臺灣新北地方法院民事裁定 103年度事聲字第73號
異議人即第三人 豪景泰設計開發有限公司
法 定 代 理 人 林福益
異議人即第三人 黃翠屏
上列異議人因債務人林福益與債權人新北市新店地區農會等間拍
賣抵押物強制執行事件，異議人對於本院司法事務官於中華民國
103年1月27日所為102年度司執字第64682號裁定聲明異議，本院
裁定如下：
主 文
異議駁回。
理 由
一、按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或 對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制 執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執 行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議， 由執行法院裁定之，強制執行法第12條第1項、第2項定有明 文。故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人 依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位 先為准駁之裁定（處分）。次按司法事務官處理事件所為之 處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官 處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間 內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議 有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請 法院裁定之。法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之 裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第 240之3條及第240之4條亦分別定有明文。又按抗告為受裁定 之當事人或其他訴訟關係人，對於裁定聲明不服之方法，若 非受裁定之當事人或其他訴訟關係人，即不得為之（最高法 院44年度台抗字第104號判例意旨參照），準此，若非受裁 定之當事人，即不得對之提起聲明異議。查本件異議人黃翠 屏、豪景泰設計開發有限公司（下稱豪景泰公司）就本院民 事執行處司法事務官於民國103年1月27日以102年度司執字 第64682號執行事件裁定駁回異議人黃翠屏聲明異議之終局 處分，聲明不服提起異議，惟異議人豪景泰公司並非原裁定 之當事人，揆諸上開說明，應無逕提起聲明異議之權利，異 議人豪景泰公司對於原裁定聲明異議，即為不合法，應予駁 回；另本院仍應依法就民事執行處司法事務官所為之裁定， 審究異議人黃翠屏之異議有無理由，合先指明。二、本件異議意旨略以：（一）異議人黃翠屏投資異議人豪景泰 公司，並於100年3月7日向新北市政府辦理遷址至新北市○
○區○○○街00巷0號11樓之3（即拍賣標的物地址），即異 議人黃翠屏及豪景泰公司與拍賣標的物當時所有權人鄭學彬 表示意思一致，又依民法第425條規定，債務人林福益移轉 所有權並於100年6月23日向債權人新北市新店地區農會辦理 抵押貸款前，異議人豪景泰公司已合法租賃使用中。（二） 異議人黃翠屏102年12月20日聲明異議狀四，新北市政府稅 捐稽徵處100年8月15日函載明：新北市○○區○○○街00巷 0號11樓之3（即拍賣標的物地址），面積29平方公尺按營業 用稅率。又詳證物一，異議人豪景泰公司租賃拍賣標的物地 址，供辦公使用照片2張，上開顯示與使用事實相符，嗣後 異議人黃翠屏與債務人林福益於102年4月18日所訂租賃契約 載明：「壹、租賃物標示及使用範圍：新北市○○區○○○ 街00巷0號11樓之三（甲方保留一個房間堆放物品）」，其 無論甲方（即債務人林福益）保留一個房間是供辦公室使用 或堆放物品，異議人黃翠屏租賃範圍係異議人豪景泰公司租 賃以外供住家使用部分。原裁定駁回理由載稱異議人與債權 人新北市新店地區農會所提資料，扞格不入裁判理由，顯與 事實不符。（三）異議人自100年3月1日起即因投資異議人 豪景泰公司須辦公使用而租賃標的物地址其中一個房間至今 。嗣後又因辦公予住家往返路程因素又續租標的物地址其他 住家使用部分，綜上所述，拍賣標的物地址於債權人設定抵 押權之前已分別由豪景泰公司及黃翠屏合法租賃共同使用至 今，依民法第425條規定，請求廢棄拍賣抵押物租賃權除去 之裁定，爰依法聲明異議等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地 上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但 其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權 受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之 ，民法第866條第1項、第2項分別定有明文。又不動產所有 人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約，而致抵押物之 價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權 人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法 以無租賃之狀態逕予執行，此觀司法院大法官解釋第304號 解釋、司法院院字第1446號解釋意旨及強制執行法第98條第 2項及辦理強制執行應行注意事項第57項第4目等規定自明。 另所謂抵押物上租賃權之存在，對於抵押權「有影響」，係 指拍賣抵押物時發生無人應買或有出價不足清償抵押債權之 情形而言。
四、經查，本件執行債務人林福益分別於100年6月15日、101年8 月28日、102年1月31日將其所有坐落新北市○○區○○段00
地號土地及其上6005建號建物設定最高限額600萬元、144萬 元、300萬元之抵押權予新北市新店地區農會、中租迪和股 份有限公司、張重義，嗣債務人林福益將上開不動產出租與 異議人黃翠屏，租賃期間自102年4月15日起至105年4月14日 止，有土地暨建物登記謄本、房屋租賃契約書、臺灣臺北地 方法院所屬民間公證人臺北站前聯合事務所公證書等件附於 本院102年度司執字第64682號卷可稽，是異議人黃翠屏與債 務人林福益間租賃契約係於上開抵押權設定後始成立。異議 人雖主張異議人黃翠屏自100年3月1日起即因投資異議人豪 景泰公司須辦公使用而租賃系爭標的物地址其中一個房間， 嗣續租標的物地址其他住家使用部分，拍賣標的物地址於債 權人設定抵押權之前已分別由異議人豪景泰公司及黃翠屏合 法租賃共同使用至今等語，依異議人提出之豪景泰設計開發 有限公司增資協議書、公司章程、公司變更登記表、房屋使 用情形變更申請書、新北市政府稅捐稽徵處100年8月15日北 稅莊二字第0000000000號函、照片等影本所示（見本院102 年度司執字第64682號卷第141至147頁），足認異議人豪景 泰公司有與異議人黃翠屏約定於100年3月1日間辦理公司增 資，並遷徙該公司至系爭不動產之地址，及債務人林福益有 於100年8月間變更系爭房屋使用情形之事實，然異議人黃翠 屏與債務人林福益間是否於100年6月15日前已有租賃契約存 在，尚無從由上開證據中得知，而異議人黃翠屏又未提出於 上開抵押權設定前與債務人林福益間就系爭不動產有租賃契 約關係存在之證明，異議人上開主張自難採信。而本院民事 執行處以上開不動產有租賃關係存在，故拍賣標的拍定後不 點交為拍賣條件，於102年12月10日經本院民事執行處將上 開不動產以底價850萬元進行第一次拍賣，因無人應買而未 拍定，揆諸前揭說明，足見異議人黃翠屏與債務人林福益間 租賃契約業已影響債權人等之抵押權，則本院民事執行處於 102年12月10日以新北院清102司執協字第64682號函除去異 議人黃翠屏與債務人林福益間就上開不動產之租賃關係，該 函並分別於102年12月13日送達異議人黃翠屏、債務人林福 益，有送達證書附於本院102年度司執字第64682號卷可稽， 於法自無不合。故本院民事執行處司法事務官裁定駁回異議 人黃翠屏就本院除去租賃權執行命令之聲明異議，經核認事 用法，並無不合，異議意旨猶執上揭爭執等情詞，指摘原裁 定不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。
五、結論：本件聲明異議為無理由，依強制執行法第30條之1， 民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。中 華 民 國 103 年 7 月 4 日
民事第一庭 法 官 許瑞東
以上正本係照原本作成
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1,000元。
中 華 民 國 103 年 7 月 4 日
書記官 黃雅慧
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