臺灣臺中地方法院民事判決 102年度重訴字第233號
原 告 游家富
訴訟代理人 柳正村律師
被 告 廖振村
廖朝堂
廖培享
共 同
訴訟代理人 施家治律師
參加訴訟人 溫彭瑞清
訴訟代理人 林羣期律師
上列當事人間移轉所有權登記事件，本院於103年6月11日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠緣系爭土地坐落台中市○○區○○段000地號等10筆土地（ 如附表所示）分別為被告所有，其中同段454、454-1、454- 2、454-3、454-4、454-5、450地號等7筆土地面積共7,926. 92平方公尺為被告廖振村所有，另同段506、506-1、506-2 地號等3筆土地面積共5,008.48平方公尺被告廖振村、廖朝 堂、廖培享所共有，被告廖振村應有部分1/2、廖朝堂應有 部分1/4、廖培享應有部分1/4。
㈡被告於100年11月9日將附表所示10筆土地共同出賣予訴外人 溫彭瑞清，買賣價金新台幣（下同）1億7千4百萬元，訂約 時已給付定金1千萬元、第一期款1千萬元，合計2千萬元， 嗣於101年7月12日買賣雙方同意增列原告游家富為買受人及 原告游家富為登記權利人，並協議變更原買賣契約書第二條 付款項目如下：
第二期款：(1)雙方於民國101年7月30日前完成過戶及甲方 （指買方）同時辦妥“金融貸款”。由貸款金
額內貸款銀行直接撥付甲方應付乙方（指賣
方）之期款新台幣捌仟萬元。
(2)甲方提供本契約之土地，供乙方設定未付款 金額新台幣柒仟肆佰萬元之“抵押權”。
並開立“期款”之支票附本票之供擔保。
第三期款：101年11月30日甲方支付乙方新台幣壹仟萬元。 第四期款：102年元月30日甲方支付乙方新台幣壹仟萬元。 第五期款：102年3月30日甲方支付乙方新台幣伍仟肆佰萬元
。甲方開立新台幣壹佰陸拾貳萬元支票一張充當利息。 ㈢原告為履行買賣價金付款方式：⑴關於第二期款8千萬元： 由原告簽發面額8千萬元本票交付被告收執，並同時簽發面 額2,800萬元及2千萬元支票二張交付被告廖振村，簽發面額 1,600萬元支票交付被告廖朝堂，簽發面額1,600萬元支票交 付被告廖培享。⑵關於第三、四、五期款7,400萬元：由原 告簽發101年11月30日面額1千萬元支票、簽發102年1月30日 面額1千萬元支票、簽發102年3月30日面額5,400萬元支票， 共計3張支票交付被告廖振村收執。⑶關於利息補貼162萬元 ：由原告簽發102年3月30日面額162萬元交付被告收執。 ㈣兩造依協議變更契約書約定須於101年7月30日前完成過戶及 金融貸款8千萬元，所以被告依約須先辦理土地所有權移轉 登記予原告，由原告取得土地所有權同時，向銀行貸款8千 萬元支付買賣價金。餘款7,400萬元已由原告簽發支票支付 ，按支票為絕對之有價證券，一般民間巨額交易，通常以支 票作為支付工具，被告既已收受7,400萬元支票，縱令支票 未提示兌現，仍應認為被告已收受買賣價金7,400萬元，從 而本件買賣僅8千萬元銀行貸款尚未支付，但被告拒絕履行 所有權移轉登記，以致原告無從辦理銀行貸款。為此依買賣 契約書之約定，請求被告履行契約，將系爭土地辦理移轉登 記予原告。兩造買賣契約書約定原告為系爭土地登記權利人 ，依民法第269條第1項規定，原告對於被告有直接請求給付 之權等語。並聲明：
⑴被告廖振村應將附表所示編號1至編號7土地辦理所有權移 轉登記予原告。
⑵被告廖振村、廖朝堂、廖培享應將附表所示編號8至編號 10土地辦理所有權移轉登記予原告。
二、被告辯稱：
㈠兩造與訴外人溫彭瑞清間雖於101年11月9日訂立不動產買賣 契約書，但原告除支付訂金1,000萬元及第1期款1,000萬元 外，即無力支付第2期至第5期款，於是兩造於101年7月12日 協議變更原契約第二條付款方法。依變更後第二條第2期款 ：⑴雙方於民國101年7月30日前完成過戶及甲方同時辦妥「 金融貸款」。由貸款金額內貸款銀行直接撥付甲方應付乙方 之期款新台幣捌仟萬元。⑵甲方提供本契約之土地，供乙方 設定為付款金額新台幣7,400萬元之“抵押權”，並開立「 “期款”之支票附本票之供擔保。惟溫彭瑞清於101年7月27 日違反上開約定，僅就系爭土也申辦移轉登記，並未以連件 方式為貸款銀行申辦抵押權設定登記，致第2期款8,000萬元 顯不可能由貸款銀行直接撥付被告。溫彭瑞清既已逾第2期
款約定101年7月30日之給付期限，經被告催告後仍未給付， 且違約登記予訴外人陳三明，被告依系爭買賣契約書第6條 約定，解除系爭買賣契約，係屬合法有效。
㈡兩造與溫彭瑞清在101年7月12日協議變更第2條付款項目時 ，原告顯有詐欺之意圖，因被告僅受領2,000萬元即移轉所 有權予原告，雖設定抵押權向金融機構貸款8,000萬元，惟 此8,000萬元也是在原告掌控中，原告如未匯入被告帳戶， 被告將受有重大損失，而本件代書登記時，依約必須以原告 為登記名義人，但原告卻改以訴外人陳三明名義登記，而且 故意不設定7,400萬元之抵押權予被告，以保障被告受領支 票之債權。被告發現被騙，向台中市大里地政事務所提出異 議，該所接受被告異議，駁回原告聲請，審查認為「台端檢 附異議書及其私契主訂立契約權利人溫彭瑞清、游家富等2 人未依約同時辨理抵押權設定予台端，即先行辦理買賣過戶 乙節，經本所審理，本案違反契約規定確涉及私權爭執，爰 依土地登記規則第57條第1項第3款規定予以駁回」等語，因 此原告詐欺意圖明顯，爰以訴狀為意思表示撤銷系爭買賣契 約。
㈢退步言之，如被告解除契約或撤銷契約不成立，被告依民法 第264條規定主張同時履行抗辯，原告至今僅給付2,000萬元 ，尚餘1億5,400萬元未付，原告應於請求移轉登記時同時支 付1億5,400萬元等語。並聲明：原告之訴駁回。三、參加訴訟人陳稱：
㈠參加人於85年8月20日申請建置濟揚醫院，而系爭10筆土地 加上霧峰區中正段499、502、504、455地號四筆土地合計面 積達6555坪，即係濟揚醫院之預定地。惟因83年間參加人遭 建商倒閉數億元，且提供保證之拖累，又因都市計劃變更久 未定案等因素，導係上開土地分批被拍賣，因此參加人乃於 96年11月10日及98年9月間向被告廖振村借款9千多萬元，並 將系爭10筆土地過戶予被告等人，嗣經雙方於100年11月9日 達成協議以返還被告廖振村等約1億7千4百萬元參加人得以 贖回系爭10筆土地。
㈡參加人另經友人李森嚴之介紹而與原告談妥，由參加人將系 爭10筆土地加上霧峰區中正段499、502、504、455地號4筆 土地共計14筆土地出售二分之一予原告，雙方並約定日後合 夥建置醫院，而其條件為原告應給付參加人5千萬元，並另 應支付被告廖正村等1億7千4百萬元、贖回霧峰區中正段499 、502、504、455地號四筆土地6千8百萬元。嗣後原告與參 加人及其餘出資之股東（陳見宏、薛香川、陳宣宏、陳永田 、李森嚴）成立合夥契約。
㈢又於101年4月18日原告知悉被告與參加人訂有買賣契約書， 乃要求系爭土地應先登記至其名下，俾其日後方便招募設立 濟揚醫院所需之資金，因此在原告之要求下參加人乃向被告 方請求於系爭買賣契約書上加註增列原告為甲方並指定原告 為登記權利人。
㈣嗣於101年7月間，原告企圖將系爭土地過戶予不知名之第三 人陳三明，顯見原告乃係有意侵吞參加人之資產，及日後不 付款予被告以規避被告追討欠款。嗣經被告向地政事務所異 議，以致其無法順利將系爭10筆土地過戶予第三人陳三明。 且被告又於101年8月14日發函通知解除契約乙事，原告無視 定金款項1,000萬元及第一期款項1,000萬元為參加人所支付 ，其於101年8月20日竟未經參加人同意擅自發函要求被告將 參加人支付之1,000萬元定金及第一期款項1,000萬元返還予 原告本人，顯有意圖侵吞參加人所支付定金及第一期款之情 事。且嗣後原告為將參加人原有買賣土地之權益加以排除， 而使系爭土地全歸其一人所有，竟另行申請調解並要求被告 與之重訂買賣契約，並將系爭土地過戶予原告一人，此一作 為明顯侵害參加人之權益，惟因被告認為本件參加人亦係買 賣契約之當事人，故認其未通知參加人參與調解，而不願與 之調解，原告之意圖遂無法得逞。
㈤綜上所述，本件原告欲將參加人原有買賣土地之權益加以排 除，而使系爭土地全歸其一人所有，而提起本件訴訟請求， 其法律上之主張若獲鈞院判決認同，將損害到參加人之權益 ，參加人無法同意原告本件之訴訟請求，爰依民事訴訟法第 58條規定，為輔佐被告廖振村等人，特具狀聲明參加訴訟。四、法院之判斷：
㈠經查，被告於100年11月9日將系爭土地出賣予參加人溫彭瑞 清，買賣價金1億7千4百萬元，訂約時已給付定金1千萬元、 第一期款1千萬元，合計2千萬元，嗣於101年7月12日雙方同 意增列原告游家富為買受人並為登記權利人，並協議變更原 買賣契約書第二條付款項目如下：「第二期款：(1)雙方於 民國101年7月30日前完成過戶及甲方（指買方）同時辦妥“ 金融貸款”。由貸款金額內貸款銀行直接撥付甲方應付乙方 （指賣方）之期款新台幣捌仟萬元。(2)甲方提供本契約之 土地，供乙方設定未付款金額新台幣柒仟肆佰萬元之“抵押 權”。並開立“期款”之支票附本票之供擔保。第三期款： 101年11月30日甲方支付乙方新台幣壹仟萬元。第四期款： 102年元月30日甲方支付乙方新台幣壹仟萬元。第五期款： 102年3月30日甲方支付乙方新台幣伍仟肆佰萬元。甲方開立 新台幣壹佰陸拾貳萬元支票一張充當利息」，原告為履行買
賣價金付款方式：⑴關於第二期款8千萬元：由原告簽發面 額8千萬元本票交付被告收執，並同時簽發面額2,800萬元及 2千萬元支票二張交付被告廖振村，簽發面額1,600萬元支票 交付被告廖朝堂，簽發面額1,600萬元支票交付被告廖培享 。⑵關於第三、四、五期款7,400萬元：由原告簽發101年11 月30日面額1千萬元支票、簽發102年1月30日面額1千萬元支 票、簽發102年3月30日面額5,400萬元支票，共計3張支票交 付被告廖振村收執。⑶關於利息補貼162萬元：由原告簽發 102年3月30日面額162萬元交付被告收執，因原告辦理系爭 土地移轉登記之同時，未同時辨理第二順位抵押權設定登記 予被告，亦未辦理移轉登記予原告，而係辦理移轉登記予訴 外人陳三明，經被告向台中市大里地政事務所異議，台中市 大里地政事務所審查認定原告之申請移轉登記案件違反契約 定，依土地登記規則第57條第1項第3款規定予以駁回等情， 有土地登記第二類謄本、不動產買賣契約書、支票、本票、 台中市大里地政事務所函文影本等在卷足憑，且為兩造所不 爭執，自堪信為真正。
㈡兩造所爭執者：原告依約是否須先取得系爭土地所有權登記 ，始得辦理第二順位抵押權設定登記予被告？原告未以自己 為系爭土地登記權利人，而指定以訴外人陳三明名義登記， 是否經被告同意？茲分述如下：
⑴原告依約辦理所有權登記，應同時辦理第二順位抵押權登 記予被告，而非先辦理所有權登記，始得辦理第二順位抵 押權登記予被告：
經查，依兩造協議變更第二期款付款方式為：「⑴雙方於 民國101年7月30日前完成過戶及甲方（指買方）同時辦妥 “金融貸款”。由貸款金額內貸款銀行直接撥付甲方應付 乙方（指賣方）之期款新台幣捌仟萬元。(2)甲方提供本 契約之土地，供乙方設定未付款金額新台幣柒仟肆佰萬元 之“抵押權”」等語，亦即系爭土地於101年7月30日完成 移轉登記之同時應辦妥金融貸款之抵押權設定登記（第一 順位抵押權），為兩造所不爭執，惟系爭土地辦理所有權 移轉登記及第一順位抵押權設定登記時，是否應同時辦理 第二順位7,400萬元抵押權之設定登記，則為兩造爭執之 所在。證人即代書柯瀚棋到庭證稱：「（問：兩造後來還 約定土地要設定7400萬元的抵押權，那7400萬元抵押權要 何時辦理？）也是要連件辦理，否則權利會受損」、「（ ：當時兩造清楚這要同時辦理嗎？）知道」等語，原告雖 稱：實務上如果同一天辦理二件抵押權登記會發生抵押權 先後順序不明，通常銀行不會同意云云，惟證人即代書柯
瀚棋證稱：「可以指定第一順位與第二順位的抵押權連件 辦理沒有問題」（見卷一第104頁）等語，核與卷附台中 市大里地政事務所102年8月21日函文覆稱「若當事人間合 意抵押權第一、第二先後順位並同時連件並依民法第760 條以書面申辦該順序之抵押權設定登記，應依土地登記規 則第9、61條規定辦理收件」等語相符，是以，原告依約 應於辦理所有權移轉登記同時連件辦理第一、二順位抵押 權設定登記。原告雖稱：第二順位抵押權7,400萬元主要 係擔保第三、四、五期款之履行，因履行期在101年11月 30日4個月以後，並無急迫設定抵押權，況原告將7,400萬 元支票及利息均已支付，被告有支票於到期日，均可提示 兌現，對於被告權利並未受損云云。惟查，不動產所有權 移轉與買賣價金給付同時為之，乃係社會交易之常態，亦 為保障雙方權利之方式，亦即買方付清最後一期買賣價款 之同時，賣方始為所有權之移轉登記，如買方尚未付清買 賣價款，賣方勢必要求取得相當之擔保，足以確保價金債 權受償，始可能移轉所有權予買方。何況系爭土地買賣價 金高達1億7千4百萬元，原告僅給付訂金1千萬元及第一期 款1千萬元，第二期款須於被告移轉所有權予原告同時設 定抵押權貸款後，被告始可取得8千萬元之買賣價金，原 告仍積欠買賣價金7,400萬元，而第三、四、五期款及利 息款支票之兌現日期為101年11月30日、102年1月30日、 102年3月30日及102年3月30日之前，則在支票確定兌現前 ，原告如未同時以連件方式設定第二順位抵押權予被告， 被告就其餘7,400萬之買賣價金債權，在無抵押權足資擔 保之情況下，能否取償仍屬未定，故難認被告於移轉所有 權之同時無設定第二順位抵押權之急迫性。至於證人即代 書邱麗芬證稱:「（問：兩造訂約當時有無講要同時辦理 還是要銀行的設定後再辦理設定？）沒有特別提」、「（ 問：當時兩造是否知道先設定完銀行的抵押權之後才要辦 理被告的抵押權設定？）此部分當時我有向兩造雙方說明 ，所有權的移轉與銀行設定的抵押權一定要先辦理，銀行 才會撥款，這樣才有辦法拿到第一筆款項，拿到之後再設 定第二順位的抵押權」（見卷一第105頁），其前後所述 不一，所為證詞已難採信，且由代書邱麗芬證稱：「我們 設定抵押權時有跟銀行確認，如果要同時設定第二順位抵 押權銀行就不撥款，我是向大里區農會詢問，大里區農會 的承辦人員為賴東陽」，足認系爭土地辦理移轉登記時， 同時以連件方式設定第一順位抵押權，而未同時以連件方 式設定第二順位抵押權，係因嗣後貸款銀行大里區農會不
同意，以致未予連件辦理，倘若兩造訂約當時未有連件辦 理第二順位抵押權之約定，代書邱麗芬即無須先行詢詞大 里區農會承辦人員，故證人邱麗芬之證詞，洵無可採。 ⑵原告未以自己為系爭土地登記權利人，而指定以訴外人陳 三明為土地登記權利人，並未經被告同意：
經查，被告與參加人溫彭瑞清於101年7月12日約定增列原 告為買方並為買方之登記權利人乙節，業經加註於系爭不 動產買賣契約書，固為兩造所不爭執，惟原告於辦理移轉 登記時，未以自己為系爭土地登記名義人，另指定訴外人 陳三明為系爭土地登記名義人，是否係經被告同意，另為 兩造爭執之所在。查兩造與與參加人溫彭瑞清於101年7月 12日約定增列原告為買方並為買方之登記權利人時，原告 並未向被告及參加人提及陳三明之姓名，更未提及將以陳 三明為登記權利人等情，業據證人柯瀚棋代書證述明確， 核與參加人溫彭瑞清所述相符，是以，原告未以自己為系 爭土地登記權利人，擅自指定系爭土地登記權利人為陳三 明，係未經被告同意所為。證人代書邱麗芬雖證稱：「我 確實是7月12日那天溫彭瑞清與原告、被告三人、柯代書 也在場，在原告的公司，原告講說因為個人的貸款可能額 度比較高，怕用他的名字承貸的話，額度會比較不夠，所 以找股東陳三明，由他來當借款人成數沒有問題」等語， 惟原告、被告與參加人溫彭瑞清會同代書柯瀚棋、邱麗芬 於101年7月12日始在系爭不動產買賣契約，增列原告為買 方並為買方之登記權利人，倘原告已於101年7月12日表明 無法以自己名義為登記權利人，而須另以陳三明為登記權 利人，並經被告同意在案，雙方豈有仍於系爭不動產買賣 契約註記以原告為買方登記權利人，而非註記以陳三明為 買方登記權利人，明顯悖於常理，況陳三明當時尚非原告 與參加人溫彭瑞清合夥契約之股東，有合夥契約影本為證 ，證人邱麗芬之證詞，顯難採信。原告雖稱：被告同意蓋 印鑑章於土地登記申請書，足認被告同意指定登記名義人 為陳三明云云，惟為被告所否認，並辯以：伊於7月19日 才看到登記申請書上記載陳三明，當場跟邱代書提出異議 等，但邱代書不予理會，伊乃向大里地政事務所提出異議 等語，並據提出台中市大里地政事務所函文為證，被告所 辯，自堪採信。
㈢按系爭買賣契約第6條約定「本契約於第二條甲方應繳付款， 在乙方按本契約定充分配合下，若有遲延時經乙方催繳而甲 方仍未履行繳款時，乙方得解除雙方之買賣契約」。兩造約 定以原告名義為系爭土地登記權利人，並辦理移轉登記同時
須連件辦理設定抵押權予被告，原告未依約以自己為土地登 記權利人，而指定以訴外人陳三明為登記權利人，且未連件 辦理抵押權設定登記予被告，致遭台中市大里地政事務所駁 回移轉登記之申請，已如前述，則原告無法取得貸款8,000萬 元繳付第二期款，自非被告未依約配合所致。原告復於本院 審理時自承以自己名義作為登記名義人，無法向農會貸款8, 000萬元等語（見本院卷一第189頁），足見原告顯然無法履 行由伊名義作為登記權利人向貸款銀行貸款，再由貸款銀行 撥付第二期款8,000萬元予被告之約定。被告於101年7月31日 以台中民權路郵局第2661號存證信函催告原告給付第二期款 ，則原告應自受催告起應負遲延責任。又被告依系爭買賣契 約第6條約定，於101年8月6日以台中民權路郵局第2695號存 證信函定期催告原告給付第二期款，原告逾期仍未給付，被 告於101年8月12日再以台中民權路郵局第2775號存證信函為 解除系爭買賣契約之意思表示，自屬有據。系爭買賣契約既 已合法解除，原告依系爭買賣契約及民法第269條第1項第三 人利益契約之約定，請求被告移轉系爭10筆土地所有權予原 告，即屬無據。
㈣從而，原告請求被告廖振村應將附表所示編號1至編號7土地 辦理所有權移轉登記予原告，及被告廖振村、廖朝堂、廖培 享應將附表所示編號8至編號10土地辦理所有權移轉登記予原 告，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均無礙 於本院前揭審認，本院自毋庸逐一論駁，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 7 月 11 日
民事第四庭 法 官 吳蕙玟
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 7 月 11 日
書記官 廖曉鐘