臺灣高雄地方法院民事判決 102年度簡上字第114號
上 訴 人 黃麗珠
訴訟代理人 歐陽志宏律師
被 上訴人 黃林全
訴訟代理人 張耀聰律師
梁世樺律師
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國102 年1 月25
日本院高雄簡易庭100 年度雄簡字第2034號第一審判決提起上訴
，經本院於民國103 年6 月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國85年間借用女兒即上訴人之名 義購買如附表所示之房地（以下合稱系爭房地），系爭房地 之頭期款及後續貸款均係伊所繳納，上訴人僅為借名登記之 人。而伊自85年3 月間起將系爭房地之其中3 個房間出租予 上訴人，約定每月租金新臺幣（下同）6,000 元，並免收前 3 年之租金作為上訴人借名登記之報酬。嗣自100 年3 月起 ，雙方約定將出租範圍改為2 個房間，租金則調降為每月3, 000 元。詎上訴人自88年3 月起即經常不按月繳納租金，迄 今共積欠租金402,640 元，爰依租賃契約之法律關係提起本 訴。並於原審聲明：上訴人應給付被上訴人402,640 元，及 自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之 利息。
二、上訴人則以：伊先前居住之高雄市○○區○○街0 巷0 ○00 號建物（下稱河川街建物），於83年2 月8 日被訴外人高雄 市政府徵收，伊因而領取補償金1,394,626 元（下稱系爭補 償金），並具有優先承購國宅即系爭房地之資格，故伊為系 爭房地之所有權人。又系爭房地之頭期款及後續貸款，雖非 伊所繳納，然此係因被上訴人與伊之兄弟即訴外人黃進財、 黃杰仁曾向伊借取系爭補償金，且黃進財、黃杰仁與伊之父 黃躘自70年起即陸續向伊借款，共積欠4,000,000 元至5,00 0,000 元餘元未償，故被上訴人、黃進財與黃杰仁乃與伊口 頭約定系爭房地之頭期款及後續貸款均由被上訴人、黃進財 及黃杰仁繳納，作為清償上開借款之方式，兩造間就系爭房 地並無借名登記或租賃關係存在。被上訴人提出之85年12月 之借名登記協議書（下稱系爭協議書）與100 年3 月租約（ 下稱系爭租約）均係變造之文件，至被告自90年11月起至10 0 年4 月止給付予被上訴人之款項，均係孝親費而非租金。
且縱認兩造間確有租賃關係存在，被上訴人之租金請求權亦 罹於5 年之消滅時效等語置辯，並於原審聲明：原告之訴駁 回。
三、本件原審經審理後，判命：㈠上訴人應給付被上訴人366,20 0 元，及自101 年4 月3 日起至清償日止，按週年利率5 ％ 計算之利息。㈡被上訴人其餘之訴駁回。㈢訴訟費用由上訴 人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。㈣前揭第1 項主文得 假執行。上訴人聲明不服，上訴聲明求為判決：㈠原判決不 利上訴人部分廢棄。㈡第一項廢棄部分，被上訴人在第一審 之訴駁回。㈢第一審廢棄部分及第二審訴訟費用均由被上訴 人負擔。被上訴人於本院答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審 訴訟費用由上訴人負擔。至被上訴人就其敗訴部分（即原審 駁回被上訴人請求給付36,440元及遲延利息部分），未據上 訴，而告確定。
四、兩造不爭執事項：
㈠、如附表編號1 所示之土地於85年6 月17日以買賣為原因登記 為上訴人所有；附表編號2 所示之房屋於85年8 月26日以買 賣為原因登記為上訴人所有。
㈡、上訴人領取訴外人高雄市政府核發之高雄市○○區○○街0 巷0 ○00號建物（即河川街建物）之補償金（即系爭補償金 ）後，即存入訴外人黃躘所有之帳戶。
㈢、如原審卷第7 頁所示之借名登記協議書（即系爭協議書）、 原審卷第8 頁所示之100 年3 月租約（即系爭租約）其上指 印均由上訴人所親捺。
㈣、系爭房地之頭期款及迄今之貸款，除95年5 月16日之房屋貸 款係由上訴人繳納外，其餘均由被上訴人繳納。㈤、上訴人繳納系爭房地之房屋稅共52,260元。五、本件爭點如下：
㈠、被上訴人是否為系爭房地之真正所有權人？兩造間是否存有 租賃契約關係？
㈡、被上訴人請求上訴人給付自95年6月30日起至100年12月31日 止之租金366,200元，有無理由？
六、本院得心證之理由：
㈠、原告為系爭房地之真正所有權人，兩造間並存有租賃契約關 係。
⒈ 按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他 方名義登記，而仍由自己管理、使用、收益與處分，他方允 就該財產為出名登記之契約。次按私文書經本人或其代理人 簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真 正，民事訴訟法第358 條第1 項定有明文。
⒉ 經查，被上訴人主張系爭房地為其所有，上訴人僅係借名登 記之人，伊並將部分房間出租予上訴人使用等情，業據被上 訴人提出系爭協議書、租約為憑（原審卷第7 、8 頁）。上 訴人雖辯稱上開文書為伊之兄即訴外人黃杰仁所變造，其上 指印應係黃杰仁趁伊服用安眠藥時趁機捺印云云（原審卷第 362 頁）。然上訴人既不否認上開文書之指印為其本人之指 印，且就其所辯變造乙節復無法舉證說明，則徵諸上開規定 ，系爭協議書、租約當推定為真正。
⒊ 又觀諸上訴人親捺之指印系爭協議書，其上記載「購買高雄 市○○○路000 號5 樓房屋一戶，今以黃麗珠（即上訴人） 名義" 借名登記" 並約定如下：一、交屋後以每個月陸仟元 租給黃麗珠居住，僅（謹應筆誤）限三個房間。資方保留主 臥室。二、前三年36個月租金貳拾壹萬陸仟元免收，作為報 酬，雙方不另互為追償。三、本屋產權不為兒女繼。名義登 記人：黃麗珠。資方代表：黃杰仁。」等詞。又系爭租約則 記載「承租高雄市○○○路000 號5 樓的2 個房間，資方保 留主臥室及小房間，月租叁仟元，為期一年。承租人：黃麗 珠。資方代表：黃杰仁。」等詞，已明白約定系爭房地係借 名登記在上訴人名下，並出租予上訴人使用。至系爭協議書 、租約之締約他造雖記載為「資方代表：黃杰仁」，然此係 因購買系爭房地之價金，除部分由被上訴人出資外，另有部 分係由被上訴人之子女（除上訴人以外）黃進財、黃麗蓉、 黃鴻生、黃杰仁、黃敬甫等人基於贈與被上訴人之意思，而 替被上訴人支付購屋價金，復因被上訴人不識字，故由黃杰 仁以資方代表之名義替被上訴人書寫系爭協議書、租約，惟 簽立系爭協議書、租約時，被上訴人、上訴人均在現場等情 ，業據證人黃進財於本院中證稱：被上訴人先前在鼓山的住 處被政府徵收了，被上訴人向伊表示想購買系爭房地作為祖 宅，又因上訴人有承購系爭房地之資格，故伊與其他兄弟姊 妹（除上訴人以外）共同出資購買系爭房地送給上訴人，並 借名登記在上訴人名下等語（本院卷第129 至133 頁）、證 人黃麗蓉於本院證稱：因被上訴人表示想在高雄終老，且上 訴人有優先承購國宅之資格，故伊與其他兄弟（除上訴人以 外）共同出資購買系爭房地送給被上訴人，並借名登記在上 訴人名下，系爭房地並租給上訴人使用，上訴人會將租金匯 到伊的帳戶，又因被上訴人不識字，故由伊替被上訴人保管 租金，被上訴人之後會再請黃杰仁拿租金去繳房屋貸款等語 （本院卷第135 、136 頁）、證人黃鴻生於本院中證稱：被 上訴人以前住在鼓山之房子被政府徵收，而上訴人之戶籍登 記在該處具有承購國宅之資格，因被上訴人想要購買國宅即
系爭房地，所以伊與其他兄弟姊妹（除上訴人外），便共同 出資購買系爭房地送給被上訴人，系爭房地租給上訴人之租 金均由被上訴人所使用，因為被上訴人是系爭房地之所有權 人等語（本院卷第139 、140 、141 頁）、證人黃杰仁於本 院中證稱：因被上訴人說要買系爭房地，伊與其他兄弟姊妹 （除上訴人以外）便共同出資購買系爭房地，每個人的出資 有多有少，但都是要送給被上訴人的，被上訴人是系爭房地 之真正所有權人；系爭房地購入後，被上訴人將其中3 個房 間租給上訴人，租金都用來支付房屋貸款；簽系爭協議書、 租約時上訴人、被上訴人都在現場，因為被上訴人不識字， 所以由伊以資方代表之名義幫被上訴人寫契約等語在卷（本 院卷第168 、170 、171 、172 、173 頁）。是系爭房地為 被上訴人所有，僅借名登記在上訴人名下，兩造並定有租賃 契約等情，已堪認定，上訴人辯稱黃進財、黃杰仁等人係因 積欠其其他款項，故代繳房屋頭期款、貸款云云，未據其舉 證以實其說，自不足採。
⒋ 上訴人雖辯稱因伊有居住在河川街建物之事實，故河川街建 物被政府徵收時，伊享有國宅優先承購權而購買系爭房地， 被上訴人未占用河川街建物故無優先承購權，由此可知伊為 系爭房地之所有權人，兩造間並無借名登記關係存在云云（ 本院卷第16、17頁）。惟兩造間就系爭房地確有借名登記約 定存在，已如前述，且上訴人有無居住在河川街建物、有無 優先承購國宅之資格等情，要與兩造間就系爭房地有無借名 登記之約定無關，是上訴人此部分所辯，尚不足採。⒌ 上訴人雖又辯稱：若兩造間確有借名登記約定存在，何以被 上訴人自85年購買系爭房地後未即行請求上訴人移轉系爭房 地之所有權，且遲於100 年3 月2 日始補立系爭協議書，再 於101 年間另案向上訴人起訴請求返還系爭房地，由此可徵 系爭協議書乃被上訴人臨訟杜撰云云（本院卷第18頁）。然 訴外人即上訴人之兄黃進財於85年間即與上訴人簽立6,000, 000 元之借款契約，用以擔保被上訴人出資購買系爭房地並 借名登記在上訴人名下之權利，嗣該借款契約因黃進財搬家 遺失，故100 年間委由黃杰仁代表被上訴人與上訴人簽立系 爭協議書，確認兩造間之借名登記關係等情，業經證人黃進 財、黃杰仁於本院中證述明確（本院卷第130 、170 頁）， 且其等所述核與系爭協議書其上簽立之日期為85年12月，並 於文末附註100 年3 月2 日換新約補立之情形相符（原審卷 第7 頁），自堪採信。至被上訴人購買系爭房地後未即行請 求上訴人移轉登記系爭房地，乃係因上訴人持續居住在系爭 房地，且房屋貸款期間較長，為求方便故無即刻請求上訴人
辦理移轉登記手續等情，則據證人黃進財於本院中證述在卷 （本院卷第133 頁），核與常情無違，是上訴人所辯，純屬 臆測之詞，不足採信。
⒍ 上訴人復再以若兩造間確有借名登記約定存在，何以系爭房 地之管理費、水電費、瓦斯費、房屋稅等均係由上訴人繳納 ？且若上訴人確有被上訴人所述於85年間即有積欠租金之情 形，何以被上訴人於100 年3 月間仍願意與上訴人續定租約 云云，辯稱被上訴人主張違反常情（本院卷第18至20頁）。 然被上訴人於85年間購買系爭房地後，即將系爭房地之其中 3 個房間出租予上訴人使用，業經本院認定如前，並有系爭 協議書可憑，則上訴人既為系爭房地之使用人，基於使用者 付費以及代繳費用之便利性考量，由上訴人負擔上開管理費 、水電費、瓦斯費費用，以及代繳房屋稅等情，核與常情無 違；又上訴人於90年至100 年間，仍有陸續繳交部分房租， 此有被上訴人提出之上訴人積欠租金明細表可憑（原審卷第 351 頁），是以兩造於100 年3 月續定租約時，上訴人對於 租金並非全然未繳，佐以兩造間為母女關係，縱然上訴人尚 有部分租金未償，然被上訴人基於親情考量再與上訴人續定 租約，亦與事理無違，是上訴人此部分所辯，亦不足採。⒎ 至被上訴人另案基於借名登記之法律關係，起訴請求上訴人 返還系爭房地，經最高法院判決駁回被上訴人之請求而確定 在案乙情，固有最高法院102 年度台上字第2306號判決在卷 可憑（下稱借名登記事件，本院卷第199 頁），惟本件訴訟 標的為租金給付請求權，要與上開借名登記事件之訴訟標的 不同，是本件自不受借名登記事件既判力所及，併予敘明。㈡、被上訴人請求上訴人給付自95年6月30日起至100年12月31日 止之租金共366,200元，為有理由。
⒈ 按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民 法第421 條第1 項、第439 條前段分別定有明文。次按對於 一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出 之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其 應抵充之債務；清償人不為前條之指定者，依左列之規定， 定其應抵充之債務：一、債務已屆清償期者，儘先抵充，二 、債務均已屆清償期或均未屆清償期者，以債務之擔保最少 者，儘先抵充；擔保相等者，以債務人因清償而獲益最多者 ，儘先抵充；獲益相等者，以先到期之債務，儘先抵充，三 、獲益及清償期均相等者，各按比例，抵充其一部，民法第 321 條、第322 條分別定明文。再按利息、紅利、租金、贍 養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各
期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第126 條規定 甚明。
⒉ 經查，兩造就系爭房地訂有租約，已如前述，又關於租賃內 容系爭協議書約定：「一、交屋後以每個月陸仟元租給黃麗 珠居住，僅限三個房間。資方保留主臥室。二、前三年36個 月租金貳拾壹萬陸仟元免收，作為報酬，雙方不另互為追償 。…。」、系爭租約（100 年3 月2 日簽立）約定「承租高 雄市○○○路000 號5 樓的2 個房間，資方保留主臥室及小 房間，月租叁仟元，為期一年」，佐以高雄市政府於85年間 即寄發繳款通知書通知系爭房地之承購人即借名登記之上訴 人於85年2 月1 日前繳交頭期款（原審卷第181 頁），而購 屋者於繳交頭期款後通常即得使用房屋，此為不動產交易所 見之常情，是被上訴人主張被上訴人應繳付之租金，係自交 屋後即85年3 月起至100 年2 月止，每月為6,000 元，另自 100 年3 月起每月租金為3,000 元等情，自堪採信。又被上 訴人對上訴人之租金債權係於每月獨立發生並屆清償期，堪 認係同一債務人對於同一債權人所生之數宗債務，而上訴人 於各期均未足額給付，有被上訴人提出之積欠租金明細表可 憑（原審卷第351 頁），且上訴人復無舉證其於清償時有特 別指定應抵充何筆租金債務，徵諸上開規定，自應先抵充已 屆清償期之債務。又上訴人自85年起至100 年止，共匯款43 9,100 元予被上訴人，此為兩造所不爭執（本院卷第176 頁 ），加計上訴人自88年至99年間替被上訴人代繳之房屋稅共 52,260元（本院卷第351 頁），上訴人已繳付之租金共計49 1,360 元（439,100 元＋52,260元＝491,360 元），復因兩 造約定承租前3 年免收租金，是上訴人所繳付之租金經抵充 自88年3 月起每月須繳納之租金，至94年12月已無餘額，是 被上訴人自得請求上訴人給付自95年1 月起積欠之租金，惟 上訴人就此為時效抗辯，又本件被上訴人係於100 年6 月29 日對上訴人起訴（原審卷第3 頁），從而，上訴人對被上訴 人於95年6 月29日前之租金請求權即罹於時效，是上訴人請 求被上訴人給付95年6 月30日起至100 年12月31日止之租金 共366,200 元【計算式：95年6 月30至100 年2 月28日共56 個月又1 日、100 年3 月1 日至100 年12月31日共10個月， 56×6,000 元（每月租金）＝336,000 元、6,000 元（每月 租金）÷30＝200 元（每日租金）、10×3,000 元＝30,000 元；336,000 元＋200 元＋30,000元＝366,200 元】，即屬 有據，自應准許。
五、綜上所述，兩造間就系爭房地確有租賃關係存在，是被上訴 人依租賃契約之法律關係，請求上訴人給付366,200 元，及
自101 年4 月3 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利 息，為有理由，應予准許。原審判決就此部分判決上訴人敗 訴，係屬正當，應予維持。上訴人猶執前詞指摘原判決不當 ，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 6 月 20 日
民事第二庭審判長法 官 甯 馨
法 官 陳宛榆
法 官 陳采葳
附表：
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│編號 │ 土地地號/建物建號 │ 面積 │應有部分 │
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│ 1 │高雄市前鎮區光華段一小段 │6397平方公尺 │40/10000 │
│ │1983地號 │ │ │
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│ 2 │高雄市前鎮區光華段一小段 │101.97平方公尺│全部 │
│ │6132建號 │ │ │
│ │（門牌號碼：高雄市前鎮區一│ │ │
│ │心一路404號5樓） │ │ │
└───┴─────────────┴───────┴─────┘
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 103 年 6 月 20 日
書記官 劉企萍