臺灣南投地方法院民事簡易判決 103年度埔簡字第5號
原 告 柳燕玲
訴訟代理人 謝萬生律師
被 告 晶盈科技股份有限公司
法定代理人 施憲廷
訴訟代理人 陳武璋律師
複代理人 賴素貞
上列當事人間返還租賃房屋等事件，本院於103 年5 月19日言詞
辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告應將坐落於南投縣埔里鎮○○○段○○○地號土地上未辦保存登記建物即門牌號碼南投縣埔里鎮○○路○○○○號房屋（面積一五一五點五平方公尺），騰空遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣柒萬肆仟捌佰元，及自民國一百零三年一月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並應自民國一百零二年十一月十九日起至返還第一項房屋之日止，於每月十九日給付原告新臺幣壹萬捌仟元，及自應給付之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬陸仟柒佰肆拾壹元由被告負擔。本判決第一項、第二項得假執行。惟被告如分別以新臺幣壹佰參拾伍萬肆仟柒佰元、柒拾貳萬貳仟捌佰元供擔保，則准免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限。本件原告起訴聲明：㈠被告等應將坐落南投縣埔里鎮 枇杷里枇杷路房屋自103 年2 月1 日止騰空遷讓返還予原告 。㈡被告應給付自102 年1 月1 日起至騰空遷讓房屋止，應 給付租金及違約金新臺幣244,000 元。嗣於103 年3 月24日 具狀變更聲明為：㈠被告應自坐落於南投縣埔里鎮○○○段 000 地號土地上，門牌號碼南投縣埔里鎮○○路0000號房屋 遷出，並將該屋騰空返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣 84,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息。㈢被告應自民國102 年11月19日起至 返還第一項建物之日止，於每月19日給付原告新臺幣18,000 元，及自應給付之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。㈣願供擔保請准宣告假執行。核其訴之變更，與上 開規定，尚無不合，應予准許。
二、原告主張：
（一）原告向訴外人陳國華買受坐落南投縣埔里鎮○○○段000 地號土地及其上門牌號碼南投縣埔里鎮○○段0000號之未 辦理保存登記房屋（下稱系爭建物），上開土地之所有權 已登記為原告所有，堪認系爭建物及土地為原告所有，或 原告至少亦為系爭建物之事實上處分權人。嗣原告於民國 102 年7 月26日將系爭建物出租予被告，並簽立房屋租賃 契約，租賃期間自102 年8 月1 日起至104 年7 月31日止 ，租金為每月新臺幣（下同）18,000元，應於每月1 日以 現金支付，押金則為16,000元。原告於上開租約簽立後， 即將系爭建物交付予被告占有、使用。惟被告未於102 年 8 月1 日給付租金及押金予原告，且迄今已積欠租金達二 個月以上，經原告於102 年10月21日以臺中民權郵局第25 40號存證信函催告，被告仍置之不理，原告遂於102 年11 月15日以臺中法院郵局第3277號存證信函終止兩造間之租 賃契約。是以：
1、兩造間就系爭建物之租賃契約既已合法終止，則被告已無 占有使用系爭建物之正當權源，其繼續擅自占用系爭建物 ，顯係無權占有系爭建物，原告本於系爭建物之所有權人 或事實上處分權人之地位，爰依民法第767 條第1 項前段 、中段之規定或類推適用之，或依民法第962 條之規定， 請求鈞院擇一判決自系爭建物遷出，並騰空將系爭建物交 還原告。
2、兩造間之租賃契約既已於102 年11月19日終止，則被告自 有給付自102 年8 月1 日起至102 年11月18日止之租金共 計64,800元（18,000×3 ＋18,000×18/30 ＝64,800）之 義務。
3、又系爭租賃契約第6 條第2 項約定：「乙方（即被告）於 終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金新台幣 壹萬元整，如訴訟時，其訴訟費用、律師費用一切歸乙方 負責。」爰此，被告應給付原告違約金10,000元，及律師 存證信函費用10,000元（5,000元×2次＝10,000元）。 4、復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。為民法第179 條所明定。其得請求返還之範圍， 應以對方所受利益為度。而無權占有他人之房屋者可獲得 相當於租金之利益，為社會通常之觀念。是以請求人請求 無權占有人返還占有房屋所受之利益時，原則上應以相當 於該房屋之租金額為限。又城市地方供營業用之房屋，承 租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用 之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條之限制
。被告因無權占有使用系爭建物即受有相當於租金之利益 ，並致原告受有無法使用收益系爭建物之損害，原告自得 依不當得利之法律關係，請求被告返還不當得利。而系爭 建物目前由被告占有、使用，以經營被告公司，系爭建物 地處埔里外環道，交通便利。且原告與被告間就系爭建物 之租賃關係，又已於102 年11月19日終止，是被告仍屬無 權占有系爭建物者，且其顯受有相當於每月18,000元租金 之利益，故原告本於不當得利之法律關係，請求被告應自 102 年11月19日起至返還系爭建物之日止，於每月19日給 付原告18,000元，暨自應給付之翌日起至清償日止，按年 息百分之5 計算之利息。
（二）被告雖辯稱兩造間就系爭房地有借名登記關係存在，系爭 房地為被告公司所有云云。惟查：
1、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件審判長已於103 年3 月24日行公開辯論時，曉諭被告如抗辯借名登記，似 應負舉證責任，惟被告迄今猶未提出兩造有合意成立借名 登記關係之相關借名登記契約，或被告公司有決議購買系 爭房地之股東會議紀錄，或被告公司或各股東確有出資購 買系爭房地之相關出資證明文件等，參照最高法院48年台 上字第887 號、17年上字第917 號判例意旨，堪認兩造間 並無合意成立借名登記關係存在，至為灼然。
2、又揆之台中商業銀行埔里分行所檢送之個人授信申請書、 借款人徵信綜合評估報告所載內容，益徵原告係以「柳燕 玲」個人戶名義向臺中銀行埔里分行辦理個人授信貸款， 而非以公司戶名義辦理，且依該函所附借款人徵信綜合評 估報告所示，本件借款債務人及抵押物提供義務人，均為 原告個人，且該報告並無隻字片語敘及兩造有訂立借名登 記契約及該不動產所有權屬被告公司所有之確切證據，另 該報告就償款來源亦表示：「1.以本戶事業經營收入作為 償還來源。2.本戶購入本案標的後欲將埔里廠房搬遷至本 案標的，故本案標的係供晶盈科技使用。」堪認該報告亦 認定系爭借款債務人及抵押品提供義務人均為原告個人無 訛。
3、再按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利 ；因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權 變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而 受影響。民法第759 條之1 定有明文。本件系爭土地確已 登記為原告所有，要無疑義，系爭建物雖尚未經辦理保存 登記，然查卷附不動產（建物、土地）買賣契約書上確實
已載明系爭建物已賣予原告，並由原告繳納契稅及變更房 屋之納稅義務人為原告，堪認原告為系爭土地及房屋之所 有人無訛。退萬步言，苟因系爭建物未辦理保存登記，而 被認定為違章建築，惟查，違章建築之讓與雖因不能為移 轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人 間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實 上處分權讓與受讓人（最高法院67年度第2 次民事庭庭長 會議決定㈠參照）。準此，本件原告固為未辦理保存登記 建物之事實上處分權人，雖因無法藉由登記程序取得或移 轉建物所有權，但原告仍得就系爭建物行使占有、使用及 收益等事實上處分之權利，從而他人如對於未辦保存登記 之建物無正當權源而占有，該建物之事實上處分權人對於 該建物之占有顯遭侵奪，自得依民法第962 條前段之規定 ，請求遷讓返還系爭建物。
4、被告雖提出被告公司所印製之請柬及其向臺灣電力公司所 繳之線補費收據為證，然查，系爭房地全由原告以自有資 金向訴外人陳國華買受，此有交付系爭買賣價金之證明、 不動產建物、土地買賣移轉契約書、土地所有權狀、使用 執照及繳納地價稅及房屋稅等證據足參，堪認系爭房屋為 原告所有，要無疑義。且查系爭請柬乃係被告公司為通知 上、下游廠商其遷移位置，並為新春餐聚之目的而製作者 ，上開請柬尚不足以作為證明系爭房地之所有權為屬被告 之憑信，不言可喻。另關於臺灣電力公司之線補費收據， 乃係被告公司因業務之需求，須設250kw 電力之供電線， 而須另依臺灣電力公司之規定繳納線補費，是該線補費收 據充其量僅能作為被告有承租系爭房地使用之證據而已， 尚難以之作為系爭房地屬被告所有之證明文件。此揆之被 告公司承租花蓮美崙工業區房地並非被告所有乙節，亦為 被告所自認之事實，是被告據被告公司所印製之請柬及臺 灣電力公司之繳費收據，主張系爭房地為其所有乙節，即 難憑採。
5、被告又辯稱其為遷址設籍之必要，原告要被告法定代理人 施憲廷簽立形式上之租賃契約書做為權利使用證明云云。 然查，系爭房地為原告所出資購買等情，為被告所知之甚 詳，且揆諸其指稱「原告要被告公司登記經理人簽立形式 上租賃契約做為權利使用證明」乙節，益徵兩造確有簽立 租賃契約之事實，又如被告認定系爭房地為其所有，何以 於簽訂系爭租賃契約時，不要求原告與之簽署借名登記契 約書呢？益徵系爭房地非其所出資購買。另依被告公司10 2 年8 月25日之董事會會議紀錄，亦載明因業務需要而遷
至該地，尚非為設籍之目的而遷至該處。
6、次查，原告向訴外人陳國華買受系爭房地，該買賣契約⑴ 第一期款50萬元係由原告所支付，蓋因當日付款時已逾銀 行辦理提款時間，故由原告向被告法定代理人施憲廷借票 支付予出賣人陳國華，此有陳國華簽收之票據足參，嗣原 告於票期屆至時之101 年4 月24日即從原告彰化銀行0000 -00-000000-00 號帳戶轉50萬元入施憲廷彰化銀行花蓮帳 戶，並轉入施憲廷花蓮第一信用合作社甲存201-5 帳戶內 支付該筆訂金款項。本件被告抗辯該款項為其所支付乙節 ，即嫌無據，且與事實不符，該訂金確為原告所支付，臻 為明確。⑵關於第二期款200 萬元部分，因原告前於100 年6 月13日起至同年12月20日借予被告公司232 萬5000元 ，而被告公司尚未清償，且因原告以自有資產向臺灣中小 企業銀行太平分行（下稱臺企銀太平分行）辦理抵押貸款 之金額又尚未核撥，故先由被告以償還原先借款之緣由， 由被告於101 年5 月11日代原告償付訴外人陳國華第二期 款200 萬元，嗣臺企銀太平分行將該貸款核撥後，原告旋 即於101 年5 月17日匯予被告130 萬元，並於同年月30日 再匯予被告20萬元，嗣於台中銀行埔里分行於101 年6 月 13日核撥貸款後，原告旋於同年月14日再匯予被告100 萬 元，以暫借被告公司營運週轉之用。⑶關於第三期款738 萬元則由原告於101 年6 月18日支付予訴外人陳國華。⑷ 原告另於101 年6 月21日借款100 萬元予被告，並於同年 月22日再匯35萬元予被告營運週轉，而被告則於101 年10 月11日以償還原告借款之目的，代付尾款100 萬元予訴外 人陳國華。⑸關於系爭買賣之仲介費6 萬元則係原告於10 1 年5 月11日由原告領現金6 萬元，以現金紅包交予訴外 人王孟雪。⑹關於抵押貸款之徵信費3 萬元則係原告於10 1 年6 月13日從原告台中銀行埔里分行000000000000 號 帳戶轉給台中銀行。⑺另系爭買賣之代書費34,000元，則 係原告於101 年11月1 日給付現金予訴外人劉美惠。據上 堪認，購買系爭房地之資金，全由原告籌集，且由原告付 清全部價金，本件被告公司及其股東並無實際出資購買， 更無支付分文買賣價金。
7、被告復辯以本件房地之貸款利息，亦由被告公司轉入被告 法定代理人施憲廷之帳戶，而以原告名義繳納云云，顯非 真正，查系爭房地自台中商業銀行埔里分行於101 年6 月 13日撥款後，該貸款利息全由原告繳納，此有台中商業銀 行埔里分行（戶名：柳燕玲、帳號：000-00-0000000）帳 戶繳納本息之資料足參。本件被告固曾因收受原告所委託
之律師催告存證信函後，於102 年10月31日未經原告同意 ，逕自以原告名義存入台中商業銀行放款利息帳戶（帳號 ：000000000000）內，並以之作為干擾本案訴訟證據，惟 查，原告於知悉上情後，已按月將該利息款項退還被告， 並關閉上開繳息帳戶及存摺帳戶，另由原告以無摺存款之 方式自行至台中商業銀行繳納貸款利息。據上足證，系爭 房地貸款之利息全由原告所繳付，另有關向台灣中小企銀 太平分行貸款之本息，亦均全由原告所繳納。是被告抗辯 其有繳納貸款利息等情，即難憑採。
8、依卷附不動產建物、土地買賣契約書上明白記載：「出賣 人陳國華、承買人柳燕玲雙方於民國101 年9 月28日現況 點交完竣」等語。且因訴外人陳國華曾出租系爭房地予訴 外人王銘鴦，租期至101 年12月底，故由訴外人陳國華與 原告約定以現況點交。嗣原告於系爭房地買賣契約履約完 竣後，旋於102 年1 月1 日與兒子遷入系爭建物居住，並 將原告兒子安排就讀於埔里國小。第查，被告公司先前承 租埔里鎮中正路998-1 號房屋，租期至102 年1 月31日止 ，被告公司為達到上揭租期屆滿後，得以接續運轉之目的 ，遂於101 年10月間表明欲承租系爭房地，經原告同意後 ，在系爭房地進行整地及房屋隔間、裝潢等事宜，被告並 要求於系爭房地整地、裝潢、隔間、設施期間，免納租金 ，原告則要求房屋如有改裝設施之必要，被告取得原告之 同意後，得自行裝設，但不損害原有建物；被告交還房屋 時，並應負責回復原狀。嗣雙方約定以被告公司向原屋主 承租埔里鎮中正路998-1 號房屋之押金作為本件之押金， 惟因先前出租人之租金遲至102 年4 月2 日才返還被告， 此期間因被告公司之隔間、裝潢、設施等工作又一直在持 續進行中，而被告公司之股東會又遲未通知開會，嗣經原 告催促盡速訂約，被告公司遂於102 年7 月26日由被告公 司登記之經理人即法定代理人施憲廷代表被告公司予原告 簽訂系爭租賃契約。嗣施憲廷於102 年8 月25日經被告公 司董事會選任為董事長，該董事會並決議將公司地址遷至 被告公司所承租之系爭房地，上情有租賃契約書及董事會 會議紀錄足參。據上堪認，訴外人陳國華係將系爭房地出 售並點交予原告，而非被告公司，而原告與被告公司係於 102 年7 月26日正式簽訂租賃契約書。是原告從無不收租 金及押金之意思表示，要無疑義。而被告公司正式遷入係 在102 年8 月25日董事會決議之後，尤無疑義。 9、按系爭房屋租賃契約書係被告公司登記之經理人施憲廷代 表被告公司所親自簽名用印者，此為被告公司所自認之事
實，且該租賃契約書並已向經濟部中部辦公室申報備查， 亦為被告所不否認。另揆諸被告公司董事會亦決議將被告 公司地址遷移至系爭房地之會議紀錄，益徵兩造間確有租 賃關係存在，否則斷無將系爭租賃契約呈報主管機關備查 之必要。至被告抗辯公司大小章均由原告掌管乙節，顯非 真正，蓋被告公司開立支票付款之印章計有3 個，其中被 告公司大章及原告章由原告掌管，但「財務主管章」則由 股東陳伸長掌管及用印，故有關公司財務支出絕非原告一 人得以掌控者，至為灼然，以上事實，有陳伸長所用印之 票據足參。
10、末查被告公司對外承租房屋時，均有支出設施、隔間、裝 潢等相當之費用，是被告縱有在系爭房地上支出設施、隔 間、裝潢等費用，亦難認非基於租賃關係而施設，更何況 本件兩造不僅於系爭租約簽訂前已有約定，並於系爭租賃 契約書第4 條（使用租賃物之限制）載明：「房屋如有改 裝設施之必要，乙方（即被告）取得甲方（即原告）之同 意後，得自行裝設，但不得損害原有建物。乙方交還房屋 時，並應負責回復原狀。」等語，是被告主張其曾在系爭 建物辦理設施、隔間、裝潢等，主張系爭建物即屬其所有 乙節，即非可採。另查，被告抗辯系爭房地出賣人已點交 予被告云云，惟查原告業已舉出系爭房地並無點交予被告 之相關證據，而被告復未提出出賣人有將系爭房地點交予 被告之證據，是被告抗辯出賣人已將系爭房地點交予被告 ，被告即為系爭建物之所有人乙節，即委無足採。（三）聲明：⑴被告應將坐落於南投縣埔里鎮○○○段000 地號 土地上之未辦保存登記建物即門牌號碼南投縣埔里鎮○○ 路0000號之房屋，騰空遷讓返還予原告。⑵被告應給付原 告84,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息百分之5 計算之利息，⑶被告應自102 年11月19日起 至返還第一項房屋之日止，於每月19日給付原告18,000元 ，暨自應給付之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算 之利息。⑷願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告答辯以：
（一）原告原為被告公司之負責人及會計，嗣於102 年8 、9 月 間離職。本件實際情形係於101 年4 、5 月間，由於被告 公司營運需要，遂透過介紹人介紹系爭房地，當時係由原 告陪同被告公司之現任負責人施憲廷（當時原告為被告公 司之負責人，施憲廷為被告公司之總經理，兩人具有實質 夫妻關係，被告公司幾全由原告及施憲廷處理營運等事務 ），並由施憲廷與介紹人、出賣人陳國華洽談買賣事宜，
當時係被告公司所購買，以作為被告公司營運之用，然由 於系爭房地所在之土地為農牧用地，依其性質不能登記在 被告公司名下，必須借名登記，原告當時係被告公司負責 人，基於信任才會將系爭房地借名登記予原告，故以原告 名義與出賣人簽訂不動產房屋、土地買賣契約。（二）嗣系爭房地之銀行貸款乃以原告為借款人、被告公司現任 負責人施憲廷為連帶保證人，向台中商業銀行埔里分行申 請貸款。系爭房地之購買大部分係由施憲廷與出賣人所洽 談，而最後價金亦係由施憲廷與陳國華所議定，嗣於101 年4 月底就系爭房地簽訂不動產建物、土地買賣契約書， 總價金為1088萬元，並於契約書上約定第三期款738 萬元 必須於101 年6 月10日前辦理銀行抵押貸款支付，之前之 第一期款為50萬元、第二期款為200 萬元、尾款為100 萬 元，其中第一期款50萬元係由施憲廷所開立花蓮一信自強 分社50萬元之即期支票支付，第二期款200 萬元係由被告 公司臺中商業銀行埔里分行之戶頭所支付，尾款係由被告 公司合庫銀行埔里分行所支付，另代書費34,000元、增值 稅及契稅69萬2774元、仲介費6 萬元、徵信費3 萬元亦分 別由被告公司之合庫銀行埔里分行、彰化銀行埔里分行之 帳戶內支付，此有原告所製作之抬頭為晶盈廠之轉帳傳票 可稽。如系爭房地為原告所購買、所有，則原告焉有製作 上開傳票之理？更何況由上開原告所製作之傳票，被告公 司所支付出資之款項，確實係購買系爭房地而支付之款項 。又如系爭房地非被告公司所購買，則焉有由被告公司支 付上開款項之理？又其中之貸款738 萬元係由施憲廷為連 帶保證人之理？再者，上開貸款738 萬元係於101 年6 月 13日之後所核貸下來，該筆貸款由原告所製作之上開傳票 ，亦寫明係為被告公司而付款，更可明瞭系爭房地之買賣 確係被告公司。
（三）本件不動產建物及土地買賣契約書簽立時間為101 年4 月 底，而交屋日係於101 年10月間，由出賣人陳國華交付予 被告公司，並由被告公司使用至今，如系爭建物係為原告 所購買，則租賃契約期間應自101 年10月開始，但原告所 提出之租賃契約日期係102 年7 月26日，相隔近9 個月， 因此本件是否有租賃，已有重大疑義。且於102 年7 月26 日之前，原告亦未舉證證明有要求被告公司租賃或要求租 金之任何事證，同時，原告所提出之102 年4 月21日存證 信函，亦自承「晶盈公司自取得租賃物使用迄今，未曾支 付過本人租金，且契約所訂之押金亦未給付本人」等語， 如原告所提出之租賃契約的確有租賃關係，則焉有之前未
要求租金，之後亦無要求押、租金之理？尤其，原告於買 賣當時，身兼被告公司之負責人兼會計，被告公司之會計 、帳目及被告公司之大小章全由原告掌管，且依原告於另 案鈞院102 年度訴字第485 號事件中所提出原告個人帳戶 之存摺影本19張，原告公私不分，將私人存摺中私人及被 告公司之收支（原告收入只有薪資）混雜，如系爭房地為 原告所購買，而與被告公司有租賃關係，則焉有不處理收 取被告公司押、租金之理？由此可證系爭房地絕非原告所 有，兩造之間根本無租賃關係。另因被告公司原設籍於臺 中市○○區○○路000 巷00號，嗣於101 年8 、9 月間要 遷址至系爭建物，惟遷址依規定必須房地登記名義人之權 利使用同意等證明文件，被告公司為遷址設籍之必要，原 告要施憲廷簽立形式上之租賃契約書，做為權利使用證明 ，惟事實上於之前、之後均無租金之收支，亦無租賃關係 之存在。由原告所提出之存證信函寄發時間為102 年10月 21日，可知係原告於離開被告公司所發，顯然係原告就本 件之主張，係原告於離開被告公司後心生不滿所為之不實 指控。
（四）訴外人陳國華將系爭房地交付予被告公司之後，自101 年 10月起至102 年4 月間，被告公司即開始不斷裝潢、整修 ，總花費約462 萬9558元，全部皆由被告公司合庫銀行新 中分行之帳戶所支付，益證系爭房地確實為被告公司所有 。
（五）原告於買賣系爭房地之前後為被告公司之負責人兼會計， 且專職於被告公司，其購買系爭房地如非為被告公司之營 運，則原告購買系爭房地之目的何在？尤其，依不動產建 物、土地買賣契約書中所提到「第三條㈢生財設備器具… 」、王銘鴦之切結書中所提到「埔里鎮○○路0000號建物 工廠乙棟…生財器具」等語，可證系爭房地早即為工廠使 用，原告購買一間工廠而自為使用，實已與事理不符，更 何況當時原告為被告公司之負責人，而依原告之書狀中亦 可看出系爭房地確實是做為被告公司之營運使用，顯見系 爭房地確係原告當時為被告公司之負責人，而為被告公司 之營運用，原告與被告公司總經理施憲廷代表被告公司購 買，並由於原告為被告公司負責人，故借名登記與原告。 另由原告準備書狀可知系爭房地之買賣確與被告公司牽扯 在一起，非但頭期款開例施憲廷之支票，所製作之轉帳傳 票據（當時原告為被告公司之負責人兼會計）均明白指出 系爭房地款項均係由被告公司所支出，有關買賣期款，除 貸款金額外，全由被告公司所支出，而貸款金額亦由原告
及被告公司總經理施憲廷所共同連帶貸出，且出賣人交付 系爭房地予被告公司後，一直由被告公司營運使用，如系 爭房地非被告公司所購買而借名登記予原告，則焉有如此 之現象？更何況，原告當時為被告之負責人，系爭房地如 非被告公司所購買，原告獨自購買本件廠房意義何在？（六）依原告所提出之存摺，可知原告之薪資每月為五萬餘元， 實無財力去購買系爭房地，更無必要去購買一間一千多萬 元之廠房，並背債一千萬元，尤其原告係太平人，與埔里 本無地緣關係，要置產亦理應會購置住宅才是。再者，該 存摺為原告私人所有，但收支卻公私不分，而收入除原告 薪水外，其餘幾來自被告公司，而其支出則有原告私人之 支出及被告公司之支出，原告身為被告公司之負責人兼會 計，但卻有上開情事之發生，將私人之款項與被告公司糾 纏在一起，且由原告所製作之轉帳傳票製單、登帳、出納 、覆核、會計、核准欄均全為空白，顯見為原告一人所製 作，且原告上開混淆之行為早於本件房地買賣之前即有上 開現象，就原告所主張被告公司有欠負原告235 萬8226元 （另於鈞院102 年度訴字第485 號則主張342 萬5677元， 已相互矛盾）及本件房地之貸款利息均由原告支付等情， 被告均否認之。
（七）末依台中商業銀行埔里分行所檢送之個人授信申請書、借 款人徵信綜合評估報告，原告於個人授信申請書中就還款 來源所勾選之項目為「其他：所營事業收入」，如系爭房 地真屬原告個人所有，則原告之還款來源應會勾選「薪資 收入」或「租金收入」，始符合原告所述之期為真正所有 權人之理由，但實際上系爭房地確實屬被告公司所有，所 以系爭房地貸款知還款來源自被告公司之營業收入應屬合 理，故被告公司確為系爭房地之實際所有權人應無疑義。 又依台中商業銀行之評估內容，在在顯示台中商業銀行所 評估之重點皆著重在購買廠房目的、被告公司資金用途、 被告公司目前及未來營運方向、被告公司營收及被告公司 有償還來源等因素，未有一項係參考原告個人財力及收入 因素，況原告於另案鈞院102 年度訴字第485 號案件中， 其自承於被告公司任職負責人及會計，每月薪資為五萬餘 元，因此以原告個人收入，根本不可能貸得如此高額款項 ，故台中商業銀行埔里分行所提供系爭房地之貸款申請書 及評估報告等資料，適足證明被告公司確實係真正所有權 人無誤。
（八）聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告原為被告晶盈科技公司法定代理人兼會計，與訴外人 施憲廷為實質之夫妻關係，施憲廷則擔任該公司總經理， 嗣原告於102 年8 、9 月間離職，由施憲廷繼任為被告公 司法定代理人。
（二）原告與訴外人陳國華就坐落南投縣埔里鎮○○○段000 地 號土地及其上門牌號碼南投縣埔里鎮○○段0000號之未辦 理保存登記房屋，於101 年5 月11日簽訂不動產建物、土 地買賣契約書，上開土地並於101 年6 月12日登記原告為 所有權人，建物則登記原告為納稅義務人。
（三）原告與被告於102 年7 月26日就上開建物簽立房屋租賃契 約，租賃期間自102 年8 月1 日起至104 年7 月31日止， 租金為每月18,000元，於每月1 日以現金支付，押金則為 16,000元。原告於上開租約簽立後，即將系爭建物交付予 被告占有、使用。
（四）被告自102 年8 月1 日起即未給付租金及押金予原告，原 告於102 年10月21日以臺中民權郵局第2540號存證信函催 告，被告仍未給付，原告於102 年11月15日以臺中法院郵 局第3277號存證信函終止兩造間之租賃契約。四、本件爭點及本院之判斷：
原告主張之事實，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本 件應審究之爭點在於：系爭土地及建物係屬原告所有（建物 為事實上處分權人），抑或為被告借名登記為原告所有？原 告是否已合法終止租約？被告是否有權占有系爭建物？原告 請求被告騰空返還系爭建物及給付租金，有無理由？本院之 判斷如下：
（一）原告主張系爭土地及未辦保存登記建物係其於上揭時間向 訴外人陳國華購買，土地部分並登記其為所有權人，建物 部分則登記為納稅義務人，為建物之事實上處分權人，其 並與被告簽訂房屋租賃契約，惟被告拒未給付租金及押金 ，伊已以存證信函終止租約等情，已據原告提有房屋租賃 契約書、存證信函、郵件回執、土地所有權狀、房屋稅籍 證明書、101 年度契稅繳款書、土地所有權買賣移轉契約 書、102 年度地價稅繳款書、彰化銀行轉帳傳票、支票、 臺灣中小企業銀行轉帳傳票、台中商業銀行網路銀行憑證 交易完成結果訊息、匯款申請書回條、原告台中銀行活期 存款存摺、不動產建物、土地買賣契約書、被告公司董事 會議事錄、被告公司花蓮廠轉帳傳票等件為證，被告對於 上開證據之真正並未爭執，惟否認原告之主張，辯稱：系 爭土地及建物係被告出資購買而借名登記為原告所有，該
建物實際上為被告所有等語，經查：
1、本件原告與訴外人陳國華就系爭坐落南投縣埔里鎮○○○ 段00 0地號土地及其上門牌號碼南投縣埔里鎮○○段0000 號之未辦理保存登記房屋，於101 年5 月11日簽訂不動產 建物、土地買賣契約書，上開土地並於101 年6 月12日登 記原告為所有權人，建物則登記原告為納稅義務人等情， 有原告所提土地所有權狀、房屋稅籍證明書、101 年度契 稅繳款書、土地所有權買賣移轉契約書、102 年度地價稅 繳款書、不動產建物、土地買賣契約書、土地登記第二類 謄本在卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真。 2、 被告辯稱上開土地及建物係其出資購買，借名登記為原告 名義等語，惟為原告所否認。按稱「借名登記」者，謂當 事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己 管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約（ 最高法院98年度台上字第990 號參照）。次按當事人主張 有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法 第277 條前段定有明文。是依民事訴訟如係由原告主張權 利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證 實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能 舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。原 告於其所主張之起訴原因，不能為相當之證明，而被告就 其抗辯事實，已有相當之反證者，當然駁回原告之請求（ 最高法院17年上字第917 號、20年上字第2466號判例意旨 參照）。揆諸上開說明，原告主張兩造間存在借名登記法 律關係，則應先由原告負舉證之責。惟本件原告主張兩造 就系爭土地及建物有借名登記之關係，徒以系爭土地及建 物為其出資，並提出原告之存摺、轉帳傳票影本為據，然 依一般生活經驗法則，兩造如於買受系爭土地及建物之初 ，即約定系爭土地及建物由被告出資購買，原告同意為出 名人，被告為借名人，並約定日後以租賃之方式，出租予 被告公司使用時，則應有借名登記之要約及承諾，始為常 情。然被告就此並未提出足資證明兩造間存在借名登記法 律關係，雖證人陳國華證稱：「（法官問：當時是與何人 買賣？）答：當時是朋友介紹，說有人要買，就去代書那 邊簽約了，當時原告及被告公司的法代施先生都有來跟我 講。代書叫我提供什麼資料我就提供給代書，至於是何人 要買我就不清楚了。」等語（見本院卷第225 頁），惟證 人即受委任辦理系爭土地及建物買賣訂約及登記事宜之地 政士（代書）劉美惠到庭證稱：「（法官問：你是否記得 當時是何人委任你？）答：最早是葉襄理問我產權上的問
題，原告有想要買，然後就問我法律上的問題，我解釋完 之後，因為貸款的部分他們已經有接觸，貸款談好之後就 來找我。」「（法官問：系爭標的物是何人要買的？）答 ：當初葉襄理有聽他們講說工廠有要簽約，我不是很清楚 ，是銀行這樣講，由原告跟我約的。」「（法官問：實際 購買人為何人？）答：我有問買方是誰？並要登記給誰？ 我有印象是原告與被告的法定代理人施先生都有來，要寫 契約的時候要問買賣雙方為何人，之後原告就說是他，我 有問要登記何人的名字，然後就拿身分資料。」「（法官 問：當時是講登記何人名字？是誰買的？）答：當時原告 說買方是他。」等語（見本院卷第204 頁至205 頁），且 本院依被告聲請向台中商業銀行埔里分行調取系爭土地及 建物設定抵押貸款申請書、報告書，依該銀行所函覆之個 人授信申請書及借款人徵信綜合評估報告，其申請人及借 款人均係原告柳燕玲個人，並非被告公司，且連帶保證人 為施憲廷，亦非被告公司，有上開授信申請書及個人徵信 綜合評估報告在卷可佐（見本院卷第182 頁至184 頁）， 衡情如係被告公司出資購買，則申請抵押貸款及授信申請 、借款人徵信綜合評估，應係被告公司才是，而台中商業 銀行上開申請書及徵信資料，則均係原告個人，是被告辯
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