臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第1519號
原 告 倪鳴香
訴訟代理人 施中川律師
許雅婷律師
被 告 倪崧岳
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國103
年6 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表所示之不動產之所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴意旨以：
一、兩造為姐弟關係，登記於被告名下如附表所示坐落於新北市 ○○區○○○段○○○段00○號建物之所有權全部（下稱系 爭建物），於民國75年興建期間，係以「老爺山莊」別墅為 案名對外行銷，原告於75年10月1 日分別與原基地所有權人 涂清香、翁黃愛月及原建物出資起造人陳楊乃萍簽訂買賣契 約，購入系爭建物含基地（即坐落於同小段221-48地號之土 地，下稱系爭土地），而系爭建物於興建期間，依買賣契約 所載之各期價金係由原告按時給付，於興建完成前並經老爺 山莊將起造人變更為原告，嗣於77年間興建完成後，核發以 原告為起造人之使用執照，且由建商以原告名義向地政機關 申請建物測量成果圖，交屋明細表亦以原告為產權人及交屋 對象。詎被告於系爭建物第一次產權登記前，乘預售屋之權 益移轉不須原告印鑑證明之機會，以原告名義偽簽買賣契約 ，持交建商代辦建物第一次產權登記，而由於系爭建物之基 地係原告向原所有權人購買，土地過戶須檢附出賣人之印鑑 證明，以致被告對於系爭建物之基地無法以偽簽契約之方式 達到侵占產權之目的，形成系爭建物與基地分別登記為原告 及被告之現象，侵害原告基於系爭建物真正所有權人之權益 ，爰依民法第767 條之規定提起本件訴訟。
二、對被告抗辯所為之陳述：系爭建物係原告出資興建，所有權 歸屬原告，縱有部分資金來自兩造父母之贊助，亦不影響系 爭建物之所有權歸屬，而縱認兩造父母對系爭建物之出資非 屬對原告之贊助，然資金往來之法律原因多端，均屬原告與 兩造父母之法律關係，並不因此影響系爭建物之所有權應歸 屬原告。又兩造之父並非系爭建物之所有權人，並無處分系 爭建物之權利，被告主張系爭建物是兩造父親所贈與，與證 據不符，系爭建物既然原告亦有出資，且是原告訂約購買， 為何兩造父親可單獨贈與而不需徵詢原告同意，為何基地未
一併贈與而仍登記於原告名下，為何不以贈與為法律原因辦 理登記而以買賣方式為之，為何以盜刻原告印章之方式簽訂 買賣契約，顯無足採；系爭建物業經登記，原告並為真正產 權人，自無民法第125 條消滅時效之適用。
三、聲明：被告應將如附表所示之不動產之所有權移轉登記予原 告。
貳、被告答辯意旨以：
一、系爭建物原為被告之父母生前意欲購買的別墅型預售屋，本 打算作為未來家庭成員共聚及退休生活所用，惟父親與建設 公司訂約前，原告於同一建案已另訂有較小單位之預售屋， 原告以遊說父親共同購買為由，將原訂購合約改為父母親準 備預購的較大單位，依建商之規定，將原告原先支付的訂金 轉移至較大的單位並補足訂金差額，且訂戶名稱仍延用原來 原告名義簽約。系爭建物及土地之總款項新台幣（下同）64 0 萬元，原告僅支出一部分，其餘均為兩造之父所支出，原 告提出之資力證明，無法證明有足夠資力購買系爭房地，原 告主張系爭房地是其完全出資與事實不符。被告於77年底結 婚，父親原計畫協助被告購屋，已經準備購屋的補助，卻發 生原告無法持續支付工程款及承辦銀行貸款，父親向被告表 示，若是不繳款辦理過戶，將面臨斷頭而血本無歸，父親已 經退休也不可能替原告辦理銀行貸款，要被告考慮搬來共同 居住，不要另外購屋，因此將系爭建物之產權登記給被告。 實際的狀況是被告父親支付了絕大多數的款項，一則鑒於土 地過戶必須支付額外之稅金及規費，二則父母考量保留原告 部分之權利待返國後再行處理，因此雖原告支付的款項總金 額仍遠低於土地買賣價格，於交屋時仍然維持土地原登記， 並未過戶給被告。而系爭建物於交屋後均是由被告負責接洽 內部裝修及庭園造景工程，購買電器用品及家具，所有費用 皆是被告與父親支付。
二、原告所提出之證明文件，僅是建商依照買賣契約書的內容， 依建築工程的進度、取得證照之程序，及向訂戶收取分期款 項之憑證，不能代表真正出資人就是原告。原告確實在系爭 房地產交屋和出國前已接受父親的贈與和補償，兩造父母對 於子女之贈與項目不只房地產，由被告所提出之父親手稿證 明父親有大筆龍祥投資機構之投資憑證贈與原告，且從原告 提出對龍祥投資機構之支付命令亦清楚證明原告已然接受了 父親的贈與和補償，所以原告當年也依父親的安排接受同意 將系爭建物登記過戶到被告名下，基於父親對原告的贈與和 補償之後而達到最終完全出資而言，系爭不動產實為兩造父 親出資，若非兩造父親的贈與和補償，原告當年也依照父親
的安排接受，為何父親在世的時候沒有異議。本件涉訟事由 發生於77年，迄原告起訴已逾民法第125 條規定之請求權時 效等語。
三、聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執之事項：
一、兩造為姐弟關係，其等之父為倪元坤（歿於96年間）；二、系爭建物為向建商預購之預售屋，坐落基地為系爭土地；三、原告於75年10月1 日分別與土地所有權人涂清香、翁黃愛月 ，及原建物出資起造人（建商代表）陳楊乃萍簽訂買賣契約 （見本院卷第11至14頁之土地買賣契約書、第15至28頁之房 屋預定買賣契約書）；
三、系爭土地於76年9 月2 日以買賣為原因，登記原告為所有權 人（見本院卷第50頁之土地登記謄本）；
四、系爭建物之建築完成日期為77年12月17日，於78年2 月23日 以第一次登記為原因，登記被告為所有權人（見本院卷第49 頁之建物登記謄本）。
肆、得心證之理由：
原告主張其為系爭建物之真正所有權人，被告登記為系爭建 物之所有權人侵害原告之權益，而依民法第767 條之規定， 請求被告將系爭建物之所有權移轉登記予原告。被告辯以： 原告未能提出完全出資之證明，實則兩造之父支付了絕大多 數的款項，並將系爭建物贈與被告，且原告已接受父親之贈 與和補償而同意父親安排，又原告之請求權已罹於時效等語 。兩造之爭點為：原告可否請求被告將系爭建物之所有權移 轉登記予原告？查：
一、按未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建 之原始建築人（最高法院85年度台上字第247 號判決意旨參 照），查原告於75年10月1日分別與系爭土地之所有權人及 建商代表簽訂買賣契約，依房屋預定買賣契約書之前言：「 甲方（即原告）向乙方（即賣方）預購乙方即將（正）在.. .土地上投資興建之老爺山莊別墅房屋壹戶...」，及第2、8 、9、12條：「房屋內外由乙方建造供應之設施及設備...」 、「因關本房屋產權登記手續，甲方同意委請乙方指定之代 書統籌辦理」、「本約房屋乙方建造完工...辦理交屋手續 時甲方應完全履行左列各項義務後，始得遷入。㈠付清房屋 總價款...」、「本契約甲方即為產權登記名義人，非經乙 方同意不得更換他人...」（見本院卷第15至21頁），參以 原告提出建商通知變更起造人名義為原告之通知單、收據及 使用執照（見本院卷第36至40頁），可知建物興建資金為原 告支付之價金，是原告出資興建建物而於建築完成時取得所
有權；至被告雖質疑原告無法證明系爭建物由其完全出資云 云，惟依前述土地買賣契約書及房屋預定買賣契約書所載， 與建商達成買賣合意者係原告，原告支付之價金縱有部分來 自他人，亦屬原告與該他人間之內部關係，並不因此使該他 人取得系爭建物之所有權。
二、又系爭建物於77年12月17日建築完成後辦理第一次登記前， 因買受人方面提出原告及被告為出賣人及承買人名義之買賣 所有權移轉契約，建商乃以被告為原告指定之產權登記人， 將系爭建物於78年2 月23日第一次登記所有權人為被告，有 兩造為買賣名義人之買賣所有權移轉契約書（公契）、被告 為申請名義人之建物所有權登記申請書，及交屋明細表（係 建商於78年3 月31日提出，其上記載：「訂戶：倪鳴香（產 權登記人：倪崧岳）」、已繳清房地總價金640 萬元中除已 繳付之定金、簽約金及78年1 月15日前之分期款共186 萬元 以外之其餘款項，又訂戶簽章欄由兩造之父倪元坤簽名，經 建商之承辦人及主管依序於78年4 月8 日、6 月10日簽名） 在卷可按（見本院卷第42至48頁）。而兩造均否認在買賣所 有權移轉契約書（公契）及建物所有權登記申請書上蓋印， 經查，依兩造均不否認原告及兩造之父親倪元坤就系爭建物 及土地買賣價金均有出資；又證人即兩造之舅舅李冬章於審 理中證稱：兩造之母曾跟伊提過兩造之父就老爺山莊購屋款 有出錢，至於是否有其他人出錢伊不清楚，兩造之母也曾跟 伊提過房子要贈與給被告，因為他們是單傳，只有一個兒子 ，有說過有交代一個代書處理，說正在辦理中，至於辦得怎 麼樣伊沒有再問等語（見本院103 年5 月21日言詞辯論筆錄 ），證人即兩造之大姐倪郁晶證稱：伊知道原告去德國唸書 之前購買老爺山莊，購屋款有部分是原告出的，至於原告出 國後款項如何支付伊不清楚等語（見本院103 年4 月16日言 詞辯論筆錄），證人即兩造之妹倪曉容證稱：爸爸和原告都 有出錢購買老爺山莊，原告跟伊說過本來爸爸和她要一人買 一棟，後來原告想要盡孝道跟爸媽住一起，所以改成原告和 爸爸一起合買老爺山莊，至於爸爸跟原告就所有權如何約定 伊不清楚，據伊所知將老爺山莊的房子贈與被告是父親的決 定，當時賺錢的是父親，所以由父親決定，父親是否有先和 原告商量伊不清楚，也不知道原告有無向父親表達過抗議等 語（見本院103 年5 月21日言詞辯論筆錄）；且系爭建物之 保險期間自78年2 月28日起至98年2 月28日止之火災保險單 ，記載被保險人及建物提供人各為被告及原告，而信封上記 載之聯絡人係兩造之父倪元坤，有新光產物保險股份有限公 司保險資料可參（見本院卷第237 至241 頁）；再前述交屋
明細表記載出面辦理交屋及繳交餘款者係兩造之父倪元坤（ 見本院卷第42頁）；另參諸原告之入出國日期紀錄表所示， 原告於系爭建物之建築完成、第一次登記及交屋日期接近之 78年4 月1 日至78年7 月31日，及78年8 月26日至80年7 月 4 日，均出境不在國內等情（見本院148 至149 頁）；準此 ，堪認將系爭建物指定被告為產權登記人之相關事宜，係由 兩造之父所主導甚明。
三、再被告固辯稱原告已接受兩造之父之贈與和補償，故已同意 依兩造之父安排將系爭建物登記到被告名下，否則原告何以 不於父親在世時異議，被告並不清楚父親辦理之情形云云。 惟查，⑴依證人即兩造之舅舅李冬章、大姐倪郁晶、小妹倪 曉容於審理中均證稱兩造父母有提供款項讓子女購屋之情形 （見本院103 年4 月16日、5 月21日言詞辯論筆錄）；又前 述75年間所簽訂之土地及房屋預定買賣契約書均以原告一人 之名義，嗣76年2 月間系爭建物之平面格局設計圖亦係由原 告簽名確認（見本院卷第105 頁），而系爭建物初雖因尚未 建築完成而未能辦理登記，然基地部分已於76年9 月2 日登 記為原告一人所有，有系爭土地登記謄本附卷可稽（見本院 卷第50頁），依常情房屋與基地具有一體性，通常係一併處 理產權等情，足認兩造之父初就原告買賣價金之出資，係基 於贊助原告購屋之意無疑；嗣兩造之父於系爭建物建築完成 並時值被告結婚之時，主導將系爭建物指定被告為產權登記 人之事宜，雖堪認已有欲改將房地贈與被告之意，然與建商 訂約達成系爭建物及土地買賣合意者係原告，雖建商或因兩 造之父與原告間之親屬關係而接受其代為處理買賣事宜，然 亦係認知被告為原告同意指定之登記名義人，始將系爭建物 第一次登記被告為所有權名義人，縱兩造之父就支付原因改 變心意，亦無法使其取得指定產權登記名義人為被告之權。 ⑵又被告雖舉所謂兩造之父記載投資情形之手稿及原告對龍 祥投資機構等債務人於79年間取得之支付命令，主張原告對 龍祥投資機構之投資係來自兩造之父，原告已接受兩造之父 之贈與和補償，故已同意兩造之父安排將系爭建物登記到被 告名下（見本院卷第242至245頁、第99至100頁），然查上 開手稿業經原告否認形式真正，無從證明原告對龍祥投資機 構等債務人之投資款確實來自兩造之父，及該投資款與系爭 建物之產權歸屬有何關聯；另原告縱因基於親屬關係顧慮， 未於兩造之父在世時主張權利，亦不足推論原告已授權或同 意兩造之父指定被告為系爭建物之產權登記人。⑶再如前述 系爭建物之基地於76年間已登記為原告所有，被告並自承「 被告於77年底結婚，父親原計畫協助被告購屋，已經準備購
屋的補助，卻發生『原告』無法持續支付工程款及承辦銀行 貸款，父親向被告表示，若是不繳款辦理過戶，將面臨斷頭 而血本無歸，父親已經退休也不可能『替原告』辦理銀行貸 款，要被告考慮搬來共同居住，不要另外購屋，因此將系爭 建物之產權登記給被告」等語（見本院卷第62頁），則被告 對於原告就系爭建物確有權利及產權登記過程當有知悉，其 辯稱不清楚兩造之父之辦理情形，亦難採信。綜上，堪認兩 造之父未得原告之授權或同意，於為原告處理買賣事宜時逕 指定被告為系爭建物之產權登記人，且此情為被告所知悉， 原告為系爭建物真正所有權人之權利確實受有侵害。從而， 原告依民法第767條之規定，請求被告將系爭建物之所有權 移轉登記予原告，尚非無據，且本件系爭建物已為有所有權 登記之不動產，原告復為真正所有權人，依司法院大法官會 議釋字第107、164號解釋意旨，已登記不動產所有人之除去 妨害請求權，無民法第125條時效規定之適用，尚無時效消 滅之問題，併為敘明。
四、揆諸以上各節所述，原告提起本件訴訟，請求被告移轉系爭 建物（含附屬建物，如附表所示）之所有權，為有理由，應 予准許。
五、本件判決基礎已臻明確，其餘攻防方法及訴訟資料，經本院 斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 31 日
民事第一庭 法 官 孫曉青
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 7 月 31 日
書記官 江俐陵
附表：
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│ 建 號 │ 層數/附屬建物 │ 權利範圍 │
├───────┼─────────┼────────┤
│新北市汐止區叭│共三層 │ │
│嗹港段烘內小段│（總面積264.02平方│ │
│55建號 │公尺） │ │
│（即門牌號碼新├─────────┤ 全 部 │
│北市汐止區長青│附屬建物：陽台（ │ │
│路210 巷17號）│15.04 平方公尺）、│ │
│ │平台（21.94 平方公│ │
│ │尺）、露台（53.89 │ │
│ │平方公尺） │ │
└───────┴─────────┴────────┘