臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上易字第75號
上 訴 人 卓睦鈞
法定代理人 黃素花
訴訟代理人 蘇石修
被 上 訴人 孫樹楠
訴訟代理人 鄭秀珠律師
複 代 理人 劉秋芳
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國102年
12月24日臺灣彰化地方法院102年度訴字第782號第一審判決提起
上訴，本院於103年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
(一)被上訴人無任何合法權源，於民國（下同）74年10月3日在 彰化縣田中鎮○○段000地號面積142.05平方公尺土地（下 稱系爭土地）上建築完成門牌號碼彰化縣田中鎮○○路0段 000號房屋（下稱系爭房屋），無權佔用系爭土地如原判決 附圖（下稱附圖）所示編號Ａ部分面積142.05平方公尺。系 爭土地原為卓玉安等人所共有，卓玉安應有部分因繼承歷經 卓時英直至上訴人，至今仍為上訴人與訴外人卓敬揚、張乾 德、賴渙梃、張文海所共有，此有土地登記謄本可證。上訴 人之土地所有權遭受損害，故依據民法767條規定，訴請被 上訴人拆除系爭土地上之建物，將系爭土地返還上訴人及其 他全體共有人。
(二)被上訴人無法律上原因而受利益，上訴人另依民法第179條 不當得利法律關係，訴請被上訴人應自97年8月14日起至被 上訴人拆屋還地予上訴人及其他全體共有人之日止，按月給 付上訴人及其他全體共有人新台幣（下同）6千元。(三)上訴人未曾聽聞曾祖父卓玉安將土地出售予謝輝標，謝輝標 再出售予被上訴人之父孫鐵筆之事。上訴人祖父卓時英無權 代理卓玉安與謝輝標於65年7月15日訂立賣渡證書，卓玉安 並未親自會同簽定賣渡證書，卓玉安之名字為證人卓東溪所 簽，印章則係無授權證明文件之代理人卓時英所蓋。再於69 年1月5日註記同意賣渡證書權利移轉予被上訴人之父孫鐵筆 。卓時英直至69年6月14日始因卓玉安死亡，才以分割繼承 方式取得系爭土地，距前揭賣渡證書或註記賣渡證書權利移 轉均已逾20年，無權代理之債權契約早已逾請求權時效。又 被上訴人之父孫鐵筆於被上訴人興建彰化縣００鎮○○路○
段000號、357號房屋時，並未將大安段000地號土地，權利 範圍1602分之609移轉予被上訴人，亦未將不動產預定買賣 契約書、賣渡證書及收據等移轉予被上訴人，被上訴人於88 年12月31日以買賣方式取得大安段219地號土地之持分（下 稱應有部分），距73年5月2日製作土地使用權同意書已逾15 年之久，是被上訴人並無適時合法取得系爭土地之應有部分 ，被上訴人所辯有權占用，確屬不實。又證人卓東溪經原審 提示位置圖，指稱斜線位置部分為卓玉安出售予謝輝標之部 分，惟系爭土地重測前為○○段○○○段00000地號，面積 424平方公尺，69年12月19日因分割由780-7地號移載為780- 11地號，面積為147平方公尺，70年11月30日彰化縣政府編 定為建地目，重測後一部分面積併入大安段218地號，故系 爭土地面積為142.05平方公尺；原○○段○○○段00000地 號剩餘土地面積277平方公尺，70年11月30日彰化縣政府編 定為田地目，是證人指稱之位置錯誤。退步言之，縱認卓時 英之代理合法，孫鐵筆向謝輝標買受780-7地號土地其中面 積34.762坪（約114.9158平方公尺），按該土地分割建、田 地目後依比例計算，是依不動產預定買賣契約書、賣渡證書 所載，孫鐵筆所購買之土地為1602分之609應有部分中之34. 762坪，且該土地為田地目，是被上訴人以孫鐵筆所有大安 段219地號土地應有部分1602分之609，面積約28.55平方公 尺，卻占用217.16平方公尺之土地，實為不合理，可見卓玉 安與其他共有人未親自會同及受到矇騙，如此製作之土地使 用同意書豈能為真正；且該土地同意書均出自同一人筆跡， 係起造人被上訴人與孫樹霖偽造，非經原共有人卓玉安親自 簽名。再者，縱認卓時英代理簽訂之土地使用同意書為合法 ，被上訴人亦不能不顧法定空地及建蔽率，占有系爭土地全 部建滿使用，故依系爭建物所占用之面積、房屋樓高度現況 觀之，確實超過使用執照所核准之樓層面積及法定空地，被 上訴人應拆除超出核准之部分，並返還土地予上訴人及其他 全體共有人。
(四)系爭土地之原共有人張乾德、賴天送、張葉茶等三人因與孫 鐵筆相互佔有共有土地建築房屋之關係，故於土地同意書上 簽名，惟獨卓玉安與孫鐵筆間無相互占有關係，自無理由簽 名同意被上訴人使用系爭土地。被上訴人所提出之賣渡證明 爲65年7月15日所立，迄今已逾30年，其間70年9月21日因非 都市土地使用編定，業已將田中段田中小段780-11地號土地 （即目前系爭土地）地目改爲建地，被上訴人之父孫鐵筆可 行使請求權而至今不行使，業已罹於15年時效。被上訴人既 非當事人，其持賣渡證明主張因買賣取得系爭土地，於法不
符。被上訴人既非系爭土地之共有人，其以虛偽完成建物第 一次登記，與上訴人亦無租賃關係，而無權占有系爭土地， 被上訴人所辯實無足採。並聲明：1.原判決廢棄；2.：被上 訴人應將系爭土地上，如附圖所示編號A部分面積142.05平 方公尺之房屋拆除，並將將土地返還上訴人及其他全體共有 人；3.被上訴人應自97年8月14日起至被上訴人拆屋還地予 上訴人及其他全體共有人之日止，按月給付上訴人及其他全 體共有人6千元（上訴人誤載聲明為：1.原判決廢棄；2.被 上訴人第一審之訴駁回）。
二、被上訴人則以：
(一)系爭土地重測前為００段００小段000000地號；又田中小段 780-11地號土地係於69年12月19日分割自同段780-7地號而 來，原地主均為卓玉安、張乾德、賴天宋及張葉茶等四人， 此有土地登記簿謄本及異動索引等證物為證。被上訴人所有 建物均係基於原地主卓玉安、張乾德、賴天宋及張葉茶等四 人之同意建屋，有土地使用同意書為憑，自非無權占有。上 訴人所有系爭土地所有權3204分之609，係與其兄弟卓敬揚共 同繼承自其父親卓志榮1602分之609，卓志榮繼承自其父卓 時英，卓時英繼承自原地主卓玉安土地所有權1602分之609 。系爭土地原地主卓玉安既已基於土地所有權人之地位於73 年間出具土地使用同意書予被上訴人孫樹楠興建系爭○○段 00○號建物，系爭土地使用同意之法律關係及義務，依民法 第1148條之規定，亦應基於繼承之法律關係，由其子卓時英 、其孫卓志榮暨其曾孫卓睦鈞即上訴人輾轉繼承承受而負擔 上開義務。
(二)系爭建物係合法建築，興建當時被上訴人均有依循建築法之 規定，檢具原地主提供之土地使用同意書及相關文件向主管 機關申請建築執照，事後並依法取得使用執照後，再依法向 田中地政事務所辦理建築物所有權保存登記。依前開土地法 第43條規定，依本法所為之登記，有絕對效力。按系爭建物 自74年興建迄今，已有28年之久，原地主等人均可清晰見到 該建物之存在；且系爭土地使用同意書係在28年前所出具， 若果有偽造，原地主卓玉安豈有不知之理，上訴人主張無權 占用，自屬無據。
(三)另系爭土地原地主卓玉安出售土地應有部分予謝輝標，謝輝 標於69年間再出售於被上訴人之父孫鐵筆，孫鐵筆再轉讓予 被上訴人，被上訴人承受其父孫鐵筆向原地主卓玉安買受土 地之權利，而合法占有系爭土地興建建物，有買賣契約為憑 。因系爭土地於買賣當時為農地，無法分割登記，事後上訴 人又藉故拖延，故而迄今尚未辦理所有權移轉登記予被上訴
人。凡此買賣經過情形，業經辦卓玉安出售系爭土地時之代 書兼見證人卓東溪代書到庭證述屬實。由上開土地買賣之事 實，即可證明本案系爭土地使用同意書確為真正無疑。復查 ，另證人卓東溪於原審102年12月5日出庭證述：「本件買賣 包含出賣人向卓玉安買受的後面土地全部，地號是指依讓渡 證書上的地號，以前地號是００小段00000地號(此地號後分 割出780-11號，重測後即為○○段000地號)，就是指當時農 地沒有辦法過戶的部分」，且證稱卷內被上訴人所提出之位 置圖斜線位置部分（780-11、780-8）即為卓玉安出售給謝 輝標，謝輝標再出售給孫鐵筆，孫鐵筆在讓與給被上訴人興 建使用的土地等語。證人蔡明坤亦於原審102年12月5日證述 ：「謝輝標將系爭土地賣給孫鐵筆，出售的土地詳如102年9 月30日勘驗當日拍攝的照片所示，兩棟建築物的基地」。由 上開兩位證人所為證述，均可證被上訴人所有系爭建物所座 落之基地即系爭土地，確係由上訴人之被繼承人卓玉安出售 予謝輝標，謝輝標再出售予孫鐵筆，孫鐵筆再將之轉讓予被 上訴人孫樹楠使用興建房屋。
(四)又上訴人於原審102年12月5日言詞辯論時，對於「土地使用 同意書」上卓玉安之簽章，坦承係卓玉安之子卓時英代理所 為，其並未否認卓玉安簽章之真正，上訴人僅係質疑卓時英 是否有代理權。足見本件「土地使用同意書」上卓玉安之簽 章，確為卓玉安之印章所為。 況土地使用同意書上除有卓 玉安之簽章外，並有73年間原地主張乾德、賴天宋及張葉茶 等全體共計四位共有人之簽章同意，該份文書為四人所共同 出具，張乾德、賴天宋及張葉茶等三人顯無偽造卓玉安簽章 之必要；且細閱四人之簽章，其印文字體及印文大小均不同 ，完全沒有相同之處，顯見確係四人所有印章所為，益證本 件「土地使用同意書」確為真正。
(五)退步言之，系爭土地（賣渡證書）縱係卓時英代理卓玉安所 出具，惟卓時英事後已依法自卓玉安處繼承取得系爭土地所 有權，依民法第118條規定，其處分自始有效，已屬有權處 分。況卓時英既於73年間曾代理卓玉安明文出具土地使用同 意書予被上訴人興建爭建物，則卓時英就系爭土地使用同意 被上訴人興建建物之法律關係及義務，依民法第1148條之規 定，亦應由其子卓時英、其孫卓志榮暨其曾孫卓睦鈞輾轉繼 承承受而負擔。再者，卓玉安同時出售予謝輝標之○○段○ ○○段00000地號土地應有部分1602分之609，均已依法辦理 土地所有權移轉登記予謝輝標，嗣再移轉予孫鐵筆，後再移 轉予被上訴人，足見卓玉安確實有簽定買賣契約出售土地之 事實，並有授權其子卓時英全權處理本件土地買賣等事宜，
益證卓玉安於本案之賣渡證書及土地使用同意書上之簽章確 為真正，否則事後不可能亦無法向地政事務所辦理土地所有 權移轉登記。
(六)又被上訴人係於73年間開始興建系爭建物，並於74年間興建 完成，建屋完成迄今已有28年之久；而上訴人繼承自卓志榮 、卓時英及卓玉安之建物，恰與被上訴人所有系爭建物緊鄰 ，以上事實並有證人卓東溪於原審102年12月5日所為證述， 足見上訴人及其被繼承人卓志榮、卓時英及卓玉安等人所有 建物，因係興建在系爭土地旁之同段221地號土地上，顯見 上訴人及其被繼承人卓志榮、卓時英及卓玉安等人均有長期 使用同段221地號土地之事實。則被上訴人若有無權占用系 爭號土地興建建物之違法行為者，上訴人及其被繼承人等豈 有不加以阻止反對之理？！
(七)縱本案被上訴人孫樹楠或其父親孫鐵筆就系爭土地所有權移 轉登記請求權存有罹於時效之情事，惟被上訴人孫樹楠使用 系爭土地，乃係基於合法權源，並不因上訴人及其前手之違 約未辦理土地所有權移轉登記而成為無權佔用，以上見解均 為最高法院判例所肯認，益見上訴人之主張，顯無理由。又 上訴人明知被上訴人所有系爭建物為合法興建，並非無權占 用系爭土地，且上訴人明知系爭土地早已出售，其本即負有 移轉土地所有權於買受人之義務，惟上訴人非但未依約將系 爭土地辦理所有權移轉登記於被上訴人，反誣指被上訴人無 權占用，上訴人此舉顯然已嚴重違背誠信原則。(八)被證四位置圖之文字說明及面積計算式之記載為：「基地座 落：００鎮００段００小段780-8、780-11地號。面積計算 式：(一)基地面積：依謄本得(780-8)64㎡、(000-00)000㎡ 、(000-00)000㎡。(二)同意使用面積：64+147+(780-13)4. 8X3.5=227.8㎡....」，足見被上訴人興建房屋當時，全體 土地共有人所同意之使用範圍確為００段００小段780-11土 地之全部面積147平方公尺無誤。退步言之，系爭土地目前 面積為142.05平方公尺，而上訴人應有部分為3204分之609 ，其兄弟卓敬揚應有部分亦為3204分之609，兩人應有部分 換算面積合計不過共為54平方公尺（27㎡X 2=54㎡），依照 兩人之前所承受之原地主即被繼承人卓玉安出具讓渡書記載 之出售面積34.762坪（即115平方公尺），足見上訴人就系 爭土地所持有所有權換算之土地面積54平方公尺，尚不足其 應交付於被上訴人之土地面積115平方公尺，顯見上訴人所 稱被上訴人所使用之面積，已逾越上訴人出售之面積乙節， 顯非事實。況系爭土地之其餘全部共有人即張乾德、賴渙梃 及張文海等三人均明文出具同意書予被上訴人，明白表示同
意被上訴人使用系爭土地全部面積142.05平方公尺，並同意 不拆除孫樹楠所有田中鎮○○段00○號建物及附屬建物。足 見被上訴人使用系爭土地，一部分係基於上訴人之前手卓玉 安所為買賣及點交，其餘部分則係基於其餘共有人之同意， 顯見被上訴人使用系爭土地全部面積，確實係基於全部共有 人之同意，並非無權占用，更無超過同意面積範圍之情。並 聲明：上訴駁回
三、爭點整理：
(一)兩造不爭執事項：
1.系爭土地（面積142.05平方公尺）為上訴人與訴外人卓敬揚 、張乾德、賴渙梃、張文海所共有。
2.坐落系爭土地即原判決附圖所示編號Ａ部分面積142.05平方 公尺土地上田中鎮○○段00○號，門牌彰化縣田中鎮○○路 0段000○000號建物房屋，為被上訴人所有。 3.被上訴人之父孫鐵筆於69年1 月15日與訴外人謝輝標訂立買 賣契約包括下列部分：
(1)不動產預定買賣契約書（原審卷第93至97頁），買賣標的 為彰化縣田中鎮○○段○○○段00000地號土地，其中應 有部分1602分之609，其上重編前門牌彰化縣田中鎮○○ 路○段000○000號磚木造建物。
(2)將卓玉安與謝輝標間之讓渡證書移轉給孫鐵筆（記載於卓 玉安讓渡證書第2頁「本土地於民國69年元月15日起移轉 過戶於孫鐵筆先生」，買賣標的記載於讓渡證書第1、2行 「００鎮００段００小段780－7號伍則田零‧零肆貳肆公 頃應有部分壹陸零貳分之陸零玖土地中抽出参肆‧柒陸貳 坪土地買賣）。
4.被上訴人之父孫鐵筆將前開購買而取得之權利讓與被上訴人 。
(二)兩造爭執要點：
1.系爭土地之原所有權人卓玉安、張乾德、賴天宋、張葉茶於 73年5月2日出具之土地使用同意書，其上卓玉安之簽章是否 為真正？
2.被上訴人於系爭土地上興建系爭建物，是否為有權使用？四、本院得心證之理由：
上訴人主張其為系爭土地之共有人之一，被上訴人所有之建 物占用系爭土地之事實，固據其提出土地登記第二類謄本、 地籍圖、戶籍謄本、異動索引等為證，並經原審履勘現場囑 託田中地政事務所測量無誤，惟被上訴人抗辯其係有權占用 系爭土地，經查：
(一)重測前彰化縣田中鎮○○段○○○段00000地號土地（地目
田、面積424平方公尺），於69年12月間分割出780-11地號 （地目田、面積147平方公尺），並於70年8月8日完成分割 登記（原審卷第78頁）；該780-11地號土地因地目變更為建 、再因非都市土地使用編定為特定農業區甲種建築用地，而 先後於70年8月8日、70年12月3日完成變更登記；再因重測 而編定為○○段000地號；原共有人為卓玉安（1602分之609 ）、張乾德（1602分之767）、賴天宋（1602分之158）及張 葉茶（1602分之68）；卓玉安之應有部分1602分之609，嗣 因繼承而於89年6月14登記予卓時英，再於95年8月31日因繼 承而登記予卓志榮，復因繼承而於98年12月21日登記予上訴 人及卓敬揚；賴天宋應有部分於85年8月30日因買賣而移轉 登記為賴渙梃，張葉茶之應有部分則於91年5月6日因繼承而 登記予張文海，此均有土地登記簿謄本、土地登記第二類謄 本、異動索引表在卷可證（原審卷第81至85頁）。(二)重測前彰化縣田中鎮○○段○○○段00000地號土地（地目 建、面積328平方公尺），因分割出780-13、780-15地號， 該780-8地號面積變更為64平方公尺，而於73年6月13日為分 割登記，再因重測而編定為大安段219地號、面積75.11平方 公尺；原共有人為卓玉安（1602分之609）、張乾德（1602 分之767）、賴天宋（1602分之158）及張葉茶（1602分之68 ）；卓玉安之應有部分1602分之609，因買賣於65年6月22日 移轉登記予謝輝標，謝輝標再於69年2月28日因買賣而移轉 登記予孫鐵筆，孫鐵筆再於88年12月31日因買賣而移轉登記 予被上訴人；賴天宋應有部分於85年8月30日因買賣而移轉 登記為賴渙梃，張葉茶之應有部分則於91年5月6日因繼承而 登記予張文海，亦有土地登記簿謄本、土地登記第二類謄本 、異動索引表在卷可證（本院卷第66至71頁）。(三)卓玉安以卓時英為代理人於65年7月15日與謝輝標簽立賣渡 證書，將卓玉安所有之土地出售予謝輝標，約定：「…彰化 縣田中鎮○○段○○○段00000號伍則田零零肆弍肆公頃持 分壹陸零弍分之陸零玖土地中抽出參䦉點柒陸弍坪土地買賣 …特約：本土地地目係田地因目前政府規定不能持分移轉登 記如後日能持分移轉登記或地目變更為建地時可以登記過戶 於買受人時出賣人應無時無刻無條件提出證件或加蓋印鑑章 給於買受人登記過戶出賣人決(絕)無異議。中華民國陸拾伍 年柒月拾伍日」，該賣渡證書之末並附記「本土地於民國六 十九年元月十五日起移轉過戶於孫鉄筆先生。原出賣人卓玉 安、代理人卓時英」，該賣渡證書亦有卓玉安、卓時英、謝 輝標及證人卓東漢之簽名及印文，此有該賣渡證書附於原審 卷第98、99頁可證。
(四)謝輝標與孫鐵筆於69年1月15日簽訂不動產預定買賣契約書 ，由謝輝標將其向卓玉安購得之土地出售予孫鐵筆，約定買 賣之標的為：「第十一條：本件買賣包括出賣人（按即謝輝 標）前向卓玉安先生買受之後面土地全部及建上建築物全部 買賣在內。」「土地標示：田中鎮田中段田中小段780-8號 、建、零零叁弍捌公頃、持分609／1602」「房屋標示：門 牌號數：田中鎮三安里員集路一段三五三、三五五號」，並 經雙方及仲介人簽名蓋章，此亦有該買賣契約書附於原審卷 第93頁至97頁可稽。
(五)嗣被上訴人與孫樹霖於73年間擬在前述780-8及780-11地號 土地上建築房屋，經當時之780-8地號土地共有人孫鐵筆、 張乾德、賴天宋及張葉茶，及780-11地號土地共有人卓玉安 、張乾德、賴天宋及張葉茶出具土地使用同意書，向彰化縣 田中鎮公所申請取得建造執照及使用執照，而於84年8月14 日登記為田中鎮○○段00○號門牌○○路○段000號、357號 建物，此有彰化縣田中鎮公所102年9月23日田鎮建字第 0000000000號函、前述土地使用同意書影本二份、建物登記 第二類謄本附於原審卷第87至92頁可憑。
(六)證人卓東溪於原審具結證稱：「（法官問：〔不動產預定〕 買賣契約書及賣渡證書是否你寫的？）是。依不動產買賣契 約書第十一條，本件買賣包含出賣人向卓玉安買受的後面土 地全部，地號是指依讓渡證書上的地號，以前地號是田中小 段780-7地號，就是指當時農地沒有辦法過戶的部分，之前 謝輝標買的無法登記的部分…收款人是卓玉安全部委任卓時 英處理，當時卓玉安知道這件事，全部委由卓時英處理…卓 玉安住我隔壁，卓玉安都委任卓時英，我有問過卓玉安，卓 玉安有同意…（被告訴訟代理人：請求提示被證四位置圖， 詢問證人該斜線位置部分（780-11、780-8）是否為卓玉安 出售給謝輝標，謝輝標再出售給孫鐵筆，孫鐵筆再讓與給被 告興建使用的土地？）是…就是被證四位置圖的斜線部分。 兩個斜線部分」（原審卷第159頁正背面）。並證稱：「 法官問：依賣渡證書出賣人卓玉安賣給謝輝標，卓玉安是否 知道？
答：卓玉安住我隔壁，卓玉安都委任卓時英。
法官問：簽名、蓋章是誰蓋的?
答：卓時英。
法官問：「卓玉安」三個字是誰寫的?
答：那我寫的。
法官問：你有問過卓玉安嗎?
答：有。
法官問：卓玉安有同意就對了?
答：對。
（本院卷第140頁，勘驗原審102年12月5日法庭錄音光碟筆 錄）
另證人蔡明坤亦於原審證稱：「謝輝標是我的親姊夫，他將 將系爭土地賣給孫鐵筆，地號我已經不清楚了，我代謝輝標 去收款，出售的土地詳如102年9月30日勘驗當日拍攝的照片 所示，即兩棟建築物所在之基地」（原審卷第160頁）。(七)證人賴渙梃於本院證稱：「（受命法官提示原審卷第89頁正 背面上地使用同意書，有無看過？）有看過。當時是我父親 賴天送蓋章，蓋章時我沒有在場，但我父親有跟我說，被上 訴人他們要蓋房子，當時土地是共有的，被上訴人要蓋房子 ，需要共有人同意才能蓋房子，所以請我父親蓋土地使用同 意書…上訴人是一戶一戶徵詢他們的意見去蓋章的…（法官 問：蓋房子的過程，其中有一個共有人卓玉安有無出面反對 ?）沒有，沒有出面阻擋過」。證人張慶霖（共有人張乾德 之子）證稱：「（受命法官提示原審卷第89頁正背面上地使 用同意書，有無看過？）有看過。我父親張乾德蓋章的，我 有當場看到我父親蓋章…土地是共有的，只要一個人沒有同 意，房子不能蓋，所以要所有共有人蓋土地使用同意書…我 知道219地號土地是建地，220地號土地是農地，兩筆都賣給 被上訴人，被上訴人都給付價款給上訴人，兩方也都有現場 會勘，所以我們蓋章給被上訴人，同意讓他們興建房子」。 證人蕭麗卿證稱：「我婆婆張葉茶有在土地使用同意書上蓋 章，所以我了解…因為土地是共有的，被上訴人要蓋房子， 要所有共有人同意（法官問：你婆婆在土地使用同意書上蓋 章時，其他共有人是否已經蓋章?）是」（詳本院卷第138頁 至139頁筆錄。
(八)經本院向田中鎮農會調取卓玉安留存於該農會之存款印鑑卡 正本（正本檢還該農會，影本附於本院卷第129、130頁）， 並向田中鎮戶政事務所調取卓玉安印鑑卡（正本檢還該所， 影本附於本院卷第132頁），將該印鑑卡與系爭賣渡證書、 前述土地使用同意書上之印文比對結果，發現田中鎮農會之 卓玉安印鑑卡上之印文與系爭賣渡證書、780-11地號土地使 用同意書上之印文極其相符，該賣渡證書及土地使用同意書 之卓玉安印文當屬真正。
(九)綜上可知：
1.卓玉安以買賣為原因於65年6月22日將其所有前述地目建之 分割前780-8地號土地應有部分1602分之609移轉登記予謝輝 標（本院卷第68頁）。卓玉安再於65年7月15日與謝輝標簽
立賣渡證書，由其子卓時英代理，將分割前780-7地號土地 應有部分出售予謝輝標，該賣渡證書上之卓玉安簽名，係經 卓玉安同意，而由證人卓東溪代簽，且該賣渡證書上並有卓 玉安之印文，其中最後一頁最後二枚印文亦與其嗣後在田中 鎮農會所留存之印鑑卡之印文相符，當屬真正，依民法第3 條第2項之規定，卓玉安之蓋章亦與簽名發生同等效力。又 卓時英經卓玉安授權，而為其代理人，卓時英於代理權限內 ，以卓玉安名義與謝輝標所為之法律行為，依民法第103條 規定即直接對卓玉安發生效力。又卓玉安與謝輝標於65年7 月15日簽立前述賣渡證書，當時之法律並未規定不動產之賣 渡應以文字為之，且該時民法第531條亦尚無現行條文後段 「其授與代理權者，代理權之授與亦同（按即『亦應以文字 為之』）」之規定〔該部分係於88年4月21日總統（88）華 總一義字第0000000000號令修正公布時所增訂〕。故卓時英 於65年7月15日代理卓玉安簽訂前述賣渡證書時，自勿庸卓 玉安以書面授予代理權予卓時英；上訴人主張卓玉安授權卓 時英代理，應以書面授權，始發生效力，自屬誤會。本件卓 玉安與謝輝標間之買賣，既經合法代理，並有卓玉安之印文 ，自應認其買賣已成立且生效。惟780-7地號土地當時之地 目為田，無法辦理應有部分移轉登記，故該賣渡證書之特約 載明，嗣日後可移轉登記時，出賣人應無條件提交文件予買 受人辦理過戶手續。
2.謝輝標再於69年1月15日將其向卓玉安所買之780-8（應有部 分已移轉登記予謝輝標）、780-7地號土地應有部分轉賣予 孫鐵筆，並經卓玉安授權卓時英代理在前述賣渡證書最後加 註「本土地於六十九年元月十五日起移轉過戶於孫鉄筆先生 」。謝輝標隨即於69年2月28日將780-8地號土地應有部分16 02分之609移轉登記為孫鐵筆所有（本院卷第68頁）；足見 卓玉安確有同意出售及移轉前述二筆土地，惟因780-7地號 土地當時地目仍為田，無法辦理應有部分移轉登記，故卓玉 安無法一併將該土地移轉登記予謝輝標，致謝輝標亦無從移 轉登記予孫鐵筆。嗣於70年8月8日780-7地號土地始分割出 780-11地號（即重測後之系爭220地號土地），該780-11地 號土地並同時經變更地目為建，再於70年12月3日經編定為 特定農業區甲種建築用地。
3.被上訴人與孫樹霖於73年間在前述780-11地號、780-8地號 地號建築房屋時，即於73年5月2日提出前述2筆土地全體共 有人所出具之土地使用同意書，向彰化縣田中鎮公所依法申 請建造執照及使用執照。依其申請使用執照時，向彰化縣田 中鎮公所提出之配置圖、位置圖所示，該建物之基地座落78
0-11、780-8地號，基地面積為780-8地號之64平方公尺、78 0-11地號147平方公尺、780-13地號之139平方公尺，同意使 用面積為前述之64平方公尺、147平方公尺、780-13地號其 中之4.8Ｘ3.5（詳原審卷第88頁）。且證人張慶霖（共有人 張乾德之子）亦證稱：「我知道219地號（重測前780-8）土 地是建地，220地號（重測前780-11）土地是農地，兩筆都 賣給被上訴人，被上訴人都給付價款給上訴人，兩方也都有 現場會勘，所以我們蓋章給被上訴人，同意讓他們興建房子 」，足見前述2筆土地確係出售予被上訴人之父孫鐵筆，土 地共有人亦同意被上訴人與孫樹霖使用該2筆土地以建築房 屋（含空地比等）。再者，卓玉安與謝輝標訂立前述賣渡證 書、謝輝標與孫鐵筆簽訂前述不動產預定買賣契約書，距今 已逾30餘年，訂約當時均未經測量或指界繪製地籍圖，以標 明買賣契約之標的物之正確面積及位置，致該賣渡證書及不 動產預定買賣契約書所載買賣標的物，與嗣後之前述土地使 用同意書、前述重測後之219、220地號土地登記簿謄本，所 載之面積無法完全一致，惟經比對證人卓東溪、張慶霖、蔡 明坤、賴渙梃、蕭麗卿之前述證言，及系爭建物於74年10月 3日即已建築完成，並於84年8月14日完成第一次所有權登記 （原審卷第92頁），原土地出賣人即所有權人卓玉安、及其 子即前述賣渡證書出賣人卓玉安代理人卓時英，均居住於附 近，但其等生前卻均未曾提出任何異議或訴訟之事實，自可 認被上訴人與孫樹霖建築系爭二幢建物所坐落之前述重測後 219、220地號土地二筆土地，確係卓玉安出售予謝輝標、謝 輝標再轉售予孫鐵筆之土地；且上訴人及孫樹霖係在孫鐵筆 所購入重測後219、220地號土地上，經全體共有人之同意， 在該土地上興建房屋，並使用該二筆土地之全部面積，而屬 有權占用。上訴人雖主張被上訴人等嗣在法定空地比上增建 房屋，惟此係屬是否違反建築法規之問題；對於上訴人有權 使用系爭土地自不生影響。
4.系爭780-11地號（重測後220地號）土地於70年8月8日自780 -7地號土地分割出來，地目並同時變更登記為建時，被上訴 人之前手孫鐵筆原得代位謝輝標訴請卓玉安將系爭土地移轉 登記予謝輝標，並訴請謝輝標再將該土地移轉登記予孫鐵筆 。惟孫鐵筆自得行使其請求權之時起，逾15年未行使，而罹 於消滅時效。系爭土地嗣並因卓玉安於89年間死亡，先後因 繼承而登記予卓時英、卓志榮、上訴人及卓敬揚，其等固得 主張時效消滅而拒絕履行移轉所有權之義務。惟孫鐵筆既因 謝輝標將其向卓玉安購得之系爭土地轉售予之，再將該土地 之買賣權利讓與被上訴人，被上訴人基於該買賣之法律關係
占用系爭土地，即非無權占有，且被上訴人建築前述房屋時 ，亦經當時系爭土地之全體共有人同意，更非無權占有。 5.被上訴人既係有權占用系爭土地，上訴人依民法第767條規 定訴請被上訴人拆屋還地，及依不當得利之法律關係訴請按 月給付不當得利，均無理由，應不准許。原審為上訴人敗訴 之判決，核無不合，上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求 予廢棄改判，自無理由，應予駁回。
(十)本件事證已臻明確，兩造其餘之爭點、攻擊或防禦方法、未 經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之 結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 24 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 李悌愷
法 官 宋富美
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 高麗玲
中 華 民 國 103 年 6 月 27 日