臺灣臺中地方法院民事判決 101年度訴字第2100號
原 告 宋耀錤
廖玉蕊
共 同
訴訟代理人 莫詒文律師
複代理人 張智婷律師
被 告 林振廷
陳翠娟
陳翠兒
連双幸
李景光
李明麗
李淑麗
黃春燕
顧紓維
上 二 人
訴訟代理人 熊賢祺律師
複代理人 楊佳璋律師
汪哲論
陳品蓁
上列當事人間請求確認優先承買權等事件，本院於民國103年7月
4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告宋耀錤就如附表一所示土地有優先購買權存在。被告林振廷、陳翠娟、陳翠兒、連双幸、李景光、李明麗、李淑麗與被告黃春燕、顧紓維間就附表一所示土地於附表一所示時間所為所有權移轉登記應予塗銷，並回復為被告林振廷、陳翠娟、陳翠兒、連双幸、李景光、李明麗、李淑麗所有。被告林振廷、陳翠娟、陳翠兒、連双幸、李景光、李明麗、李淑麗應以附表二所示本院認定金額同一條件與原告宋耀錤訂立買賣契約，並於原告宋耀錤給付如附表二所示本院認定金額同時，將如附表一所示土地所有權應有部分移轉登記為原告宋耀錤所有。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰叁拾伍萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。次按請求之基礎事實同一者，縱於訴狀送達後 ，原告仍得將原訴變更或追加他訴，無須得被告同意，此觀 民事訴訟法第255條第1項第2款規定自明。所謂請求之基礎 事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同 性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而 就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範 圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用 ，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進 而為統一解決紛爭者即屬之。
二、本件原告原起訴聲明：㈠確認原告就臺中市○○區○○段00 0地號土地（下稱系爭土地）權利範圍36分之29，有優先承 買權存在；㈡被告林振廷、陳翠娟、陳翠兒、連双幸、李景 光、李明麗、李淑麗（下稱林振廷等七人）與被告黃春燕、 顧紓維間就系爭土地如附表一所示應有部分所為所有權移轉 登記應予塗銷，並回復原狀。嗣於起訴狀送達被告後，原告 復於民國101年10月11日提出追加備位聲明暨準備（二）狀 ，除上開聲明外另追加：被告林振廷等七人就系爭土地如附 表一所示應有部分，應與原告分別以如附表二所示原告主張 之金額同一條件訂定買賣契約，並於原告分別給付如附表二 所示原告主張之金額同時，將如附表一所示土地應有部分辦 理所有權登記與原告。經查，就原告追加之聲明，僅係追加 請求被告林振廷等七人依與被告黃春燕、顧紓維間之買賣契 約同一條件對原告履行，係原告確認優先承買權存在後得為 之請求，且原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相 當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理 予以利用，堪認應屬請求之基礎事實同一，揆諸首開規定， 自應准許其追加。至原告另追加備位聲明部分，因與原起訴 之基礎事實並非同一，業經本院於101年10月23日裁定駁回 其追加之備位之訴確定，自非屬本件審理範圍，附此敘明。三、被告林振廷等七人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第385條第1 項規定，依被告黃春燕及顧紓維之聲請，由其一造辯論而為 判決。
貳、兩造爭執要旨：
一、原告主張：
㈠系爭土地於36年間為訴外人林玉所有，權利範圍為全部。林 玉過世後，系爭土地由訴外人林香蘭、林振廷、岡翠、陳翠 娟、陳翠兒分別共有，林香蘭過世後，其應有部分由李明麗 、李淑麗、李景光、李禎祥繼承，屆至90年間，系爭土地之
所有權人為林振廷等七人、李禎祥及原告宋耀錤，後林振廷 等七人於99年4月間將系爭土地應有部分出售與被告黃春燕 及顧紓維。
㈡而系爭土地原地主林玉與訴外人廖清江締有不定期租賃契約 ，並由廖清江在系爭土地上興建門牌號碼臺中市○○區○○ 街0號房屋（下稱系爭房屋），廖清江於64年3月5日過世， 其繼承人為訴外人廖陳錢與原告廖玉蕊，並共同繼承取得系 爭房屋所有權與系爭土地租賃權。嗣廖陳錢於75年1月7日過 世，即由其繼承人廖玉蕊單獨取得上開權利。依民法第426 條之1規定，前開不定期租賃契約，對原告廖玉蕊應繼續存 在，廖玉蕊即為系爭土地之承租人。另廖清江為原告宋耀錤 之外祖父，廖清江生前即將系爭房屋事實上處分權讓與訴外 人廖耀煌，原地主亦同意廖耀煌繼續使用系爭土地，而承認 與廖耀煌間就系爭土地有不定期租賃契約。廖耀煌於80年間 將系爭房屋事實上處分權再讓與原告宋耀祺，故原告宋耀錤 應為系爭房屋之事實上處分權人，且林玉及其繼承人林香蘭 等人亦同意原告宋耀錤就系爭土地繼續成立不定期租賃契約 ，宋耀錤亦為系爭土地之承租人。原告二人均就系爭土地有 不定期租賃契約關係，依民法第426條之2及土地法第104條 第1項規定，於林振廷等七人出售系爭土地應有部分時，應 得主張優先承買權。詎林振廷等七人於出售系爭土地如附表 一所示應有部分時，竟未通知原告二人行使優先承買權，而 逕將系爭土地應有部分移轉登記與被告黃春燕及顧紓維，該 所有權移轉行為應不得對抗原告等語。並聲明如主文第1項 、第2項所示及請求被告林振廷等七人應以附表二所示原告 主張之金額同一條件與原告宋耀錤訂立買賣契約，並於原告 宋耀錤給付如附表二所示原告主張之金額同時，將如附表一 所示土地所有權應有部分移轉登記為原告宋耀錤所有。 ㈢對被告抗辯之陳述：
⒈所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，此種資 格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權，本件原告主張就特定訴 訟標的法律關係有請求權，自具有當事人適格。又原告並未 接獲林振廷等七人之出賣通知，更不知渠等與被告黃春燕及 顧紓維間之買賣條件，致無從決定是否依同樣條件主張優先 承買，自不得謂原告怠於行使優先承買權。至被告黃春燕及 顧紓維於另案雖提出由原告購買系爭土地應有部分之調解方 案，但渠等並非應通知出賣條件之人，且所提方案與向林振 廷等七人購買系爭土地應有部分之方案並不相同，自不得主 張曾有通知原告行使優先承買權之情。
⒉又原告雖有將系爭房屋出租與訴外人吳有信，然並未轉租基
地，自無土地法第103條第3款之適用，被告黃春燕及顧紓維 終止租賃契約，應屬無據。至被告抗辯未辦保存登記建物無 從適用民法第426條之1規定部分，本件原告廖玉蕊為系爭房 屋之所有權繼承人，自得適用民法第426條之1規定；而原告 宋耀錤則係與原地主另行訂立租賃契約，而有租賃關係存在 ，仍得主張土地法第104條第1項之優先承買權，被告之抗辯 應無理由。此外，被告抗辯系爭房屋已不堪使用，租賃契約 應已消滅部分，然查系爭房屋並無不堪使用情形，被告此一 抗辯並不足採，且出租人欲將土地收回自用，仍應先經合法 終止租約始得收回，然原地主從未主張與原告間就系爭土地 之不定期租賃契約已不存在，並仍按時收取原告繳納之租金 ，亦無終止租賃契約之意思表示，應認原告就系爭土地之不 定期租賃契約仍屬存在。
二、被告則以：
㈠被告黃春燕及顧紓維以：
被告宋耀錤非系爭房屋所有權人，其請求確認優先購買權存 在，當事人不適格。廖玉蕊自承已將系爭房屋事實上處分權 讓與宋耀錤，其請求確認優先購買權存在，亦有當事人不適 格。另宋耀錤為系爭土地共有人之一，應不得主張土地法第 104條第1項之基地優先購買權。此外，原告早已知悉林振廷 等七人出售系爭土地應有部分情事，卻未於相當期限內行使 其權利，且被告黃春燕及顧紓維已於另案提出由原告購買系 爭土地應有部分之方案，惟為原告所拒，其事後主張優先承 買應與誠信原則有違。又原告曾將系爭房屋違法轉租訴外人 吳有信，經被告黃春燕及顧紓維於另案為終止租約之意思表 示，該租賃契約應已終止。此外，系爭房屋為未辦保存登記 之建物，尚不能與已登記之建物保護等量齊觀，應無從適用 民法第426條之1規定，租賃契約既不存在，即無從適用土地 法第104條第1項優先承買權規定。且系爭房屋係於37年間由 廖清江所建造，因年代久遠已不堪使用，租賃契約應歸於消 滅，自無優先承買權存在等語資為抗辯，並聲明：原告之訴 駁回。
㈡被告林振廷等七人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為 任何聲明或陳述。
叁、本件經整理爭點結果如下：
一、兩造不爭執事項：（本院採為判決之基礎） ㈠系爭土地於36年間為訴外人林玉所有，權利範圍為全部。嗣 林玉過世後，系爭土地由訴外人林香蘭（應有部分3分之1） 、被告林振廷（應有部分9分之1）、訴外人岡翠（應有部分 9分之1）、被告陳翠娟（應有部分9分之1）、被告陳翠兒（
應有部分3分之1）分別共有；後林香蘭過世，其應有部分由 被告李明麗、李淑麗、李景光及訴外人李禎祥繼承。屆至90 年間，系爭土地之權利人及其應有部分為：被告李明麗（應 有部分12分之1）、被告李淑麗（應有部分12分之1）、被告 李景光（應有部分12分之1）、被告李禎祥（應有部分12分 之1）、被告林振廷（應有部分9分之2）、被告陳翠娟（應 有部分9分之1）、被告連双幸（應有部分9分之1）、原告宋 耀錤（應有部分9分之1）。
㈡李禎祥於99年2月10日將其就系爭土地之應有部分12分之1分 別贈與予被告黃春燕（應有部分24分之1）、顧紓維（應有 部分24分之1）。嗣被告李明麗、李淑麗、李景光、林振廷 、陳翠娟、連双幸分別以買賣為原因出售其等對系爭土地之 應有部分與被告黃春燕（應有部分72分之32）、顧紓維（應 有部分72分之32），並於同年4月13日完成所有權移轉登記 ，其等均於土地登記申請書之備註欄記載「本案土地未曾訂 立任何租賃關係，如有不實出賣人願負一切法律責任」，又 其等於出售系爭土地之應有部分時，未曾通知原告宋耀錤及 廖玉蕊。系爭土地現登記之所有權人及應有部分為：宋耀錤 （應有部分9分之1）、被告黃春燕（應有部分9分之4）及顧 紓維（應有部分9分之4）。
㈢被告黃春燕、顧紓維前曾訴請原告宋耀錤、廖玉蕊拆屋還地 ，經本院99年度訴字第1355號受理，判決被告黃春燕、顧紓 維敗訴，被告黃春燕、顧紓維不服提起上訴，現由臺灣高等 法院臺中分院100年度上字第264號審理，並經臺灣高等法院 臺中分院101年度聲字第129號民事裁定停止訴訟中。二、爭執事項：
㈠訴外人廖清江與林玉間是否有租地建屋之不定期租賃契約存 在？
㈡如爭點一的不定期租賃契約存在，系爭房屋於廖清江死後是 否由原告廖玉蕊與訴外人廖陳錢共同繼承，嗣後因廖陳錢死 亡而由廖玉蕊全部繼承？廖玉蕊是否因而繼承廖清江對林玉 就系爭土地之不定期租賃契約關係，而得對嗣後取得系爭土 地應有部分之被告黃春燕及顧紓維主張？
㈢如爭點一的不定期租賃契約存在，廖清江生前是否有將系爭 房屋之事實上處分權讓與訴外人廖耀煌，再由廖耀煌讓與系 爭房屋之事實上處分權予原告宋耀錤？宋耀錤是否因而取得 廖清江與林玉間就系爭土地之不定期租賃契約，而得對嗣後 取得系爭土地應有部分之被告黃春燕及顧紓維主張？ ㈣如原告等與被告黃春燕及顧紓維間就系爭土地確有不定期租 賃契約存在，該租賃契約是否因系爭房屋不堪使用而消滅？
㈤如原告等與被告黃春燕及顧紓維間就系爭土地確有不定期租 賃契約存在，原告宋耀錤有無將系爭房屋及基地違法轉租予 訴外人吳有信，致經被告黃春燕及顧紓維於本院99年度訴字 第1355號事件中，在99年5月5日為終止租約之意思表示？ ㈥原告等如同時為系爭土地及系爭房屋之所有權人，是否得對 其他土地共有人主張民法426條之2第1項及土地法第104條之 優先承買權？
㈦原告等有無未於相當期間行使優先承買權之情事？原告行使 優先承買權有否與誠信原則相違？
肆、法院之判斷：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否 之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文；又所謂即 受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確 ，原告主觀上認為其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且 此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院 52年台上字第1240號判例參照）。原告主張就被告林振廷等 七人出售與被告黃春燕、顧紓維之系爭土地應有部分，有優 先承買權存在，惟為被告所否認，可見兩造間就原告是否有 優先購買權存有爭執，並致原告得否行使優先承買權請求被 告黃春燕、顧紓維塗銷向林振廷等七人買賣取得之系爭土地 如附表一所示應有部分之所有權移轉登記陷於不安定之狀態 ，而此不安定狀態可透過本件確認判決除去之，揆諸前揭規 定及說明，應認原告訴請確認優先購買權存在，有即受確認 判決之法律上利益，是原告提起本件確認之訴，自應准許， 合先敘明。再按確認之訴，其訴訟性質及目的，僅在就既存 之權利狀態或法律關係之歸屬、存在或成立與否，而對當事 人間之爭執以判決加以澄清而已，既無任何創設效力，亦非 就訴訟標的之權利而為處分，應祇須以有即受確認判決之法 律上利益者為原告，並以爭執該法律關係者為被告，其當事 人即為適格，亦即學說上所稱確認訴訟之當事人適格消失於 確認利益中。原告提起本件確認之訴，既經本院認定具有確 認利益，自屬當事人適格，被告抗辯原告提起本件訴訟不具 當事人適格云云，並無理由。
二、訴外人廖清江與林玉間不定期租賃契約存在： 原告主張廖清江與林玉間具有不定期租賃契約存在等情，業 據原告提出林玉向廖清江收取系爭土地租金之收據1紙為證 ，且據證人陳朝欽於本院99年度訴字第1355號拆屋還地事件 到庭證稱：林玉有委請伊代為處理房屋及土地出租事情，原 先係由訴外人黃沐霖處理，後來由伊處理，黃沐霖有把收租
的資料交給伊，伊只收過一段短暫時間，後來交由伊女婿楊 榮泰處理，伊有寫霧峰鄉峰東段土地租金對帳簿，另外有寫 租金計算表，上面承租人的姓名就是林玉委託伊收租金的資 料等語明確（見本院卷一第274至275頁），應堪信為真實。 至被告雖抗辯陳朝欽就收取之租金受有報酬，其證言應不可 採信云云。然陳朝欽證述之內容與前述租金收據內容相符， 復無顯不可信之情形，且若非林玉委託陳朝欽代為收取系爭 土地租金，林玉何以亦未自行收取租金，陳朝欽又如何得知 林玉與廖清江間租賃契約存在及租金之數額，均堪認陳朝欽 確係由林玉委託向廖清江代為收取系爭土地租金，被告徒以 其因收取租金獲有報酬否定其證言之真實性，尚非足採，仍 應認廖清江與林玉間確有不定期租賃契約存在。三、系爭房屋所有權應由廖玉蕊所繼承，惟廖清江與林玉間之不 定期租賃契約，則應已由廖耀煌所承繼，再由廖耀煌移轉與 宋耀錤，故應存在於宋耀錤與林玉之繼承人及系爭土地受讓 人間：
㈠查廖清江之繼承人為其配偶廖陳錢及其女廖玉蕊，有廖清江 、廖玉蕊及廖陳錢之戶籍謄本及廖清江繼承系統表在卷可參 ，應堪信為真實。系爭房屋既為廖清江所興建，其死後即應 由廖玉蕊與廖陳錢共同繼承，嗣廖陳錢死亡後則由廖玉蕊全 部繼承。原告另主張系爭房屋之事實上處分權，業經廖清江 讓與廖耀煌，並提出由廖耀煌具名繳納租金之收據為證（見 本院卷一第230頁），而衡諸常情，廖清江若未將系爭房屋 事實上處分權讓與廖耀煌，何須將廖耀煌列名該不定期租賃 契約之承租人繳納租金，堪認原告此一主張應屬非虛。且廖 耀煌復於80年間，與宋耀錤簽立不動產買賣契約書，將系爭 房屋出售與宋耀錤，亦有不動產買賣契約書在卷可參（見本 院卷一第24至30頁），更足認廖清江確有將系爭房屋事實上 處分權讓與廖耀煌之情，否則廖耀煌焉能就系爭房屋之事實 上處分權再為讓與，且亦足認廖耀煌有將系爭房屋事實上處 分權再讓與宋耀錤之情。而廖清江與林玉間不定期租賃契約 ，既已於65年後即列名廖耀煌為承租人繳納，且出租人林玉 於69年間就系爭房屋租金提起提高租金訴訟時，亦係以廖耀 煌為被告提起，顯見出租人林玉亦認當時承租人應為廖耀煌 而非廖玉蕊，堪認廖耀煌與林玉間已有改由廖耀煌任承租人 之合意，應認該不定期租賃契約，已因出租人與承租人雙方 合意變更契約當事人，故該租賃契約應已存立於廖耀煌與林 玉間。
㈡嗣後於81年間，則再由廖耀煌改由宋耀錤繳納，亦據原告提 出以宋耀錤列名承租人之繳納租金收據為證（見本院卷一第
176頁），而出租人林玉亦無反對之意思表示，堪認林玉與 宋耀錤間，有由宋耀祺承繼先前不定期租賃契約之合意，而 由宋耀錤承繼而成為該不定期之租賃契約之承租人。林玉過 世後，系爭土地由訴外人林香蘭（應有部分3分之1）、被告 林振廷（應有部分9分之1）、訴外人岡翠（應有部分9分之1 ）、被告陳翠娟（應有部分9分之1）、被告陳翠兒（應有部 分3分之1）分別共有；林香蘭過世後，其應有部分由被告李 明麗、李淑麗、李景光及訴外人李禎祥繼承，故上開不定期 租地建屋租賃契約，亦應由林玉之繼承人及再轉繼承人所承 受。其後系爭土地應有部分迭經轉讓，依民法債編施行法第 1條規定，宋耀錤既係於81年間與林玉訂立不定期租地建屋 租賃契約，應適用88年4月21日修正前之民法規定，而依修 正前民法第425條規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所 有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。 故系爭土地應有部分雖迭經轉讓，惟該租賃契約，仍存在於 宋耀錤與系爭土地應有部分受讓人間，亦堪認定。四、廖玉蕊與系爭土地所有權人間已無租賃關係存在，自不得主 張優先承買權；宋耀錤與系爭土地之所有權人間，有不定期 租賃契約存在，且為系爭房屋事實上處分權人，應得主張優 先承買權：
㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。其順序以登記之先後定之，為土地法第104條第 1項所明定。次按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時， 承租人有依同樣條件優先承買之權，則為民法第426條之2第 1項前段所規定。廖玉蕊雖因繼承而取得系爭房屋之所有權 已如前述，惟廖清江與林玉間之租賃契約，既已改由廖錦煌 所承繼已如前述，廖玉蕊即已非該租賃契約之當事人而不具 承租人身分，自不得依土地法第104條及民法第426條之2之 規定，向系爭土地之所有權人主張優先承買權。 ㈡次按土地法第104條第1項規定基地出賣時，租地建屋之承租 人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其 基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟 上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限 遭拆除還地，防杜紛爭。又違章建築雖因違反行政上建築管 理規則致無從辦理所有權移轉登記，然並非不得為交易、讓 與之標的；且依土地法第104條第1項規定意旨，亦無囿限於 業經保存登記（所有權第一次登記）之房屋始有其適用（最 高法院91年度台上字第2154號判決亦同此見解）。宋耀錤既 已由廖耀煌取得系爭房屋之事實上處分權，實際上即屬地上
建物之利用權人，而其復為系爭土地之承租人已如前述，為 達土地法第104條使地上建物之利用與其基地所有權合歸一 人之立法意旨，自應認雖其僅為系爭房屋之事實上處分權人 ，仍得依土地法第104條第1項規定，行使優先承買權。 ㈢至被告雖抗辯目前實務見解均認事實上處分權人不得行使優 先承買權云云，然其所引臺灣高等法院暨所屬法院100年法 律座談會民執類提案第7號及99年度法律座談會民執類第41 號，前者係以事實上處分權人不得依民法第426條之1規定主 張租賃關係繼續存在，而認已非承租人而不得主張土地法第 104條第1項之優先承買權；後者則土地與房屋仍屬同一人所 有，與本件情形顯有不同，自不得援引作為本件之參考，被 告之抗辯應有誤會。
五、原告宋耀錤與系爭土地受讓人間確有不定期租賃契約存在， 且該租賃契約於林振廷等七人將系爭土地出售時，仍不因系 爭房屋是否不堪使用而受影響：
㈠按土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的 者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃 之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租 至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院30年渝上字第311 號判例意旨參照）。惟上開判例意旨之適用，應限於當事人 間未明定租賃之期限，且無合意由承租人繼續租賃之情形， 否則若當事人間認房屋雖已不堪使用，但仍同意承租人繼續 使用土地，若強行解釋租賃契約業已消滅，即與當事人間之 真意相違，而影響當事人間原約定權利義務關係之行使，亦 非妥適。是於租地建屋契約所建房屋已有不堪使用情形，仍 應探究當事人間有無使租賃契約因房屋不堪使用而消滅之真 意，若依當事人間之行為可知仍有使承租人繼續使用之合意 ，自不得逕行解釋租賃契約已因所建房屋不堪使用而消滅。 ㈡本件原告宋耀錤與林玉間就系爭土地有不定期租賃契約存在 ，且對於系爭土地之受讓人仍繼續存在已如前述。而原告宋 耀祺截至李禎祥及林振廷等七人將系爭土地應有部分讓與被 告之99年前，均仍有繳納系爭土地租金之情事，業據原告提 出租金對帳單為證（見本院卷一第180頁）。且證人即收受 租金之楊榮泰亦於本院99年度訴字第1355號拆屋還地事件中 證稱係由陳朝欽委託其替地主收受租金，再由陳朝欽轉交地 主等語明確（見本院卷一第275至276頁），堪認宋耀錤確有 依約持續給付租金情事。而系爭房屋各棟就房屋承重結構或 屋頂均經翻修整建，業據臺灣高等法院臺中分院100年度上 字第264號拆屋還地事件囑託社團法人臺中市土木技師公會 鑑定明確，有該公會000-0000號鑑定書在卷可稽（見本院卷
三第12頁至13頁），堪認系爭房屋原始結構確有因不堪使用 而整建之情事。從而，系爭房屋雖因原始結構不堪使用而經 多次整建，但出租人仍持續收受租金而無反對之意思表示， 顯見出租人仍有同意承租人繼續使用，而無使租賃契約因不 堪使用而消滅之真意，揆諸首揭說明，自不得認於林振廷等 七人將系爭土地應有部分出售時，宋耀錤就系爭土地之不定 期租賃契約已因系爭房屋不堪使用而消滅，系爭房屋是否不 堪使用，即不影響宋耀錤得否行使優先承買權之認定。又本 院既認宋耀錤就系爭土地之不定期租賃契約，無論系爭房屋 是否已不堪使用均不生影響，對於兩造提出之鑑定報告認定 系爭房屋現況是否不堪使用之歧異，即無庸加以贅述，附此 敘明。
六、宋耀錤雖將系爭房屋轉租予訴外人吳有信，但並未轉租系爭 土地，故黃春燕及顧紓維於本院99年度訴字第1355號事件中 ，在99年5月5日所為終止租約應不生效力： 原告對於確有將系爭房屋出租訴外人吳有信並不爭執 惟否 認有出租基地部分，被告則抗辯房屋與土地不可分離轉租系 爭房屋必然轉租系爭土地云云。然按房屋所有人與基地所有 人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋 所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上 房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構 成終止基地租約之原因（最高法院79年台上字第2678號判例 參照）。是本件原告宋耀錤雖自承有將系爭房屋部分轉租與 吳有信，然其轉租之部分僅為系爭房屋，並未就為基地之系 爭土地亦予轉租，應僅為就系爭房屋之使用收益權之行使， 並非即屬將系爭土地轉租他人情形，而與土地法第103條第3 款所定要件不同，被告黃春燕及顧紓維於本院99年度訴字第 1355號事件中，以宋耀錤違法轉租系爭土地而依土地法第10 3條規定終止租約，自不生終止租約之效力，被告此一抗辯 並無理由。
七、原告宋耀錤雖為系爭土地共有人，仍得對其他共有人主張民 法第426條之2第1項及土地法第104條第1項之優先承買權： 被告雖抗辯原告宋耀錤為系爭土地共有人之一，應不得行使 優先承買權云云。然按民法第426條之2第1項及土地法第104 條第1項之優先承買權規定，其立法目的均在使土地所有權 與坐落其上之建物使用權歸於同一，以避免使用土地權源消 滅後，建物即無從存續而須拆除。是縱使建物之所有權人為 土地之共有人之一，若得藉優先承買權之行使，將土地之共 有人數減少，亦有助於降低將來建物因使用權源消滅而需拆 除之風險，符合使土地所有權與建物所有權歸於同一之立法
目的。從而，宋耀錤雖屬系爭土地共有人之一，應仍得對其 他土地共有人主張民法426條之2第1項及土地法第104條第1 項之優先承買權，被告此一抗辯並無理由。
八、原告行使優先承買權未逾相當期間，並無違反誠信原則： 按土地法第104規定，租用基地建築房屋，基地出賣時，地 上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；倘出 賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契 約不得對抗優先購買權人。故土地承租人之優先購買權，不 僅具有相對的物權之效力，且基地出賣人必須將其與第三人 訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便考 是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知， 即謂已盡通知之義務。承租人放棄優先購買權，必須其知悉 買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之 條件，尚難僅因其久未行使優先購買權，而指其嗣後行使係 權利濫用或有違誠信原則（最高法院100年度台上字第1582 號判決亦同此見解）。被告雖抗辯原告早於99年間即已得知 黃春燕、顧紓維向被告林振廷等七人購買系爭土地應有部分 情事，卻未於該時即主張優先承買權，自有未於相當期間行 使之情事，應不得再主張優先承買權云云。惟優先承買權得 行使之時間，並非於土地所有人出售土地時即得行使，亦非 於優先承買權人得知土地所有人出售土地時起算，而應係於 優先承買權人得知土地所有人出售之條件時，方得依該條件 決定是否行使優先承買權。否則優先承買權一經行使，即當 然發生以相同條件與土地所有權人間成立買賣契約之效力， 若認優先承買權人於未知出售條件下即應立即行使，將導致 事後得知出售條件後，因無力負擔致無法履行，反生損害賠 償責任，而有害於優先承買權人之權利。是原告就本件被告 間之實際買賣條件一再請求被告提出，惟被告竟始終未能提 出，原告自無於被告提出前得知實際買賣條件之可能，應認 本件優先承買權之行使，並無未於相當期間行使情形，亦無 違反誠信原則，被告此一抗辯並不足採。
九、按土地法第104條第1項規定承租人於基地出賣時，有依同樣 條件優先購買之權。出賣人如未通知優先購買權人，而與第 三人訂立買賣契約者，依同條第2項規定，其契約不得對抗 優先購買權人，故承租人之優先購買權具有物權之效力（最 高法院101年度台上字第1716號判決亦同此見解）。本件原 告宋耀錤既為系爭土地之承租人，於系爭土地應有部分出售 時即得行使優先承買權，原告宋耀錤請求確認就系爭土地如 附表一所示應有部分有優先承買權存在，即屬有據。而被告 林振廷等七人出售系爭土地如附表一所示應有部分與被告黃
春燕及顧紓維時，既未通知原告宋耀錤已如前述，揆諸上開 規定，被告間之買賣契約自不得對抗原告宋耀錤。從而，被 告林振廷等七人雖已將渠等所有之系爭土地如附表一所示應 有部分移轉登記與被告黃春燕及顧紓維，但該移轉既不得對 抗原告宋耀錤，原告宋耀錤請求被告林振廷等七人及被告黃 春燕與顧紓維塗銷如附表一所示之所有權移轉登記並回復原 狀，應有理由。
十、此外，原告主張被告間係依如附表二所示之買賣條件買賣如 附表一所示之系爭土地應有部分，業據原告提出被告林振廷 等七人土地登記申請書所附買賣契約書為證（見本院卷一第 31至54頁），而被告經本院於準備程序中即命其提出實際買 賣契約（見本院卷一第172頁反面），惟迄至本院言詞辯論 終結前均未能提出，自無從認定土地登記申請書所附買賣契 約約定價格與實際買賣價格有所不同，而應以如附表二所示 本院認定金額為被告間買賣如附表一所示系爭土地應有部分 之價格（其中附表二編號六部分與原告主張之金額認定不同 ，詳如附表二所示）。而按民法第426條之2及土地法第104 條所定之「基地承租人之優先承買權（優先購買權）」，係 基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權（ 先買權）」之形成權，此項優先承買權對出賣人具有相對之 物權效力，承租人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣 契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣 出賣條件補訂書面契約。從而，原告宋耀錤既已就被告間如 附表一所示系爭土地應有部分買賣行使優先承買權，即得以 同一條件請求被告林振廷等七人與其補訂書面買賣契約，故 原告宋耀錤請求被告林振廷等七人與其以如附表二所示本院 認定金額同一條件訂立買賣契約，並於原告宋耀錤給付如附 表二所示本院認定金額同時，將如附表一所示系爭土地所有 權應有部分移轉登記為原告宋耀錤所有，亦有理由。伍、綜上所述，訴外人廖清江既與系爭土地原所有權人林玉間訂 有不定期租賃契約，既由宋耀錤所承繼，原告廖玉蕊即不具 承租人身分，故原告廖玉蕊請求確認就系爭土地有優先承買 權存在，並請求被告塗銷所有權移轉登記及將應有部分移轉 為廖玉蕊所有，均無理由，應予駁回。而宋耀錤則為系爭土 地之承租人，自得依土地法第104條第1項及民法第426條之2 規定，於系爭土地應有部分出售時行使優先承買權，原告宋 耀錤請求確認就系爭土地如附表一所示應有部分有優先承買 權存在，為有理由，爰判決如主文第1項所示。又被告林振 廷等七人將渠等所有如附表一所示系爭土地應有部分出售被 告黃春燕及顧紓維時，並未通知原告宋耀錤，渠等間之買賣
契約應無從對抗原告宋耀錤，原告宋耀錤請求被告塗銷如附 表一所示之系爭土地所有權應有部分移轉登記，並請求被告 林振廷等七人與其以如附表二所示本院認定金額同一條件訂 立買賣契約，並於原告宋耀錤給付如附表二所示本院認定金 額同時，將如附表一所示系爭土地應有部分移轉登記為原告 宋耀錤所有，為有理由，應予准許，爰判決如主文第2、3項 所示。
陸、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就於原告勝訴部分核無 不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其 假執行之聲請，因失所依附，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述。
捌、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第 390條第2項。
中 華 民 國 103 年 7 月 25 日
民事第四庭 審判長法 官 陳學德
法 官 吳蕙玟
法 官 蕭承信
附表一：
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