臺灣桃園地方法院民事簡易判決 102年度桃簡字第1020號
原 告 張耀譽
被 告 徐天成
兼 上一人
訴訟代理人 莊于佑
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國103 年6 月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣壹拾萬伍仟壹佰陸拾壹元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬伍仟壹佰陸拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第3 款定有明文。準此，原告本起訴請求：㈠被告應 履行簽訂租賃契約書上之各項合議條例；㈡被告應結清積欠 款項，給付原告新臺幣（下同）498,237 元。嗣於本院審理 時，將訴之聲明第1 項之請求撤回，並將訴之聲明變更為： 被告應連帶給付原告473,237 元，於法無違，自應准許。貳、實體事項
一、原告主張：被告乙○○於民國102 年4 月18日，邀同被告甲 ○○為連帶保證人，與原告簽訂土地租賃契約書（下稱系爭 租賃契約），並與訴外人陳思羽即原告之妻簽立無償營業轉 讓契約書（下稱系爭轉讓契約），約定原告及陳思羽將桃園 縣八德市○○段000 地號土地及坐落同段706 地號土地、門 牌號碼桃園縣八德市○○街000 巷0 弄0 ○0 號房屋（下稱 系爭房屋）出租予被告乙○○經營幼兒園，租賃期間自102 年5 月1 日起至108 年4 月30日止，102 年5 月至104 年4 月間每月租金為18萬元。被告乙○○已給付一個月之租金18 萬元及押租金18萬元。詎被告乙○○嗣後違約、不願再續租 ，經原告以存證信函為催告給付租金及終止系爭租約之意思 表示，並經結算被告乙○○仍積欠原告及陳思羽共473,237 元未給付（個別細項及金額如附表所示），屢次催討，被告 均置之不理，嗣經陳思羽將對被告之債權讓與原告，並已將 此事實通知被告。為此，爰依系爭租賃及轉讓契約、連帶保 證、債權讓與之法律關係提起本訴，請求被告連帶給付上開 金額等語，並聲明：被告應連帶給付原告473,237 元。
二、被告則皆以：原告並非系爭轉讓契約之當事人，基於債之相 對性，原告依系爭轉讓契約請求被告給付如附表編號2 、4 、5 、7 、11所示部分，均屬無據。至原告依系爭租賃契約 請求如附表編號1 、3 、8 、9 、10所示部分，因系爭土地 及系爭房屋無設置自來水管線，非法抽取地下水、水質不堪 使用，致被告無法達成契約所約定之經營幼兒園之目的，業 經被告乙○○以租賃標的物有減少通常效用或契約預定效用 之瑕疵，而解除系爭系爭租賃及轉讓契約，原告自不得再據 前揭租約為上開項目之請求。至被告提早入住幼兒園係經原 告允許，是原告亦不得請求如附表編號6 所示之提早入住租 金。另原告未返還被告已給付之押金18萬元，且被告已代為 繳納102 年之房屋稅108,068 元，然被告僅願負擔實際經營 期間即102 年5 月之房屋稅，故原告應返還被告99,062元（ 計算式：108,068 元x11/12=99,062 元，元以下四捨五入） ，亦以上揭金額主張抵銷等語置辯，並聲明：原告之訴駁回 。
三、得心證之理由：
㈠經查，原告業已受讓陳思羽基於系爭轉讓契約所生之權利， 並將債權讓與之事實通知被告，有權利移轉證明書、本院之 送達證書在卷可佐（本院卷第209 頁、第214 至215 頁）， 是原告自得依債權讓與之法律關係向被告主張系爭轉讓契約 所生之權利，被告辯稱原告非系爭轉讓契約之當事人，不得 基於該契約請求云云，尚非可採。次查，被告於102 年5 月 24日向原告為終止系爭租賃租約及轉讓契約之意思表示，為 兩造所不爭執，有102 年10月25日言詞辯論筆錄可參（本院 卷第46頁反面），是被告於103 年3 月始以書狀辯稱102 年 5 月間，係以租賃標的物有減少通常效用或契約預定效用之 瑕疵（無設置自來水管線），因而向原告為解除系爭租賃契 約及轉讓契約之意思表示，惟未舉證以實其說，且與其先前 於訴訟中之陳述不符，亦顯與客觀事證相違，應是臨訟所為 ，難以憑採。又被告二人以102 年7 月19日桃園茄苳郵局存 證號碼第000389號致函予原告，載明兩造間契約關係於102 年5 月31日業已終止（本院卷第73至77頁），且兩造就被告 於同年5 月31日遷離系爭房屋之事實不為爭執，堪認兩造係 默示合意於102 年5 月31日終止系爭租賃租約及轉讓契約。 從而，原告基於系爭租賃契約及轉讓契約，向被告請求結算 租賃期間產生之各項費用，洵屬有據。
㈡稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務 時，由其代負履行責任之契約；保證人於債權人未就主債務 人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償；保
證人拋棄前條之權利者，保證人不得主張前條之權利，民法 第739 條、第745 條、第746 條第1 款分定明文。查，被告 甲○○既為被告乙○○與原告、陳思羽間之系爭租賃及轉讓 契約之連帶保證人，有前揭契約在卷可稽，則原告基於連帶 保證之法律關係，即得請求被告甲○○就被告乙○○應給付 之款項負連帶給付責任。
㈢至原告請求之各項金額有無理由？茲審酌如下： ⒈如附表編號1 、2 所示之違約金部分：
原告主張依系爭租賃契約第10條第2 項及系爭轉讓契約第10 條之約定，因被告提前終止系爭租賃契約，應給付違約金即 1 個月租金18萬元；另提前終止系爭轉讓契約部分，則應給 付36萬元之違約金，惟因被告於訂約時已繳付押金18萬元， 經原告自行將押金扣抵違約金後，共向被告請求36萬之違約 金，並提出上揭契約為證（本院卷第8 頁反面、第13頁）。 惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法 第252 條所明定，此為法院之職權，原無待當事人之主張（ 最高法院88年度台上字第716 號判決意旨參照）。次按約定 之違約金是否過高，應就一般客觀事實、社會經濟狀況及當 事人所受損害情形，及債務人若能如期履行債務時，債權人 可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院49年台上字第 807 號、51年度台上字第19號判例意旨參照）。經查，原告 因出租系爭土地及無償轉讓幼兒園之經營予被告，而得自被 告取得之租金收益為每月18萬元。次查，系爭租賃及轉讓契 約關於違約金之約定，係原告為被告提前終止契約時，所預 定之損害賠償性質之違約金，此為原告於103 年6 月20日言 詞辯論時所自承（本院卷第223 頁反面），而被告於102 年 5 月24日即已向原告為終止租約之意思表示，並於當月底遷 離，原告自得再尋覓願意承租、經營幼兒園之人。本院審酌 上情，認原告因被告提前終止契約而致無人承租之損害，應 各以一個月之租金核算已足，即系爭租賃契約之違約金18萬 ，尚屬相當，無須酌減；系爭轉讓契約之違約金36萬元則屬 過高，應酌減為18萬，是認原告基於系爭租賃契約第10條第 2 項及系爭轉讓契約第10條之約定，本得向被告請求共計36 萬元之違約金。又兩造就原告未返還被告18萬元押金一節並 不爭執，有本院103 年2 月6 日及6 月20日之言詞辯論筆錄 可參（本院卷第174 頁至反面），是經被告以押金18萬元抵 銷後，原告得向被告請求之違約金應為18萬元，逾此範圍， 不應准許。
⒉如附表編號3 所示之廢棄物清運費部分：
原告主張被告遷離時留下廢棄物，致伊僱人清運而支出清運
費1,500 元部分，依系爭租賃契約第10條第4 項之約定向被 告乙○○請求，並提出系爭租賃契約、102 年5 月31日下午 4 時許所攝之照片、102 年6 月5 日之免用統一發票收據為 證（本院卷第8 頁反面、第19頁、第68頁），堪認其所述為 真實，是原告此部分之請求，亦屬有據。至被告雖辯稱曾聘 訴外人李子淵於103 年6 月1 日清運垃圾等語，然經本院向 兩造確認所指之廢棄物時，原告稱其係請求清運如照片所示 、置放在遊樂區及系爭房屋3 樓之長形木櫃等語；被告則稱 李子淵係清運置放在車棚下方及大門口之垃圾等語，有本院 103 年3 月27日言詞辯論筆錄可佐（本院卷第178 頁反面） ，足認兩造所指之廢棄物是放置於不同地點之廢棄物，是被 告所辯已將廢棄物全數清除完畢云云，並無可採。 ⒊如附表編號4 所示之記帳師會費部分：
原告主張依系爭轉讓契約第6 條第3 項之約定，向被告請求 記帳師會費3,000 元，並提出東霖會計事務所100 年、101 年之請款單為憑（本院卷第54頁），惟查，系爭轉讓契約第 6 條第3 項係約定：「102 年度起『各項稅費』由乙方（即 被告乙○○）支付。另經營期間當中，延伸出『各項年執行 業務所得稅』之款項均由乙方負責全額支付繳納」等語，有 系爭轉讓契約可佐（本院卷第12頁），另觀系爭轉讓契約全 文，亦未見兩造就會計師費用之分擔有約定，是認原告此部 分依系爭轉讓契約請求無所憑據，不應准許。
⒋如附表編號5 所示之執行業務所得預算稅款部分： 原告復依系爭轉讓契約第6 條第3 項之約定，向被告請求執 行業務所得預算稅款6,805 元，並提出102 年5 月草莓班、 百合班之收入統計表佐證（本院卷第23至24頁），然被告抗 辯當月實際收入僅為181,925 元，故預算稅款應為5,458 元 （計算式：181,925 元×0.03＝5,458 元，元以下四捨五入 ）等語，並提出收入統計表為憑（本院卷第190 至191 頁） 。經本院向兩造提示上揭表單，並確認被告於102 年5 月經 營幼兒園之實際收入為何，原告表示不爭執被告實際收款金 額為181,925 元，惟爭執係因被告照顧不週，致實際收入減 少等語，有本院103 年4 月25日言詞辯論筆錄附卷可稽（本 院卷第207 頁反面）。本院審酌執行業務所得稅本應以執行 業務實際所得核算，認原告依約得向被告請求之預算稅款， 仍應以181,925 元為計算基礎，是原告得向被告請求之金額 為5,458元，逾此範圍，則無理由。
⒌如附表編號6 所示之提早入住租金部分：
原告主張被告於102 年4 月20日至30日提早入住11日，按每 月租金180,000 元，並依入住天數之比例計算，請求被告給
付租金66,000元，惟被告辯稱無償提早入住係經原告同意等 語。本院審酌一般租賃實務，出租人考量給予承租人方便， 於約定之租賃期間外，准許承租人提前搬遷入住，或於租約 到期後寬限數日以供搬遷，而未請求租金者，並非罕見。復 以本件係屬幼兒園之營業租賃，被告承租後為求順利經營而 需提前入住、整理，亦可想見，是認被告所稱渠等係經原告 同意而無償提前入住一節屬實。復觀兩造間之契約並未就被 告提早入住應給付租金另有約定，是認原告此部分之請求， 礙難准許。
⒍如附表編號7 所示之教師勞、健保費部分：
原告主張102 年5 月份幼兒園所聘之教師勞、健保費5,359 元，依系爭轉讓契約第3 條第3 項之約定，應由被告負擔， 並提出102 年5 月勞工保險局保險費繳款單為憑（本院卷第 56頁）。被告就此金額表示認同，有其於102 年11月29日提 出之金額項目明細表可佐（本院卷第71頁），是認原告此部 分之請求有據，應予准許。
⒎如附表編號8 、9 所示之電費、電話費、傳真費部分： 原告主張102 年5 月份幼兒園之電費9,507 元、電話費及傳 真費2,066 元，依系爭租賃契約第8 條第2 項之約定，應由 被告負擔，並提出相關收費單據及計算式為憑（本院卷第53 頁、第57至63頁）。被告就原告請求電話費及傳真費2,066 元部分表示認同，有其提出之明細表可參（本院卷第71頁） ，然就電費9,507 元部分，認應按台灣電力公司之單據依比 例計算。然本院審酌台灣電力公司以2 個月為電費之計費週 期，無法自102 年3 月8 日至7 月8 日之收費單據推知被告 於102 年5 月份之確實用電度數，而原告係以其於102 年5 月31日實際抄表度數為計算電費之基礎，且兩造就原告斯日 下午至幼兒園清點物品此節不爭執，有本院103 年3 月27日 言詞辯論筆錄在卷可考（本院卷第179 頁至反面），是認原 告抄表之度數屬實，其據此計算之電費，應屬可採。故原告 請求此兩項之費用，均予准許。
⒏如附表編號10所示之廁所回復原狀之費用： 原告主張被告於租賃期間變更系爭房屋3 樓之廁所原貌，依 系爭租賃契約第7 條第2 項之約定，應給付將廁所回復原狀 之費用15,000元，並提出廁所照片、估價單為證（本院卷第 20至21頁、第64頁）。被告就遷離系爭房屋時未將廁所回復 原狀不為爭執，然以渠等於契約甫終止時，即曾向原告表示 願意回復廁所原狀，惟遭原告以契約已終止，不得再進入幼 兒園為由拒絕等語置辯。復經兩造於本件訴訟中協商，原告 同意被告於103 年4 月6 日上午，至幼兒園將廁所回復原狀
，惟被告當日上午7 時許至幼兒園提出給付之時，仍遭原告 拒絕，此有本院103 年3 月27日及4 月25日之言詞辯論筆錄 在卷可稽（本院卷第179 頁反面、第206 頁反面至207 頁） 。本院審酌原告承諾由被告僱工將廁所回復原狀在前，嗣後 卻又翻轉心意、拒絕被告提出給付之情狀，已難認原告有將 廁所回復原狀之真意。又系爭租賃契約第7 條第2 項之約定 內容為：「乙方（即被告）於交還房屋時應負責回復原狀」 等語（本院卷第8 頁反面），是依契約文義，被告所負之義 務，即為回復廁所原狀。原告逕自拒絕被告提出之給付，復 未能舉證廁所有何不能回復原狀或回復原狀顯有困難之情形 ，揆諸前揭規定，原告請求被告給付回復原狀費用15,000元 ，洵屬無據，無從准許。
⒐如附表編號11所示之公安檢測費部分：
原告主張系爭房屋之公共安全檢測費4,000 元，依系爭轉讓 契約第6 條第2 項之約定，應由被告負擔，並提出契約約款 及人人消防安全設備檢修有限公司之單據為憑（本院卷第12 頁、第55頁），被告則認應依實際使用之比例，願負擔333 元（計算式：4,000 元÷12個月＝333 元，元以下四捨五入 ，本院卷第71頁）。本院審酌該條款之約定，無非係轉嫁經 營幼兒園所需之成本，約定由實際經營者負擔。而被告僅經 營102 年5 月份，是原告向被告請求分擔之費用應以333 元 為限，逾此範圍，難認有據。
⒑小結：原告得向被告請求連帶給付之金額應為204,223 元（ 計算式：違約金180,000 元＋廢棄物清運費1,500 元＋執行 業務所得預算稅款5,458 元＋教師勞、健保費5,359 元＋電 費9,507 元＋電話及傳真費2,066 元＋公安檢測費333 元＝ 204,223 元）。
㈣末查，被告已代為繳納系爭房屋102 年之房屋稅108,068 元 ，為兩造所不爭執，有本院103 年6 月20日之言詞辯論筆錄 足參（本院卷第223 頁反面至224 頁）。參諸系爭轉讓契約 第6 條第3 項之約定，亦係將經營幼兒園所需之成本，約定 由實際經營者負擔，是被告主張原告應返還其已繳納、按11 個月比例計算之房屋稅99,062元（計算式：108,068 元×11 ÷12＝99,062元，元以下四捨五入），應屬可採。復經被告 於訴訟中以之為抵銷抗辯，則原告得向被告請求之金額應為 105,161 元，逾此範圍，即屬無據（計算式：204,223 元－ 99,062元＝105,161 元）。
五、綜上所述，原告請求被告連帶給付如主文第1 項所示，洵屬 有據，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，爰予駁回。六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項，適用簡易程序所為判
決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，應就被告敗訴之 部分，依職權宣告假執行。另依同法第436 條第2 項準用同 法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假 執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 7 月 11 日
桃園簡易庭 法 官 林姿秀
附表：
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│編│原告請求之項目 │ 請求金額 │原告主張之請求依據│ │號│ │（新臺幣）│ │
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│1 │提前終止租約應給│18萬元 │系爭租賃契約 │
│ │付之違約金 │ │第10條第2 項 │
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│2 │未經營至108 年4 │18萬元 │系爭轉讓契約第10條│
│ │月期滿之違約金，│ │，原告自行扣除被告│
│ │依該條之約定金額│ │給付之押金，故請求│
│ │為36萬元 │ │18萬 │
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│3 │廢棄物清運費 │1,500元 │系爭租賃契約 │
│ │ │ │第10條第4 項 │
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│4 │102 年5 月 │3,000元 │系爭轉讓契約 │
│ │園務記帳師會費 │ │第6 條第3 項 │
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│5 │102 年5 月，執行│6,805元 │系爭轉讓契約 │
│ │業務所得預算稅款│ │第6 條第3 項 │
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│6 │102 年4 月20日 │66,000元 │每月180,000 元×11│
│ │提早入住之租金，│ │/30 ＝66,000元 │
│ │按月租金比例計算│ │ │
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│7 │102 年5 月 │5,359元 │系爭轉讓契約 │
│ │勞、健保費 │ │第3 條第3 項 │
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│8 │102 年5 月 │9,507元 │系爭租賃契約 │
│ │電費 │ │第8 條第2 項 │
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│9 │102 年5 月 │2,066元 │系爭租賃契約 │
│ │電話費、傳真費 │ │第8 條第2 項 │
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│10│廁所回復原狀費用│15,000元 │系爭租賃契約 │
│ │ │ │第7 條第2 項 │
├─┼────────┼─────┼─────────┤
│11│公安檢測費 │4,000元 │系爭轉讓契約 │
│ │ │ │第6 條第2 項 │
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│ 共 計 │473,237 元 │
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以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 7 月 12 日
書記官 邱志堅
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