臺灣士林地方法院小額民事判決 103年度士小字第450號
原 告 隆通企業管理顧問有限公司
法定代理人 李秀英
訴訟代理人 李政和
蔡樹基律師
被 告 張世欣
上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國103 年6 月9 日
言詞辯論終結，本院判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣捌萬壹仟陸佰元，及自民國一百零三年三月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告以新臺幣捌萬壹仟陸佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
爭執事項
一、原告主張：
㈠緣坐落臺北市○○路0 段00巷00號雙連極緻社區（下稱極緻 社區）機械式停車塔（下稱系爭停車塔）原有24個車位，每 個車位有權利範圍1/24之建物所有權，原告因擁有10個車位 而經其他車位之建物共有人推選管理系爭停車塔之相關事宜 ，實際上由原告訴訟代理人李政和管理，期間皆善盡管理人 之義務，自民國97年起按月向各車位所有人收取新臺幣（下 同）600 元，作為車位用電、保養及原告行政費用。被告則 於99年2 月2 日購入編號20號之車位，而成為系爭停車塔之 共有人，然被告於100 年1 月27日一次給付99年2 月至12月 管理費計6,600 元後，即未再繳納，計至103 年2 月止共38 個月，扣除施工期間2 個月，被告尚應給付原告管理費2 萬 1,600 元。
㈡因系爭停車塔運作之噪音及震動嚴重干擾極緻社區住戶之安 寧，經該社區管理委員會要求改善，原告乃通知系爭停車塔 之共有人於99年12月24日下午召開會議（下稱系爭會議）， 被告因不克出席而委由李政和代理，會中決議將改善工程以 310 萬元委由訴外人協固保養股份有限公司（下稱協固公司 ）承作，其中並增設6 個獎勵車位之使用權（並無建物所有 權應有部分之登記），以每個30萬元，由原告購買5 個、訴 外人即系爭停車塔共有人之一施力仁購買1 個（嗣後以原價 轉售原告公司），所得價金180 萬元，並由改善工程所需費 用扣除所得價金，加上原告代墊款83,805元後，餘138 萬3, 805 元，由系爭停車塔共有人24人分擔，每人5 萬7,685 元 ，乃決議每車位所有人繳交6 萬元，被告迄未給付。
㈢承上，被告應給付原告合計8 萬1,600 元（即21,600＋60,0 00＝81,600），經原告請求後，仍拒絕給付，乃依委任之法 律關係及系爭停車塔共有人之決議，提起本件訴訟等語，並 聲明求為判決被告給付如上金額及自起訴狀繕本送達翌日起 算之法定遲延利息，並以供擔保為條件宣告假執行。二、被告則以：
㈠伊於99年2 月間透過仲介購買系爭停車塔停編號第20號車位 1 個，至100 年1 月27日前皆正常給付每月600 元管理費， 是以兩造間應係成立委任關係。然因系爭停車塔無定期保養 導致機械設備故障率偏高、維修通知需使用者自行為之、管 理基金帳冊無公開、未成立管理基金專戶，而是用原告法定 代理人之名義開戶、未依時限向主管機關申請建築物機械停 車設備使用許可及投保事項，亦無定期召開所有權人會議等 情，可見原告未盡善良管理人之責，故伊於100 年1 月28日 起與原告終止委任關係，自無庸負擔繳納管理費之義務。且 因原告處理委任事務而有上開未盡善良管理人責任情事，伊 自得主張同時履行抗辯，在原告未履行其給付義務前，得拒 絕給付管理費。
㈡伊因工作關係無法出席系爭會議，然伊曾告知原告應先窮盡 一切法律途徑排除雙連極緻社區管委會對於噪音改善之請求 ，嗣再討論改建工程等，然原告竟未於系爭會議中討論此項 建議，即決議通過增設停車位，且召集通知書並未含括新增 車位之權益分配事項，原告擅以委任書任意擴大伊之委任範 圍，應不生委任之效力，此對其他委任人亦同。縱認該委任 發生效力，然原告購買新設車位，未經被告及其他所有權人 同意，不得代理委任人與自己為法律行為，是以該買賣行為 不生效力。原告所為決議增設停車位，稀釋被告所有權之持 分，原告並以每個30萬元讓售與自己後，再以88萬元售出， 係處理委任事務造成被告損害，應負債務不履行損害賠償之 責，及以背於善良風俗加損害於被告應有部分之所有權，亦 應負侵權行為損害賠償之責等語，資為抗辯，並聲明求為判 決駁回原告之訴，如受不利判決，則以供擔保為條件宣告免 為假執行。
理由要領
一、本件原告主張：系爭停車塔原有24個車位，每個車位有權利 範圍1/24之建物所有權，原告因擁有10個車位而經其他車位 之建物共有人推選管理系爭停車塔，並自97年起按月向各車 位所有人收取600 元管理費；被告於99年2 月2 日購入編號 第20號車位，並登記為系爭停車塔之共有人，與被告間有委 任關係，惟被告自100 年1 月27日一次給付99年2 月至12月
管理費計6,600 元後即未再按月繳納管理費600 元；嗣為改 善系爭停車塔噪音問題，由原告召開系爭會議，因被告不克 參加而委由李政和代理出席，會中決議將噪音改善工程以31 0 萬元委由協固公司承作，其中並增設6 個獎勵車位之使用 權（並無建物所有權應有部分之登記），以每個30萬元，由 原告購買5 個、施力仁購買1 個（嗣後以原價轉售原告）， 並決議其餘工程款由系爭停車塔全部共有人計24人各分擔6 萬元，被告迄未給付等情，業據提出建物登記第二類謄本、 臺北市政府工務局使用執照存根附表、存摺封面及內頁影本 、電費通知及收據、帳冊影本、開會通知書、委任書、簽到 簿、會議記錄、工程承攬合約、統一發票、停車設備修繕工 程進度表、改善說明及勘察報告等件在卷可參（本院卷第9 至第13頁、第15至17頁、第34至36頁、第33頁、第30頁、第 18 頁 、第19至21頁、第38至49頁、第22至29頁），復為被 告所不爭執，首堪信為真實。
二、原告主張：被告應依委任之法律關係及系爭停車塔共有人之 決議，給付管理費2 萬1,600 元及工程費用6 萬元等情，為 被告所否認，並以前揭情詞置辯。則本件之爭點厥為：㈠兩 造間之委任關係是否業已終止？㈡如未終止，被告是否得主 張同時履行抗辯？㈢系爭會議之決議是否對於被告有拘束之 效力？茲審究如下：
㈠兩造間之委任關係是否業已終止？
本件兩造間就系爭停車塔之使用，性質上屬委任關係，此為 兩造所是認。故除當事人另有約定外，應適用民法委任契約 終止之規定，按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約， 民法第549 條第1 項定有明文。又依同法第263 條準用第25 8 條第1 項及第94條、第95條第1 項規定，終止權之行使， 應向他方當事人以意思表示為之，其以對話為意思表示者， 其意思表示以相對人了解時，發生效力；非對話為意思表示 者，其意思表示以通知到達相對人時，發生效力。是委任人 終止與受任人間之委任關係，必以向受任人為終止之意思表 示，始生其效力。復按當事人主張有利於己之事實者，就其 事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明文。本 件被告雖主張已於100 年1 月28日終止兩造間委任關係，無 庸繳納管理費云云，然未舉何證據以其實說，即非可採，自 應認兩造間之委任關係並未終止。
㈡被告得否主張同時履行抗辯？
⒈按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方 之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事 實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發
生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給 付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台 上字第850 號判例參照）。又因契約互負債務者，於他方當 事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給 付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依 其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得 拒絕自己之給付。民法第264 條亦有明文。
⒉本件原告按月向系爭停車塔所有人各收取600 元之管理費用 ，此為兩造所不爭執，而證人即系爭停車塔共有人之一施力 仁證稱：管理費600 元，因為系爭停車塔係機械停車場，可 能是電梯及電費等保養費，或者其他耗材部分（見本院卷第 113 頁）等語，又參諸系爭會議決議內容：「六. 議題第八 項討論管理費：⒈合約同前每車位收每月600 元。以保養公 司每車位350 元，電費每月約100 （因電錶未安裝完成）。 及本公司自100 年起每月每車位收100 元行政費補貼，剩餘 每月每車位約50元」（本院卷第20頁），可知原告收取之60 0 元管理費，其中350 元為保養費用、100 元為電費，另50 元為剩餘費用，此部分費用顯屬共有物即系爭停車塔管理維 護及運作所生之費用負擔，而原告收取僅係代收代付性質， 並非本於兩造間委任關係所發生之報酬，被告就此部分自不 能主張同時履行抗辯。
⒊至其餘100 元行政費補貼部分，縱使認為係屬原告受委任之 報酬，然原告就系爭停車塔之相關管理、維護措施，均有持 續為相當之處理，此有原告提出之停車設備保養合約（見本 院卷第77至79頁）、系爭停車塔現場管理設施照片（見本院 卷第80至82頁）、保養估價單及照片（見本院卷第84、85頁 ）、棋盤式保養檢查表（見本院卷第86至91頁）、機械停車 設備年度安全檢查報價連繫單（見本院卷第103 頁）、消防 設備估價單及照片（見本院卷第104 、105 頁）等件為證， 顯然原告就受委任之事項並無未為給付之情事，且據證人施 力仁證稱：伊買進停車位到現在，管理上還好，但機械停車 總會有故障的時候，遇到時就請保養單位來維修，也都有來 維修，大部分都是伊直接打電話到保養公司，大約要等10到 20 分 鐘（見本院卷第113 頁背面、第114 頁）、管理費的 用途，會計有拿單據給我看過，伊記得有時候繳管理費時， 李政和會拿一些資料給伊看，伊沒有仔細看內容是什麼（見 本院卷第114 頁）等語，可知證人繳納管理費時，原告會出 示單據供停車位其查核，再參諸系爭會議決議內容載有：「 七、議題第九，十項，討論：本公司…（自99年7 月1 日起 至99 年12 月31日止明細12/24 審核，如各位乃有需要請來
電告知）」（見本院卷第20頁），亦足見原告就管理事項之 進行處理並未有拒絕報告之情形，而被告繳納99年2 月至10 0 年1 月之管理費6,600 元，係以匯款轉帳方式為之，而未 至原告營業所，亦未與李政和直接接觸，其未能查核相關單 據，顯非可歸責於原告；另就被告所辯停車塔故障竟須自行 聯絡協固公司云云，衡諸系爭停車塔涉及專業之工程結構、 電腦程式運作，原告僅負責管理、規劃、協調等事項，停車 塔之維修、故障排除本應由專業公司為之，原告既已委有專 業公司，應無庸24小時全天候派員在場服務，此非但徒增管 理費用，於故障當時亦未能有任何實質助益，況參諸前述保 養契約及現場照片（見本院卷第77至81頁）與證人上開證述 ，負責維修之協固公司提供24小時專業服務，遇有故障問題 通常亦在10至20分鐘即到場處理，並不違常，則綜上各情， 原告就委任事務之處理，尚不能認未盡相當之善良管理人注 意義務，是以，被告此部分亦無從主張同時履行。 ㈢系爭會議之決議是否對於被告有拘束之效力？ 被告辯稱系爭會議旨在處理與雙連極緻社區關於停車塔噪音 問題，故其雖委任李政和代理出席，然其違反代理之規定云 云。惟按代理人，非經本人之許諾，不得為本人與自己之法 律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之 法律行為，民法第106 條前段定有明文。此項規定係為保護 本人而設，非為保護公益之強制規定，是於意定代理情形， 如經本人事前允許，則非法所禁止。經查，決議核屬合同行 為，係為法律行為之一種，而據系爭會議開會通知書（本院 卷第33頁）所載：「本公司請多家停車塔設備製造商參與比 價，將更換新設備，目標如下：1-減低噪音…。2-減少出車 秒數…。3-本車塔於建管處可申請30位，依法可增設六個車 位。以下略」等語，可知系爭會議乃在討論承包廠商對於停 車塔之改善作業，包含噪音、速度及增設6 個車位等工程及 廠商報價等事項，依一般合理之人所認知，此已可得推知會 議討論及待決議之內容當涉及共有人之權利義務事項，諸如 金錢費用之負擔、增設車位之使用權歸屬等項；而李政和係 為原告實際管理系爭停車塔之人，系爭會議將由李政和代理 原告出席，此為被告所明知（見本院卷第63、131 頁），被 告因未能親自出席，卻仍委任李政和代理出席系爭會議，應 認被告就李政和同時代理兩造於系爭會議對上開事項行使權 利，已有事前之同意，則依上說明，被告自不得就系爭會議 決議之效力再事爭執，其此部分所辯自非可採。至被告雖辯 稱：曾致電李政和告知「噪音改善一事應先窮盡一切法律手 段與雙連極緻管理委員會爭訟以保障停車塔區分所有權人之
權益，若無效，再來討論改建事宜」，而有代理權之限制云 云，然惟原告所否認，被告就此有利於己之事實，又未能舉 何證據以實其說，自無從憑認，亦非可採。
三、從而，原告依據委任之法律關係及系爭會議之決議，請求被 告給付管理費及應分擔費用合計8 萬1,600 元及自起訴狀繕 本送達之翌日即103 年3 月28日起至清償日止，按週年利率 5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，核與 判決結果不生影響，爰不一一論述。
五、本件係就民事訴訟法第436 條之8 第1 項適用小額程序所為 被告敗訴之判決，依同法第436 條之20之規定，應依職權宣 告假執行；但被告聲明願供擔保，請准免為假執行，尚無不 合，爰諭知相當擔保金准許之。並依職權確定訴訟費用額為 1,000 元（第一審裁判費），應由被告負擔。中 華 民 國 103 年 7 月 7 日
士林簡易庭法 官 李冠宜
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 103 年 7 月 7 日
書記官 蘇彥宇
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