臺灣新北地方法院民事判決 103年度訴字第384號
原 告 畢玉成
訴訟代理人 陳彥彰律師
訴訟代理人 許惠峰律師
被 告 李垣樑
訴訟代理人 陳明宗律師
複代理人 吳沛珊律師
被 告 謝宛倩
訴訟代理人 鄭文婷律師
複代理人 曾伯軒律師
複代理人 張晉豪律師
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國103年7月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告謝宛倩應給付原告新台幣陸拾萬元及自民國103年3月14日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告謝宛倩負擔十分之二 ，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣貳拾萬元供擔保後，得為假執行。如被告謝宛倩以新台幣陸拾萬元預供擔保，免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
１原告於民國102年10月4日經由台灣房屋之仲介，向被告李垣 樑、謝宛倩購買坐落新北市○○區○○段○○○段000地號 及其上建物（門牌號碼：新北市○○區○○路○段0號6樓之 1，下稱系爭房地)，價金新台幣（下同）838萬元，原告業 將價金共計0000000元依約匯入第一建築經理股份有限公司 （以下簡稱第一公司）所開立之履約保證專戶，被告等人應 於102年11月14日前將系爭房地所有權移轉登記與原告。被 告謝宛倩於簽約日授權被告李垣樑代理辦理出售系爭房地相 關事宜，並出示蓋有被告等二人印鑑之授權書予原告。惟當 兩造共同委託之地政士即訴外人胡玉芬於102年11月12日辦 理移轉登記相關事宜，始發現被告謝宛倩於簽訂買賣契約後 擅自變更印鑑，導致無法完成移轉登記，訴外人胡玉芳請被 告等提供變更後之印鑑證明未獲回應。原告乃於102年11月 18日以存證信函催告被告等應於函到五日內完成應履行之各 項義務，惟被告等仍置之不理，原告乃於102年11月26日以 存證信函向被告等為解除契約之意思表示，並請求返還買賣 價金及賠償同額價款之違約金等，第一公司已於102年12月
10日將履約保證專戶餘額0000000元撥付至原告指定之帳戶 ，是原告提起本件訴訟，向被告請求共同給付同額價款之違 約金0000000元。
２被告等應配合提供變更後之印鑑章俾以辦理所有權移轉登記 ，屬買賣契約之主給付義務，渠等屢經催告仍不願意提供， 致無法辦理所有權移轉登記，自屬民法第226條第1項規定因 可歸責於債務人之事由致給付不能之情形，原告依民法第 226條第1項之規定，向被告等人請求賠償原告因此支付仲介 費167600元之損害。
３兩造契約第10條第1款約定「賣方若違反本契約應履行之各 項義務時，每逾一日賣方應按買方已付價款萬分之五計算違 約金予買方（自逾期之次日起至完成給付日止），經買方定 五日期限催告逾期仍不履行者，買方除得逕行解除本契約請 求返還已付價款外，賣方並應賠償買方已付同額價款之違約 金予買方。其已付或應負之稅款及地政士已辦理案件之撤件 等相關費用由賣方負擔」，兩造對於「履約時間點」甚為重 視，且買方若給付越多期數之價金，對於取得系爭不動產之 所有權之期待性則更高，又賣方不履行債務時，買方尚應先 催告賣方履行債務，於催告期日內賣方仍不履行者，買方始 得請求「已付同額價款」之違約金。本件既係針對「不動產 買賣」之約定，則買方之期待權自應有較高程度之保障，參 諸最高法院68年度第9次民庭庭推總會議決議，兩造約定之 違約金應屬懲罰性違約金性質，論其法律效果與交付定金後 他方違約應賠償同額之數額同，是賠償與給付價金同額之違 約金，並無過高之情形。被告謝宛倩於簽訂系爭契約後變更 印鑑章，導致無法完成所有權移轉登記，屢經催告卻置之不 理，被告惡意違約甚明，被告等二人名下尚有不動產，社會 經濟狀況應可負擔此一違約金，倘被告等二人如期履約，原 告可得利益為總價838萬元，對照原告向被告等請求之違約 金為0000000元而言，僅占上開利益約1/3，並無過高之情事 ，被告等請求酌減違約金，應無理由。
４被告謝宛倩已同意被告李垣樑將系爭房屋以價金838 萬元出 賣予原告，並有授權被告李垣樑代理出售之事實： 據被告李垣樑與被告謝宛倩於102年9月30日、10月3日、10 月4日之手機通訊軟體對話紀錄所載：「2013/9/30：『（被 告李垣樑）：印鑑證明你辦4張對吧？（被告謝宛倩）：嗯 。』；2013/10/3：『（被告謝宛倩）：如果明天我的證件 跟印章除了賣房子還有做其他的事情被我知道了…。我爸不 知道我答應要幫你們賣掉這間…。』；2013/4/10：『（被 告謝宛倩）：阿獠，我想知道，今天除了拿我的證件去賣新
天地，其他還有做什麼?』」等語，足證被告謝宛倩於簽約 前已同意被告李垣樑出賣系爭房屋，並為此辦理印鑑證明及 交付印鑑章予被告李垣樑，復於簽約當日又與被告李垣樑確 認，準此，被告謝宛倩業同意以價金838萬元出賣予原告， 事理至明。次查，證人羅賢芬於103年5月22日之證詞亦證實 被告謝宛倩已同意系爭房屋出售乙事，其證述如下：「我在 9月底之前，…，我就打電話給被告謝宛倩說要帶身分證、 印章，被告謝宛倩跟我說怎麼這麼囉嗦，不能叫別人去嗎， 她說她要上班，並沒有說房子不賣」「（被告謝宛倩訴代張 律師）：在10月4日之前被告謝宛倩有無打電話給你告知不 願意出售？（證人）：沒有」「（原告訴訟代理人）：被告 李垣樑是否曾告知你已獲得被告謝宛倩之授權，並由被告謝 宛倩交付身分證、印鑑章等物品？（證人）：我在9月30號 之前就已經知道被告謝宛倩同意，因為她有拿了20萬元，我 有跟被告謝宛倩叫她準備印鑑證明」「（法官）：她有沒有 跟你說過她想要這個房子賣多少錢？（證人）：沒有。在10 月3日簽約前一晚上，我有用電話跟被告謝宛倩講說請她下 班後過來，如她能在簽約當時本人在場，就不用出具授權書 ，所以我要確認她要不要來，她說她要加班，我跟他說我們 可能會簽很晚請她加班後再來，她說她不要，之後我就說你 若不來就要請他們出具授權書，我就跟被告李垣樑、被告李 垣樑母親、李崇清說要帶權狀正本、印鑑證明、印鑑章、身 分證正本、授權書」等語，可知被告謝宛倩確實已授權被告 李垣樑，並由被告李垣樑代理其簽署系爭買賣契約，否則被 告謝宛倩不會僅表達不來現場，且聽聞證人羅賢芬通知將會 以授權書替代亦未有反對之意。是被告謝宛倩辯稱：被告兩 人說好用1000萬元以上之金額出售，但之後知悉被告李垣樑 並非以該金額出售，被告謝宛倩才去變更印鑑等語，實無足 採。
５退萬步言，縱認被告二人間無授權，惟被告謝宛倩之行為已 有使原告合理信賴有授權之外觀，依法亦應負表見代理之責 。被告謝宛倩與被告李垣樑為系爭房屋之共有人，亦為夫妻 ，依社會通常之經驗，配偶之一方代理他方處理事務至為平 常，一般人皆會信任該一方之配偶係被授予合法之代理權限 ，自足以讓交易相對人合理信賴，連從事地政實務經驗豐富 之證人胡玉芳都合理相信有授權之事實，且依照一般買賣經 驗，有仲介業提供之授權書，即可令買方相信有授權之事實 ，是本件縱認被告二人間無授權之事實，亦應成立表見代理 。
６並聲明：
⑴被告應共同給付0000000元及自103年2月13日民事陳報暨起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告李垣樑則以：
１被告李垣樑之父親即訴外人李崇清於99年間，因認投資不動 產市場有獲利之機會，但考慮李崇清及其配偶均已六十多歲 ，銀行貸款顯有困難，遂商請被告李垣樑為買受人，與出賣 人呂重光簽立系爭房地之買賣契約，由李崇清給付價金，並 借用被告李垣樑及被告謝宛倩之名義辦理登記，系爭房地之 貸款亦由李崇清將款項存入被告謝宛倩帳戶內，按月扣繳。 另李崇清於102年6月間，出資買受坐落新北市○○區○○段 000○000地號土地及門牌號碼新北市○○區○○路000號房 屋，亦係借用被告李垣樑與被告謝宛倩之名登記，並於同年 7月9日辦理所有權登記完成。嗣於102年9月間，因不動產價 格已有上漲，李崇清有意將不動產陸續處分，李崇清遂請被 告謝宛倩申請二份印鑑證明（每戶房地須一份印鑑證明）， 以利售出時，辦理買賣過戶，李崇清也與被告謝宛倩商議， 將請李垣樑每戶房地象徵性給予被告謝宛倩十萬元，作為借 名登記費用，被告謝宛倩亦應允之；嗣被告謝宛倩即於102 年9月28日向五股戶政事務所申請二份印鑑證明，並於102年 9月30日將印鑑證明正本二份交予李崇清，李崇清也請被告 李垣樑將兩戶房地之借名費用20萬元匯款予被告謝宛倩。被 告謝宛倩也於102年10月4日簽立買賣契約前一日，將印鑑章 及身分證正本交付予李崇清，以利李崇清簽立不動產買賣契 約及辦理所有權移轉登記等相關事宜，並委由被告李垣樑簽 立系爭契約，詎料，被告謝宛倩竟於簽立系爭契約之翌日， 突然離家，復向仲介公司表示，否認有借名登記之情事，不 同意出售系爭房屋，並聲稱已訴諸法律等語；系爭契約未能 履行，是被告謝宛倩逕自變更印鑑章，致使未能辦理移轉登 記，因印鑑證明須本人親自申辦，被告謝宛倩避不見面，被 告李垣樑無從迫使被告謝宛倩交付最新之印鑑證明，被告李 垣樑並無任何未依契約履行之情事，系爭契約未能履行，不 可歸責於被告李垣樑，原告依民法第226條第1項規定，請求 被告李垣樑賠償損害，即無理由。
２據證人羅賢芬之證詞可知，系爭房地之所有權狀自始均由李 崇清持有保管，羅賢芬就系爭房地出售事宜，均與李崇清夫 婦聯繫，並由李崇清夫婦決定出售價格，足證系爭買賣標的 物確由李崇清出資買受，僅借用被告李垣樑、被告謝宛倩之 名義辦理所有權登記，實質上仍由訴外人李崇清享有系爭買
賣標的物處分權，被告謝宛倩僅有申請印鑑證明，其他買賣 過程均未參與，是被告謝宛倩對於系爭買賣標的物出售金額 無權置喙，被告謝宛倩訴訟代理人辯稱：「…講好以一千萬 元出售…」等語，並非事實。
３按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法 第252條所明定；又按違約金是否相當，應依一般客觀事實 、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準， 若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核 減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高 法院82年度台上字第2529號裁判意旨足參），原告購買系爭 房地，僅有給付部份價金0000000元，第一公司並於102年12 月10日將款項0000000元撥付至原告帳戶，足見原告並未因 買受系爭買賣標的物受有任何損害；縱若受有損害，亦僅是 因給付上開價金所受之利息損失而已，是原告請求給付違約 金0000000元，顯然過高，請依民法第252條酌減違約金。至 於原告給付167600元之仲介費用，此為原告買受系爭房屋之 必要費用，不論出賣人有無違約事宜，原告均須支出，更與 被告謝宛倩違約不賣並無因果關係，是原告請求被告賠償仲 介費用之損害，亦無理由等語置辯。
４並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
三、被告謝宛倩則以：
１被告謝宛倩非系爭契約之當事人，原告起訴應為當事人不適 格：
被告謝宛倩雖為系爭房地共有人之一，惟被告謝宛倩並不同 意以838萬元之金額出售，已向台灣房屋之仲介人員表明， 原告主張被告謝宛倩曾簽買賣契約云云，實有誤會。系爭契 約書首頁之賣方欄中載有李垣樑及謝宛倩之名字，惟末頁賣 方欄卻僅有被告李垣樑之簽名及蓋章，顯見兩造就買賣之意 思表示尚未合致，系爭契約實與被告謝宛倩無涉。兩造間並 無買賣關係存在，原告對被告謝宛倩請求債務不履行之損害 賠償，自屬當事人不適格。
２被告謝宛倩並未授與被告李垣樑代理權，代理與原告簽訂系 爭買賣契約：
原告提出之授權書，被告謝宛倩從未見過，更遑論在其上簽 名或蓋章用印而授與代理權，被告謝宛倩並不願出售系爭房 地，已向仲介表明，當無授與代理權予被告李垣樑之理，顯 見授權書係他人冒用被告謝宛倩名義所偽造。次按民法第 103條第1項規定：「代理人於代理權限內，以本人名義所為 之意思表示，直接對本人發生效力。」。揆諸該條文之意旨
，代理人為代理行為需以本人名義為之，此乃顯名代理之原 則，惟細觀系爭契約末頁之簽名處，僅有被告李垣樑以自己 之名義與原告簽約，代理人欄係空白，亦未載明代理之旨， 顯然有悖於顯名代理原則，自不成立代理行為。原告明知被 告李垣樑非代理人，刻意保留該欄位以待被告謝宛倩本人前 來簽約，原告佯稱被告李垣樑代理被告謝宛倩出售系爭房地 云云，實無足取。請囑託法務部調查局（或刑事警察局)鑑 定系爭授權書簽名之真偽，足以證明授權書確是遭他人偽造 ，被告謝宛倩並未授與代理權。
３退一步言，假設被告謝宛倩須負損害賠償之責（非自認）， 原告請求之違約金實屬過高，蓋第一公司已於102年12月10 日將履約保證專戶餘額0000000元撥還予原告，原告所受之 損害充其量僅為不能使用該價金之損害而已，原告竟請求同 額之違約金，顯與實際所受之損害懸殊甚鉅，懇請本院酌減 違約金至相當數額，以符公平原則。
４被告謝宛倩並未居住於新北市○○區○○路○段0巷0號6樓 之1，故原告寄發之催告及解約之存證信函皆非被告謝宛倩 本人所受領。
５系爭房地並非訴外人王淑美借名登記予被告二人，而係贈與 被告二人。證人羅賢芬證稱其對於系爭房地為何登記予被告 等人之原因並不知情，徵之證人長期與訴外人王淑美（即被 告李垣樑之母）配合不動產投資，交情甚篤，更已受訴外人 王淑美委託購買5間不動產並辦理借名登記事宜，證人可謂 是從訴外人王淑美處獲利甚豐，假設系爭房地亦屬單純投資 而需借名登記（非自認），豈有不便告知證人之理？事實上 就是與過往之借名登記有所不同，而不欲告知證人詳情，證 人羅賢芬竟基於迴護被告李垣樑之利益，改稱被告謝宛倩收 受之20萬元為人頭費云云，此不但係證人個人之推測外，更 有偏頗之情事，實無足取。最甚者，按不動產借名登記之交 易習慣，借名人多僅以親信一人作為登記名義人，不但毋庸 多支付人頭費用，更重要的是便於確保所有權歸屬，以免人 多口雜取回不易，察諸訴外人王淑美以房屋投資為業，對此 不但瞭然於胸，且歷來不動產皆是借用一人為登記名義人， 倘若系爭房地也屬借名登記為真（非自認），當僅以一人為 登記名義人即可，何需登記給被告二人？足認系爭房地非屬 借名登記，而係贈與被告二人。
６被告謝宛倩係同意被告李垣樑以1000萬元以上之價格出售系 爭房地，始交付印鑑證明，被告李垣樑竟反稱被告謝宛倩未 參與交易而屬借名登記、被告謝宛倩對於出售金額無權決定 云云，與事實不符。被告李垣樑提呈被證3之對話紀錄，其
對話內容並非完整連續，被告謝宛倩爭執其形式及實質真正 。
７被告李垣樑於103年2月24日提呈民事答辯（一）狀第2頁原 陳稱「被告謝宛倩於102年10月4日簽立買賣契約前一日，將 印鑑章及身分證正本交付與李崇清，以利李崇清簽立不動產 買賣契約及辦理所有權移轉登記等相關事宜，並委由被告李 垣樑簽立系爭不動產買賣契約…」，遭被告謝宛倩抗辯授權 書是遭人偽造後，始於103年4月13日提出之民事答辯（二） 狀第1、2頁中改稱：「…然因被告李垣樑並沒有授權書，羅 賢芬還將『空白授權書』交付被告李垣樑，請被告李垣樑交 予被告謝宛倩用印，因被告謝宛倩一再強調不得將證件等作 為他用，被告李垣樑才於約定簽約日前一日向謝宛倩拿取身 分證正本及印鑑章『同時』，將空白授權書上之姓名、出生 日期、身分證字號、通訊地址、電話、房地標示及權利範圍 先行書寫記載後，請被告謝宛倩於授權書上用印，讓被告謝 宛倩知悉僅授權出售不動產買賣事宜，是被告謝宛倩始於授 權書上用印，並將身分證正本及印鑑章及當場用印之授權書 交予被告李垣樑，作為辦理出售系爭不動產之簽約及過戶相 關事宜」，然此與證人羅賢芬證稱「系爭授權書的基本資料 、土地及建物標示為伊所預先書寫」不符，可知被告李垣樑 之陳述確屬有疑。尤有進者，被告李垣樑既已取得被告謝宛 倩之印鑑章，何需還要被告謝宛倩自行用印？最甚者，被告 李垣樑似抗辯「被告謝宛倩之簽名為被告李垣樑所簽，僅印 文為被告謝宛倩所用印」，如被告謝宛倩願意自行用印，又 何需被告李垣樑代其簽名？況本人於文書上同時簽名及用印 乃常態事實，倘若被告李垣樑辯稱簽名由代理人為之，印章 仍由本人親自所蓋之變態事實，自應由被告李垣樑舉證。被 告李垣樑恐係擔心實際交易價格過低會東窗事發，乃偽造系 爭授權書，塑造有獲得全權授權（即包括價金在內）之假象 ，懇請本院命原告提出授權書正本，並將之送法務部調查局 或刑事警察局作指紋鑑定，被告謝宛倩願進行指紋比對，蓋 系爭授權書被告謝宛倩印文多達4枚，倘若為被告謝宛倩親 自用印或親自簽名，則授權書會有多枚被告謝宛倩之指紋， 若鑑定採無被告謝宛倩之指紋，足以證明系爭授權書確非被 告謝宛倩所簽。
８退步言，假設被告謝宛倩有授與代理權（非自認），惟被告 李垣樑客觀上並未有任何代理行為，蓋系爭買賣契約末頁賣 方簽名處，僅有被告李垣樑以自己個人名義簽名，而代理人 欄係空白，不但無被告謝宛倩之名，亦無註明代理人之身分 ，顯然有悖於顯名代理原則。被告李垣樑亦未蓋用被告謝宛
倩的印鑑章於系爭契約之上，顯見被告李垣樑並未代理被告 謝宛倩簽訂系爭契約，自不成立代理行為。退萬步言，假設 被告謝宛倩有授予代理權（非自認），然被告謝宛倩已向原 告代理人（臺灣房屋）表明撤回代理權，系爭買賣契約自不 成立：據證人胡玉芬證稱：「買賣契約分兩次簽，第一次的 買賣契約書買方只有原告畢玉成一人，林嘉琪沒有在場，第 二次買賣契約書因為原告確認登記名義人有兩人，所以第二 次簽約把林嘉琪列為買方之一。第一次買賣時間是10月4號 ，第二次簽約是直接用第一次簽約的契約書把林嘉琪的名字 簽上去，第二次簽約我不記得是那一天」，次查證人羅賢芬 證稱：「法官問：簽約之後被告謝宛倩有無打電話給你？證 人答：有，簽完約是10月4號，10月7號一早我們店長說有人 打電話到總公司客訴我，說我把他房子賣掉，後來查証是被 告謝宛倩打的，我有跟被告謝宛倩碰面，他有跟我經理講， 我有在場，他情緒激動，說我把他房子賣掉好像是我自己作 主賣的」等語，觀諸不動產買賣契約上凡屬重要之點及騎縫 處皆需用印，用印處不下10處，連法律專業人士也未必清楚 ，何況是一般民眾更是不知道需於何處用印，故由房屋仲介 或到場代書代為用印為業界常態，被告李垣樑於10月4日已 將被告謝宛倩印章交付予代書胡玉芬，縱令被告李垣樑未於 系爭契約用印，然專業之房屋仲介及土地代書豈有可能不代 蓋被告謝宛倩之印鑑？何以遍觀系爭契約皆無被告謝宛倩印 文？合理推測系爭契約並非如證人所稱第二次簽約僅將另一 買受人林嘉琪補填上而已，恐係事後重新簽約，但由於被告 謝宛倩已告知原告代理人（即臺灣房屋）不願出售，而無法 取得被告謝宛倩之印鑑，因此系爭契約始無被告謝宛倩之印 文，足徵被告謝宛倩已合法撤回代理權，系爭契約效力不及 被告謝宛倩自明等語置辯。
９並聲明：原告之訴駁回。倘受不利益判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
四、原告主張其於102年10月4日經由台灣房屋仲介人員即訴外人 羅賢芬，向被告李垣樑、謝宛倩購買系爭房地，價金838萬 元等情，被告謝宛倩則否認其與原告間有成立買賣契約，是 本件首就兩造間有無成立買賣契約為審酌。經查，系爭房地 於99年8月2日登記為被告二人分別共有，所有權應有部分各 二分之一，有建物登記謄本可稽，據證人羅賢芬證稱：在 102年9月被告李垣樑的媽媽打電話說他有五股新天地的房子 要賣，就是系爭房屋，叫我估價，在9月13號簽專任委託， 是被告李垣樑簽的，去李崇清住的地方簽的，在長榮路502 號3樓，被告兩人住2樓，我和李崇清從95、96年就認識，是
因為居間仲介認識的，那時候是李崇清、王淑美要買房子， 9月13號簽專任委託時，被告謝宛倩沒有在場，他在上班。 （問：系爭五股房屋有說託售多少錢？）950萬元，委託和 廣告價，看買方要出多少錢再來談。（問：是誰決定這價格 ？）被告李垣樑母親和李崇清。（問：房子要出售的價格是 誰決定？）被告李垣樑母親和李崇清。（問：簽約時有誰到 場？）9月30號時，原告畢玉成有出價838萬，斡旋金付8萬5 ，我在隔天打電話給被告李垣樑母親說有人要買，我是在10 月3號到被告李垣樑母親家，是要確定金額和簽約時間，我 是跟被告李垣樑母親、李崇清談，被告李垣樑也有上來，我 跟被告李垣樑說要帶何東西，我在9月底之前，被告李垣樑 打電話給我跟我說被告謝宛倩不知道如何申請印鑑證明，我 就打電話給被告謝宛倩說要帶身分證、印章，被告謝宛倩跟 我說怎麼這麼囉唆，不能叫別人去嗎，她說她要上班，她並 沒有說房子不要賣。（問：她有沒有跟你說過她想要這個房 子賣多少錢？）沒有。在10月3號簽約前一晚上，我有用電 話跟被告謝宛倩講說請她下班後過來，如她能在簽約當時本 人在場，就不用出具授權書，所以我要確認他要不要來，她 說她要加班，我跟他說我們可能會簽很晚請他加班後再來， 她說他不要，之後我就說你若不來就要請他們出具授權書， 我就跟被告李垣樑、被告李垣樑母親、李崇清說要帶權狀正 本、印鑑證明、印鑑章、身分證正本、授權書。（問：簽約 之後被告謝宛倩有無打電話給你？）有，簽完約是10月4號 ，10月7號一早我們店長說有人打電話到總公司客訴我，說 我把他房子賣掉，後來查証是被告謝宛倩打的，我有跟被告 謝宛倩碰面，他有跟我經理講，我有在場，他情緒激動，說 我把他房子賣掉好像是我自己作主賣的。（問：你知道簽約 前，李崇清有付被告謝宛倩20萬元？）被告李垣樑有跟我講 ，他說是因為賣房子要被告謝宛倩交付身分證、印鑑證明、 印章，是被告謝宛倩要求的，像是人頭費，她好像要求50萬 ，是被告李垣樑跟我說的，最後是付20萬。（問：證人說20 萬人頭費是何意思？）因為我們居間房子當人家的人頭大約 收費是10萬，我認為這20萬就是人頭費。（問：請問貴公司 出售不動產時，由他人代理出售有無向所有權人確認？）有 ，我有跟被告謝宛倩確認。（問：是如何確認的？）在我介 紹和平路房子簽約的時候，被告李垣樑的母親有說要賣系爭 房屋，那時被告二人及李崇清、被告李垣樑母親四人都在， 我有跟他們說要賣五股新天地的房子需要何證件，五股新天 地的權狀是在被告李垣樑母親手上。（問：你如何知道權狀 是在被告李垣樑母親手上？）因為有時候他們要買賣房子，
資料很亂，我會去幫被告李垣樑母親找，所以我知道權狀在 被告李垣樑母親手上，那天和平路房子簽約時，被告李垣樑 母親也有把五股新天地的權狀帶著，她要我幫他算坪數。（ 問：你是否是在簽定本件委託書之前跟被告謝宛倩確認？） 有等語（見103年5月22日言詞辯論期日筆錄），依上開證人 所言，可知系爭房地係由被告李垣樑之父母親委託仲介羅賢 芬出售，委託出售之價格950萬元及最後以838萬元出售，均 係由被告李垣樑之父母親決定，系爭房地之所有權狀係在被 告李垣樑之父母親保管中，被告謝宛倩未對羅賢芬就系爭房 屋之出售價格表示意見，簽約時亦未到場，顯見被告李垣樑 之父母親對系爭房地有處分權，被告謝宛倩僅係以其名義登 記，被告李垣樑之父母親已對被告謝宛倩補償20萬元，被告 謝宛倩同意提供印鑑證明、印鑑、身分證以配合辦理所有權 移轉登記，簽約前，證人羅賢芬有向被告謝宛倩表示，請其 於簽約當日到場，被告謝宛倩並未稱不願出售系爭房屋，僅 以其要加班為由不能到場，證人羅賢芬即對被告謝宛倩稱若 不克到場，必須出具授權書，是被告謝宛倩知悉出售系爭房 地若其本人未到場，必須提出授權書，被告謝宛倩既已提出 其身分證、印鑑、印鑑證明供被告李垣樑出面簽訂系爭買賣 契約，當亦同意出具授權書予被告李垣樑俾以代理被告謝宛 倩簽訂買賣契約書。而授權書本可由代理人代為簽名及用印 ，是授權書非由被告謝宛倩親自簽名及用印，並不影響其授 權被告李垣樑代理簽訂買賣契約之效力。被告謝宛倩雖辯稱 ：買賣契約書首頁之賣方欄中載有李垣樑及謝宛倩之名字， 惟末頁賣方欄卻僅有被告李垣樑之簽名及蓋章，顯見兩造就 買賣之意思表示尚未合致，系爭契約實與被告謝宛倩無涉等 語。惟查，被告謝宛倩授權被告李垣樑代理簽約，被告李垣 樑與原告就買賣標的物、買賣價金，已達意思合致，買賣契 約即已成立生效，被告謝宛倩自應負出賣人之責任，雖買賣 契約書上未載明被告李垣樑為被告謝宛倩之代理人，惟被告 謝宛倩實際上有授權被告李垣樑處理系爭房地出售之意思， 始交付印鑑證明、印鑑章、身分證予被告李垣樑俾以辦理所 有權移轉登記，被告李垣樑亦於簽約時提出授權書交予原告 ，讓原告知悉被告謝宛倩有授權被告李垣樑處理出售事宜， 是被告李垣樑在買賣契約書上之簽名，除為其自己應有部分 二分之一出售外，亦係代理被告謝宛倩之應有部分二分之一 出售，自應對被告謝宛倩發生效力。被告謝宛倩於簽約後， 始向仲介人員表示不願出售系爭房地，惟買賣契約業已成立 生效，並不會因被告謝宛倩之反悔而受影響，被告謝宛倩應 負出賣人移轉系爭房地所有權之義務。
五、原告主張：被告二人為出賣人，應配合提供變更後之印鑑章 俾以辦理所有權移轉登記，屬買賣契約之主給付義務，渠等 屢經催告仍不願意提供，致無法辦理所有權移轉登記，自屬 民法第226條第1項規定因可歸責於債務人之事由致給付不能 之情形，原告依民法第226條第1項之規定，向被告等人請求 賠償原告因此支付仲介費167600元之損害。另依兩造契約第 10條第1款約定「賣方若違反本契約應履行之各項義務時， 每逾一日賣方應按買方已付價款萬分之五計算違約金予買方 （自逾期之次日起至完成給付日止），經買方定五日期限催 告逾期仍不履行者，買方除得逕行解除本契約請求返還已付 價款外，賣方並應賠償買方已付同額價款之違約金予買方」 ，原告已支付價金0000000元，請求被告共同給付違約金 0000000元等情。經查，被告謝宛倩為出賣人，其於簽約後 ，自行變更印鑑，致系爭房地所有權移轉登記無法辦理，核 係可歸責於債務人之事由致給付不能，被告謝宛倩應負債務 不履行損害賠償責任，並應依兩造買賣契約第10條第1項約 定給付違約金。原告請求按已付同額價款0000000元作為違 約金之數額，被告謝宛倩則認為違約金過高，請求依民法第 252條規定酌減，按違約金是否相當，須依一般客觀事實， 社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最 高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。查兩造於102 年10月4日簽約，總價為838萬元，原告已繳0000000元，但 第一公司已於102年12月10日扣除費用後將0000000元撥付至 原告帳戶，是原告所受損害不大，原告請求被告給付違約金 0000000元，核屬過高，綜合上情，並參酌內政部公告之成 屋買賣契約書範本第11條第1項，買方違約，賣方得沒入之 違約金最高不得超過買賣總價款之15%，及被告謝宛倩係出 售應有部分二分之一，認被告謝宛倩應給付之違約金以60萬 元為適當。原告另依民法第226條第1項之規定請求被告謝宛 倩賠償其所支付之仲介費用167600元，惟查，原告支付仲介 費用，係基於其與仲介者間之居間契約，並非因被告謝宛倩 未履行系爭契約所造成之損害，原告請求被告謝宛倩賠償此 部分之費用，為無理由。原告另請求被告李垣樑給付違約金 及損害賠償部分，因系爭買賣契約無法履行係因被告謝宛倩 於簽約後自行變更印鑑所致，被告李垣樑並無違約，而被告 謝宛倩之印鑑證明須本人親自申辦，被告李垣樑無從代理被 告謝宛倩交付最新印鑑證明，系爭契約未能履行，不可歸責 於被告李垣樑，是原告請求被告李垣樑給付違約金及賠償損 害，均無理由，應予駁回。
六、綜上，被告謝宛倩應給付原告60萬元及自103年3月14日即
103年2月13日民事陳報暨起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息。原告逾此範圍之請求，為無 理由，應予駁回。原告及被告謝宛倩均陳明願供擔保，聲請 宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規 定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之 聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，被告謝宛倩請求囑託法務部調查局（或 刑事警察局）鑑定系爭授權書簽名之真偽，核無必要，附此 敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 7 月 31 日
民事第三庭法 官 陳映如
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 8 月 4 日
書記官 許丞儀
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