臺灣臺中地方法院民事判決 102年度簡上字第316號
上 訴 人
即被上訴人 陳祈瑀即陳青瑜
訴訟代理人 陳惠伶 律師
上 訴 人
即被上訴人 謝國印
訴訟代理人 賴皆穎 律師
被上訴人即
視同上訴人 林柜森
被上訴人即
視同上訴人 林寶成
被上訴人即
視同上訴人 林寶得
被上訴人即
視同上訴人 陳林粧
訴訟代理人 顏新元
楊三和
被上訴人即
視同上訴人 林廖來有
被上訴人即
視同上訴人 林庭揚
訴訟代理人 林柜森
被上訴人即
視同上訴人 張國祥
被上訴人即
視同上訴人 施水河
被上訴人即
視同上訴人 施嘉宏
被上訴人即
視同上訴人 劉華煌
被上訴人即
視同上訴人 賴淑津
被上訴人即
視同上訴人 柯澄源
訴訟代理人 温正男
被上訴人即
視同上訴人 蔡美慧
被上訴人即
視同上訴人 沈大銘
訴訟代理人 許博堯 律師
複代理人 林蕙姿
被上訴人即
視同上訴人 王志村
被上訴人即
視同上訴人 林榮華
被上訴人即
視同上訴人 翁依平
被上訴人即
視同上訴人 翁仲岳
被上訴人即
視同上訴人 柯思綺
被上訴人即
視同上訴人 張清溪
被上訴人即
視同上訴人 張恒嘉
法定代理人 張吳秀香
被上訴人即
視同上訴人 廖欽錫
被上訴人即
視同上訴人 張月娥
被上訴人即
視同上訴人 江俊慧
被上訴人即
視同上訴人 林錦錕
被上訴人即
視同上訴人 林錦錚
被上訴人即
視同上訴人 温承翰
被上訴人即
視同上訴人 戴秀英
訴訟代理人 賴寬憶
上列當事人間請求分割共有物事件，兩造對於中華民國102年7月
8日臺灣臺中地方法院豐原簡易庭97年度豐簡字第715號第一審簡
易判決提起上訴，本院合議庭於民國103年6月27日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造依附表所示應有部分比例負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人承受其訴訟以前當然停 止。當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅 者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其 訴訟以前當然停止。又聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法 院，由法院送達於他造。民事訴訟法第168條、第170條、第 176條分別定有明文。另訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係 ，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意 ，得聲請代當事人承當訴訟，同法第254條第1項亦定有明文 。本件經查：
㈠上訴人即被上訴人陳祈瑀即陳青瑜（以下稱上訴人陳祈瑀即 陳青瑜）起訴時所列被告林賴素蘭（應有部分1/130）於民 國99年9月28日死亡，被上訴人即視同上訴人林錦錕、林錦 錚（以下稱被上訴人林錦錕、林錦錚）為林賴素蘭之繼承人 ，嗣以分割繼承方式，將林賴素蘭之應有部分全部移轉登記 予被上訴人林錦錚，有戶籍謄本、土地登記簿謄本、異動索 引等為證。經上訴人陳祈瑀即陳青瑜於原審具狀聲明由被上 訴人林錦錕、林錦錚承受訴訟後，再由被上訴人林錦錚得上 訴人陳祈瑀即陳青瑜及被上訴人林錦錕之同意承當訴訟。 ㈡上訴人陳祈瑀即陳青瑜起訴時所列被告張恒嘉（以下稱被上 訴人張恒嘉）於98年1月8日為法院宣告禁治產，張吳秀香為 其法定代理人，有戶籍謄本為證，上訴人陳祈瑀即陳青瑜於 原審具狀聲明由被上訴人張恒嘉之法定代理人張吳秀香承受 訴訟，並經原審將該書狀送達被上訴人張恒嘉之法定代理人 張吳秀香，其承受訴訟合於上開法律規定之程序。 ㈢上訴人陳祈瑀即陳青瑜起訴時所列被告陸象山（應有部分 107517/0000000）、陸鴻慶（應有部分1381/100000）於97 年9月11日分別將其應有部分中之16146/0000000及1421/100 000移轉登記予上訴人即被上訴人謝國印（以下稱上訴人謝 國印），經上訴人陳祈瑀即陳青瑜於98年11月23日具狀追加 上訴人謝國印為被告；又陸象山、陸鴻慶所餘之應有部分另 於訴訟繫屬中之99年5月18日全部移轉登記予被上訴人即視 同上訴人張國祥（以下稱被上訴人張國祥），並經被上訴人 張國祥得上訴人陳祈瑀即陳青瑜及陸象山、陸鴻慶之同意代 陸象山、陸鴻慶承當訴訟。
㈣被上訴人即視同上訴人沈大銘（以下稱被上訴人沈大銘）原 應有部分為480248/0000000，訴訟繫屬中於98年12月1日以 判決移轉為原因，移轉登記應有部分713/100000予温正男； 温正男再於99年1月12日將此應有部分全部以贈與為原因移 轉登記予被上訴人即視同上訴人温承翰（以下稱被上訴人温 承翰）；另上訴人陳祈瑀即陳青瑜起訴時之被告林以專（應
有部分9/520）於訴訟繫屬中之99年3月3日以買賣為原因移 轉登記其全部應有部分予温正男，嗣温正男再於100年2月21 日以贈與為原因將此應有部分全部移轉登記予被上訴人温承 翰；被上訴人温承翰再於同年3月10日將其取得之全部應有 部分以買賣為原因移轉登記予傅萱華，傅萱華又於同年5月 10日再以買賣為原因移轉登記部分應有部分予温承翰，此時 温正男已無應有部分，被上訴人温承翰之應有部分為7807/0 000000，傅萱華之應有部分為23962/0000000。傅萱華又於 101年11月12日以買賣為原因將其所餘應有部分全部移轉登 記予被上訴人温承翰，傅萱華就系爭土地已無應有部分，相 關移轉登記之歷程，有土地登記簿謄本及異動索引在卷可查 。並經温正男、温承翰、傅萱華得上訴人陳祈瑀即陳青瑜及 林以專之同意，輾轉承當訴訟及同意他人承當訴訟；經核均 與前揭規定相符，並無不合。
㈤上訴人陳祈瑀即陳青瑜起訴時所列被告賴義國（應有部分10 7665/0000000）於102年9月24日死亡，戴秀英、賴宏祈、賴 寬憶、賴季邑為賴義國之繼承人，嗣以分割繼承方式，將賴 義國之應有部分全部移轉登記予戴秀英，有戶籍謄本、土地 登記簿謄本等為證。經上訴人陳祈瑀即陳青瑜當庭並具狀聲 明由戴秀英、賴宏祈、賴寬憶、賴季邑承受訴訟後，再由被 上訴人即視同上訴人戴秀英（以下稱被上訴人戴秀英）經上 訴人陳祈瑀即陳青瑜及賴宏祈、賴寬憶、賴季邑之同意承當 訴訟。
二、被上訴人即視同上訴人林寶成、林寶得、林廖來有、蔡美慧 、王志村、林榮華、翁依平、翁仲岳、柯思綺、張清溪、張 恒嘉、廖欽錫、張月娥、江俊慧、林錦錕、林錦錚、戴秀英 （以下均稱被上訴人○○○）等人均未於言詞辯論期日到場 ，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，應依上訴人之聲 請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、按判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。當事人提出 新攻擊或防禦方法者，應併記載之。判決書內應記載之理由 ，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第 一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記載。關 於當事人提出新攻擊或防禦方法之意見，應併記載之。民事 訴訟法第454條定有明文，上開規定於簡易訴訟程序之上訴 ，依同法第436條之1第3項規定亦準用之。本件原審認定上 訴人陳祈瑀即陳青瑜起訴主張之事實及被上訴人林柜森等抗 辯之事實暨兩造就分割方案陳述之意見等節，經核均無不合 ；又原審認定上訴人陳祈瑀即陳青瑜起訴請求法院判決分割
共有物，並無不合應予准許，及認定系爭土地採原物分割方 式有諸多困難，而判命如原審判決主文第一項所示之分割方 法，經核第一審判決所載關於兩造攻擊或防禦方法之意見及 法律上之意見亦均無不合，茲引用第一審判決記載之事實及 理由（詳如附件）。
二、兩造上訴及答辯意旨：
㈠上訴人陳祈瑀即陳青瑜：
⒈有關將臺中市雅潭地政事務所繪製收件日期102年4月16日字 號102年土測字第083300號之土地複丈成果圖所示編號1予以 變賣，所得價金按應有部分比例配於兩造，而被上訴人不分 配土地，被上訴人陳林粧加入編號14為共有人，由其他共有 人以金錢補償被上訴人陳林粧未按其應有部分比例分配土地 部分之分割方案，茲因被上訴人陳林粧之所有權應有部分為 2/5，其可獲得未按其應有部分比例分配土地之金錢補償金 額甚高，部分共有人恐無資力得以金錢補償與被上訴人陳林 粧，如此將衍生另一紛爭問題，故前開分割方案並不適當。 ⒉有關上訴人謝國印主張分配前開土地複丈成果圖所示編號7 之土地，不分配編號12之土地，將編號12之土地分歸被上訴 人温承翰、廖錫欽、張月娥共同取得，如此，該分割方案除 仍有上開所述問題存在之外，被上訴人温承翰、廖欽錫、張 月娥是否有資力得以金錢補償與上訴人謝國印，不得而知， 如其等有人並無資力得以金錢補償上訴人謝國印，則將會再 衍生另一個紛爭問題，故該分割方案亦不適當。 ⒊上訴人陳祈瑀即陳青瑜實無法再想出其他分割方案，又部分 被上訴人以系爭土地位於車籠埔斷層兩側15公尺範圍內，並 系爭土地有土石流潛勢溪流通過及位於影響範圍內，而不願 意分配到影響範圍之土地，茲為終止兩造對於系爭土地之全 部共有關係，與部分共有人討論之後，請求鈞院將系爭土地 「全部」予以變價分割，所得價金按應有部分比例分配於兩 造。蓋將全部土地變價分割，將所得價金按應有部分比例分 配於各共有人，即不會發生必須以金錢補償而無資力補償之 情形，係屬最單純及不會再衍生其他紛爭之分割方案，並可 全面終止兩造對系爭土地之共有關係，洵屬適當。 ⒋系爭土地面積為47948平方公尺，使用分區為「山坡地保育 區」、使用類別為「農牧用地」、地目為林，依山坡地保育 利用條例第6條、水土保持法第4條、建築法第97條之1、山 坡地建築管理辦法第3條、第4條及臺中市政府頒訂「臺中市 山坡地範圍劃定及檢討變更作業要點」第5條等規定，如依 原審判決之分割方法，即將系爭土地分為14筆土地，分別予 以變賣，則購買者可選擇購買將來可申請劃出山坡地範圍之
土地，而不購買其餘之山坡地範圍之土地（尤其是低窪部分 之地、供作道路使用之土地），如此，非但無法消滅系爭土 地之全部共有關係，且全體共有人就無法賣出之山坡地範圍 之土地，依法須負擔水土保持之義務，此分割方法對全體共 有人而言，確屬不利。如就系爭土地之「全部」一筆予以變 價分割，所得價金按應有部分比例分配於全體共有人，如此 ，非但得以消滅系爭土地之全部共有關係，且不會發生全體 共有人就未賣出之山坡地範圍之土地須負擔水土保持義務之 情形，故此就法對全體共有人而言，方屬有利。系爭土地有 鄰接「建地」，有意進行開發系爭土地之業者，即有可能參 與投標購買系爭土地，且系爭土地有部分之坡度較低，得依 法申請劃出山坡地範圍，且屬於山坡地範圍之土地，亦得申 請興建農舍，故將系爭土地之「全部」一筆予以變價分割， 應有計劃開發系爭土地之業者，願意參與投標購買系爭土地 。綜上所述，將系爭土地之「全部」一筆予以變價分割，將 所得價金按應有部分比例分配於全體共有人之分割方法，可 全面消滅兩造對於系爭土地之共有關係，確屬最為適當之分 割方法。
⒌上訴聲明：⑴請求就原審有關「分別（即附件一土地複丈成 果圖編號1至編號14所示共十四筆土地）予以變賣，所得價 金均按附表所示應有部分比例分配於兩造」之部分，予以廢 棄。⑵上廢棄部分，兩造共有坐落台中市○○區○○段0000 0地號土地（面積47948平方公尺）予以變賣，所得價金按應 有部分比例分配於兩造。⑶第二審訴訟費用由兩造按應有部 分比例負擔。
㈡上訴人謝國印：
⒈系爭土地面積甚大，如變價分割進入拍賣程序，只有財團有 能力標購，極有可能減價拍賣，因而傷害上訴人謝國印之利 益，對上訴人謝國印誠屬不利，再者，原審判決附件一土地 複丈成果圖就編號7土地之北方及西方土地均為上訴人謝國 印所有，倘能將編號7土地分配為上訴人謝國印所有，對土 地利用之完整性及最大經濟價均有幫助。上訴人謝國印援用 原審14筆土地之分割方案下，僅就分得土地之人做部分調整 ，即將編號7土地單獨分配給上訴人謝國印，被上訴人温承 翰改列入編號12土地與被上訴人張月娥、廖錫欽共有，上訴 人謝國印應有部分比例未受分配部分由共有人以金錢補償。 ⒉嗣上訴人謝國印當庭陳稱：同意變價分割系爭土地，分割方 案如原審判決所定，如將系爭土地為「一次性」的變價分割 ，恐怕會賣不出去。
㈢被上訴人林柜森、林庭揚：
同意變價分割，分割方法依原審所定。
㈣被上訴人陳林粧：
⒈平地、坡地價值差異懸殊，無法補償，原判決附件編號1、 12、13、14四筆土地有車籠埔斷層經過，且其坡度都超過30 %，依非都市土地使用管制規則49條之1及建築技術規則施工 篇262條坡度超過30%者，禁止建築開發，只能供造林。 ⒉共有人主張原物分割者，沒有必要性及正當性，其等都是後 來才買的，沒有占有沒有分管契約，其等要分配平地，山坡 地分配給被上訴人陳林粧不合理。系爭土地有30個共有人， 分成14筆，共有問題無法解決，若一定要採原物分割，被上 訴人陳林粧也要按應有部分比例分配在平地部分。 ⒊採原物分割必須鑑價，鑑價公司應有配合的測量公司，可以 測量等高線，才能算出坡度的高度，且鑑價公司應由法院指 定。
⒋同意變價分割，變價方法如原審所定，編號14之地並非全部 都為水溝，只要價格合理，就會有人購買，如果逐筆拍賣可 能只需6、7筆之拍定價格就會比整筆拍賣價格高，對共有人 有利。
㈤被上訴人張國祥、施水河、施嘉宏、賴淑津： 同意變價分割，變價方法同意上訴人陳祈瑀即陳青瑜意見， 採一筆拍賣，逐筆拍賣耗時太長。
㈥被上訴人劉華煌：
同意原物分割，也同意變價分割，若採原物分割希望採用上 訴人陳祈瑀即陳青瑜上訴狀所提分割方案，但被上訴人劉華 煌不同意先墊付鑑價費用，搭採變價分割一筆或14筆變賣均 可。
㈦被上訴人柯澄源、温承翰：
⒈被上訴人温承翰：不同意上訴人謝國印所提之分割方案，亦 不願與上訴人謝印國維持共有。
⒉被上訴人柯澄源：反對分筆拍賣，編號14之土地若被買走， 編號3、9土地形成袋地，且可能會產生位於高山和溪谷部分 的土地很難出售的情形。整筆拍賣不會產生袋地，五公頃土 地面積不算很大，整筆拍賣不會有困擾。
⒊被上訴人柯澄源、温承翰均稱：不同意原審將系爭土地分割 為14筆再逐筆變價分割方案，因一旦14筆土地變價分割過程 不順利，土地共有狀況將持續延長，曠日耗時，在等待拍賣 的漫長過程中共有人也無法使用土地。且系爭土地部分土地 因地勢或通行關係需另分割出來作路地通行和維持共有，共 有人需將該部分土地與其他土地一同搭配出售，才可發揮土 地最高經濟效益和維護共有人權益。原審分割方案此部分土
地因無法一起搭配處理，價值將被嚴重低估，可能會發生長 時間多次流標而進行減價拍賣，試問會有人專門去標這種自 己無法直接使用的農地？即使有人標購，取得人很有可能會 居心不良，藉此阻礙其他共有人土地通行權，衍生出更多法 律糾紛。綜上，請求鈞院將系爭土地全部予以「一次性」變 價分割，將所得價金按應有部分比例分配予各共有人，即不 會發生必須以金錢找補而無力補償之情事，屬最單純即不會 衍生其他紛爭問題之解決方案。
㈧被上訴人沈大銘：
⒈系爭土地面積高達五公頃且為共有人之祖產，整筆變價拍賣 門檻太高，共有人無能力購買，勢必失去土地，原審之分割 方案是讓共有人盡量行使優先購買權，以便取得土地。 ⒉共有物之強制執行不像一般拍賣案件有3次流標停拍規定， 是一直減價拍賣，整筆拍賣是讓財團可以以較低的價格購買 大面積的土地。
㈨被上訴人蔡美慧、王志村、林榮華、柯思綺經合法通知，未 於言詞辯論期日到庭，據其等具狀陳述意見：
不同意原審將系爭土地分割為14筆再逐筆變價分割方案，因 一旦14筆土地變價分割過程不順利，土地共有狀況將持續延 長，曠日耗時，在等待拍賣的漫長過程中共有人也無法使用 土地。且系爭土地部分土地因地勢或通行關係需另分割出來 作路地通行和維持共有，共有人需將該部分土地與其他土地 一同搭配出售，才可發揮土地最高經濟效益和維護共有人權 益。原審分割方案此部分土地因無法一起搭配處理，價值將 被嚴重低估，可能會發生長時間多次流標而進行減價拍賣， 試問會有人專門去標這種自己無法直接使用的農地？即使有 人標購，取得人很有可能會居心不良，藉此阻礙其他共有人 土地通行權，衍生出更多法律糾紛。綜上，請求鈞院將系爭 土地全部予以「一次性」變價分割，將所得價金按應有部分 比例分配予各共有人，即不會發生必須以金錢找補而無力補 償之情事，屬最單純即不會衍生其他紛爭問題之解決方案。 ㈩被上訴人江俊慧、林錦錕、林錦錚、戴秀英經合法通知，未 於言詞辯論期日到庭，據其等前分別到庭陳述意見以： ⒈被上訴人江俊慧：同意上訴人陳祈瑀即陳青瑜上訴狀所提原 物分割方案。
⒉被上訴人林錦錕、林錦錚：採原物分割不公平，希望採用變 價分割；上訴人林錦錕另稱二種變價方法都同意。 ⒊被上訴人戴秀英：同意原物分割，上訴人陳祈瑀即陳青瑜上 訴狀所提原物分割方案或上訴人謝國印上訴所提分割方案皆 可。亦同意變價分割，變價方法採14筆變價方式。
被上訴人林寶成、林寶得、林廖來有、翁依平、翁仲岳、張 清溪、張恒嘉、廖錫欽、張月娥經合法通知，未於言詞辯論 期日到庭，亦未以書狀陳述表示意見。
三、法院之判斷：
㈠系爭土地採行原物分割方法存有諸多困難，已據原審調查審 理後，詳細說明不採原物分割方法之理由（詳見原審判決第 12～20頁），且於二審審理中，包含上訴人陳祈瑀即陳青瑜 、謝國印在內之大多數到庭共有人均表示同意採行變價分割 方法，仍主張採用原物分割方法之共有人，則就原審判決所 指原物分割之困難點：如系爭土地依法令至多僅能分割為14 筆，而共有人共30人，採原物分割不能消滅全部共有關係， 部分共有人必須繼續維持共有；系爭土地西側為平緩坡地， 而東側尤其東北側之大半邊，坡度均非常陡峭，有些土地坡 度幾達90度，部分土地為土石流警戒區，其土地價值並不相 當，共有人中同意採行依上訴人於原審提出之原物分割方案 者，無人提出金錢補償方案，且不願意先行負擔鑑價費用， 亦無法提出針對陡坡地與平坡地按共有人應有部分比例公平 分配之原物分割方案等項，仍無法提出足以解決原物分割方 法困難點之解決方案，且仍表示不願負擔鑑價費用。準此， 本院認系爭土地採行原物分割方法既有如原審判決理由所列 舉之諸多困難，於二審審理中，上述困難點仍無法解決，且 大多數到庭表示意見之共有人均同意採行變價分割方法，則 ，系爭土地應採行變價分割方法為適當，且亦符合多數共有 人就分割方法之意見。
㈡本件兩造上訴後主要之爭執事項乃為：系爭土地採用變價分 割方法，應以系爭土地「全部」一筆變價為適當，抑或採用 原審判決所定之分割方法即系爭土地分割為原審判決附件一 土地複丈成果圖編號1至編號14所示共14筆土地後，分別予 以變賣為適當。經查：
⒈系爭土地經原審於97年12月9日會同臺中市雅潭地政事務所 前往勘驗測量，其主要現況為空地、樹木、竹林、菜園、道 路及水溝等，詳如該地政事務所98年2月6日複丈成果圖所示 （複丈日期為97年12月9日），有該所複丈成果圖及97年12 月9日勘驗筆錄可查。另再經原審於98年12月21日前往勘驗 結果為：⑴系爭土地之坡度在土地的西側雖有坡度但較為平 緩，土地的東側尤其是東北方之大半邊，坡度均非常陡峭， 有些土地坡度幾達90度。⑵系爭土地南邊如97年12月9日複 丈成果圖622-133、622-136、922-137、622-141、622-152 為潭興路1段17巷，該道路目前從外觀觀察係供公眾通行之 既成道路，路面舖有柏油，寬度約5公尺左右。另編號622
-150、622-155目前舖設水泥路面，寬度約3-4公尺，為通往 八號登山道路之產業道路。⑶賴義國所有之建物為磚土造之 三合院平房，外觀觀察頗為老舊，應已建築有相當年代。⑷ 系爭土地上之土地公廟為聚興村村民奉祀之土地公，據當事 人稱為第6鄰及16鄰居民奉祀。⑸系爭土地中間所圍之建地 ，目前尚閒置中，其上長滿雜草。⑹上訴人陳祈瑀即陳青瑜 主張繼續保持共有之部分（係指系爭土地之東南側）為前開 既成道路外圍部分及溝渠，上面並懸掛土石流危險區之警告 標誌。⑺97年12月9日複丈成果圖編號622-133、622-132， 目前為寬約5-6公尺之柏油路，由外觀觀察為既成道路，據 當事人稱為潭興路1段17巷。⑻複丈成果圖編號622-131為烤 漆浪板平房，是聖澤宮在使用。亦有98年12月21日勘驗筆錄 在卷可查。嗣上訴人陳祈瑀即陳青瑜於訴訟中對部分共有人 及無權占有人提起拆除地上物之訴訟（本院97年度訴字第21 5號），並獲勝訴判決，故系爭土地之現狀，並無共有人占 有使用特定部分。原審依上訴人陳祈瑀即陳青瑜提出之分割 方案囑託臺中市雅潭地政事務所繪製之土地複丈成果圖，大 致上係將系爭土地按其地形及現狀，劃分為陡坡地（即編號 1、11、12、13）、溝渠道路（即編號14）及平坡地（即其 餘編號土地）等區域，此種劃分方式為被上訴人林柜森、林 寶成、陳林粧、林庭揚、張國祥、施水河、施嘉宏、劉華煌 、賴淑津、柯澄源、蔡美慧、沈大銘、林榮華、柯思綺、賴 義國、林錦錕、林錦錚、温承翰等人於原審均表示同意，上 訴人謝國印、被上訴人林鉅森、林庭揚、陳林粧、施嘉宏、 劉華煌、沈大銘、江俊慧、林錦錕、林錦錚、戴秀英等共有 人於二審準備程序或言詞辯論時亦分別到庭陳述表示：不要 變動此14土地之分割方法，顯見共有人間就將系爭土地劃分 為14區之方式，具有相當高度之共識，如非有勢不可為之理 由，實不宜將此共有人間具高度共識之土地劃分方式率以改 變，且就不同區之土地，因其各別土地性質之差異，或適於 造林、種植，或合於山坡地之雜項建築使用，其開發計劃及 所需投入之開發資金及獲利，本不相同，性質上亦不適宜逕 予合併變價。
⒉系爭土地面積達47948平方公尺，僅以公告現值每平方公尺 1,200元計算，其價值即達57,537,600元，而一般土地交易 之市價多遠高於公告現值，此為眾所週知之事實，如以被上 訴人沈大銘向温正男購買之土地價格每坪14,320元、16,000 元計算，系爭土地之價值更高達2億元以上。則將系爭土地 以一筆土地方式全部變價，以本院民事執行處拍賣不動產之 實務，必先經由鑑價公司鑑定其於交易市場上之合理市價，
以決定第一次拍賣底價，該拍賣底價之金額極可能為億元以 上之高額，則市場潛在之交易對象當因此而受限，非資力雄 厚之個人或財團，實無參與競標之能力而發生排擠效應；又 以土地變價分割之執行實務而言，就無人應買之土地，其減 價拍賣程序，每次減價數額為原定底價之20%，且無減價拍 賣次數之限制，於交易對象受限之情形下，一旦參與競價之 人數不足，則在變價的過程即可能一再透過減價拍賣之程序 ，每次減價20%，於減價拍賣3次後，其拍賣底價即降至僅約 原定底價之半數，極有可能肇致最終拍定之價格過低，而傷 害共有人之利益。如採分區變價之方法，於減價拍賣情形時 ，則不致使拍定價格驟然遽降，分區土地中不受后述不利因 素影響者，如能於第一、二次拍賣程序時即順利以符合市場 交易價格之出價完成變價程序，其拍定所得之價金甚至可能 比整筆拍定更高，對全體而言反更能保障共有人之利益。 ⒊另系爭土地之東側、東南側為陡坡地及溝渠道路（即編號1 、11～14土地），已據原審到場勘驗明確如前所述，又經本 院依被上訴人陳林粧聲請向臺中市政府、行政院農業委員會 水土保持局函查系爭土地是否位於地震斷層帶或土石流警戒 區，經臺中市政府都市發展局函覆以：系爭土地位於車籠埔 斷層線兩側15公尺範圍內；行政院農業委員會水土保持局則 函覆以：該局102年度公開1664條土石流潛勢溪流及102年現 有地籍圖資料，系爭土地有土石流潛勢溪流（中市DF098） 通過及位於影響範圍內等語，有臺中市政府都市發居局103 年1月9日中市都建字0000000000號函、行政院農業委員會水 土保持局103年1月3日水保防字第0000000000號函及所附附 件「臺中市○○區○○段00000地號土地查詢結果」在卷可 憑。依前述查詢結果與原審判決附件一土地複丈成果圖比對 結果：土石流潛勢溪流通過系爭土地南側，約即編號14、1 、10之土地，另土石流影響範圍則為系爭土地之東側及東南 側，大致為編號4、5、6、10土地之南側部分土地，上述均 屬不利土地於交易市場換價之因素。如採用整筆土地之方式 變價，系爭土地間因不同地勢、地形、使用現況及受土石流 影響之各分區土地，將產生彼此掣肘，交互影響之情事，致 削弱可能交易對象之交易意願，或壓低交易對象所願提出之 出價金額，此亦會傷及共有人全體之利益。不若採行14區分 區變價之分割方法，使各區土地能分別依其地勢、地形、現 況及是否受土石流影響等因素，忠實反應各區土地於交易市 場之實際交易價值，不受他區土地不利因素之交互影響，此 亦為系爭土地採行分區變價較為適宜之原因。
⒊又變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條
件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。 民法第824條第7項定有明文。此項規定乃係為兼顧促進土地 利用，避免土地過分細分及共有人對共有物之特殊感情而特 設。查：系爭土地之共有人，除被上訴人陳林粧（應有部分 2/5，面積換算約19,179.2平方公尺、沈大銘（應有部分443 172/0000000，面積換算約4,086.39平方公尺）、張國祥（ 應有部分329899/0000000，面積換算約6,083.85平方公尺） 等共有人之應有部分比例較高，於主張優先承買權後，可分 配取回較多之價金，或有可能有資力參與競標，或主張優先 承買權外。其餘共有人之應有部分及換算面積均不大（詳如 原審判決附件二土地分配圖附表所示），除非本身具有相當 資力，否則勢將無法參與競標取得共有物，或於拍定後主張 優先承買權，致將使有意願取回土地使用之共有人喪失土地 ，並使民法第824條第7項規定，形同具文，共有人雖有優先 購買土地之權利，卻迫於現實無能力行使之。準此，本件系 爭土地之分割，雖以變價分割為宜，然如一次將土地以一筆 全部變價之方式變賣，當非適宜之方法。
⒋同意採行全部土地變價之共有人雖主張：採用14筆變價方法 ，可能造成部分土地無法順利出售，無法消滅全部共有關係 ，共有人仍需就未出售土地負擔水土保持之義務；或謂分區 變價耗時太長；或謂部分土地售出可能造成其他土地形成袋 地，且部分土地作為道路使用需與其他土地搭配出售等語。 按分割共有物固係以避免土地細分及消滅共有關係為首要目 的，然仍需兼顧共有人全體之最大利益，如僅為求得以快速 簡單之方式消滅共有關係，而傷及共有人之利益，並非土地 裁判分割制度之本意，系爭土地採用整筆變價之方式，固能 生一次性消滅共有關係之效果，惟整筆土地出售本身之交易 門檻甚高，且就系爭土地欲為全面性整體之規劃亦需具相當 之整合能力，並其後續開發所需籌措之資金更為龐大，則有 意願之潛在買家，在未完成具體開發計劃及募足資金前，不 可能冒然投入競標，故採整筆土地變價之分割方法，未必能 在短時間內即將整筆系爭土地完成變價程序，而系爭土地若 無法於前幾次拍賣程序中即完成變價程序，其後續遞次減價 拍賣之結果，將大幅減損共有人所能分配之利益已如前述， 則採行整筆土地變價之分割方法，極有可能未得快速消滅共 有關係之利而反受減損共有人利益之害。又系爭土地之14筆 分區土地中，部分土地係屬陡坡、溝渠及道路等，在交易市 場上或許較難順利完成變價，然此係該分區土地基於其特殊 地形、地勢及現況之本質所必然產生之影響，上開土地縱與 其他分區土地合併出售，仍會遭買方將之列為是否出價購買
及出價金額高低之衡量因素，即其不利之條件將對全區土地 造成共通性之影響，若採行分區變價之方式，以限縮其不利 因素之影響範圍，縱然發成部分土地無法順利出售之結果， 實係歸因於土地本身性質所始然，及共有人因此仍需負擔水 土保持義務，亦均屬共有人共有系爭土地本應承擔之交易風 險及依法應負擔之義務，並非採行分區變價方法所致生之不 利益，至若部分土地出售後，使其他分區土地形成袋地之情 形，亦有民法之相關法規可資依循，均難作為系爭土地不宜 採行分區變價之事由。
㈢綜上所述，本院審酌共有人之意願、分割方案之公平性、土 地現況、土地資源、經濟效用及全體共有人之利益，且為避 免一次性變賣系爭共有土地，可能發生如前述之種種不利共 有人之情事，認本件系爭土地之分割方法，應先將系爭土地 分割為如原審判決附件一土地複丈成果圖所示14宗土地，再 分別予以變價；且將系爭土地分割成14筆土地時，各共有人 之原應有部分之比例並未變更，自應將變價所得價金依共有 人之原應有部分比例分配予兩造。此種變價之方式，可依各 區土地之特性、共有人之需要，逐筆分別定價變賣，並可適 當反應出各區土地所在位置及條件之市場應有價值；其變賣 之價金因已分割成14筆土地，故各筆土地之定價亦不致於過