臺灣新竹地方法院民事判決 102年度重訴字第92號
原 告 李子孝
訴訟代理人 林思銘律師
複 代理人 盧秀蓮
被 告 江堃貴
被 告 江月榮
被 告 江月麗
被 告兼
上二人共同
訴訟代理人 江堃旺
複 代理人 徐原本律師
複 代理人 柯妍羚
上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國103年7月15日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新竹縣竹東鎮○○段○○○段○○○○○○地號土地如附圖所示B部分面積一點零八平方公尺、C部分面積十九點二一平方公尺、D部分面積二十一點九四平方公尺、E部分面積二十一點五平方公尺、F部分面積一點八五平方公尺之建物拆除，並將該土地返還原告及其他共有人。
被告江堃貴應給付原告新臺幣玖萬壹仟捌佰元，及自民國一百零二年二月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 縮減應受判決事項之聲明者，不在此限。不變更訴訟標的而 補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加 ；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到 場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場 或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10 日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第255條第1 項第3款、第256條、第262條第1項、第4項分別定有明文。 本件原告李子孝與李景文共同提起本件訴訟，原聲明：㈠、 被告等應將坐落於新竹縣竹東鎮○○段○○○段000○00地 號土地（面積以實測為準），返還予原告李子孝、李景文二 人。㈡、被告等應連帶給付原告李子孝、李景文新台幣（下 同）275,400元，及自民國102年01月01日起至清償日止，按 週年利率百分之5計算之利息。嗣於102年3月21日以民事準
備書二狀更正聲明第一項為：被告等應將坐落新竹縣竹東鎮 ○○段○○○段000○00地號土地、面積68平方公尺地上物 拆除（面積以實測為準），並將土地返還予原告李子孝、李 景文等二人。再於102年12月24日本院言詞辯論期日當庭更 正聲明第二項為：被告等應連帶給付原告李子孝、李景文 61,200元，及自102年1月1日起至清償日止，按週年利率百 分之5計算之利息。復於103年1月23日以民事綜合準備書狀 變更其聲明為：㈠、被告等應將坐落於新竹縣竹東鎮○○段 ○○○段000○00地號土地，返還予原告及全體共有人。㈡ 、被告等應連帶給付原告183,600元，及自102年1月1日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣因李景文於 103年2月27日具狀撤回其對被告之訴，及經新竹縣竹東地政 事務所就坐落新竹縣竹東鎮○○段○○○段000○00地號土 地上建物之範圍及面積進行測量，原告復於103年5月8日以 民事補正訴之聲明狀更正其聲明為：㈠、被告等應將坐落於 新竹縣竹東鎮○○段○○○段000○00地號土地如附圖所示B 部分面積1.08平方公尺、C部分面積19.21平方公尺、D部分 面積21.94平方公尺、E部分面積21.5平方公尺、F部分面積 1.85平方公尺、總計面積65.58平方公尺之地上物拆除，並 將坐落之土地返還原告及其他共有人。㈡、被告等應連帶給 付原告275,400元，及自102年1月1日起至清償日止，按週年 利率百分之5計算之利息。又於103年6月3日以民事辯論意旨 狀更正其聲明第二項為：被告等應連帶給付原告91,800元， 及自102年1月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之 利息。原告復於103年7月15日本院言詞辯論期日到庭撤回訴 之聲明第二項部分對被告江堃旺、江月榮、江月麗給付租金 之請求，並更正其聲明第二項為：被告江堃貴應給付原告91 ,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率百分之5計算之利息。查原告就訴之聲明第二項所為之變 更，核屬擴張或縮減應受判決事項之聲明，與上揭規定相符 ；而李景文撤回對被告等人之訴，及原告就訴之聲明第二項 部分撤回對被告江堃旺、江月榮、江月麗給付租金之請求， 被告等人未於10日內提出異議，視為同意撤回；至原告依據 土地複丈成果圖測量結果，更正聲明第一項被告占用土地之 實際位置，係屬補充更正事實上陳述，於法自無不合，應予 准許。
二、被告江堃貴經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請由其一造辯論 而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠、緣坐落新竹縣竹東鎮○○段○○○段000000地號、面積68平 方公尺之土地（下稱系爭土地）為原告及訴外人李景文共有 ，前出租予訴外人彭智彥建築房屋（門牌為新竹縣竹東鎮○ ○街00號，未辦保存登記，下稱系爭房屋），為不定期限租 約，租金為每年91,800元，嗣彭智彥於80年4月將系爭房屋 及對系爭土地之承租權售與訴外人江玉樹，並將系爭房屋移 轉、交付予被告江堃貴，被告江堃貴於86年間復將系爭房屋 贈與其弟江文君，系爭房屋坐落系爭土地之租賃關係已隨同 移轉予江文君，嗣江文君於101年4月7日病故，被告等為江 文君之繼承人，應由被告等人繼承系爭土地之租賃關係。惟 被告江堃貴84年度僅繳納租金50,000元、尚有41,800元未清 償，85年度之租金僅繳納41,800元、尚有50,000元未清償， 總計被告江堃貴尚應給付原告租金91,800元，又因江文君之 繼承人即被告未依期繳納100、101年度之租金各91,800元， 總計已有相當於3期租金之數額尚未清償，原告遂於102年 1月2日以存證信函催告被告等人於五日內繳納租金，復於 102年1月8日委請律師發函予被告等人，為終止租約之意思 表示，被告等人遲至租約終止後，始於102年1月17日、102 年1月30日以匯票繳付100年、101年度之租金，仍無礙於兩 造租約已合法終止之效力，被告等人既無占用系爭土地之合 法權源，則原告請求被告等人拆除占用系爭土地之系爭房屋 後，將土地返還予原告及其他共有人，及請求被告江堃貴給 付所積欠之租金91,800元及利息，自屬有據。㈡、被告雖抗辯其等並未積欠租金，縱被告江堃貴有積欠84、85 年之租金91,800元，亦已罹於時效，原告終止租約不合法等 情。惟查，被告江堃貴所積欠84年度及85年度之租金41,800 元、50,000元，縱認已罹於時效，債務人僅取得拒絕給付之 抗辯權而已，非謂原告請求給付租金之權利不存在，加計被 告等人未能於終止租約前給付之100年、101年度租金各91, 800元，原告於為終止租約之意思表示時，總計已積欠3期之 租金尚未清償，則其終止兩造租約，仍屬合法。㈢、爰依民法第767條第1項、第821條、第455條前段及兩造租賃 關係提起本件訴訟。並聲明：１、被告等人應將坐落系爭土 地如附圖所示B部分面積1.08平方公尺、C部分面積19.21平 方公尺、D部分面積21.94平方公尺、E部分面積21.5平方公 尺、F部分面積1.85平方公尺、總計面積65.58平方公尺之建 物拆除，並將坐落之土地返還原告及其他共有人。２、被告 江堃貴應給付原告91,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告江月榮、江月麗、江堃旺則以：原告前將系爭土地出租 予彭智彥建築系爭房屋，為不定期限租約，租金為每年91, 800元，嗣彭智彥於80年4月將系爭房屋及對系爭土地之承租 權售與江玉樹，並將系爭房屋移轉、交付予被告江堃貴，被 告江堃貴於86年間復將系爭房屋贈與其弟江文君，系爭土地 之租賃關係已隨同系爭房屋移轉予江文君，嗣江文君於101 年4月7日病故，被告等為江文君之繼承人，而由被告等人繼 承系爭土地之租賃關係。原告所指84年41,800元及85年50, 000元之租金，早已罹於5年時效，且該部分租金係被告江堃 貴承租系爭土地期間所積欠，而與自86年起始承租系爭土地 之江文君無關，則84年、85年度所積欠之租金應由被告江堃 貴負清償義務，原告不得請求江文君之全體繼承人給付84、 85年度積欠之租金，至江文君應給付之100、101年度租金， 被告等人已分別於102年1月17日、同年月30日各以匯票給付 予原告，被告等人既未積欠租金，則原告即不得以積欠三期 租金為由終止租約。又原告於102年1月2日以存證信函催告 被告等人於5日內內繳納租金，該5日之期限顯不相當，其中 被告江堃貴係居住於高雄市鳥松區，殊無可能於102年1月3 日收受該存證信函，原告於102年1月8日即以律師函為終止 租約之意思表示，為不合法等語，資為抗辯。並聲明請求駁 回原告之訴。
三、被告江堃貴經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提 出書狀作何聲明或陳述。
四、兩造不爭執事項：
㈠、系爭土地為原告與李景文所共有，前出租予彭智彥建築系爭 房屋，為不定期限租約，租金為每年91,800元。嗣彭智彥於 80年4月將系爭房屋及對系爭土地之承租權售與江玉樹，並 將系爭房屋移轉、交付予被告江堃貴，被告江堃貴於86年間 復將系爭房屋贈與其弟江文君，系爭房屋坐落系爭土地之租 賃關係已隨同移轉予江文君，嗣江文君於101年4月7日病故 ，被告等為江文君之繼承人。
㈡、系爭房屋為江文君所有，該房屋占用系爭土地如附圖所示B 、C、D、E、F部分面積共計65.58平方公尺。㈢、彭智彥以本院83年度存字第1223號提存34,425元，用以清償 80年1月1日起至80年5月15日止承租系爭土地之租金。㈣、被告江堃貴於受讓房屋後，就80年5月至82年底期間承租系 爭土地之租金，已繳付8萬元予原告或李景文（即81年6月11 日繳付2萬元、於81年8月4日、81年10月1日、82年7月6日、 82年10月18日各繳付15,000元），於85年間以匯票繳付租金 5萬元、於86年2月以支票繳付租金41,800元，於87年至100
年各繳付前一年度之租金91,800元。
㈤、被告江堃貴另以本院83年度存字第816號提存180,400元，85 年度存字第17號提存72,375元。
㈥、原告及李景文前曾以被告江堃貴積欠租金為由主張終止契約 ，請求返還土地及給付租金，經台灣高等法院84年度重上更 一字第68號判決、最高法院84年度台上字第2462號判決駁回 其訴確定，經原告及李景文提起再審之訴，經最高法院85年 度臺再字第19號判決駁回。
㈦、原告以竹東郵局第2號存證信函催告被告於五日內給付租金 ，經被告等人於102年1月3日收受，原告再於102年1月8日律 師函對被告為終止租約之意思表示，經被告等人分別於102 年1月9日、102年1月10日收受。
㈧、被告分別於102年1月17日、102年1月30日各寄送91,800元之 匯票予原告，用以繳付100年、101年度之租金，該匯票業經 原告收受。
五、得心證之理由：
本件兩造間有爭執且應予審酌者，在於：㈠、被告所積欠租 金數額為何？是否已達二年之租額？原告終止本件租約，並 請求被告拆除房屋後返還系爭土地，有無理由？㈡、被告江 堃貴尚未給付之84、85年度租金，是否已罹於時效？原告請 求被告江堃貴返還租金91,800元及利息，有無理由？玆分敘 如下：
㈠、被告所積欠租金數額為何？是否已達二年之租額？原告終止 本件租約，並請求被告拆除房屋後返還系爭土地，有無理由 ？
１、按租地建築房屋，除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應 推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於 他人，最高法院著有43年度台上字第479號判例意旨可供參 照，查系爭土地為原告與李景文所共有，前出租予彭智彥建 築系爭房屋，為不定期限租約，租金為每年91,800元，嗣彭 智彥於80年4月將系爭房屋及對系爭土地之承租權售與江玉 樹，並將系爭房屋移轉、交付予被告江堃貴，被告江堃貴於 86年間復將系爭房屋贈與其弟江文君，系爭土地之租賃關係 已隨同系爭房屋移轉予江文君，嗣江文君於101年4月7日病 故，被告等為江文君之繼承人，有系爭土地登記謄本、土地 及建築改良物贈與所有權移轉契約書、土地房屋買賣契約書 、江文君之繼承系統表等件為證（見審訴卷第6頁、第95頁 、第161至166頁、本院卷第30頁），且為兩造所不爭執，則 原告與彭智彥就系爭土地之不定期租賃關係，已於80年4月 間隨同系爭房屋移轉予江玉樹、被告江堃貴，復於86年間隨
同系爭房屋移轉予江文君，而江文君於101年4月7日過世後 ，系爭土地之租賃關係則由被告等人繼承，而應由被告等人 對原告負按月給付91,800元租金之義務，應堪認定。２、次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約，民法第440條第1項定有明文；租用建築房屋之基 地，非因承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年 以上時，出租人不得收回，土地法第103條第4款亦有明定。 又按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以 上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第四百四十條第一項 規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限 內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達 二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約，有最高法 院68年度台上字第777號判例意旨可參。經查，原告係於102 年1月2日以竹東郵局第2號存證信函催告被告於五日內給付 租金，經被告等人於102年1月3日收受，原告再於102年1月8 日以律師函對被告為終止租約之意思表示，經被告等人分別 於102年1月9日、102年1月10日收受，有上開存證信函及回 執、律師函及回執等件附卷可稽（見審訴卷第7至15頁、本 院卷第50至51頁、第62頁），應認原告於為終止租約之意思 表示前，已定相當期限催告被告等人給付租金，被告雖抗辯 被告江堃貴之住所設於高雄市鳥松區，不可能於102年1月3 日收受上開為催告意思表示之存證信函等語，惟經本院函詢 中華郵政股份有限公司高雄郵局郵務科結果，上開存證信函 係由鳳山郵局郵務股於102年1月3日送至被告江堃貴位於高 雄市鳥松區之住所，並由高屋圓山管理服務中心管理室代為 簽收，經派員至該中心管理室查閱掛號郵件登記簿結果，該 存證信函已由被告江堃貴本人簽收領取，有中華郵政股份有 限公司高雄郵局郵務科103年5月20日高郵字第0000000000號 函暨所附掛號函件簽收資料可參（見本院卷第129至131頁） ，則被告抗辯上開催告之意思表示尚未合法送達被告江堃貴 ，洵非可採。而被告等人於102年1月3日收受上開存證信函 後，未於受催告意思表示後之5日內給付100年、101年度租 金，遲至102年1月9日、102年1月10日收受原告終止租約之 意思表示後，始分別於102年1月17日、102年1月30日各寄送 91,800元之匯票，用以繳付100年、101年度之租金，有匯票 影本存卷可憑（見審訴卷第160頁），堪認原告對被告等人 為終止租約之意思表示當時，尚有100年度、101年度之租金 未清償，則原告以積欠租金達二年以上為由，終止兩造間就 系爭土地之不定期租賃契約，於法並無不合。
３、再按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承 租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占 有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者 ，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部 為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人 全體之利益為之，民法第450條第1項、第455條前段、第767 條第1項、第821條分別定有明文。又各共有人對於第三人， 得就共有物之全部，為本於所有權之請求，惟對於無權占有 請求返還共有物之訴，應求為命被告向共有人全體返還，此 有最高法院41年度台上字第611號判例足資參照。本件原告 為系爭土地共有人之一，被告等人共同繼承之系爭房屋占用 系爭土地如附圖所示B部分面積1.08平方公尺、C部分面積 19.21平方公尺、D部分面積21.94平方公尺、E部分面積21.5 平方公尺、F部分面積1.85平方公尺，共計占用系爭土地65. 58平方公尺，經本院會同兩造於103年2月25日履勘現場，並 囑託新竹縣竹東地政事務所派員會同測量屬實，有本院勘驗 筆錄及新竹縣竹東地政事務所103年4月3日東地測字第00000 00000號函檢附之土地複丈成果圖、現場照片附卷可稽（見 審訴卷第127至129頁、本院卷第84至85頁、第95至96頁）， 且為兩造所不爭執，而兩造之租賃關係業經原告合法終止， 已如前述，被告等人即無繼續占用系爭土地之合法權源，則 原告依民法第455條、第767條第1項前段、第821條規定，請 求被告等人將系爭房屋占用系爭土地之上開部分拆除，並將 坐落之土地返還原告及其他共有人，應屬有據。㈡、被告江堃貴尚未給付之84、85年度租金，是否已罹於時效？ 原告請求被告江堃貴返還租金91,800元及利息，有無理由？１、按承租人應依約定日期，支付租金。無約定者，依習慣，無 約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付 者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收 益季節終了時支付之，民法第439條定有明文。經查，原告 前與彭智彥就系爭土地定有不定期租賃契約，約定租金為每 年91,800元，該租賃關係於80年4月隨同房屋移轉予江玉樹 、被告江堃貴，嗣江文君於86年間因受贈系爭房屋，而承繼 系爭土地之承租人地位，已如上述，則被告江堃貴於其受讓 系爭房屋起、至將系爭房屋轉讓予江文君之期間，就系爭房 屋坐落之系爭土地與原告有租賃關係存在，而有按年給付租 金91,800元之義務。次查，彭智彥於本院以83年度存字第 1223號提存34,425元，用以清償80年1月1日起至80年5月15 日止承租系爭土地之租金；而被告江堃貴於受讓房屋後，就 系爭土地自80年5月16日起至83年12月31日止之租金共計332
,775元，已繳付8萬元予原告或李景文（即81年6月11日繳付 2萬元、於81年8月4日、81年10月1日、82年7月6日、82年10 月18日各繳付15,000元），另以本院83年度存字第816號提 存180,400元，85年度存字第17號提存72,375元，為兩造所 不爭執，堪認83年度以前之租金均已清償完畢；被告江堃貴 復於85年間以匯票繳付84年度之租金5萬元、尚有41,800元 未繳納，於86年2月以支票繳付85年度之租金41,800元，尚 有50,000元未繳納，有郵政匯票、支票、提存書等件為證（ 見審訴卷第99至110頁、第113至119頁、第135至160頁）， 則被告江堃貴尚有84年度之租金41,800元、85年度之租金 50,000元未清償，堪予認定。被告抗辯除原告主張已收受之 上開租金外，其尚有於83年4月13日、83年5月5日、84年9月 21日、84年9月27日分別寄送面額為15,000元、160,400元、 30,000元、30,000元之匯票予原告，並提出上開匯票為證（ 見審訴卷第137頁、第138頁、第144頁、第145頁），然原告 已將上開84年9月21日寄送之匯票退還予被告江堃貴，業據 其提出存證信函及匯票為證（見本院卷第40至41頁），原告 並否認其有收受被告所稱之其餘匯票，被告就上開匯票業經 原告收受，復未能提出回執或其他可供證明之資料為其佐證 ，則其抗辯尚有清償上開金額之租金，洵非可採。２、次按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1 年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而 消滅；時效完成後，債務人得拒絕給付，此為民法第126條 、第144條第1項規定甚明，惟消滅時效完成，僅債務人取得 拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關 係並不因而消滅。經查，被告江堃貴尚有84年度之租金41, 800元、85年度之租金50,000元未清償，已如上述，原告遲 至102年1月18日始提起本件訴訟請求給付租金，雖已逾5年 時效期間，然被告江堃貴就此並未具狀或到庭為時效抗辯之 陳述，難認原告對被告江堃貴請求給付租金之債權已消滅， 則原告請求被告江堃貴給付84、85年度之租金91,800元，及 自起訴狀繕本送達翌日即102年2月7日起至清償日止，按週 年利率百分之5計算之利息，亦為可採。
六、綜上所述，被告等人承繼江文君與原告間就系爭土地之租賃 關係，因遲付100年、101年度之租金，經原告定5日之相當 期限催告給付，未獲清償，原告以被告等人積欠二年以上租 金為由，終止與被告間就系爭土地之租賃關係時，被告等人 尚未給付該部分租金，縱被告等人嗣後給付該部分租金，仍 無礙於原告已合法終止租約之效力，故被告等人無繼續占用 系爭土地之權利，則原告請求被告等人於拆除系爭房屋占用
系爭土地之部分後，將該土地返還原告及其他共有人，為有 理由；又被告江堃貴尚未清償其承租系爭土地期間之84、85 年度租金共計91,800元，且未為時效抗辯，則原告請求被告 江堃貴給付該部分租金及利息，亦屬有據。從而，原告依民 法第455條、第767條第1項、第821條規定，請求被告等人拆 除坐落系爭土地如附圖所示B部分面積1.08平方公尺、C部分 面積19.21平方公尺、D部分面積21.94平方公尺、E部分面積 21.5平方公尺、F部分面積1.85平方公尺，共計65.58平方公 尺之建物後，將該部分土地返還原告及其他共有人，及請求 被告江堃貴給付91,800元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年2月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息， 為有理由，應予准許。
七、兩造其餘攻擊及防禦方法及所提證據，於本件判決結果不生 影響，爰不一一論列，亦併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 103 年 7 月 29 日
民事第一庭 法 官 林宗穎
以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 董怡湘
中 華 民 國 103 年 7 月 29 日
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