臺灣士林地方法院民事判決 102年度訴字第1523號
原 告 黃媺雲
訴訟代理人 楊秋癸
楊承翰
被 告 生活大國公寓大廈管理委員會
法定代理人 葉俞均
訴訟代理人 林李達律師
吳孟玲律師
上列當事人間確認繳交管理費計算依據事件，本院於103 年6 月
19 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告規約第四條有關「本建築物禁止區分所有權人及其繼受人、承租人或其他房屋使用人供作營業使用。」之規定無效。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、被告法定代理人范世徵於訴訟繫屬中變更為葉俞均，有新北 市汐止區公所備查函附卷（本院卷第89頁），被告業已於民 國103 年2 月5 日具狀聲明承受訴訟（本院卷第84頁），依 民事訴訟法第170 條、第175 條規定自應准許。二、按民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款規定，訴狀送 達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一 、擴張或減縮訴之聲明者，不在此限。原告起訴時第1 項聲 明為「確認原告就所有新北市○○區○○○路0 號一樓房屋 （下稱系爭建物）應向被告每月繳納之公共設施管理費應以 196.93平方公尺作為計算依據」，於訴訟繫屬中變更為如下 所述，原告為訴之聲明之減縮，依法自應准許。貳、實體方面
一、原告主張並聲明：
系爭建物及座落基地為原告及訴外人楊秋癸拍定取得，應有 部分分別為100 分之99、100 分之1 ，於102 年4 月19日完 成登記，楊秋癸於102 年4 月29日再將其應有部分贈與給原 告，是原告為系爭建物之所有權人。依公寓大廈管理條例第 10條第2 項規定，管理費應按各區分所有權人之共有之應有 部分比例計算，然而系爭建物所屬之社區規約竟以所有權狀 登記之坪數計算。系爭建物依規約每月需繳納新臺幣（下同 ）9,506 元之管理費，為同棟2 至16樓住戶之4.1 倍，如依 共有部分之應有部分計算，系爭建物共有部分公設比約為25 .56 ％，2 樓至8 樓公設比約25.05 ％，9 樓至16樓公設比
約為24.78 ％，故對原告而言，被告社區管理費之標準顯失 公平，而系爭建物為一樓及地下一樓部分，面臨水患威脅， 且地下一樓為自用貯藏室，經濟效益不若樓上住宅，是應以 一樓加上共有部分之應有部分作為管理費收費依據，方為公 允。又區分所有權人對其專有部分有自由收益處分權能，系 爭社區規約第4 條四（三）規定「本建築物禁止區分所有權 人及其繼受人、承租人或其他房屋使用人供作營業使用。」 侵害原告對專用部分之使用、收益權，且不准營業使用，定 義不明，明顯違反民法第767 條、公寓大廈管理條例第4 條 之規定，應屬無效。故聲明：㈠、確認原告就所有新北市○ ○區○○○路0 號一樓房屋應向被告每月繳納之公共設施管 理費應以222.63平方公尺作為計算依據。㈡、確認被告生活 規約第4 條關於「本建築物禁止區分所有權人及其繼受人、 承租人或其他房屋使用人供作營業使用。」之規定無效。二、被告辯稱及聲明：
㈠、系爭規約經區分所有權人會議決議制訂及修訂，區分所有權 人及繼受人自有遵守規約之義務。管理費之負擔標準，雖以 區分所有權人共有應有部分比例分擔為原則，但例外得以區 分所有權人會議或規約另予規定，並非僅能依循前者標準， 得依實際居住實際獲益情形授權區分所有權人會議彈性制訂 標準。系爭規約以住戶所有權狀坪數為準，並經區分所有權 人決議，與諸多社區計算標準相同，並無任何不公允之處。㈡、系爭規約第4 條經區分所有權人會議決議，原告應受其拘束 ，又決議內容符合建築法第73條、第91條等規定，被告社區 使用執照為住宅區，且系爭建物之使用執照登記為住宅及自 用儲藏室，被告社區重申應依使用執照所載用途使用，並無 違背法令之情形。又依公寓大廈管理條例第15條，如住戶未 依使用執照所載用途使用，被告應加以制止。是被告社區之 區分所有權人決議不准為商業使用，是為維護居住品質，且 為社區自治，並無違反法令及公平合理原則等語。㈢、聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：
㈠、原告於102 年4 月19日取得系爭建物之所有權部分，再於 102 年5 月15日取得全部（本院卷第13頁、第15頁），為生 活大國社區之區分所有權人之一。
㈡、生活大國社區規約第14條，係以住戶權狀坪數收取管理費（ 本院卷第21頁）。
㈢、生活大國社區規約第4 條四之（三）「本建築物禁止區分所 有權人及其繼受人、承租人或其他房屋使用人供作營業使用 」（本院卷第17頁）。
四、按公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管理委員會係由區 分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在 執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護 事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實 體法上完全之權利能力。然民事訴訟法第40條第3 項及公寓 大廈管理條例第38條第1 項規定既均明文承認管理委員會具 有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與 其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權（最高法院98年 度台上字第2248號判決意旨參照）。從而，原告為社區區分 所有權人之一，其認為系爭區分所有權人會議之規約違反法 律規定或屬權利濫用而無效，提出本件訴訟，有確認利益， 先予說明。
五、本院得心證之理由：
㈠、生活大國社區規約第14條以住戶權狀坪數收取管理費是否有 失公平：
區分所有權人繳納之管理費，充作公寓大廈管理條例所規定 之公共基金。而公共基金之法定用途，在於共用部分、約定 共用部分之修繕、管理、維護（公寓大廈管理條例第10條第 2 項），共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良（ 公寓大廈管理條例第11條），及區分所有權人會議所決議之 事項（公寓大廈管理條例第18條第3 項）。是公共基金之用 途，主要乃在負擔共用或約定共用部分之支出，而在區分所 有權人會議未為決議之情形，上開共用或約定共用部分、相 關設施之支出，本應由區分所有權人按其共有之應有部分比 例分擔之（公寓大廈管理條例第10條第2 項前段、第11條第 2 項規定參照）。管理費雖係為供共用部分、約定共用部分 之修繕、管理、維護所設，雖與專有部分之修繕、管理、維 護費用無關，然因公寓大廈恆有供全體區分所有權人共同使 用之共用部分，如基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋 頂之構造、樓梯間、蓄水池、發電機、外牆等俱屬之，該等 共用部分之存在及維護，與區分所有建物之整體經濟價值與 效用誠屬緊密相連，且專有部分面積愈大者，屬共用部分之 樑柱、承重牆壁、樓地板等面積愈大。公寓大廈之管理維護 ，例如消防、機電、監視、電梯等設備定期維修、保養以及 保全人員負責社區安全、清潔人員維護環境衛生清潔、社區 景觀園藝、定期消毒等等，以及共有之基礎、樑柱等結構管 理修繕，均需支付相關費用，亦即由公共基金或由區分所有 權人負擔，上開共有部分之修繕、管理、維護，不但攸關區 分所有權人及住戶之人身安全，亦與區分所有權人之財產是 否能保值或升值有關，亦就實際獲益狀況而言，專有部分面
積大者，獲利較大。職是，國內社區所習見，以專有部分面 積大小或以權狀面積大小訂定公共基金（即管理費）齊一之 收費標準，實與公寓大廈管理條例任意規定之精神相符，亦 於責任分擔之公平正義無相違之處，顯難認系爭收費標準之 決議違反誠實信用原則。況且，依公寓大廈管理條例第10條 第2 項規定，除原則上依法由區分所有權人按其共有之應有 部分比例負擔外，亦得依規約或區分所有權人會議決議而定 ，倘若逐一區別各區分所有權人或住戶對於各項公共設施之 使用頻率或程度，而個別制定各區分所有權人應繳納管理費 之金額，非僅耗時費事，更容易造成區分所有權人間彼此錙 銖必較、分裂對立之局面，此絕非現今社會公寓大廈住戶之 福，亦不符合公寓大廈管理條例制定之本旨。系爭公寓大廈 規約第14條對於社區管理費之收繳，以住戶權狀坪數為收費 之標準，係經區分所有權人會議依法決議訂入規約中，並無 顯失公平情事，是區分所有權人及住戶自應受規約規定之拘 束。原告主張系爭建物應以222.63平方公尺為計算基礎，顯 然無據。
㈡、生活大國社區規約第4 條四之（三）（原告誤載為第6 項） 禁止作營業使用：
1.按「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自 由使用、收益、處分，並排除他人干涉」、「有關公寓大廈 、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法 令另有規定外，得以規約定之」，公寓大廈管理條例第4 條 第1 項、第23條第1 項定有明文。再按民法第72條所謂法律 行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身 違反國家社會一般利益及道德觀念而言。次依憲法第15條之 規定，人民之財產權，應予保障。而人民之財產權，依憲法 第23條之規定，固除於防止妨礙他人自由、避免緊急危難、 維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制 之。惟在以法律限制人民之財產權時，應合於「比例原則」 ，「比例原則」包括行為應適合於目的之達成之適當性原則 ，行為不超越實現目的之必要程度，亦即達成目的需採取影 響最輕微之手段之必要性原則，以及手段應按目的加以衡判 之衡量性原則，上述三原則如有違反任一，即可認為違反「 比例原則」，即為違反憲法第23條之規定，司法院大法官會 議著有釋字第517 號及第510 號解釋。而法律行為如有造成 對人民財產權不合理之侵害者，而有違憲法保障人民財產權 之意旨者，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共 秩序而無效。而公寓大廈管理條例第5 條、第23條固規定： 區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常
使用及違反區分所有權人共同利益之行為。且有關公寓大廈 、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法 律另有規定外，得以規約定之。然規約之內容，對區分所有 權人所有權之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可 違背比例原則。
3.經查，系爭建物第一層用途原為「活動中心」變更為「住宅 」，地下一層為「自用儲藏室」，有系爭建物之使用執照影 本可按（本院卷第132 頁）。再查，系爭土地為第二住宅區 ，本院向主管機關函詢：經新北市政府號以103 年5 月26日 北府都字第0000000000號函回覆：「第二住宅區，有關住宅 區之建築物及土地使用，於103 年4 月29日公告都市計畫法 新北市施行細則施行生效前，適用都市計畫法臺灣省施行細 則第15條，103 年5 月1 日都市計畫法新北市施行細則生效 後，有關住宅區之建築物及土地使用適用，應按該細則第14 條規定辦理，此見本院卷第231 頁以下甚明。不論是依都市 計畫法臺灣省施行細則第15條、都市計畫法新北市施行細則 第14條對於住宅區之有關規定下列事業：乙炔進行焊接、噴 漆、鍛治、彈棉、殯葬服務業、飲酒、舞廳、......等等不 准使用，但依據上開法條之意，除限制之事業外，縱為住宅 區，仍可為某些商業用途使用，在一定要件下得為銀樓金飾 加工業、飲食店、美容美髮服務業、證券業、金融業之分支 機構等，故都市計畫法未全面禁止住宅區作營業使用。揆諸 首接法條，區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分 ，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，本院函詢問 主管機關後，依函覆條文可知，並未全面禁止住宅區為營業 使用，被告迄未提供客觀之證據，以說明原告如符合都市計 畫法新北市施行細則第14條所准許之事業仍對社區整體居住 品質造成具體不利，且無從以其他方式排除此等負面影響， 自難認系爭規約「本建築物禁止區分所有權人及其繼受人、 承租人或其他房屋使用人供作營業使用」具有正當性。系爭 規約有造成對人民財產權不合理之侵害者，而有違憲法保障 人民財產權之意旨，自可認為係違反國家社會之一般利益， 背於公共秩序而無效。
六、綜上所述，都市計畫法臺灣省施行細則第15條、都市計畫法 新北市施行細則第14條未全面禁止住宅區為營業使用，是系 爭規約第4 條「本建築物禁止區分所有權人及其繼受人、承 租人或其他房屋使用人供作營業使用」，被告復未提出合理 正當理由限制他人權利行使，原告主張系爭規約條款無效， 為有理由。至於規約第14條以權狀坪數作為管理費之計算基 礎，未違反公寓大廈管理條例之規定，原告主張無效，為無
理由，應予駁回。
七、至兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後， 認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要， 併予敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 3 日
民事第一庭 法 官 絲鈺雲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 7 月 4 日
書記官 吳尚文