及「『文華硯』預售房屋買賣契約書」，約定由原告以273 萬元之價格，向被告佳泰公司買受佳泰公司於坐落臺中市○ ○區○○段000 地號土地上興建之「文華硯」第D2棟12樓即 門牌號碼為臺中市○○區○○○路000 號12樓之2 建物及地 下第三層編號76、77號汽車停車位，及由原告以427 萬元之 價格，向被告李澤彬買受系爭房屋及停車位坐落之土地持分 。原告已依約繳付房屋價款196 萬元及外水、外電、瓦斯費 及代書費等暫定款19萬元，共計215 萬元予被告佳泰公司。 惟原告於系爭房屋初驗時，發現主臥室氣密窗出現超大離縫 之瑕疵，經多次反應仍未獲被告佳泰公司確實修繕，迄被告 佳泰公司人員向原告聲稱因該處為二次施工，即將主臥室陽 台打掉，主臥室外移，造成主臥室氣密窗出現超大離縫，故 無法完善修繕，原告始知系爭房屋有二次施工情事。依系爭 預售房屋買賣契約書所附房屋平面圖所示，主臥室前尚有陽 台設施，亦即被告佳泰公司向建築主管機關申請建築執照核 准之平面圖為該契約書所附平面圖，然系爭房屋實際格局， 主臥室並無陽台設施，顯見被告佳泰公司將系爭房屋主臥室 外推，未留有陽台設施，該部分之二次施工工程既與建築主 管機關核准平面圖不符，已有違反建築法令，將來可能遭受 罰鍰或強制拆除之處分；而原告於簽訂買賣契約前，曾至系 爭房屋現場查看，房屋格局並無陽台設施，即為目前系爭房 屋現況（二次施工已施作完成），但於訂立契約時，被告佳 泰公司將系爭房屋申請建築執照之平面圖黏貼於預售房屋買 賣契約書第28頁，再出具可能為二次施工同意書之紙張，請 原告簽名，刻意隱瞞原告，俟系爭房屋主臥室氣密窗出現超 大離縫，無法修補，經被告佳泰公司始告知該部分為二次施 工。則系爭房屋顯然欠缺房屋應具備之價值、效用或品質， 被告佳泰公司自應負瑕疵擔保責任。原告屢次以言詞或書面 對被告佳泰公司為補正該二次施工部分之瑕疵，惟均遭被告 佳泰公司拒絕，原告自得依民法第359 條規定解除系爭買賣 契約。而原告業已於103 年2 月11日以台中民權路郵局第29 3 號存證信函對被告佳泰公司為解除系爭預售房屋買賣契約 書之意思表示，依預售房屋買賣契約書第24條約定，原告對 被告佳泰公司解除契約，原告與被告李澤彬之預售土地買賣 契約書亦一併解除，且原告亦已於103 年2 月21日以民權路
郵局第396 號存證信函對被告李澤彬為解除系爭預售土地買 賣契約書之意思表示。故原告自得依民法第259 條第2 款規 定，請求被告返還所交付之價金，並自受領時附加利息償還 之等語。並聲明：㈠被告應共同返還原告215 萬元，及自10 3 年4 月24日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 ㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告佳泰公司及李澤彬則以：
㈠系爭二次施工工程之施作，早於102 年9 月15日已取得原告 之同意，原告並於該日親筆簽名蓋章委託訴外人築盟實業有 限公司（下稱築盟公司）代為施工，該委託書上載明；「將 陽台部分（如圖示）移為室內使用，原落地窗外移變更為陽 台上施作固定鋁窗」等文字，足見原告於該日早已知悉並同 意將陽台部分移為室內使用之情。且該工程委託書上之明顯 處有「原建築平面圖（變更前）」、「變更後平面圖（變更 後）」等兩樣圖式，而原告特別於該兩樣圖式右上角（即原 「陽台」處）加蓋個人印章，益徵原告早已知悉系爭買賣房 屋將陽台部分移為室內使用等情，原告辯稱其不知系爭房屋 有二次施工之情事云云，尚難採信。
㈡再該委託書第3 點特別載有「本工程係依委託人（即原告） 之指示進行施工，日後如有與建築法令不符或有因此被拆除 之風險及責任概由委託人自行承受，本委託人絕不就此施工 部分對築盟公司及佳泰公司或任何人主張任何權利及賠償.. 」等文字，而觀前揭文字下方，特別括弧記載「本委託書經 委託人逐字審閱後簽名及蓋章」，而其下即係原告簽名蓋章 欄位。故原告於簽名蓋章之同時，自當已充分閱覽、瞭解並 同意系爭二次施工之意義及內容。又原告為65年次智慮建全 之成年人，又從事金融服務業，而系爭房地售價非低，原告 陳稱其於簽約時忙於簽名而未注意契約內容，核與常理相違 。原告簽約前既已閱覽契約文字，亦自行簽名蓋章同意委託 築盟公司代為施作二次工程，甚至於工程委託書二次施工圖 上蓋章確認，在在顯示原告於看屋簽約時已知悉系爭房屋有 陽台外推二次施工之情。是原告事後反悔主張系爭二次施工 為瑕疵而解除契約，無足可採。
㈢退萬步言，縱認該二次施工屬於物之瑕疵，惟民法第355 條 第1 項規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項 所稱之瑕疵，出賣人不負擔保之責」，而本件原告於訂立買 賣契約時既已知悉系爭房屋有陽台外移作室內使用之情事， 自屬民法第355 條知有瑕疵之情形，原告據此主張解除契約 ，於法無據等語，資為抗辯。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請
准宣告免為假執行。
乙、反訴部分：
一、反訴原告佳泰公司及李澤彬起訴主張：反訴被告林千淨於10 2 年9 月15日分別與反訴原告李澤彬、佳泰限公司簽訂「『 文華硯』預售土地買賣契約書」及「『文華硯』預售房屋買 賣契約書」，約定由林千淨以273 萬元之價格，向佳泰公司 買受佳泰公司於坐落臺中市○○區○○段000 地號土地上興 建之「文華硯」第D2棟12樓即門牌號碼為臺中市○○區○○ ○路000 號12樓之2 建物及地下第三層編號76、77號汽車停 車位，及由林千淨以427 萬元之價格，向李澤彬買受系爭房 屋及停車位坐落之土地持分。林千淨僅支付房屋價款196 萬 元及外水、外電、瓦斯費及代書費等暫定款19萬元，共計21 5 萬元予被告佳泰公司，惟林千淨竟於102 年11月25日以存 證信函通知訴外人臺灣銀行彰化分行禁止核撥貸款金額499 萬元予佳泰公司及李澤彬，且迄今未再繳納任何買賣價款， 然系爭二次施工工程之施作，早於102 年9 月15日已取得林 千淨之同意，有其親筆簽名之工程委託書可證，而觀之該工 程委託書上之明顯處有「原建築平面圖（變更前）」、「變 更後平面圖（變更後）」等兩樣圖式，林千淨特別於該兩樣 圖式右上角（即原「陽台」處）加蓋個人印章，益徵林千淨 早已知悉系爭買賣房屋將陽台部分移為室內使用等情。況林 千淨亦自承買受系爭房屋前曾至現場實地參觀過，在在顯示 二次施工之狀態為林千淨所同意並知悉。又依民法第355 條 第1 項規定，縱該二次施工係屬物之瑕疵，林千淨於簽約時 既已知悉，佳泰公司亦不負瑕疵責任。故林千淨主張系爭房 屋存有二次施工情形屬於物之瑕疵，進而要求解除契約，並 無所據。系爭房屋已於102 年9 月27日取得使用執照，依預 售房屋買賣契約書第8 條第2 項第3 款及預售土地買賣契約 書第5 條第2 項第3 款約定，暨系爭預售房屋買賣契約書第 8 條第4 項及預售土地買賣契約書第5 條第4 項約定，因林 千淨禁止銀行核撥貸款，而截至金融貸款期，林千淨共應給 付佳泰公司268 萬元（林千淨已給付196 萬元之房屋價款） 、給付李澤彬427 萬元，佳泰公司及李澤彬自得分別爰依系 爭預售房屋買賣契約及預售土地買賣契約之法律律關係，請 求原告給付被告佳泰公司72萬元及給付被告李澤彬427 萬元 等語。並聲明：㈠反訴被告林千淨應給付反訴原告佳泰公司 72萬元，及自反訴狀繕本送達翌日即103 年5 月8 日起至清 償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡反訴被告林千淨應 給付反訴原告李澤彬427 萬元，及自反訴狀繕本送達翌日即 103 年5 月8 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息
。㈢第一項請求，反訴原告佳泰公司願供擔保，請准宣告假 執行。㈣第二項聲明，反訴原告李澤彬願供擔保，請准宣告 假執行。
二、反訴被告林千淨則以：林千淨於簽訂買賣契約前，曾至系爭 房屋現場查看，房屋現況即為簽約時之現況，當時主臥室已 外推，陽台移為室內使用，亦即兩造簽約時，系爭房屋該部 分已存在違反建築法規之情形，佳泰公司所屬人員並未向林 千淨說明系爭房屋有二次施工或違建之情形，亦從未提出經 建築主管機關核准之平面圖向林千淨說明系爭房屋與平面圖 有何不一致，則林千淨如何知悉系爭房屋有物之瑕疵之情形 ，佳泰公司稱其不負瑕疵擔保責任，全屬卸責之詞。至佳泰 公司所提出之工程委託書簽立時，該二次施工工程已完成， 故該二次施工並非林千淨所委託。而系爭房屋因物有瑕疵， 林千淨依民法第359 條規定，於103 年2 月11日以台中民權 路郵局第93號、第396 號存證信函分別向佳泰公司及李澤彬 為解除契約之意思表示，兩造間之買賣契約於林千淨解除之 意思表示到達佳泰公司及李澤彬時，契約即不存在，佳泰公 司及李澤彬對林千淨即無買賣價金請求權等語，資為抗辯。 並聲明：㈠反訴原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。
丙、兩造不爭執及爭執事項：
一、兩造不爭執之事項：
㈠原告即反訴被告於102 年9 月15日分別與被告即反訴原告李 澤彬、佳泰公司簽訂「『文華硯』預售土地買賣契約書」及 「『文華硯』預售房屋買賣契約書」，約定由原告以273 萬 元之價格，向被告佳泰公司買受佳泰公司於坐落臺中市○○ 區○○段000 地號土地上興建之「文華硯」第D2棟12樓即門 牌號碼為臺中市○○區○○○路000 號12樓之2 建物及地下 第三層編號76、77號汽車停車位；並由原告以427 萬元之價 格，向被告李澤彬買受系爭房屋及停車位坐落之土地持分。 ㈡原告已依約繳付房屋價款及外水、外電、瓦斯費及代書費等 共計215 萬元予被告佳泰建設股份有限公司。 ㈢原告於102 年9 月15日簽訂系爭房地買賣契約書之同時，並 簽立有工程委託書，約定由原告委託訴外人築盟實業有限公 司就系爭房屋，在不影響整體建築物結構及不妨礙他人權益 下代為施工，該工程委託書第1 條記載內容為：「將陽台部 份（如圖示）移為室內使用，原落地窗外移變更為陽台上施 做固定鋁窗」。
㈣系爭房屋之主臥室陽台部分，有經二次施工，將陽台外推移 作室內使用之情形。
㈤系爭建物於102年9月27日取得使用執照。 ㈥原告於103 年2 月7 日寄發台中民權路郵局營收股第271 號 存證信函予被告佳泰公司，以其簽立上開二次施工之工程委 託書係因受詐欺而陷於錯誤，而依民法第88條、第90條、第 92條對被告佳泰公司為撤銷該二次施工同意書之意思表示， 被告佳泰公司於103 年2 月7 日收受該存證信函。 ㈦原告於103年2月11日寄發台中民權路郵局營收股第293號存 證信函予被告佳泰公司，以系爭房地違建部分係屬重大瑕疵 為由，對被告佳泰公司為解除系爭不動產買賣契約之意思表 示，經被告佳泰公司於103 年2 月12日收受該存證信函；原 告另於103 年2 月21日寄發台中民權路郵局營收股第396 號 存證信函予被告李澤彬，以系爭房地違建部分係屬重大瑕疵 為由，對被告李澤彬為解除系爭不動產買賣契約之意思表示 ，經被告李澤彬於103 年2 月24日收受該存證信函。二、兩造爭執之事項：
㈠本訴部分：
⒈原告以系爭房屋主臥室係陽台遭打掉外移而屬違建，依民法 第359 條規定，主張解除系爭土地及房屋買賣契約，有無理 由？
⒉原告主張依契約解除後之回復原狀請求權，請求被告返還買 賣價金215 萬元及法定遲延利息，有無理由？ ㈡反訴部分：
⒈反訴原告佳泰公司主張依系爭房屋買賣契約之法律關係，請 求反訴被告給付72萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5 計算之利息，有無理由？ ⒉反訴原告李澤彬主張依系爭土地買賣契約之法律關係，請求 反訴被告給付427 萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5 計算之利息，有無理由？參、得心證之理由：
甲、本訴部分：
一、原告以系爭房屋主臥室係陽台遭打掉外移而屬違建，依民法 第359 條規定，主張解除系爭土地及房屋買賣契約，有無理 由？
㈠原告林千淨主張其於簽訂系爭買賣契約前，曾至系爭房屋現 場查看，房屋格局並無陽台設施，即為目前系爭房屋現況（ 二次施工已施作完成），但被告佳泰公司刻意隱瞞二次施工 情事，俟系爭房屋主臥室氣密窗出現超大離縫，無法修補， 被告佳泰公司告知該部分為二次施工，原告始知該部分係以 二次施工方式，將系爭房屋主臥室陽台外推，將平面圖上原 屬陽台之空間做為室內空間使用，致系爭房屋將來有可能遭
受罰鍰或強制拆除之處分，而欠缺房屋應具備之價值、效用 或品質，被告佳泰公司自應負物之瑕疵擔保責任等語。惟為 被告所否認，辯稱：原告於看屋簽約時，即已知悉系爭房屋 有陽台外推二次施工之情，被告佳泰公司並取得原告同意， 自難認屬物之瑕疵。縱認該二次施工屬於物之瑕疵，依民法 第355 條第1 項規定，被告佳泰公司亦不負出賣人之擔保責 任等語。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度 ，無關重要者，不得視為瑕疵。買受人於契約成立時，知其 物有民法第354 條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之 責。民法第354 條第1 項、第355 條第1 項分別定有明文。 查系爭房屋之主臥室陽台部分，有經二次施工，將陽台外推 移作室內使用之情形，此固為兩造所不爭執，惟原告亦自認 其於102 年9 月15日簽訂系爭房地買賣契約前一週，曾至系 爭房屋現場查看，當時之格局即看不到陽台，及該房屋現況 即為簽約時之現況，當時主臥室已外推，陽台移為室內使用 等情（見本院卷第172 頁、第240 頁），而原告與被告佳泰 公司於102 年9 月15日簽立之預售房屋買賣契約書所附「本 戶核准之房屋平面圖影本」雖繪製有陽台並載有「陽台」二 字（見本院卷第55頁），然系爭房屋現況既無陽台，以目視 即可輕易發現，且房屋價值不菲，一般人購買房屋無不極其 慎重，核對房屋現況與買賣契約之約定是否相符；況原告於 同日另簽立有「工程委託書」，該工程委託書已載明：「將 陽台部分（如圖示）移為室內使用，原落地窗外移變更為陽 台上施作固定鋁窗」等語，原告並於該工程委託書之原建築 平面圖（變更前）及變更後平面圖之「陽台」即二次施工處 加蓋其印章（見本院卷第177 頁），綜此各節，堪認原告於 購買系爭房屋時，應即已明知系爭房屋有主臥室落地窗外推 至陽台，將陽台封閉作為室內使用之二次施工情形。 ㈢至該工程委託書記載由原告委託訴外人築盟公司代為施工， 固與系爭房屋於兩造簽約時即已二次施工完成乙節不符，但 原告既自認系爭買賣契約簽訂時，系爭房屋現況即為主臥室 陽台已外推移作室內使用，亦即原告於簽訂該工程委託書時 ，應早已知悉該委託書所載陽台移為室內使用部分早已施作 完成，但其仍同意簽立該委託書，參以該工程委託書第3 條 亦明定：「本工程係依委託人之指示進行施工，日後如有與 建築法令不符或有因此被拆除之風險及責任概由委託人自行 承受，本委託人絕不就此施工部分對築盟公司及佳泰公司或
任何人主張任何權利及賠償，恐口說無憑，特立此書為證」 等語，足見原告簽立該工程委託書之真意實係同意並追認該 陽台部分外移做為室內使用之二次施工工程。原告陳稱其係 於系爭房屋初驗時發現主臥室氣密窗出現超大離縫，無法修 補，經被告佳泰公司始告知該部分為二次施工云云，尚難採 信。
㈣又房屋於興建完成辦理使用執照核發手續後，再將牆壁外推 至陽台，將陽台變作室內空間使用，可使以增加室內使用之 面積，此即俗稱之二次施工，為社會上常見之現象，此究為 增加物之價值或減損物之價值而具瑕疵，因每人需求不同， 可能因人而異，但可以確信者為二次施工將增加施工之成本 。又一般房屋交易實務上，陽台、公設等的面積，均計入購 屋者購買之面積，並非單以室內面積計價。本件系爭預售房 屋買賣契約書第3 條已約定，房屋面積含主建物75.96 平方 公尺、附屬建物（即竣工圖上之陽台）7.82平方公尺，而原 告與被告佳泰公司若未達成該二次施工之協議，被告佳泰公 司何需多費成本將落地窗外推至陽台，將陽台封閉而增建施 工，且原告又何有於系爭房屋現場查看後，已明知系爭房屋 現況即主臥室隔局並無陽台之情況下，仍同意簽約買受系爭 房屋，並另簽立該二次施工工程委託書予佳泰公司之可能。 ㈤綜上所述，原告於購買系爭房屋時，應已明知系爭房屋有將 主臥室落地窗外推至陽台，將陽台封閉增建之二次施工情形 ，其仍與被告成立買賣契約，可認兩造就此已達成協議，則 依前揭說明，自難認具有物之瑕疵存在。又系爭房屋之主臥 室陽台雖因外推致構成違章建築，惟此縱即應認為瑕疵，然 承前述，原告於訂立系爭買賣契約時即已明白知悉該二次施 工情事，揆諸民法第355 條第1 項規定，被告佳泰公司自無 須對原告負物之瑕疵擔保責任。是原告以系爭房屋主臥室係 陽台遭打掉外移而屬違建，依民法第359 條規定，主張解除 系爭土地及房屋買賣契約，自屬無據。
二、原告主張依契約解除後之回復原狀請求權，請求被告返還買 賣價金215 萬元及法定遲延利息，有無理由？ 承上所述，原告以系爭房屋主臥室係陽台遭打掉外移而屬違 建，依民法第359 條規定，主張解除系爭土地及房屋買賣契 約，既屬無據，則原告主張依契約解除後之回復原狀請求權 ，請求被告返還買賣價金215 萬元及法定遲延利息，自無理 由。
三、從而，原告本於民法第259 條第2 款之規定，請求被告共同 返還215 萬元，及自103 年4 月24日起至清償日止，按年息 百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又本件原告之
訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。乙、反訴部分：
一、系爭預售房屋買賣契約書第8 條第2 項第3 、4 款約定：「 買方（即反訴被告林千淨）向賣方（即被告佳泰公司）洽定 之金融機構辦理貸款，獲准之貸款金額若少於本契約約定買 方預定貸款金額者，其差額依下列各款方式處理：．．．㈢ 因可歸責於買方之下列事項致金融貸款未能獲准核撥或低於 預定貸款金額時，其未獲貸款之金額或差額，視為買方不辦 理貸款或減少貸款，買方應於賣方書面通知日起十天內付清 款項，如未遵期繳納則賣方有權依第七條第四項及本條第四 項約定辦理：．．．⒊買方拒辦或未依賣方通知期限辦理貸 款手續致不能獲貸者。⒋買方自動放棄貸款或提出任何理由 阻止或暫緩手續」、第4 項約定：「買方如不需辦理貸款者 （含減少貸款），買方應依本約第七條第三項之約定以現金 繳清價款，賣方於買方繳清應付款項完成後，始進行所有權 移轉登記事宜」；系爭預售土地買賣契約書第5 條第2 項第 3 款、第4 項亦為相同之約定。
二、本件兩造簽訂系爭預售土地買賣契約書及預售房屋買賣契約 書，約定由林千淨以273 萬元之價格，向佳泰公司買受佳泰 公司於坐落臺中市○○區○○段000 地號土地上興建之「文 華硯」第D2棟12樓即門牌號碼為臺中市○○區○○○路000 號12樓之2 建物及地下第三層編號76、77號汽車停車位；並 由林千淨以427 萬元之價格，向李澤彬買受系爭房屋及停車 位坐落之土地持分。林千淨以系爭房屋主臥室係陽台遭打掉 外移而屬違建，買賣標的物有瑕疵為由，依民法第359 條規 定，向佳泰公司及李澤彬解除系爭土地及房屋買賣契約，為 不合法，已如前述，兩造間之土地及房屋買賣契約自仍合法 存在。又林千淨就系爭房地價款付款辦法表中「金融貸款」 部分之款項（土地買賣部分金融貸款金額為427 萬元、房屋 部分金融貸款金額為132 萬元），原係欲辦理抵押貸款，以 資繳付系爭房屋及土地買賣之部分價款，此有系爭預售土地 買賣契約書及預售房屋買賣契約書所附付款辦法表、委辦貸 款契約書附卷可稽（見本院卷第第22至23頁、第62至63頁） ；惟林千淨於102 年11月25日以因房屋修繕事宜，多次驗屋 仍未完成驗收為由，寄發存證信函通知訴外人即貸款銀行臺 灣銀行彰化分行撤銷付款之委託，禁止核撥貸款金額499 萬 元予佳泰公司及李澤彬等情，有台中民權路郵局營收股第28 71號存證信函及掛號回執影本在卷足憑（見本院卷第103 至 104 頁），則依系爭預售房屋買賣契約書第8 條第2 項第4 款及預售土地買賣契約書第5 條第2 項第4 款之約定，就該
金融貸款部分之金額，自應視為林千淨不辦理貸款，而應於 佳泰公司及李澤彬書面通知日起10日內付清款項。三、又佳泰公司及李澤彬於103 年1 月24日及同年2 月7 日委請 律師先後發函通知林千淨知會臺灣銀行彰化分行撥付價款、 依約給付買賣價金，亦有原告提出之律師函影本在卷可按（ 見本院卷第113 至118 頁），惟林千淨迄未再給付任何買賣 價金，而系爭預售房屋買賣契約書付款辦法表中「金融貸款 」部分之金額為132 萬元，但林千淨已給付佳泰公司房屋價 款196 萬元，因依付款辦法表所載，林千淨應繳付佳泰公司 之訂金、簽約金、使用執照核發、金融貸款等各期房屋款合 計為268 萬元，則佳泰公司本於系爭房屋買賣契約之法律關 係，請求林千淨給付扣除該已給付之房屋價款196 萬元後之 差額72萬元，自屬有據。另預售土地買賣契約書付款辦法中 「金融貸款」部分之金額為427 萬元，則李澤彬本於系爭土 地買賣契約之法律關係，請求林千淨給付427 萬元，亦屬有 據。
四、從而，反訴原告佳泰公司本於系爭房屋買賣契約之法律關係 ，請求反訴被告林千淨給付72萬元，及自反訴起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；反訴原 告李澤彬本於系爭土地買賣契約之法律關係，請求反訴被告 林千淨給付427 萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5 計算之利息，均有理由，應予准許 。
五、本件反訴兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行 ，經核於法相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，經審酌核與判決 結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
伍、據上論結：本訴原告之訴為無理由；反訴原告之訴為有理由 ，爰依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 25 日
民事第一庭 法 官 劉惠娟
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 7 月 25 日
書記官 林佩倫
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