臺灣桃園地方法院民事簡易判決 102年度桃簡字第1081號
原 告 凃 雪
訴訟代理人 呂理正
被 告 施盧鴻
盧慧玲
簡駿雄
簡麗卿
簡旭民
陳美華
兼 上三人
訴訟代理人 簡慧瑩
被 告 吳惠玲
訴訟代理人 魏梓賢
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國103 年7 月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有桃園縣八德市○○段○○○地號土地應予原物分割，其分割方法：全部分歸被告施盧鴻、簡駿雄、簡麗卿、簡旭民、簡慧瑩、陳美華、吳惠玲取得，並按附表所示之分割後權利範圍維持共有。
被告吳惠玲應補償原告新臺幣肆拾萬肆仟捌佰捌拾元。被告吳惠玲應補償被告盧慧玲新臺幣叁萬柒仟玖佰伍拾捌元。訴訟費用由兩造依附表所示分割前權利範圍之比例負擔。 事實及理由
壹、程序事項
一、訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴 訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴 訟，為民事訴訟法第254 條第1 項所明定。準此，原告本起 訴請求被告施盧鴻、盧慧玲、簡駿雄、簡麗卿、吳惠玲、簡 旭民、簡慧瑩、陳美華、魏柏弘、鄭彧棠、陳月秀分割共有 物，而被告魏柏弘、鄭彧棠、陳月秀於訴訟繫屬中，將渠等 所有、坐落桃園縣八德市○○段000 地號土地（下稱系爭土 地）之應有部分出賣予被告吳惠玲，並均已辦妥所有權移轉 登記，有土地登記第二類謄本附卷可考（本院卷第77頁）， 被告吳惠玲乃聲請承當訴訟，且獲兩造同意（本院卷第195 至197 頁、第222 頁至反面），自應准其所請。二、被告施盧鴻、盧慧玲經合法通知均未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：系爭土地為兩造共有，兩造就系爭土地未訂立不 分割契約，且依系爭土地之使用目的亦非不能分割，惟兩造 始終無法達成分割系爭土地之協議。為此，爰依民法第823 條、第824 條之規定提起本件訴訟，請求分割系爭土地，並 聲明：兩造共有之系爭土地應予變賣，所得價金按兩造應有 部分比例分配之。
二、被告盧慧玲未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲 明或陳述；被告施盧鴻、簡駿雄、簡麗卿、簡旭民、簡慧瑩 、陳美華、吳惠玲則以：渠等願繼續維持共有關係，被告吳 惠玲願買下原告及被告盧慧玲之應有部分等語置辯，並聲明 ：系爭土地應分配於被告施盧鴻、簡駿雄、簡麗卿、簡旭民 、簡慧瑩、陳美華、吳惠玲，被告吳惠玲願以金錢補償未受 原物分配之人。
三、得心證之理由：
㈠各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但 因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在 此限，民法第823 條第1 項定有明文。原告主張系爭土地為 兩造共有，應有部分如附表之分割前權利範圍所示，兩造就 系爭土地未定有不分割契約，亦無不能分割之限制，惟無法 達成分割協議等節，業據其提出系爭土地登記第二類謄本、 地籍圖謄本等件為證（本院卷第7 至11頁），且為被告所不 爭執，堪信為真實。而兩造既就分割方法無法達成協議，則 原告依前開規定訴請裁判分割共有物，即屬有據。 ㈡至原告主張系爭房地應予變價分割；除被告盧慧玲未表示意 見外，其餘被告均明示願意繼續維持共有關係，另被告吳惠 玲願買受原告及被告盧慧玲之應有部分。是本件爭點厥為： 系爭土地究竟採何種分割方法為宜？茲審酌如下： ⒈分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成 經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下 列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原 物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原 物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人 ；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金 分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配 ，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第 824 條第2 項、第3 項定有明文。分割共有物，究以原物分 割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人 主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，各共有人之利害關 係、使用情形、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益 等，公平裁量。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有
利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以 價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能 按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非僅出於變 賣之一途。如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有 人，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積， 即將共有土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之 其他共有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活 上有密不可分之依存關係，則其所定之分割方法，是否適當 ，有無符合公平原則，即值推求。（最高法院90年度台上字 第1607號、94年度台上字第1768號、98年度台上字第2058號 判決意旨參照）。
⒉經查，系爭土地為狹長形，依桃園縣八德地政事務所103 年 3 月21日測法字第0000000 號土地複丈成果圖（下稱附圖） 所示，編號A 、J 之部分為空地；編號B 所示部分，為門牌 號碼桃園縣八德市○○街0 巷00號房屋所占用；編號C 、D 所示部分則為門牌號碼桃園縣八德市○○街0 巷00號房屋、 雨遮所占用；編號E 所示部分，為桃園縣八德市民生街7 巷 之道路；編號G 所示部分，為約3 公尺寬之私設道路；編號 H 、I 所示之部分，則為一鐵皮建物、雨遮所占用，此有本 院103 年4 月11日之勘驗筆錄、桃園縣八德地政事務所103 年5 月1 日德地測字第0000000000號函暨附圖在卷可稽（本 院卷第193 頁、第200 至201 頁）。另經本院向桃園縣政府 函詢系爭土地是否有分割最小面積或其他禁止分割事由及相 關建管法規之限制，經桃園縣八德地政事務所、桃園縣政府 工務局分別函覆：系爭土地屬都市計畫內土地，依目前法令 得予分割；系爭土地臨接道路寬度約8 米，不足建築基地所 需最小深度14米及最小寬度3.5 米等語，此有桃園縣八德地 政事務所103 年4 月1 日德地測字第0000000000號函及桃園 縣政府工務局103 年4 月23日桃工建字第0000000000號函為 憑（本院卷第143 頁、第199 頁），是系爭土地雖得以原物 分割予各共有人，惟系爭土地之共有人多達9 人，部分共有 人應有部分極少，倘將系爭土地再予細分，將導致系爭土地 之經濟價值大幅減損，且因部分共有人分得之土地已遭他人 建屋占用或有既成道路、私設道路，可能引發拆屋還地、返 還土地之糾紛，另就各共有人分得之土地坐落位置，亦恐因 土地所有人眾多而難以達成共識，是認本件不宜以原物分配 於各共有人。
⒊至本件究以原物分配於部分共有人，並由分得系爭土地之人 以金錢補償原告？抑或以變價分割更為妥適？揆諸前開說明 ，共有物之分割方法仍以原物分配為原則，如原物分配顯有
困難時，始為變價分割。參酌本件被告有意願受分配系爭土 地，並以金錢補償原告，是本件非屬原物分配顯有困難之情 形。復以分割共有物之規定，其旨趣在於促進共有物之利用 ，避免就共有物過於細分而未能發揮其經濟效用及價值，而 該經濟效用及價值，非以處分或出賣共有物得獲高價為唯一 依歸，係指能否以符合共有物性質、貼近其使用狀態之方式 利用共有物，此等解釋亦與前開衡量分割方法之考量因素兩 相呼應，故尚難以變賣系爭土地可獲高價，而斷論變價分割 為最適宜之分割方法。本院衡酌系爭土地之共有人被告施盧 鴻與被告盧慧玲間、被告簡駿雄、簡麗卿、簡旭民、簡慧瑩 、陳美華間均為手足關係，有被告吳惠玲之民事答辯狀可稽 （本院卷第89至90頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。 而系爭土地之共有人中，除原告表達反對之意及被告盧慧玲 未到場陳述意見外，其餘共有人均已明確表示繼續維持共有 之意願，被告吳惠玲另表示願買受原告及被告盧慧玲之應有 部分，有被告吳惠玲、施盧鴻之答辯狀及本院103 年3 月13 日、6 月6 日、7 月10日之言詞辯論筆錄在卷可按（本院卷 第89頁、第119 至120 頁、第213 頁、第216 頁至反面、第 222 頁反面），因此若以變價分割之方法，難認係符合多數 共有人之期待及利益之分割方法。是本院綜合上開一切情狀 ，認以原物分配於部分共有人即被告施盧鴻、簡駿雄、簡麗 卿、簡旭民、簡慧瑩、陳美華、吳惠玲，並由被告吳惠玲以 金錢補償未受分配之共有人即原告、被告盧慧玲，最能兼顧 系爭土地之使用現況、各共有人之利益，及原告欲將系爭房 地應有部分換價之目的，而屬最符合公平經濟原則之分割方 式，是定分割方法如主文第1 項所示。
⒋以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有 部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823 條第3 項亦著 有明文。上開分割方案原告及被告盧慧玲未受分配，渠等之 應有部分歸被告吳惠玲取得，是被告吳惠玲應以金錢補償之 。查，系爭土地經鑑估每坪單價為新臺幣（下同）183,449 元，有昇揚不動產估價師聯合事務所103 年4 月7 日103 昇 揚法估字第0000000 號函及不動產報告估價書可參（本院卷 第148 至190 頁）。是被告吳惠玲應補償原告、被告盧慧玲 之金額各為404,880 元、37,958元【計算式：原告應有部分 9600分之640 ×系爭土地全部面積109.44平方公尺×0.3025 （換算為坪）×每坪單價183,449 元＝404,880 元；被告盧 慧玲應有部分480 分之3 ×109.44平方公尺×0.3025×每坪 183,449 元＝37,958元，元以下四捨五入】。至原告認上揭 鑑價金額過低云云，惟查，上揭鑑價報告係由領具有效期限
至106 年12月26日止之桃園縣不動產估價師開業證書而執行 業務之楊紹緯不動產估價師所為，復觀其出具之鑑價報告， 就本件之鑑價並無利益衝突，且已親至現場勘估、並綜合分 析一般因素、不動產市場概況，使用比較法及區域因素、個 別因素調整並試算後，始得出上開鑑估價格，鑑估之過程及 方法應屬妥當。而迄至本件言詞辯論終結之日止，原告並未 就該不動產估價師之資格、鑑估過程或方法有何不當、系爭 土地之價格顯然高於鑑估價格等節舉證以實其說，自不得僅 因系爭土地之鑑估價格結果與其臆測結果不同，即認鑑價金 額過低，是原告前揭主張，洵無足採。
四、綜上所述，系爭土地既未訂有不分割之期限，且共有人間亦 無不能分割之協議，原告依民法第823 條、第824 條第2 項 規定，請求分割系爭土地，為有理由。本院斟酌各共有人之 意願、共有物之性質、目前使用狀況、經濟效用及全體共有 人之利益等情形，爰定適當公平之分割方法如主文第1 項至 第3 項所示。
五、分割共有物具有非訟事件性質，兩造就共有物分割方法不能 達成協議時，固得起訴請求裁判分割，然兩造各自主張之分 割方法，僅供法院參考，法院依民法第824 條命為適當之分 配，乃斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼 顧兩造利益以為決定，不受任何共有人主張之拘束，亦不因 何造起訴而有不同，縱法院認原告請求分割共有物為有理由 ，依法決定方法分割，被告應訴並提出不同主張，促使法院 就如何為適法分割形成積極心證，均為渠等按當時之訴訟程 度為伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准許原告分割共有 物之請求或採納其分割方案，即命被告負擔全部訴訟費用， 顯失公允；本院酌量兩造均可因本件分割共有物而獲得相同 之利益，故以兩造共有人應有部分比例負擔訴訟費用方不致 失衡，是就本件訴訟費用負擔比例爰判決如主文第4 項所示 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 。中 華 民 國 103 年 7 月 31 日
桃園簡易庭 法 官 林姿秀
附圖：桃園縣八德市○○段000 地號土地、八德地政事務所103 年3 月21日測法字第0000000 號土地複丈成果圖附表：桃園縣八德市○○段000 地號土地之分割方法┌───┬───────────┬───────────┐
│姓 名│ 分割前權利範圍 │ 分割後權利範圍 │
├───┼───────────┼───────────┤
│凃 雪│應有部分9600分之640 │無。 │
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│盧慧玲│應有部分480分之3 │無。 │
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│吳惠玲│應有部分9600分之7640 │應有部分9600分之8340 │
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│施盧鴻│應有部分480分之3 │應有部分480分之3 │
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│簡駿雄│應有部分32分之1 │應有部分32分之1 │
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│簡麗卿│應有部分32分之1 │應有部分32分之1 │
├───┼───────────┼───────────┤
│簡慧瑩│應有部分32分之1 │應有部分32分之1 │
├───┼───────────┼───────────┤
│簡旭民│應有部分64分之1 │應有部分64分之1 │
├───┼───────────┼───────────┤
│陳美華│應有部分64分之1 │應有部分64分之1 │
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以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 7 月 31 日
書記官 邱志堅