臺灣彰化地方法院民事判決 102年度訴字第829號
原 告 陳國昭
原 告 康碩健
原 告 蕭全勝
原 告 蕭林双蓮
上列原告四人共同
訴訟代理人 李淵源律師
被 告 王穎裕(Dr.Federick Wang)(公示送達)
被 告 王愛惠(Ivy Cheng)(公示送達)
被 告 王昭明(Peter Wang)(公示送達)
被 告 王順明
被 告 王麗娟
被 告 陳茗新
被 告 王立仁
被 告 王立夫
被 告 張王碧霞
被 告 李王碧玉
被 告 王碧媛
被 告 王吳素華
被 告 王英麗
被 告 王英哲
被 告 王英智
被 告 王嘉雄
被 告 王立三（即王克明之承受訴訟人）
被 告 王立平（即王克明之承受訴訟人）
被 告 王芳莉（即王克明之承受訴訟人）
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國103年6月26日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告王穎裕、王愛惠、王昭明、王順明、王麗娟、陳茗新、王立仁、王立夫、張王碧霞、李王碧玉、王碧媛、王吳素華、王英麗、王英哲、王英智、王嘉雄、王立三、王立平、王芳莉應連帶給付原告陳國昭、康碩健、蕭全勝各新台幣壹拾壹萬肆仟貳佰伍拾壹元及自民國103年6月26日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告王穎裕、王愛惠、王昭明、王順明、王麗娟、陳茗新、王立仁、王立夫、張王碧霞、李王碧玉、王碧媛、王吳素華、王英麗、王英哲、王英智、王嘉雄、王立三、王立平、王芳莉應連帶給付原告蕭林双蓮新台幣貳拾萬零伍佰柒拾元及自民國103年6月26日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告王穎裕、王愛惠、王昭明、王順明、王麗娟、陳茗新、王立仁、王立夫、張王碧霞、李王碧玉、王碧媛、王吳素華、王英麗、王英哲、王英智、王嘉雄、王立三、王立平、王芳莉應自民國102年9月16日起至與原告陳國昭、康碩健、蕭全勝間就坐落彰化縣社頭鄉○○段000地號土地之法定租賃關係終止之日止，按年連帶給付原告陳國昭、康碩健、蕭全勝各新台幣貳萬貳仟捌佰伍拾元。
被告王穎裕、王愛惠、王昭明、王順明、王麗娟、陳茗新、王立仁、王立夫、張王碧霞、李王碧玉、王碧媛、王吳素華、王英麗、王英哲、王英智、王嘉雄、王立三、王立平、王芳莉應自民國102年9月16日起至與原告蕭林双蓮間就坐落彰化縣社頭鄉○○段000000地號及同段977-46地號土地之法定租賃關係終止之日止，按年連帶給付原告蕭林双蓮新台幣肆萬零壹佰壹拾肆元。訴訟費用由被告等連帶負擔。
事實及理由
一、程序方面：
（一）被告王克明已於訴訟中之102年11月23日死亡，爰依據原 告於102年12月30日之聲明，由王克明之繼承人王立三、 王立平、王芳莉承受訴訟。
（二）本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
（一）聲明：求為判決如主文第1項所示及以供擔保為條件之假 執行宣告。
（二）坐落彰化縣社頭鄉○○段000000地號土地（下稱系爭977- 45地號土地）、同段977-46地號土地（下稱系爭977-46地 號土地），為原告蕭林双蓮所有，坐落同段977地號土地 （下稱系爭977地號土地）為原告陳國昭、康碩健、蕭全 勝所共有，此有土地登記謄本3件可證。系爭977地號土地 上有如彰化縣田中地政事務所102年4月15日土地複丈成果 圖所示編號C部分面積75.43平方公尺之建物（下稱系爭甲 建物）；系爭977-45地號土地上有如該複丈成果圖所示編 號G部分面積69.31平方公尺之建物（下稱系爭乙建物）； 系爭977-46地號土地上如該圖所示編號E部分面積15.76平 方公尺之建物（下稱系爭丙建物），上開建物之門牌號碼 為彰化縣社頭鄉○○路000號。又系爭甲、乙、丙建物之 原始起造人為王接傳，且未辦建物第一次保存登記。而王 接傳於日據時期大正九年7月17日死亡，其繼承人為王登 輝、王榮錫、王榮文、王榮仁，其中王登輝於民國（下同
）46年11月23日死亡，其繼承人為王義雄，其餘繼承人均 拋棄繼承權；而王榮錫於昭和5年5月13日死亡，其繼承人 為其子王穎裕；另王榮文於73年1月23日死亡，其繼承人 為陳茗新、王立仁、王立夫、王昭明、王克明、王順明、 王愛惠；此外，王榮仁於昭和18年8月3日死亡，其繼承人 為王麗娟。又系爭土地分割前為社頭鄉社頭段第177地號 土地範圍，同為王接傳所有，嗣由王登輝、王榮錫、王榮 文、王榮仁繼承取得；王登輝於日據時期昭和12年因分割 而取得單獨所有權，67年間由王義雄單獨辦理繼承登記， 應有部分2115分之1845，王義雄繼承王登輝之系爭土地所 有權後，於67年將所有系爭土地應有部分出賣並移轉登記 予陳國昭、蕭林双蓮、康碩健之父康德久、蕭全勝之父蕭 柏欽等4人。
（三）按民法第425條之1第1、2項明定：土地及其土地上之房屋 同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人， 或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人 或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間， 推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第 449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不 能協議時，得請求法院定之。查系爭土地及建物原均同屬 王接傳一人，嗣後系爭土地及建物雖因繼承、分割及買賣 而異其所有人，然系爭建物對於系爭土地仍應推定在房屋 得使用期限內有租賃關係存在。又查被告等使用系爭977 地號土地之範圍即系爭建物甲部分為75.43平方公尺；使 用系爭977-45地號土地之範圍即系爭建物乙部分為69.31 平方公尺；使用系爭977-46地號土地之範圍即系爭建物丙 部分為15.76平方公尺，茲兩造就租金數額無法達成協議 ，爰依上開規定及繼承之法律關係請求核定並請求被告連 帶給付租金。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及 其建築物申報總價年息百分十為限。此項規定於租用基地 建築房屋者準用之，土地法第105條、第97條第1項分別著 有明文。又依同法第148條、同法施行法第25條規定，可 知土地價額係指申報地價而言。惟基地租金之數額，除以 申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之 程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與 鄰地租金相比較，以為決定。查本件系爭土地位於彰化縣 社頭鄉中心，其中977地號土地、977-46地號土地均面臨 員集路二段，977-45地號土地則面臨社斗路一段，系爭土 地旁邊有郵局、後面有社頭國民小學、斜對面有社頭分駐 所、社頭鄉戶政事務所等；該地點商店林立，車潮及人潮
往來頻繁；又系爭977地號土地102年1月之申報地價為每 平方公尺新台幣（下同）9,088元；系爭977-46地號土地 102年1月之申報地價為每平方公尺6366.4元；系爭977-45 地號土地102年1月之申報地價為每平方公尺4,340元。綜 上，堪認被告等使用系爭土地之租金以土地申報總價百分 之十為適當。從而，請求核定被告等使用系爭977地號土 地如附圖所示系爭建物甲部分之租金為每年68,551元（計 算式9,088X75.43X10%=68,551）；使用系爭977-46地號土 地如附圖所示系爭建物丙部分之租金為每年10,033元（計 算式：6,366.4X15.76X10%=10,033）；使用系爭977-45地 號土地如附圖所示系爭建物乙部分之租金為每年30,081元 （計算式：69.31X4,340X10%=30,081）。因民法第126條規 定之租金債權，因5年不行使而消滅，被告等均為系爭建 物原始起造人王接傳之繼承人，對王接傳之租金債務應負 連帶清償責任，為此原告請求被告等應連帶給付自本件起 訴之日起即102年9月16日往前追溯5年內即97年9月16日起 至102年9月16日止屆期租金，即連帶給付原告陳國昭、康 碩健、蕭全勝租金各114,251元（計算式：68,551x5÷3=1 14,251）；連帶給付原告蕭林双蓮200,570元（計算式： 10,033x5+30,081x5=200,570）。並請求自102年9月16日 起至系爭法定關係終止之日止，被告等每年應連帶給付租 金，即按年連帶給付原告陳國昭、康碩健、蕭全勝租金各 22,850元（計算式：68,551÷3=22,850）；按年連帶給付 原告蕭林双蓮租金40,114元。
三、被告方面：
（一）被告王吳素華、王英麗、王英哲、王英智等人雖未於言詞 辯論期日到場，然提出答辯狀辯稱：張王碧霞、李王碧玉 、王碧媛、王嘉雄（殁）、王義雄（殁）與被告王吳素華 之配偶王斌雄（殁）等人係兄弟姐妹，其父為王登輝，王 英麗、王英哲、王英智等人係被告王吳素華與王斌雄之子 女，被告王吳素華、王英麗、王英哲、王英智等四人與王 斌雄並未繼承王義雄任何遺產，王義雄死亡時，被告等四 人並不知情，未拋棄繼承，其等四人出生於屏東，並未設 籍或居住於系爭不動產上。本件為74年迄今之舊案，王斌 雄及其兄弟姐妹早於46年間拋棄對其父王登輝之遺產繼承 ，由王義雄單獨繼承，原告利用91年8月5日王義雄死亡， 無配偶或子女，於97年3月12日追加被告四人。民法繼承 篇已於98年5月22日修訂，原告豈可將其與王克明知訴訟 無線上綱，追加海內外其他繼承人為被告？請原告提出上 開建物之證據，如屬違建，何來繼承人，91年8月5日王義
雄死亡時是否留下遺產等語，請求駁回原告之訴。（二）其他被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明 或陳述。
四、得心證之理由
（一）原告主張之事實，已據其提出與所述相符之土地登記謄本 3件、繼承系統表、戶籍謄本、繼承權拋棄書、本院家事 法庭彰院賢家勇第0000000000號函、本院96年度訴字第 636號民事判決、台灣高等法院台中分院98年度上易字第1 號民事判決可證，並經本院調取本院96年度訴字第636號 給付租金事件及台灣高等法院台中分院98年度上易字第1 號給付租金事件之卷宗為證，應認原告主張為真實。（二）本件給付租金事件係本於被告占用上開977地號土地、 977-46地號，977-45地號土地，其中系爭977地號土地、 977-46地號土地雖與台灣高等法院台中分院98年度上易字 第1號民事確定判決認定之○○段000地號土地、977-46地 號土地同地號，但建物占用標的之土地位置不同，並非同 一事件，核先敘明。
（三）被告王吳素華、王英麗、王英哲、王英智等人雖提出上開 答辯狀置辯，惟查，王登輝於46年11月23日死亡，其繼承 人為王義雄，其餘繼承人（王斌雄及其兄弟姐妹）均拋棄 繼承，亦即由王義雄單獨繼承。然91年8月5日王義雄死亡 ，並無配偶或子女可繼承，依法應由張王碧霞、李王碧玉 、王碧媛、王嘉雄、與王斌雄等兄弟姐妹繼承，被告王吳 素華、王英麗、王英哲、王英智等人則繼承王斌雄（94年 7月20日死亡）之遺產（含上開建物）。而上開建物依法 由被告等人繼承，在未分割遺產前，仍屬公同共有。縱然 本件有部分繼承在民法繼承編九十八年五月二十二日修正 施行前開始（民法繼承編施行法第1條之3參照），惟本件 原告係請求被告等應連帶給付自97年9月16日起至102年9 月16日止之已屆期租金，此段期間之租金債務，係被告等 人本於繼承租賃關係後所發生之新租金債務，並非被告等 人繼承自其被繼承人早已存在之租金債務，自不問被告四 人設籍或居住何處，被告王吳素華、王英麗、王英哲、王 英智等人既因繼承而與其他繼承人取得上開建物之公同共 有，並非未繼承取得任何遺產，依法仍與其他繼承人負連 帶給付租金之責。況被告王吳素華、王英麗、王英哲、王 英智四人自認王義雄91年8月5日死亡時，當時並無繼承人 拋棄繼承，而王斌雄94年死亡時，其四人亦未拋棄繼承， 則不論其是否知情，被告等四人依法即已繼承。又系爭 甲、乙、丙建物之原始起造人為王接傳，且未辦建物第一
次保存登記，自無所有權狀，而屬違章建築，然在法律上 仍屬私有財產權之客體，而得為繼承之標的，此乃實務上 之共識，並無爭論，自難謂違建即無繼承人，故被告所辯 ，容有誤認，不足採信。
（四）又系爭土地分割前為社頭鄉社頭段第177地號土地範圍， 同為王接傳所有，嗣由王登輝、王榮錫、王榮文、王榮仁 繼承取得；王登輝於日據時期昭和12年因分割而取得單獨 所有權，67年間由王義雄單獨辦理繼承登記，應有部分 2115分之1845，王義雄繼承王登輝之系爭土地所有權後， 於67年將所有系爭土地應有部分出賣並移轉登記予陳國昭 、蕭林双蓮、康碩健之父康德久、蕭全勝之父蕭柏欽等4 人，有土地登記謄本可參，被告亦不爭執，且為台灣高等 法院台中分院98年度上易字第1號民事確定判決認定之事 實，應可採信。
（五）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形 ，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法 第425條之1第1、2項分別定有明文。經查，系爭土地及建 物原均同屬王接傳一人，嗣後系爭土地及建物雖因繼承、 分割及買賣而異其所有人，然系爭建物對於系爭土地仍應 推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在。
（六）次查，被告等使用系爭977地號土地之範圍即系爭建物甲 部分為75.43平方公尺；使用系爭977-45地號土地之範圍 即系爭建物乙部分為69.31平方公尺；使用系爭977-46地 號土地之範圍即系爭建物丙部分為15.76平方公尺，而兩 造就租金數額無法達成協議，原告依上開規定及繼承之法 律關係請求核定並請求被告連帶給付租金，於法有據。次 按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分十為限。此項規定於租用基地建築房屋者準用 之，土地法第105條、第97條第1項分別著有明文。又依同 法第148條、同法施行法第25條規定，可知土地價額係指 申報地價而言。惟基地租金之數額，除以申報地價為基礎 外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利 用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較 ，以為決定。查本件系爭土地位於彰化縣社頭鄉中心，其 中977地號土地、977-46地號土地均面臨員集路二段， 977-45地號土地則面臨社斗路一段，系爭土地旁邊有郵局
、後面有社頭國民小學、斜對面有社頭分駐所、社頭鄉戶 政事務所等；該地點商店林立，車潮及人潮往來頻繁；審 酌又系爭977地號土地102年1月之申報地價為每平方公尺 9,088元、系爭977-46地號土地102年1月之申報地價為每 平方公尺6366.4元、系爭977-45地號土地102年1月之申報 地價為每平方公尺4,340元，綜上各情，堪認被告等使用 系爭土地之租金以土地申報總價百分之十為適當。故原告 請求核定被告等使用系爭977地號土地如附圖所示系爭建 物甲部分之租金為每年68,551元（計算式9,088X75.43X10 %=68,551），使用系爭977-46地號土地如附圖所示系爭建 物丙部分之租金為每年10,033元（計算式：6,366.4X15. 76X10%=10,033）；使用系爭977-45地號土地如附圖所示 系爭建物乙部分之租金為每年30,081元（計算式：69.31X 4,340X10%=30,081），即屬有據。（七）綜上所述，原告請求被告等應連帶給付自本件起訴之日起 即102年9月16日往前追溯5年內即97年9月16日起至102年9 月16日止屆期租金，即連帶給付原告陳國昭、康碩健、蕭 全勝租金各114,251元（計算式：68,551x5÷3=114,251） ；連帶給付原告蕭林双蓮200,570元（計算式：10,033x5+ 30,081x5=200,570），併請求自102年9月16日起至系爭 法定關係終止之日止，被告等每年應連帶給付租金，即 按年連帶給付原告陳國昭、康碩健、蕭全勝租金各22, 850元（計算式：68,551÷3=22,850）；按年連帶給付 原告蕭林双蓮租金40,114元，即無不合，應予准許。五、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第385條第1項前 段、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 10 日
民事第一庭 法 官 施坤樹
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 7 月 22 日
書記官 黃鏽金