臺灣屏東地方法院民事判決 101年度訴字第585號
原 告 彭于玲
訴訟代理人 蘇枝田
訴訟代理人 蔡將葳律師
被 告 林彥錦
林艾錚
林錫烈
林俊賢
林俊茂
林俊騏
呂林蓮貞
江林麗貞
林茂雄
林永斌
林永傑
林欣瑜
林素貞
林富妹
鍾德富
郭滔先
郭湛先
徐培峰
訴訟代理人 徐瑞南
林吉淑
被 告 鍾委隆
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於103 年7 月22日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告林彥錦、林艾錚、林錫烈、林俊賢、林俊茂、林俊騏、呂林蓮貞、江林麗貞、林茂雄、林永斌、林永傑、林欣瑜、林素貞、林富妹應就被繼承人林祖蔭所遺坐落屏東縣長治鄉○○段○○○地號土地所有權應有部分九九八○分之九○，辦理繼承登記。兩造共有長治鄉○○段○○○地號土地，分割如附圖所示：編號七三一㈠、面積二三○五‧一六平方公尺分歸被告徐培峰取得；編號七三一㈡、面積一六四九‧一八平方公尺分歸原告取得；編號七三一㈢、面積一○四八‧七九分歸被告鍾德富取得；編號七三一㈣、面積九八一‧七九分歸被告鍾委隆取得；編號七三一㈤、面積一○七八‧八七分歸被告徐培峰取得；編號七三一㈥、面積五一八‧二六平方公尺分歸被告郭滔先、郭湛先取得，並以應有部分二分之一保持共有；編號七三一部分、面積二七二‧○七
平方公尺分歸原告、被告鍾德富、鍾委隆、徐培峰取得，並以附表二之應有部分比例保持共有。
原告、被告鍾德富、鍾委隆應給付被告徐培峰、郭湛先、郭滔先如附表三編號①至③所示金額。
原告、被告鍾德富、鍾委隆各應給付被告林彥錦、林艾錚、林錫烈、林俊賢、林俊茂、林俊騏、呂林蓮貞、江林麗貞、林茂雄、林永斌、林永傑、林欣瑜、林素貞、林富妹如附表三編號④所示金額，並維持公同共有。
訴訟費用由兩造依附表一應有部分比例負擔。
事實及理由
一、本件除被告鍾德富、郭湛先、徐培峰、鍾委隆外，其餘被告 經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，就上開未到場之被 告部分一造辯論而為判決，合先敘明。
二、原告主張：坐落屏東縣長治鄉○○段000 地號、地目田、面 積7854.12 平方公尺之土地（下稱系爭土地），係伊與被告 依附表一所示應有部分比例分別共有，惟共有人林祖蔭已於 起訴前死亡，其應有部分9980分之90已由被告林彥錦、林艾 錚、林錫烈、林俊賢、林俊茂、林俊騏、呂林蓮貞、江林麗 貞、林茂雄、林永斌、林永傑、林欣瑜、林素貞、林富妹（ 下稱被告林彥錦等）繼承，其等應就繼承林祖蔭之部分辦理 繼承登記。又系爭土地依其使用目的，均無不能分割之情形 ，且共有人間亦未訂有不分割之期限，然因無法達成分割協 議，爰依民法第823 條第1 項規定，提起本訴請求裁判分割 等語。並聲明：被告林彥錦等應就繼承林祖蔭所遺留坐落系 爭土地之應有部分9980分之90辦理繼承登記；系爭土地應依 屏東縣屏東地政事務所103 年1 月21日之土地複丈成果圖（ 下稱附圖）所示方割為分割。
三、被告之陳述
㈠、被告鍾德富、郭湛先、鍾委隆均同意依附圖所示之各共有人 使用位置及面積予以分配，對附圖所示分割方案並無意見。 被告郭湛先、郭滔先亦分別以言詞及書狀同意附圖所分配之 位置，並願就分割後之土地保持共有。
㈡、被告徐培峰對附圖所示之分割方式原則同意，惟如編號731 部分共有道路能延伸至編號731(1)位置內，對共有人通行該 土地亦屬有益。
㈢、被告林彥錦、林俊麒分別以言詞及書狀表示願意不分配土地 而取得補償金，其餘被告則未於言詞辯論期日到場，亦未提 出書狀表示意見。
四、不爭執暨爭執事項
㈠、下列事項為兩造所不爭執，並有系爭土地謄本、本院勘驗筆 錄、屏東縣屏東地政事務所102 年度3 月15日土地複丈成果 圖在卷可證，堪信為實在。
1、 系爭土地為兩造所共有，被告鍾德富應有部分為9980分之12 50、郭滔先應有部分為9980分之445 、郭湛先之應有部分為 9980分之445 、徐培峰之應有部分為9980分之4500、鍾委隆 應有部分為9980分之1250、訴外人林祖蔭之應有部分為9980 分之90。原告之應有部分為9980分之2000。2、 兩造就系爭土地並無約定分管契約，亦無不分割之約定，因 兩造無法達成分割協議而由原告訴請本院裁判分割。3、 系爭土地現況使用情形如本院102 年3 月15日勘驗測量筆錄 及屏東縣屏東地政事務所102 年度3 月15日土地複丈成果圖 所示。依此份複丈成果圖，原告願取得731(2)之部分，被告 徐培峰願意取得731(1)(9) 部分，被告鍾德富因於土地上建 有房屋，故願取得房屋所在位置為731(4)、(5) 部分，被告 鍾委隆則願意取得731(6)、(7) 、(8) 部分，被告郭湛先願 意取得731 （10）部分，並與被告郭滔先保持共有。除被告 郭湛先、郭滔先及林祖蔭之繼承人外，其餘共有人願就現況 使用為道路用地之731 部分保持共有。
㈡、爭執事項
1、 系爭土地可否裁判分割?
2、 以何方式分割為適當?
3、 如有找補情形，應以何價格找補為適當？
五、得心證之理由
㈠、按繼承，因被繼承人死亡而開始；繼承人有數人時，在分割 遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；又因繼承、強 制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前 已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，分別為 民法第1147條、第1151條、第759 條所明定。查系爭土地原 共有人林祖蔭於92年10月25日死亡，其於系爭土地之應有部 分由繼承人即被告林彥錦等繼承，並未辦理繼承登記，有系 爭土地謄本、繼承系統表、被告林彥錦等之戶籍謄本（見本 院卷一第50至73頁），是被告林彥錦等就林祖蔭所遺留於系 爭土地應有部分9980分之90具公同共有權利，依前揭說明， 自應於分割前辦理繼承登記。
㈡、次按分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請 求，命以原物分配於各共有人；或將原物分配於部分共有人 而以金錢補償未受分配者；或變賣共有物而以價金分配於各 共有人；或將原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣而 以價金分配於各共有人，且於以原物分配時，得因共有人之
利益或其他必要情形而就共有物之一部分仍維持共有，民法 第823 條第1 項、第824 條第2 項、第3 項及第4 項分別定 有明文。又請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824 條 命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束。另共有物分 割方法，應由法院斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟 效用及全體共有人之利益等公平決定之，且若部分共有人於 分割後仍願維持共有關係時，亦得為該部分共有人就特定部 分仍維持共有之分割方法。經查：
1、 系爭土地為兩造以附表一所示應有部分比例分別共有，而系 爭土地依其使用目的，均無不能分割之情形，共有人亦未訂 有不分割之期限，然因部分共有人未於調解期日到場，致無 法達成分割協議等情，有系爭土地登記謄本、本院101 年度 司調字第101 號調解紀錄表為證（見本院卷第38頁），且為 到場之兩造所不爭執，則原告請求裁判分割，即屬有據，應 予准許。
2、 又系爭土地依東至西使用現況為（以下編號均係指屏東縣屏 東地政事務所102 年3 月15日之現況複丈成果圖）：731 ⑴ 為被告徐培峰所經營之太和冰塊工廠、編號731 ⑵⑶為被告 鍾委隆之檳榔園、編號731 ⑷、⑸為被告鍾德富所建造使用 之鐵皮鋼造房屋及空地、編號⑹、⑺、⑻除被告鍾委隆所使 用之鐵皮屋外，其餘為空地及豬舍、編號731 ⑼為被告徐培 峰種植景觀樹使用之土地，其上並有做為倉庫使用之一樓磚 造房屋、編號731 ⑽為被告郭湛先、郭滔先使用之一層磚造 平房及鐵皮平房。系爭土地東側有屏東縣長治鄉田中街305 巷道，惟除被告郭湛先、郭滔先之房屋可直接使用上開巷道 對外出入外，其餘共有人均利用位於系爭土地上、北端之私 設巷路即田中街305 巷13弄對外連接至田中街305 巷出入， 業據本院會同屏東地政事務所人員到場勘驗屬實，並有上開 現況複丈成果圖、現場照片等物為證（見本院卷一第114 至 118頁） ，應無疑義。
3、 原告願意取得上開現況複丈成果圖所示被告鍾委隆所使用編 號731 ⑵⑶之檳榔園位置、被告鍾委隆則願意取得編號731 ⑹、⑺、⑻部分，其餘被告均同意依現況所在位置及面積為 分配乙情，業據原告及上開被告於本院言詞辯論期日陳述在 卷（見本院卷一第133 、134 頁）。另原告、被告徐培峰、 鍾德富、鍾委隆為分配後仍可對外通行，均同意編號731 做 為道路使用並由其等保持共有，被告郭湛先、郭滔先亦願就 分配後之土地保持共有。另本院審酌被告林彥錦等所繼承林 祖蔭之應有部分比例換算僅有70.8平方公尺（計算式：7851 .12 9980×90），而其等均未住居於屏東縣內，於繼承人
數眾多下，利用上開土地顯有困難，若以原物分配，將造成 土地無法地盡其利，且被告林彥錦、林俊麒各以書狀及言詞 表示願意不分得土地而受補償，是本院認其等應以補償方式 對被告林彥錦等有利。參酌上開使用狀況、保留通路、共有 人間維持共有意願、共有人之利益，本院認依現況情形所繪 製如附圖所示分割方案，並由共有人以給付補償金與未分配 足額土地之被告林彥錦等、被告郭滔先、郭湛先、徐培峰之 方式，較為符合共有人間之需求，亦屬公平適當。至被告徐 培峰雖表示如附圖編號731 之土地應延伸至編號731 ⑴土地 內始符共有人間通行利益等語，然編號731 之位置已足使各 共有人利用對外出入，並無以731 ⑴部分土地為道路之需求 ，而被告徐培峰之工廠出入口即為該731 道路之迄點，有照 片在卷可考（本院卷一第300 頁），使用該條巷弄對外聯絡 並無不便，共有人自無再提供多餘土地供道路使用，而生無 益之應有部分面積減損，被告徐培峰之意見，非屬合適。㈢、又按共有物之原物分割，依民法第825 條規定，係各共有人 就存在於共有物全部之應有部分，互相移轉，使各共有人取 得各自分得部分之單獨所有權。故倘共有物之價值因位置不 同而有差異，因原物分割而取得之價值較其應有部分折算價 值為多者，即應以金錢補償其分配價值較少之共有人。又同 一筆土地，其面臨較寬敞道路部分之價值，較之面臨狹窄道 路或在裏地部分者高，為眾所皆知之事實，如不顧價值之差 異，僅依所配受面積為原物分配，逕就應否折計價值相互補 償恝置弗論即有失公平（最高法院102 年度台上字第1354號 判決要旨參照）。本件如依附圖之分割方案，各共有人受分 配之面積即與其等應有部分比例換算之面積有所增減，亦有 完全未受分配者，且由於臨路情形及分配位置不同，故有另 以金錢補償必要。又被告徐培峰於本院審理期日表示伊願意 取得編號731 ⑸之道路，並不向其餘共有人請求此部分價值 落差之補償（見本院卷一第133 頁），是其為獲得該部分土 地自願抛棄此部分利益，自不得將此價值落差轉嫁於其餘共 有人負擔，故本院參酌此部分意見，就附圖所示分割方案囑 託城鄉不動產估價師聯合事務所鑑定兩造分得土地價值及兩 造應相互找補之金額。業經該所估價師分別予以鑑價並作成 附表三分割方案之價值差額找補結論，此有鑑估報告書及(1 03 ）城鄉字第00000000號函在卷可稽（見本院卷二第46頁 ）。查該鑑估報告書係綜合考量系爭土地坐落農業區，地目 為田，及系爭土地之一般因素、區域因素、個別因素、不動 產市場概況分析及勘估標的依最有效使用情況下，由不動產 估價師根據估價目的，採用比較法及收益法等2 種估價方法
進行評估，復綜合分析影響不動產價格因素，而據以決定勘 估標的的整宗基地之價值，並估算分割前後各宗土地間之價 格與互為補償情形，且以之推定各共有人分得部分價值與應 有部分權利價值比例計算，爰得出其價值差額找補之結論。 其已詳敘鑑定之方式、基礎，所使用之各項資料數據均詳實 有據，堪予採信。是本件系爭土地依附圖所示方案分割後， 各共有人應依附表三之方式及數額予以找補。
㈣、原告雖主張：①依本院101 年司執字第43752 號執行事件， 其標的物為緊鄰系爭土地之屏東縣長治鄉○○段000 地號土 地（下稱732 號土地），該土地法定用途及使用強均優於系 爭土地，然該強制執行事件中之鑑定報告每平方公尺僅為1, 875 元，與本件系爭土地鑑價價格達每平方公尺3,049 元、 4,690 元顯有差距，所得結論應有疑義。②又附圖編號731 為私設道路，其形狀及利用度均較731 ⑵土地為差，然鑑估 報告書顯示其差異率為0 ，而編號731 ⑴、⑷、⑹均以其為 不規則形核定差異率為-5% ，然事實上編號731 ⑴、⑷之利 用度應有別且差異率負值似嫌過大。731 ⑹以其面臨街墎及 其深度常理判斷應較731 ⑵土地佳，然報告書顯示差異率為 -5% 。又編號731 ⑸大體上亦為長方形，其土地形狀應不影 響價格，然報告書卻以其為梯形，而核定差異率為-2.00%。 ③再被告郭滔先、郭湛先受分配編號731 ⑸土地毗臨屏東縣 長治鄉田中街305 巷之活巷，鑑定報告對此道路條件均未比 較，並於宗地條件僅以此調整10% ，核其調整比例亦有疑義 。④再原告所受分配位置緊鄰被告徐培峰之冰塊工廠，營運 時間吵雜，復於731 ⑵部分設置有變電箱，均為嫌惡設施， 鑑估報告未將此做為嫌惡設施之差異率，殊不合理等語，認 鑑估報告之鑑價顯有過高，然查：
1、 原告所主張上開①之部分，經本院函詢城鄉不動產估價師聯 合事務所，經該估價師函覆以：「永興段732 號土地係因強 制執行拍賣而鑑定價格，該筆土地有共有人之優先購買權及 共有人同意處分權，故易產生利用上之不便。況該筆土地並 無點交，買方購入後有利用及處分上之困難，期間亦會發生 相當之時間成本，在資訊不對等及有投機套利疑慮之動機因 素導致法拍價格較市場價格低落，與本件鑑價應建立於公開 競爭市場，交易雙方具備充分資訊、合理銷售期間、形成之 價格不受非正常壓力影響及其他特別動機因素而不同，且拍 賣亦屬不動產估價師技術規則第23條之不予做為比較標的採 用之情形，鑑價過程自可不予採認做為比較基準」等語，此 有上開(103) 城鄉字第00000000號函文可稽（見本院卷二第 46頁）。而經本院依職權調取上開強制執行事件卷宗，可知
該強制執行事件僅執行債務人於該筆土地之應有部分，除債 務人外，尚有其餘應有部分。共有人之優先購買權存在為投 標者買受與否之不確定因素，此本會影響投標意願及數額。 且買受人僅成為該筆土地之共有人，除有分管契約外，難以 實際占用土地加以利用，與本件係將系爭土地劃分由各共有 人獨立取得分割後所有權本屬有別，上開各項因素均會影響 標的之價格。此外，強制執行事件目的在於儘速以債務人之 財產執行以清償債權，獲利實非強制執行之目的，此觀不動 產強制執行有多次拍賣程序即明。而分割共有物之找補價格 乃在決定客觀上標的物於市場上之價格，係指未受分配及分 配面積不足者，若將該共有土地提交於公開市場上可預期獲 得之利益，並由受分配者將此可預期之利益補償與其他未受 分配之人或分配價值低落之人，始可達到公平，殊無使受原 物分配之人可以以低於市價之價格取得共有物，無端使他人 蒙受原可於市場交易獲得之利益損失之理。從而，本件鑑價 之估價師上開說明，足資為本院之參考，原告未考量事件本 質之因素，僅以數字多寡主張本件鑑估價格不當，實難憑採 。
2、 又編號731 於本件附圖分割方案本做為道路使用，並無其他 利用之可能，即無考量形狀而為利用度上調整之必要，原告 前揭主張，即無可取。另編號731 ⑴、⑷⑹均屬不規則形狀 ，731 ⑴呈北寬南窄之漏斗形狀，惟北方地籍線亦崎嶇不平 、731 ⑷雖西側分割線垂直，然東側分割線彎曲，東北方更 有缺口，使該筆土地呈現L 形狀，是三筆土地本因地形而會 產生利用規劃上之不便。且編號731 ⑴雖地形較731 ⑷⑹不 方正，四角幾乎無水平垂直利用空間，然面積較大，稍可調 整彌補此項缺點，而編號731 ⑷⑹右側有利用上之困難，但 有西側平整地形可資補正，二相優缺比較下，經估價師本其 鑑價經驗法則於土地形狀（利用度）上做相同差異率調整， 並無不當。再編號731 ⑸確屬梯形，本非長方形，與正長方 形在利用度本無法同等視之，估價報告以形狀近似長方形而 僅為-2% 之差異率核定，即符公平。再編號731 ⑹之利用度 係專以「土地形狀」為判定，與原告所主張面臨街墎及其深 度無涉，自無從做為本件該項因素差異率之基礎。3、 另被告徐培峰雖於分配後之731 ⑸部分經營冰塊工廠，然該 工廠性質已非屬一般客觀不動產交易者所不喜之嫌惡設施（ 如殯儀館、墳墓、飛機場、加油站），且嫌惡與否涉及個人 主觀感受，為避免流於恣意，仍應以該工廠之存在客觀上是 否會造成系爭土地使用上之困擾或障礙而為判定。查系爭土 地地目的為田，係屬都市計劃區中之農業區，有卷附屏東縣
長治鄉土地使用分區證明書可考（見鑑估報告書），是系爭 土地原則上應為農業使用。原告所分配之731 ⑵之位置若為 農業使用，被告徐培峰於編號731 ⑴之工廠營運雖有產生一 定噪音，應無相互影響，致原告無法達使用土地之虞，應非 屬嫌惡設施，原告此部分主張，洵無可採
六、綜上所述，原告請求為裁判分割，應屬可採，至分割方法部 分，則如附圖所示之分割位置，並依附表三各項所示之金額 為相互找補，始符公允妥適。被告林彥錦等所受315,666 元 之補償款項仍屬林祖蔭之遺產，於分割前應由其等維持公同 共有，附此敘明。另訴訟費用部分，則斟酌本件為分割共有 物之性質，而由兩造依系爭土地總面積及應有部分換算面積 之比例負擔，較為合理。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條、第80條之1 、第85條第1 項前段，判決如 主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 31 日
民事第一庭 法 官 劉怡孜
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 103 年 8 月 6 日
書記官 林依靜
附表一 共有人間應有部分比例
┌────────┬───────────────────┐
│林祖蔭（即被告林│9980/90 │
│彥錦等公同共有部│ │
│分） │ │
├────────┼───────────────────┤
│鍾德富 │9980/1250 │
├────────┼───────────────────┤
│鍾委隆 │9980/1250 │
├────────┼───────────────────┤
│郭滔先 │9980/445 │
├────────┼───────────────────┤
│郭湛先 │9980/445 │
├────────┼───────────────────┤
│徐培峰 │9980/4500 │
├────────┼───────────────────┤
│彭于玲 │9980/2000 │
└────────┴───────────────────┘
附表二 原告、被告徐培峰、鍾委隆、鍾德富就編號731 之應有部 分比例
┌─────┬─────────┬───────┬───────┐
│ │共有人提供之面積（│編號731之面積 │ 應有部分比例 │
│ │ 平方公尺） │（平方公尺） │ │
├─────┼─────────┼───────┼───────┤
│徐培峰 │136.03 │272.07 │500/1000 │
├─────┼─────────┼───────┼───────┤
│鍾委隆 │37.79 │同上 │139/1000 │
├─────┼─────────┼───────┼───────┤
│鍾德富 │37.79 │同上 │139/1000 │
├─────┼─────────┼───────┼───────┤
│彭于玲 │60.46 │同上 │222/1000 │
└─────┴─────────┴───────┴───────┘
附表三被告徐培峰、郭滔先、郭湛先、被告林彥錦等各受補償金 額 （新台幣/元）
┌─────┬────┬────┬─────┬────┬─────┐
│應受補償之│①徐培峰│②郭滔先│③郭湛先 │④被告林│應付金額總│
│共有人 │ │ │ │彥錦等 │計 │
├─────┤ │ │ │ │ │
│應付補償之│ │ │ │ │ │
│共有人 │ │ │ │ │ │
├─────┼────┼────┼─────┼────┼─────┤
│彭于玲 │314,423 │197,707 │197,707 │194,320 │904,157 │
│ │ │ │ │ │ │
├─────┼────┼────┼─────┼────┼─────┤
│鍾德富 │191,749 │120,571 │120,571 │118,505 │551,396 │
│ │ │ │ │ │ │
├─────┼────┼────┼─────┼────┼─────┤
│鍾委隆 │4,597 │2,891 │ 2,891 │2,841 │13,220 │
│ │ │ │ │ │ │
├─────┼────┼────┼─────┼────┼─────┤
│應得金額總│510,769 │321,169 │321,169 │315,666 │1,468,773 │
│計 │ │ │ │ │ │
└─────┴────┴────┴─────┴────┴─────┘