臺灣彰化地方法院民事判決 103年度簡上字第46號
上 訴 人 江簡招
訴訟代理人 尤榮福律師
被上訴人 祭祀公業江種德
法定代理人 江長茂
江懋志
江朝廷
江春警
江聯興
訴訟代理人 朱坤棋律師
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於民國103
年1月23日本院員林簡易庭102年度員簡字第135號第一審判決提
起上訴，本院於103年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
本件上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其 一造辯論而為判決。
貳、上訴人部分：
一、上訴人起訴主張之事實引用上訴人原審判決事實欄部分之 陳述。
二、對被上訴人抗辯之陳述：按土地法第106條第1項明定「以 自任耕作為目的約定支付地租使用他人之農地者，為耕地 租用。前項所稱耕作，包括漁牧」，既謂耕作包括漁牧， 即凡屬栽培農作物，抑或作為養殖漁業或畜牧，均皆符合 耕作之意，有無自任耕作，則須依何人為耕作之事實憑以 認定，非能以本為種植農作物，嗣更改漁牧，即能逕論已 非自任耕作，被上訴人引用相關法律見解洵為有誤，而不 足採。上訴人雖曾於80幾年間將系爭C部分土地闢為漁塭 即東山黑溜池，惟仍係作為養殖漁業使用，並未對外營業 ，仍不改漁牧（仍屬耕作）之性質，自無減租條例第16條 第1、2項規定之適用，其理自明。退步言之，租賃關係乃 一繼續性之法律關係，承租人初以自任耕作之方式使用農 地，嗣方未自任耕作，所謂無效，應解釋為終止，即出租 人取得終止租賃契約之權，得終止耕地租約將土地收回自 行耕作，方符法理。惟查，系爭C部分土地雖曾經上訴人 一度闢為漁塭作為養殖漁業使用，縱認已逸脫「自任耕作
」之範圍，惟被上訴人亦未曾有催告或行使終止權之作為 ，且上訴人於88年間因九二一大地震後亦未再作養殖漁業 使用，而被上訴人自上訴人先祖承租系爭C部分土地後， 迄今仍逐年收取依減租條例規定計算之地租，未曾間斷， 甚至於邇來屢次召集各承租戶開會協商解決出售土地問題 ，均仍稱上訴人為承租人，益證被上訴人並未行使終止權 而收回自行耕作，而係繼續承認上訴人之租賃關係及承租 人之地位，今又以系爭耕地三七五租約已無效抗辯，豈不 矛盾，且有權利濫用之嫌。為此請求確認上訴人就被上訴 人所有坐落彰化縣員林鎮鎮○段000地號（重測前為東山 段438地號土地、地目田、面積0.068157公頃）土地如附 圖所示之C部分、面積1384.9平方公尺土地之耕地三七五 租賃關係存在。
三、上訴人上訴意旨略以：
㈠ 判決不適用法規或適用不當者為違背法令，民事訴訟法第 468條即明揭其旨。所謂法規，當指現行有效之法律，最 高法院解釋判例等法源而言，原審判決援引最高法院87 年度台再字第52號、87年度台上字第246號民事判決（非 判例），姑不論具體案例事實是否與本案相同，可比附援 引？惟既尚未成判例，原審判決逕援引其要旨以為不利本 案上訴人不利之判決，實有可議。
㈡ 按土地法第106條第1項明定「以自任耕作為目的約定支付 地租使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕作，包 括漁牧」，既謂耕作包括漁牧，即凡屬栽培農作物，抑或 作為養殖漁業或畜牧，均皆符合耕作之意，有無自任耕作 ，則須依何人為耕作之事實憑以認定，非能以本約定為種 植農作物，嗣更改漁牧，即能逕論已非自任耕作，被上訴 人引用相關法律見解洵為有誤，而不足採。況原審判決所 援引上揭最高法院87年度台再字第52號判決、87年度台上 字第246號民事判決要旨亦言「…承租人未經出租人同意 …」、「上訴人之被繼承人張某未經被上訴人同意，逕將 耕地挖成魚塭變更為養魚使用…」，而本案縱上訴人將系 爭土地闢為漁塭，惟是否己經被上訴人同意等諸情，亦未 經原審調查，率爾認定兩造間之租賃關係已不存在，實難 甘服。上訴人之漁塭是在80幾年間就在使用，被上訴人之 派下員都知道，上訴人都繼續繳租金到102年，被上訴人 應該知悉上訴人變為漁塭使用，且同意上訴人使用。被上 訴人有無同意上訴人變為漁塭使用，與法律效果是兩回事 。921地震之後上訴人沒有再做漁塭使用，就放著，在漁 塭周圍有種菜、種水果。
㈢ 為此上訴聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉請求確認上訴人就被上訴人所有坐落彰化縣員林鎮鎮○段 ○000地號土地如附圖所示之C部分、面積1384.9平方公尺 之土地有耕地租賃關係存在。
參、被上訴人於原審及上訴審抗辯：
一、查系爭C部分土地係出租予上訴人種植稻穀，並按租榖計 付租金，被上訴人於85年間擅自將租耕之系爭C部分土地 改建為混凝土構造之魚塭，供人釣魚營業（即東山黑鰡池 ），足認上訴人自該時起即未自任耕作，又原為栽培農作 物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變 更為漁牧之用，仍屬違反耕地租佃契約之不自任耕作，依 耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項之規定，及參考 最高法院86年度台上字第246號裁判、87年度台再字第52 號裁判及80年台再字第15號判例意旨，系爭C部分土地耕 地租賃關係當然往後失其效力，毋待被上訴人另為終止租 約之表示，其租賃關係業已消滅。被上訴人因對法律不懂 ，不知有契約無效之情形，始繼續收租金。又縱被上訴人 繼續收取租金，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力 。退而言之，縱認上訴人將系爭C部分土地改建為漁塭非 屬不自任耕作，因上訴人自承約自90年間起該漁塭即未再 養殖，至今已逾10年，應認上訴人有非因不可抗力繼續一 年不為耕作之情事，被上訴人自得依減租條例第17條第1 項第4款之規定，終止系爭C部分土地之租約，並以102年 12月10日民事辯論意旨狀之送達作為對被上訴人終止租約 之意思表示。
二、兩造之間沒有書面契約，江松、江慶堆的書面租約都是各 自獨立之租約，與上訴人沒有關係，但被上訴人不爭執此 部分是否會影響兩造間一開始三七五租約之效力。附圖中 江慶堆的位置是在Ｆ，江松的位置在Ａ，被上訴人認為與 本件沒有關係。
三、租約可能會有三七五租約及一般的租約，如果三七五租約 有效存在的情形，價金可以折價3成，如果不存在是折價 1.2成，目前兩造的差額是18%。
四、上訴人變更為漁塭使用，居住在鄰近的派下員都知道，但 被上訴人100年才產生新任管理人，之前公業幾十年都沒 有選管理人。有一個派下員在負責收租，是前輩過世了之 後，由後代繼續收租。100年產生新管理人之後，101、 102年還是繼續收租。當時對於土地改為漁塭使用是否違 反規定沒有認知。本件是土地買賣之後，才有前述價金差
額的爭議，才會有本件訴訟。耕地違反使用，依法在違反 之時就造成租約無效，與事後100年間公業管理人是否知 悉已經無關，無法讓已經失效的租約重新生效。 五、被上訴人去現場都沒有看到上訴人有種菜、種水果，漁塭 周圍部分都是混泥土，無法種植，現場照片如同原審的答 辯二所附照片，這個照片是起訴以後照的。況且縱有種植 農作物，亦僅屬系爭土地之極小部分，依最高法院84年台 上字第1856號判例：「承租人承租耕地非因不可抗力繼續 一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或 全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第十七條第一項 第四款規定終止租約，收回全部耕地。」意旨所示，被上 訴人依法仍得終止系爭耕地租約。
六、聲明：上訴駁回。
肆、兩造不爭執之事項：
一、兩造間原有三七五租約存在。
二、上訴人於80幾年間將承租之農地變更為漁塭使用。 三、上訴人將承租之農地變更為漁塭使用後，被上訴人仍繼續 向上訴人收取租金。
伍、兩造之爭點：
一、上訴人於80幾年間將農地變更為漁塭使用，是否不自任耕 作？被上訴人有無同意上訴人變更為漁塭使用？系爭三七 五租約是否因此無效？
二、上訴人是否有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情事？被 上訴人終止租約是否合法？
陸、得心證之理由：
一、按民事訴訟法第247條第1項前段規定：「確認法律關係之 訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之 。」。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之 存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀 態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而 言（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。本件 上訴人主張為如附圖所示系爭C部分土地實際承租人，被 上訴人則抗辯租賃契約已無效或已終止，足認兩造間租賃 關係是否存在，致上訴人在法律上地位處於不明確之狀態 ，且能以本件確認判決除去之，上訴人提起本件訴訟自有 即受確認判決之法律上利益。
二、查如第參點所示之三項事實，有上訴人提出之之土地所有 權狀、被上訴人不動產清冊、租谷代金收據等件影本及土 地登記謄本附卷為證，且為兩造所不爭執，堪信為真實。 三、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人 收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第 1、2項定有明文。又按「耕地三七五減租條例第1條所謂 耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，乃指以 自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地而言。 故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更 耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作 。依同法條第2項規定，所謂耕作，固包括漁牧，但此乃 指自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用 而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而 為漁牧使用。是原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人 未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧使用，並興建設施 ，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任 耕作。」、「上訴人之被繼承人張某未經被上訴人同意， 逕將耕地挖成魚塭變更為養魚使用，未自任耕作，既為原 審確定之事實，則原訂租約無效，被上訴人自得收回，另 行出租」（最高法院87年度台再字第52號、87年度台上字 第246號民事判決參照）。查本件上訴人自承系爭C部分土 地原作為耕地使用，於80幾年間，變更為魚塭使用，揆諸 前揭說明，縱認係變更為漁牧使用，仍屬不自任耕作之範 疇。上訴人雖主張被上訴人早知悉上訴人變更為漁塭使用 ，仍繼續向上訴人收取租金，被上訴人亦未曾有催告或行 使終止權之作為，甚至於邇來屢次召集各承租戶開會協商 解決出售土地問題，均仍稱上訴人為承租人，益證被上訴 人並未行使終止權而收回自行耕作，且有同意上訴人變更 使用，被上訴人顯權利濫用等語。被上訴人則不否認上訴 人變更為漁池後，仍繼續收租十幾年，惟辯稱因不懂法律 ，始繼續收租等語。然按耕地租約無效後，除兩造有另行 成立租賃關係之合意外，並不因上訴人嗣後繼續收租默示 同意被上訴人居住使用系爭耕地上之建物或於原訂租約租 期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力，有 最高法院86年度台上字第97號民事判決可資參照。查上訴 人有未自任耕作之事實，業經說明如前，則原耕地三七五 租賃契約無待終止，已當然向後失其效力，租賃關係亦歸 於消滅，若上訴人未能證明兩造另有成立租賃契約之合意 ，被上訴人嗣後縱有繼續收取租金，原契約仍未因此恢復 效力。從而，上訴人主張均難認有依據，無從准許。又被 上訴人係因不知上訴人更改為魚塭使用之情形為無效，始 繼續向上訴人收取租金，故尚難謂被上訴人有權利濫用之 情形。
四、按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有非因不可抗力繼續 一年不為耕作時，不得終止，耕地三七五減租條例第17條 第1項第4款定有明文。查本件上訴人於原審自承於80幾年 變更為漁塭使用，921地震發生後有漏水現象，也將近十 年沒有做漁塭使用，故本件即便不認上訴人有不自任耕作 之情形，上訴人所為亦符合耕地三七五減租條例第17條第 1項第4款非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形。而被上 訴人於原審亦表示以102年12月10日民事辯論意旨狀之送 達作為對被上訴人終止租約之意思表示，上訴人亦表示有 收到被上訴人之上開辯論意旨狀，則兩造間之租賃關係， 因被上訴人已為終止租約之意思表示，亦可認已終止而不 存在。上訴人嗣後雖又主張921地震後，有在漁塭周圍種 植蔬菜水果，此為被上訴人所否認。按承租人承租耕地非 因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承 租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例 第十七條第一項第四款規定終止租約，收回全部耕地(最 高法院84年台上字第1856號判例要旨參照)。查依被上訴 人於原審第69頁所提出之照片，系爭土地大部分供漁塭使 用，而漁塭之周圍雖有少部分土地，然主要係以供人通行 使用，並未見有種植蔬菜水果之情形。且退步言，上訴人 即便上訴人確實有在漁塭周圍種植蔬菜水果，惟僅屬承租 土地範圍內少部分之使用方式，系爭土地之主要使用仍屬 供漁塭使用，且依前揭最高法院判例要旨，上訴人只要有 對承租耕地一部分不為耕作，出租人均得依耕地三七五減 租條例第17條第1項第4款規定終止租約，故上訴人此部分 抗辯，仍無礙於本院對於上訴人非因不可抗力繼續一年不 為耕作之認定。
五、綜上所述，兩造間之三七五租約既因上訴人不自任耕作而 失效，且若認未失效，被上訴人也另依耕地三七五減租條 例第17條第1項第4款規定合法終止租約。從而上訴人起訴 請求確認上訴人就被上訴人所有坐落彰化縣員林鎮鎮○段 ○000地號土地如附圖所示之C部分、面積1384.9平方公尺 之土地有耕地租賃關係存在，為無理由，應予駁回。原審 為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。柒、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條 、判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 29 日
民事第一庭審判長法 官 康弼周
法 官 施坤樹
法 官 詹秀錦
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 7 月 29 日
書記官 黃國源