臺灣桃園地方法院小額民事判決 102年度壢小字第474號
原 告 鍾健城
訴訟代理人 余淑娟
被 告 東森房屋中北加盟店（即谷沃不動產有限公司）
法定代理人 黃禾
上列當事人間請求返還服務費事件，本院於民國103年7月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國102 年2 月間透過被告公司之仲介， 向訴外人張秀玲購買門牌號碼為桃園縣中壢市○○街00號4 樓之房屋（下稱系爭房屋），總價為新臺幣（下同）430 萬 元。系爭房屋之內部以水泥隔間隔出4 間套房，原告於現場 看屋時曾口頭詢問被告公司仲介人員，該仲介人員告知原告 系爭房屋並無違建，其於不動產標的現況說明書亦勾註沒有 未登記之改建、增建及違建，原告因而與屋主張秀玲於102 年2 月4 日簽約以購買系爭房屋，並給付10萬元之簽約款。 嗣原告於102 年2 月17日透過被告公司之仲介人員請求屋主 出示室內裝修審查許可時，方知系爭房屋並未申請室內裝修 審查許可，原告只好暫時停止履約，經協調後，被告告知屋 主張秀玲同意解約，並同意退還已給付之價金。然被告竟於 扣除服務費86,000元後，方將剩餘之金額於102 年4 月2 日 退回，被告於銷售房屋時未盡據實告知與調查義務，使原告 於錯誤認知下定下合約，嗣後買賣無法成立實為被告之故， 被告不應收取服務費，爰依法提起本訴，並聲明：被告應給 付原告86,000元。
二、被告則以：原告於102 年1 月下旬透過被告公司之仲介人員 洽詢值得投資之不動產，經仲介人員介紹與帶看後，原告決 定購買系爭房屋，被告於磋商時已向屋主確認系爭房屋確實 無增建（包括未經登記之改建、增建、違建、建商二次施工 部分），被告之仲介人員亦至現場實際調查確認無誤，方於 不動產現況說明書中勾選無增建建物之選項，被告已盡調查 義務，並無刻意隱瞞標的物現況，原告是在瞭解屋況之情形 下，方與屋主達成買賣合意。詎原告於簽約後方詢問被告系 爭房屋是否有申請室內裝修審查許可，被告告知沒有，原告 遂以此為由停止屢約，並要求屋主提出申請，否則要解約， 屋主要求原告共同分擔申請室內裝修許可之費用，遭原告拒 絕，經被告公司仲介人員居中協商後，屋主方才同意解約並
全數退還已給付之價金，且因原告解除契約，致屋主不願支 付服務費17萬2,000 元，被告亦無埋怨，被告公司於本案中 已盡居間人之義務，自得請求原告給付居間報酬86,000元。 又系爭房屋內雖有隔間，且屋主尚未申請室內裝修許可，然 此係違反建築物室內裝修管理辦法，並非不動產現況說明書 內所指之違建，亦非被告主動告知之範圍，且原告於看屋時 ，並未詢問是否有申請室內裝修許可，是簽約後才因後悔而 以此為由主張解約等語，並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張於102 年2 月間委由被告居間仲介向系爭房屋之屋 主即訴外人張秀玲購買系爭房屋，並於102 年2 月4 日簽定 買賣契約書，總價金為430 萬元，原告並交付10萬元之簽約 款。嗣原告與張秀玲合意解除系爭房屋之買賣契約，張秀玲 同意全數返還原告已支付之價金，被告於扣除服務費86,000 元後，方將剩餘之金額於102 年4 月2 日匯與原告。另系爭 房屋之內部有以水泥隔間隔出4 間套房，但未申請室內裝修 審查許可之事實，業經原告提出協議書、同意解約書、不動 產買賣契約書、買賣價金履約保證申請書為證（見本院卷第 7 至21頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。四、居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬 ，民法第568 條定有明文。又居間人於契約因其媒介而成立 時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無 影響，最高法院49年台上字第1646號判例意旨可資參照。查 本件兩造間成立房屋居間契約，約定報酬為86,000元，又原 告與訴外人張秀玲間之就系爭房屋之買賣契約業已簽約成立 ，嗣後合意解除契約之事實，均為兩造所不爭執，則依據上 開法條規定與判例意旨，被告請求原告給付居間報酬，即為 有據。至原告另主張系爭房屋內部以水泥隔間隔出4 間套房 ，係違章建築且未申請室內裝修審查許可（見本院卷第95頁 反面），被告刻意隱瞞未告知，不得請求居間報酬，查： ㈠就原告主張系爭建物有違章建築部分：
⒈建築執照分左列四種：一、建造執照：建築物之新建、增 建、改建及修建，應請領建造執照。二、雜項執照：雜項 工作物之建築，應請領雜項執照。三、使用執照：建築物 建造完成後之使用或變更使用，應請領使用執照。四、拆 除執照：建築物之拆除，應請領拆除執照；本法所稱建造 ，係指左列行為：一、新建：為新建造之建築物或將原建 築物全部拆除而重行建築者。二、增建：於原建築物增加 其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新 建。三、改建：將建築物之一部分拆除，於原建築基地範 圍內改造，而不增高或擴大面積者。四、修建：建築物之
基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架及屋頂，其中任何 一種有過半之修理或變更者；建築物室內裝修應遵守左列 規定：一、供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可 ，非供公眾使用建築物，經內政部認有必要時，亦同，建 築法第28條、第9 條及第77條之2 第1 項第1 款定有明文 。又本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法 應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築 ，而擅自建築之建築物，違章建築處理辦法第2 條亦有明 文。
⒉查就系爭建物是否有違章建築部分，經本院依原告聲請函 詢桃園縣政府工務局之結果，系爭房屋並無違章建築列管 資料之事實，有桃園縣政府工務局103 年4 月25日桃工拆 字第0000000000號函附卷可參（見本院卷第100 頁）。又 內政部營建署依據建築法第77條之2 第1 項第1 款規定， 指定非供公眾使用建築物之集合住宅及辦公廳，除建築物 之地面層至最上層均屬同一權利主體所有者以外，其任一 戶有增設廁所或浴室、增設2 間以上之居室造成分間牆之 變更之一者，應申請建築物室內裝修審查許可，此有該署 102 年11月14日營署建管字第0000000000號函在卷可稽（ 見本院卷第84頁），查原告主張系爭房屋違建之情形係內 部以水泥隔間隔出4 間套房，而依據上開規定與內政部營 建署之函文，系爭房屋內部既是以水泥隔出4 間套房，且 未見原告主張、亦查無有何新建、增建、改建、修建之情 形，則該隔間核屬增設2 間以上之居室造成分間牆變更， 而為依建築法第77條之2 第1 項第1 款所定應申請室內裝 修審查許可之情形，而非屬建築法第9 條及第28條所定之 應申請建築執照之建造行為，故原告主張系爭房屋有違建 部分，並非可採。
⒊至原告雖主張未申請室內裝修審查許可者，亦是違章建築 ，且兩造均不爭執系爭建物之水泥套房隔間並未申請室內 裝修審查許可之事實，然依據違章建築處理辦法第2 條之 規定，所謂違章建築指依法應申請當地主管機關審查並發 給執照方能建築，而擅自建築之建築物。又依建築法第28 條之規定，所謂建築執照包括建造執照、雜項執照、使用 執照及拆除執照，並未包括室內裝修審核許可，併參照87 年8 月4 日司法院第三十九期司法業務研究會針對「違章 建築處理辦法第二條規定：本辦法所稱之違章建築，為建 築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許 可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。所稱之「 審查許可並發給執照」中之『執照』，係指何種執照而言
？」此一問題之研討結論認為：「上開條文中既稱『發給 執照方能建築』，自應指興建建築物之建造執照及雜項執 照。」，亦不包括未申請室內裝修審查許可之情形，堪認 如僅是未申請室內裝修審查許可而未涉及有建築法第28條 所規定應請領建築執照之情形者，並非違建。原告此部分 主張，並非可採。
⒋查系爭房屋雖有以水泥隔出4 間套房，然僅得認定有未申 請室內裝修審查許可，無法認定有違章建築部分，則原告 主張被告明知有違建情事而未告知，故不得請求居間報酬 等情，即非有據。
㈡就原告主張系爭建物未申請室內裝修審查許可部分： ⒈居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 ，民法第567 條第1 項前段定有明文，又當事人主張有利 於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277 條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者， 應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己 主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證， 或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院 17年上字第917 號判例要旨可資參照。查本件兩造均不爭 執系爭房屋有以水泥隔出4 間套房，但並未申請室內裝修 審查許可之事實，然原告主張被告於原告詢問時故意未告 知乙節，為被告所否認，則原告自應就被告有此故意未告 知之事實，負擔舉證責任。
⒉惟查原告就被告有刻意隱瞞未告知之事實，均未能舉證以 實其說，且依據原告歷次陳述以：「本人於現場看房屋及 簽約前均有口頭詢問被告公司人員，此房屋是否有違建， 均告知沒有」（見本院卷第4 頁）、「現場看發現有隔間 ，我有詢問帶看的人是否合法，他跟我說是合法的」（見 本院卷第74頁反面），則縱然原告於看屋時有詢問被告公 司仲介人員，應係針對系爭房屋是否有違建乙事為詢問， 另參酌原告到庭稱：其簽約後，家人告知可以請屋主提出 室內裝修審查許可之證明，其才請被告與屋主提出，因無 法提出，方衍生本件紛爭等語（見本院卷第74頁反面）， 益徵原告係於簽約後，方提出需要室內裝修審查許可之證 明，綜合上開證據，無法認定被告有刻意隱瞞系爭房屋未 申請室內裝修審查許可之事實，則即難認定被告有何違反 兩造間居間契約義務之情事。
五、綜上所述，系爭房屋查無違建之情形，又原告無法證明被告 有何刻意隱瞞未告知系爭房屋之隔間並未申請室內裝修審查 許可之事實，被告既已履行其居間之義務，自得請求原告給
付居間報酬，不因原告與屋主即訴外人張秀玲間之買賣契約 嗣後合意解除而失其受領之法律上原因，從而，原告依據兩 造間之居間契約，請求被告給付86,000元，為無理由，應予 駁回。
六、訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為訴訟費用之裁判時 ，應確定其費用額，民事訴訟法第78條、第436 條之19條第 1 項分別定有明文。核本件訴訟費用為1,000 元（即第一審 裁判費），應由敗訴之原告負擔，爰依上開規定確定原告應 負擔之訴訟費用如主文第2 項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核 不生影響於判決之結果，爰不一一論列，併此敘明。中 華 民 國 103 年 7 月 25 日
中壢簡易庭法 官 官怡臻
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（桃園縣中壢市○○路0段000號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 103 年 7 月 25 日
書記官 鄭兆容
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： （一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
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