臺灣高雄地方法院民事判決 102年度鳳簡字第850號
原 告 廖其煦
訴訟代理人 陳麗玲
被 告 徐彪眞
李秀洋
皮嘉川
利特不動產經紀人有限公司
上 一 人
法定代理人 陳明仁
被 告 台灣房屋仲介股份有限公司
上 一 人
法定代理人 李碧華
訴訟代理人 游璿樺
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103 年5 月14日辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條 所列各款情形，爰依到場被告之聲請，由其一造辯論而為判 決。
二、原告主張：原告於民國102 年3 月23日經被告利特不動產經 紀人有限公司（下稱利特公司）之業務員即被告李秀洋介紹 ，向被告徐彪眞購買其所有坐落高雄市鳳山區五甲段457-5 、457-12、457-15、457-25、1549-42 地號土地，及其上同 段13549 建號建物（以下合稱系爭不動產），約定價金為新 台幣（下同）5,880,000 元( 下稱系爭買賣契約) 。被告徐 彪眞、李秀洋於簽署系爭買賣契約時，僅在現況說明書上記 載系爭不動產地下室車庫旁樓梯牆壁有滲漏水，並未告知原 告系爭不動產地下室車庫地板及天花板、2 樓樓梯上面牆壁 、3 樓房間天花板、4 樓樓梯平台上面樓梯等處均有滲漏水 之瑕疵（下稱系爭瑕疵），被告徐彪眞之前前手屋主有告知 被告徐彪眞地下室漏水應該要整修，惟被告徐彪眞未整修即 出售予原告，系爭瑕疵經估修復費用為158,000 元，被告徐 彪眞應負出賣人之瑕疵擔保責任，賠償原告修復費用158,00 0 元。又被告李秀洋係服務原告之業務員，應據實報告系爭 瑕疵，卻未告知原告，違反居間義務並侵害原告權利，而服 務被告徐彪眞之業務員即被告皮嘉川知悉系爭瑕疵，但其可 能未告知被告李秀洋，亦違反居間契約之據實告知義務，同
時損及原告權利，是以被告被告李秀洋、皮嘉川均應賠償原 告修復費用158,000 元。另被告利特公司係被告李秀洋、皮 嘉川之雇主，應負連帶賠償責任，而被告台灣房屋仲介股份 有限公司( 下稱台灣房屋）同意被告利特公司使用其公司名 稱，並同為服務業，故被告台灣房屋亦應連帶賠償。爰依買 賣契約、居間契約、侵權行為及經紀業管理條例第26條第2 項規定提起本件訴訟。並聲明：㈠被告徐彪眞應給付原告15 8,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率百分之5 計算之利息；㈡被告李秀洋、皮嘉川、利特公 司、台灣房屋應連帶給付原告158,000 元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息； ㈢前二項聲明，如其中一被告已為給付，其他被告於給付範 圍內同免責任。
三、被告徐彪眞、李秀洋、皮嘉川、利特公司則以：被告只知道 地下室車庫旁樓梯牆壁確實已發生滲漏水情形，其餘部分係 潮濕有壁癌等情況，至於是否有漏水，無法確認，被告均非 故意隱匿系爭瑕疵，被告徐彪眞亦未向原告保證其他部分不 會滲漏水。因被告徐彪眞不願整修系爭不動產後再出售，原 告希望能以較低價格買受，故被告徐彪眞同意以較低價格將 系爭不動產出售予原告，並約定以現況交屋，原告主張之系 爭瑕疵係在原告看屋時已存在並已知悉，爾後原告不得向被 告徐彪眞主張瑕疵擔保責任。被告李秀洋、皮嘉川已將知悉 之屋況據實以告，並無違反居間契約之義務，亦無侵害原告 權利，被告利特公司自無須負連帶賠償之責等語置辯。並聲 明：原告之訴駁回。
四、被告台灣房屋則以：被告利特公司係被告台灣房屋之加盟店 ，居間原告購買系爭不動產者為被告利特公司，並非被告台 灣房屋，且被告李秀洋、皮嘉川係被告利特公司之員工，與 被告台灣房屋無關，原告請求被告台灣房屋連帶負責，為無 理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
五、兩造不爭執事項
㈠被告徐彪眞將系爭不動產委由被告利特公司出售，由被告皮 嘉川負責與被告徐彪眞聯繫。原告經由利特公司員工即被告 李秀洋居間介紹，於102 年3 月23日購買系爭不動產，並簽 訂買賣契約。兩造於簽署買賣契約時，並簽立標的現況說明 書。
㈡被告李秀洋及皮嘉川均屬被告利特公司之員工，被告台灣房 屋係授權被告利特公司使用商標，被告利特公司為加盟店。 ㈢原告於看屋期間曾至系爭不動產6 次，期間系爭不動產為空 屋並無家具遮蔽原告主張有瑕疵之部位。
六、兩造爭執事項
㈠原告主張物之瑕疵擔保，請求被告徐彪眞賠償維修費用158, 000 元，有無理由？
㈡原告依照侵權行為、居間契約之規定，請求被告皮嘉川、李 秀洋連帶賠償158,000 元，有無理由？
㈢原告依不動產經紀業管理條例、侵權行為規定請求被告利特 公司、臺灣房屋連帶賠償，有無理由？
七、得心證之理由
㈠原告主張物之瑕疵擔保，請求被告徐彪眞賠償維修費用158, 000 元，有無理由？
⒈按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者 ，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條 第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔 保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355 條 定有明文。
⒉原告主張系爭不動產存有系爭瑕疵，並提出照片數張附卷可 稽( 見本院卷第176 至179 頁) ，被告固不爭執上開照片之 真正。惟原告購買前已看屋6 次，期間系爭不動產為空屋並 無家具遮蔽系爭瑕疵等情，為兩造不爭執。觀諸原告提出系 爭瑕疵之上開現場照片，可見有水漬及受潮之情形。原告並 自承：看屋時雖然有說地下室有漏水，不過看不出來，因為 當時沒有下雨；系爭瑕疵部分本來就沒有木工裝潢；有發現 系爭瑕疵部位凹凸不平，沒有下雨不會滴水；被告李秀洋有 說地下室會漏水，系爭不動產有壁癌；看屋時有問系爭瑕疵 ，但被告說是久沒修理才這樣等語( 見本院卷第150 、166 、173 頁) 。而油漆及壁紙脫落、膨脹、破裂等均屬於牆壁 潮濕發霉之表現，衡情原告於看屋期間已可輕易察覺有系爭 瑕疵存在，是原告縱使不知牆壁凹凸不平與發生滲漏水間之 關連，亦屬因重大過失而不知，本院核閱系爭買賣契約書， 並無被告徐彪眞保證無瑕疵之任何約款或記載。原告雖主張 前前屋主有告知被告徐彪眞地下室有漏水云云，然此為被告 徐彪眞所否認( 見本院卷第167 頁) ，原告復未提出證明已 實其說，即便原告此部分主張為真，原告看屋時業經被告李 秀洋之說明得知地下室有漏水( 見本院卷第166 頁) ，原告 仍自承看不出來等情如上，系爭瑕疵所在位置又無傢俱遮蔽 隱飾，要難認被告徐彪眞有故意不告知系爭瑕疵之情事。 ⒊再者，系爭買賣契約書特約事項已記載「房屋目前有白蟻、 漏水，依現況點交，由買方自行整修，賣方不負物的瑕疵擔 保責任」等語（見本院卷第12頁），非排除特定部位之瑕疵 擔保責任，其文意用語已含括系爭不動產之全部範圍。雖標
的現況說明書僅記載漏水部位為地下室車庫旁樓梯牆壁，然 一般買賣情形下，標的現況說明書記載之滲漏水處係明確已 知之部位，至於其他出賣人無法確認之瑕疵部位，倘出賣人 不欲負瑕疵擔保責任，均會在買賣契約書上特別記載現況交 屋或現況點交，表示依出賣標的現有狀態交屋，爾後不再就 出賣標的物之物之瑕疵負責。是被告徐彪眞辯稱就系爭不動 產其餘瑕疵部分，已在特約事項排除等語，堪予採信。 ⒋綜上，被告徐彪眞就系爭瑕疵不負物之擔保責任，原告依物 之瑕疵擔保，請求被告徐彪眞賠償維修費用158,000 元，不 應准許。
㈡原告依照居間契約、侵權行為之規定，請求被告皮嘉川、李 秀洋連帶賠償158,000 元，有無理由？
⒈原告係委託被告利特公司居間仲介購買系爭不動產，由被告 李秀洋負責帶領原告看屋，被告皮嘉川則為服務被告徐彪眞 之業務員乙節，為兩造所不爭。是與原告締結居間契約者應 係被告利特公司，被告李秀洋、皮嘉川未以自己之名義與原 告未訂立居間契約，其等帶看屋或從事提供服務之行為，僅 係被告利特公司之履行輔助人，並非居間契約之當事人，原 告依居間契約之法律關係，請求被告李秀洋、皮嘉川賠償損 害，似屬無據。
⒉原告主張其因修復系爭瑕疵而受有支出修復費用之損害等語 ，客觀上係原告財產權受有損害，然系爭瑕疵並非被告李秀 洋、皮嘉川之行為所致。縱原告係主張被告李秀洋、皮嘉川 未告知系爭瑕疵，致其購買系爭不動產，而需支出修復費用 云云。原告在看屋過程中系爭不動產係空屋並無家具遮蔽原 告主張有瑕疵之部位，且被告李秀洋也主動告知地下室有滲 漏水，其他部位有壁癌等節，俱如前述，是被告李秀洋並未 故意隱匿系爭瑕疵，已將所獲得之資訊告知原告。被告皮嘉 川並非帶原告看屋之業務員，係原告主觀臆測被告皮嘉川可 能未告知被告李秀洋系爭瑕疵，並無客觀事證可資證明。系 爭不動產之標的現況說明書雖未臚列系爭瑕疵，但原告係可 得知悉系爭瑕疵存在，並與被告徐彪眞約定以現況點交系爭 不動產，自行決意購買系爭不動產，被告李秀洋、皮嘉川未 以欺瞞方式誘使原告購買系爭不動產，自難謂被告李秀洋、 皮嘉川有何侵害原告權利之行為。
⒊又與原告成立居間契約之當事人係被告利特公司，已如前述 ，是被告利特公司具有據實告知之義務，而被告利特公司有 無違反居間義務，則由其履行輔助人即被告李秀洋、皮嘉川 行為視之。然被告李秀洋、被告皮嘉川並未隱匿系爭瑕疵， 已將其所知之屋況告知原告，原告並同意以現況交屋，皆如
上述，要難認被告利特公司有違反據實告知之義務。 ⒋基上，原告主張被告李秀洋、被告皮嘉川未告知系爭瑕疵， 依照居間契約、侵權行為之規定，應連帶賠償原告修理費 158,000元，不足採信。
㈢原告依不動產經紀業管理條例、侵權行為規定請求被告利特 公司、臺灣房屋連帶賠償，有無理由？
⒈按經紀業因經紀人員執行之故意或過失致交易當事人受損害 者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任；受僱人因執行 職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損 害賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第 188 條第1 項前段分別定有明文。
⒉被告李秀洋、皮嘉川均受僱被告利特公司，為兩造所不爭執 。是被告李秀洋、皮嘉川之行為如侵害原告權利致原告受有 壞，被告利特公司應負連帶責任。惟被告李秀洋、皮嘉川未 隱匿系爭瑕疵，本件原告可得而知系爭瑕疵存在，並同意現 況交屋，承擔系爭不動產物之瑕疵，是就修復系爭瑕疵所需 之費用，應由原告自行負擔，並非被告李秀洋、皮嘉川行為 所致，要與上開被告利特公司應負連帶賠償責任之規定不符 ，則原告依請求被告利特公司與被告李秀洋、皮嘉川連帶賠 償，自屬無據。
⒊原告又主張被告台灣房屋授權被告利特公司使用商標，應與 被告利特公司連帶負責云云。惟被告台灣房屋僅係授權使用 其名稱，依一般經驗可知被告利特公司與被告台灣房屋經濟 上及組織上係各自獨立運作，系爭不動產之仲介及代銷係被 告利特公司之業務，並由被告利特公司收取服務費，是被告 利特公司性質上屬被告台灣房屋之加盟店，不具僱傭關係。 縱認被告利特公司係被告台灣房屋所屬之經紀人員，身為被 告利特公司履行輔助人之被告李秀洋、皮嘉川並已據實告知 ，未侵害原告權利，堪認被告利特公司業已盡其告知義務， 故原告依上開規定，請求被告台灣房屋與被告利特公司連帶 賠償，洵屬無憑。
⒋據上，原告依不動產經紀業管理條例、侵權行為規定請求被 告利特公司、台灣房屋連帶賠償系爭瑕疵修復費，要屬無稽 。
八、從而，原告依買賣契約、居間契約、侵權行為及經紀業管理 條例第26條第2 項規定請求：㈠被告徐彪眞應給付原告158, 000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率百分之5 計算之利息；㈡被告李秀洋、皮嘉川、利特公司 、台灣房屋應連帶給付原告158,000 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈢
前二項聲明，如其中一被告已為給付，其他被告於給付範圍 內同免責任，為無理由，應予駁回。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 6 月 6 日
鳳山簡易庭法 官 楊詠惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 6 月 6 日
書 記 官 李燕枝
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