臺灣高等法院臺中分院民事判決 101年度建上更㈠字第67號
上 訴 人 李柏壯
被 上 訴人 太子建設開發股份有限公司
法定代理人 鄭高輝
訴訟代理人 甘龍強律師
上列當事人間請求確認買賣關係不存在事件，上訴人對於中華民
國100年5月26日臺灣台中地方法院99年度訴字第1948號第一審判
決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於103年5月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣伍拾陸萬壹仟元，及自民國100年1月25日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴及追加之訴均駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用（含追加之訴）除確定部分外，由被上訴人負擔二十分之一，餘由上訴人負擔。 事實及理由
甲、程序方面：
(一)被上訴人太子建設開發股份有限公司（下稱太子建設公司） 之法定代理人原為莊南田，嗣於繫屬本院時變更為鄭高輝， 此有經濟部民國（下同）102年7月8日經授商字第000000000 00號函附於本院卷三第21至24頁可憑，並經其於102年12月 17日具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第170條、第175 條第1項及第176條之規定並無不合，應予准許。(二)按於第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但 民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，同 法第446條第1項定有明文。本件反訴部分： 1.上訴人即原審反訴原告（下稱上訴人）於原審提起反訴， 請求反訴被告（即被上訴人，下稱被上訴人）給付： (1)折舊損失：928,000元。
(2)增建車位侵害土地應有部分之損害：70,000元。 (3)無法轉售之增值利益：1元。
(4)增加居住成本或系爭房地出租、出售之損失：782,000 元。
(5)精神慰撫金：3,480,000元。
合計5,260,001元，及自100年1月25日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。
2.上訴人上訴本院後，請求賠償：
(1)折舊損失：1,392,000元；
(2)增建車位侵害土地應有部分之損害：70,000元。 (3)無法轉售之增值利益：1元。
(4)增加居住成本或系爭房地出租、出售之損失：1,224,00 0元。
(5)精神慰撫金：3,480,000元。
合計6,166,001元，及自100年1月25日起至清償日止，按 年息5%計算之利息（本院卷一第345頁正背面）。 3.嗣於上訴審理期間數度變更其聲明，其於最後言詞辯論時 ，訴請：
(1)折舊損失：906,000元；
(2)增建車位之直接暨間接不當得利：165,000元； (3)租金損失：1,821,750元。
(4)精神慰撫金：3,480,000元
合計6,372,750元，及自100年1月25起日至清償日止，按 年息5%計算之利息。（本院卷三第68、69頁書狀、230頁 筆錄）
上訴人前述反訴聲明，變更前後之主要爭點共同，請求之基 礎事實同一，為求紛爭一次解決，避免重複審理，爰依上開 法條規定，應予准許，合先敘明。【上訴人於原審反訴請求 被上訴人登報道歉部分，業經更審前之本院100年度建上字 第49號判決確定；上訴人原反訴請求無法轉售之增值利益 1 元部分，亦經上訴人於本院103年5月20日言詞辯論時當庭表 示不再請求，均不在本件審理範圍。】
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、被上訴人略以：
(一)上訴人於93年12月30日與被上訴人簽訂房地預定買賣合約書 （下稱系爭買賣契約），購買被上訴人坐落臺中市○○區○ ○段0000000地號土地上所興建之「劍橋四季」大樓（下稱 系爭大樓）劍橋區Ｌ棟8樓房屋與基地持分及地下第一層編 號第197號汽車停車位，總價金為新台幣（下同）580萬元。 系爭大樓興建完竣後，被上訴人購買之房屋，經編定為台中 市○○區○○段0000○號，門牌號碼臺中市○○區○○○路 0段000○00號8樓之2，土地所有權應有部分為萬分之45 （ 下稱系爭房地）。 94年3月被上訴人就系爭大樓地下室第三 層停車位，將原先規劃全區三分之二，變更為全區開挖，以 增加31個停車位，而各層汽車停車位平面圖為買賣契約之附 件 8，被上訴人通知已購客戶攜買賣契約以更換地下第三層 停車位平面圖。惟上訴人於被上訴人公司人員將變更後之地 下第三層停車位平面圖貼在原平面圖上，欲蓋用上訴人印章
時，為上訴人所拒絕。嗣因上訴人拒絕更換上揭地下第三層 停車位平面圖，被上訴人盡力協商，但因上訴人堅持，而無 結果。增加地下第三層停車位，係被上訴人應客戶需求，而 為該項規劃之變更，須耗費龐大成本，原無不法利益，而原 先之承購戶，就該項規劃之變更，亦未受有損害。(二)被上訴人於96年8月6日，對上訴人發出交屋通知，上訴人於 96年8月8日以存證信函拒絕，被上訴人再於96年8月27日發 存證信函，表明上訴人經通知交屋已逾15日，仍未辦理交屋 ，催促上訴人於函到後7日內辦理交屋，如屆期未辦理，即 解除系爭合約，不另通知。上訴人於96年8月28日收受該催 告函，仍於96年8月31日及96年9月1日，以存證信函向被上 訴人表明不同意解除系爭合約。嗣被上訴人於97年12月12日 向臺灣臺中地方法院（下稱原地院）起訴請求確認兩造間就 系爭房地之買賣關係不存在。經原地院97年度訴字第3174號 判決被上訴人敗訴，經上訴本院以98年度上字第395號判決 ，認定被上訴人不能證明被上訴人確已通知上訴人辦理銀行 貸款，因此不能認上訴人有拒絕支付尾款之情，從而維持一 審所為被上訴人敗訴之判決。被上訴人就該判決未提上訴而 確定。
(三)上開判決確定後，被上訴人於99年2月24日將「個人資料繳 交及貸款申請通知」連同「貸款確認書」、「劍橋四季暫收 款一覽表」寄交上訴人，催告上訴人辦理銀行貸款，請上訴 人及保證人於99年3月8日前繳交個人資料，以便辦理銀行貸 款，上訴人於99年2月25日收受該等資料。上訴人嗣於99年3 月3日以存證信函，責怪被上訴人，並要求被上訴人「存誠 意務實進行協商」，「期能儘速圓滿解決紛爭」。被上訴人 收受上訴人上開存證信函當日（99年3月4日），即向台中市 西屯區調解委員會申請調解，經該會通知於99年3月12日進 行調解。而被上訴人上開辦理銀行貸款之催告期限屆至，上 訴人仍未前來辦理，被上訴人於99年3月9日再發存證信函， 再次催告。至99年3月12日，經調解不成立，當日上訴人並 交付信函與被上訴人，其內容大抵為責怪被上訴人違背誠信 作為非法，其中並提及於簽立合約時，已經將個人資料交付 被上訴人。惟兩造簽約時，上訴人僅交付身分證影本而已， 並未交付銀行貸款所需之個人資料，上訴人所述顯然不實。 上訴人嗣於99年3月12日再發存證信函，責被上訴人指派參 與調解之職員層級過低，並要求被上訴人務實協商。被上訴 人於99年3月22日對上訴人發出存證信函，再次催告上訴人 於99年3月30日前將銀行貸款所需資料繳交清楚，否則依買 賣合約第七條第三款約定，應於接到交屋通之日起十五天內
一次付清尾款及暫付款共5,385,000元。99年3月30日，被上 訴人收受上訴人於前一天所寄之信函，其內容不外責怪謾罵 。99年3月31日，被上訴人對上訴人發出交屋通知，但遭上 訴人拒收而退回。99年4月8日，被上訴人以存證信函，催告 上訴人於99年4月23日前，攜帶身分證正本、印鑑章及交屋 款5,385,000元前來辦理交屋。經上訴人拒收退回。99年4月 29日，被上訴人再以存證信函，催告上訴人於99年5月7日前 備齊證件及尾款辦理交屋。上訴人於翌日（99年4月30日） 收受該存證信函，但並未依催告履行，被上訴人於99年5 月 13日發出存證信函，表示解除契約，上訴人則於99年5月21 日發函，對被上訴人多所責怪謾罵。嗣被上訴人因先前之解 約，有催告期間不足之疑慮，再於99年7月22日，寄發存證 信函，敘明被上訴人於99年4月29日發函通知於99年5月7日 前備齊證件繳納尾款與暫付款辦理交屋，惟逾期已二個半月 ，未見履行，爰再次催告，請於函到七日內履行，逾期不履 行，系爭買賣契約即告解除，不另通知。上訴人於99年7 月 22日收受該函，並於99年7月26日回函，但催告期滿（99 年 7月29日），上訴人仍未履行，是被上訴人上開解除契約之 意思表示發生效力，兩造間之系爭買賣契約因而解除。按上 訴人一方面表明其不願解除契約，一方面拒絕依被上訴人之 催告履行契約，被上訴人不得已而解除契約，上訴人則回函 表示不認同。此種情形，被上訴人與上訴人間關於系爭買賣 契約之存否既有爭議，使被上訴人關於系爭買賣契約之私法 上地位陷於不安狀態，是有以確認之訴排除此不安狀態之必 要，爰提起本件確認之訴，訴請確認兩造間就系爭房地之買 賣關係不存在。
(四)上訴人向被上訴人購買系爭房地依系爭買賣契約約定之面積 （即主建物25.82坪、陽台5.37坪、雨遮0.96坪、共用部分 11.56坪、停車位8.5坪，合計52.21坪），與保存登記之面 積（即主建物26.23坪、陽台5.19坪、雨遮0.8坪、共用部分 11.75坪、停車位8.5坪，合計52.47坪），並無短少。至上 訴人所購買系爭房地基地持分，依系爭合約書第3條第1項約 定為「其應有權利範圍，以地政機關核發建物測量成果圖主 建物之總面積，與本件買賣標的之房屋其區分所有全部主建 物之總面積比例持分之」，則各承購戶之基地持分，只在主 建物面積與各承購戶全部主建物之總面積，二者之一或均有 變動時，基地持分始有可能變動，故地下室停車位面積之變 動，不可能使基地持分有所變動。
(五)按債權人就買賣價金所為之過大催告，僅該超過部分不生效 力，尚難謂就債務人應給付部分亦不生催告之效力。本件兩
造所訂買賣契約，就令祇訟爭土地部分有效，上訴人催告被 上訴人給付二、三期價款，亦僅超過該土地應付價款部分不 生催告之效力。如被上訴人未依限給付應付部分之價款，尚 不能謂上訴人據此所為解除該部分之買賣契約，不生效力」 （最高法院有70年台上字第3159號判例參照）。本件縱認被 上訴人將系爭大樓地下第三層停車位之數量規劃增加，屬物 之瑕疵，被上訴人應負擔保之責，但按其情形，解除契約有 失公平，且上訴人亦確定不解除契約，則上訴人僅得主張減 少價金，是被上訴人催告上訴人給付買賣價款，就原價金數 額扣減應減少價金數額之餘額部分，仍生催告效力，依上揭 最高法院判例意旨，上訴人未依限給付應付部分之價款，尚 不能謂被上訴人據此所為解除該部分之買賣契約，不生效力 。因此，原審判決確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在 ，自屬正確無誤，上訴人之上訴為無理由。並聲明：駁回上 訴。
二、上訴人則以：
(一)本件屬先售後建之建案，被上訴人自簽約至完工交屋，包括 施工建造過程，各項相關作為是否實際依循誠信、公道、公 平，對於消費者合法權益之確保至為重要。惟被上訴人於兩 造簽約後，於建築基地上另行開挖擴建之樓地板及其面積， 係被上訴人片面違約，且未登載於兩造系爭合約規劃設計中 ，新增樓地暨地板面積產權，係被上訴人違約，於上訴人所 購買持分而所有之基地上，自行變更設計違約施工開挖，新 增樓地地板面積產權完全納入被上訴人合法所有，已違反誠 信原則。遑論，被上訴人後續再以偽改系爭合約書預設陷阱 之相關內容，強制壓迫上訴人解除，確以不當手段占有擴建 新增車位之合法權益，被上訴人公開造假、虛偽宣傳之行為 ，已違反公平交易原則。甚者，被上訴人堅持解約退還上訴 人款項期間，適逢房地產景氣大漲，被上訴人實際催告上訴 人繳款履約時期，亦適逢房地產景氣蕭條下滑時點，且該時 點已逾越合理交屋時點即已逾工程竣工後半年，被上訴人所 為已違反善良風俗，並失社會公信。
(二)上訴人於得知被上訴人違法擴建變更工程時，多次向被上訴 人提出異議，請其於未經合法程序取得買方同意前，不應逕 自進行工程。惟被上訴人不願公道面對買方質疑之問題，或 以不合比例原則補償方案要求買方接受，嗣稱大部分客戶均 已完成合約書條文修改，僅餘少數未更新，必須趕快辦妥， 況修改地下室停車位的擴建，對客戶權益無損害。甚者要求 上訴人繳款云云。經上訴人一再向被上訴人表達因被上訴人 本身過失，竟以解約懲罰上訴人，並無法解決問題，被上訴
人仍置之不理，強行解除系爭房地買賣契約，於法不合。蓋 本件係因被上訴人未依兩造系爭合約簽約時之原設計圖履約 ，屬可歸責於被上訴人之事由。遑論，本件被上訴人已於前 案確認買賣關係不存在事件受敗訴確定之既判力拘束。(三)被上訴人主張依系爭買賣契約第13條之約定，被上訴人就系 爭大樓有為工程變更之權利，惟被上訴人於95年3月29日提 出之三個方案，依第三方案所示之成本計算公式，可證並無 被上訴人所稱耗費巨大成本之情事。又被上訴人主張系爭買 賣契約並未約定地下三層停車位之數量，依系爭買賣契約書 第1條，停車位平面圖為合約之一部分，則比對被上訴人變 造前、後地下三層停車位平面圖，顯見事實真相。再者，地 下三層停車位實際新增車位31車位，以之計算新增車位佔原 有車位之比例，其所佔比例非低，就地下各層原有車輛停泊 、進出之交通效率暨公共安全發生之影響，實無可避免。(四)依最高法院發回意旨認上訴人得請求減少價金，上訴人因本 件訴訟經年累月所受人格法益與精神上之痛苦與被上訴人獲 取之利益兩相比較，顯失公平。被上訴人稱系爭買賣契約既 未經上訴人解除，上訴人應依約履行，惟本件係因不可歸責 於上訴人事由之延誤，倘被上訴人主張有不可歸責於被上訴 人之事由，應由被上訴人舉證。
貳、反訴部分：
一、上訴人主張：
(一)上訴人因信賴被上訴人於系爭大樓建案販售期間之廣告及被 上訴人形象，與之簽訂系爭買賣契約。本件因被上訴人變更 原約定增加停車位，即未依系爭買賣契約給付，屬可歸責於 被上訴人之事由而致給付遲延。另上訴人因本件被上訴人所 為，相關合法權利均受有損害，自可請求被上訴人賠償如下 損害：
1.因可歸責於被上訴人之事由，致系爭買賣契約履行波折不斷 ，使系爭房地於96年2月時竣工時之新屋，迄今已為中古屋 ，系爭房地發生折舊，受有損害，故以96年2月起算至今已4 年，依「標的建物折舊年數」25年，乘以買賣總價580 萬元 ，損害906,000元（計算式：85月÷12÷25年×3,480,000＝ 906,000）。
2.被上訴人未經上訴人同意，逕行更改系爭買賣契約設計、施 工，後又非法偽改買賣合約，侵占承購戶對於「增建車位」 依法可按買方對全棟建物之持分比例計算之得擁有之合法權 益，被上訴人就此非法利息，應計息退還上訴人，即以「增 建車位可銷售之收入」減除「實際施工成本」，乘以上訴人 對基地之持分即萬分之45計算，再加計自系爭房地96年2 月
竣工起至本件判決確定日或兩造達成協議日止之延宕期間之 利息，就此被上訴人應提供增建車位可銷售總收入、及實際 施工成本、並上訴人對系爭房地整棟建物之持分比例（因增 建後反訴上訴人持分比例已生變動），爰先以165,000元計 算。
3.房屋出租收入所失利益扣除房屋完工後因賣方強阻及延宕期 間而未能完繳房價尾款之利息總額：1,821,750元【計算式 ：5,800,000元×6％（賣方保證年租金）×95％×85÷12－ 520,000＝1,821,750元】
4.精神慰撫金3,480,000元。
(二)依公平交易法第31、32條之規定，請求調查反訴被上訴人因 本件侵害行為所受利益，並以之計算上訴人之相關損害額。(三)被上訴人藉重複出售系爭大樓車位所得，直接、間接取得利 益，且系爭房地自93年迄今市價增值之利益至少6,208,300 元，被上訴人藉各種迫害手法侵害消費者之合法權益。本件 被上訴人未經反訴上訴人同意逕行變更原系爭買賣契約之設 計並已施工完成，即無法依兩造系爭合約約定之債之本旨履 行，且為不可回復，依消費者保護法第51條規定，上訴人之 消費者亦得請求被上訴人之企業經營就上開故意變更所致損 害額之3倍以下之懲罰性賠償金。
(四)爰依民法第184條、第216條、第227條、第179條、第181條 、第182條第2項、第226條第1項、第234條、第232條、第21 3條、第227條之1、第195條第1項、第3項，公平交易法第30 條、31條、第32條、第34條，消費者保護法第4條、第22條 、第51條前段、第61條前段之規定，請求判決如前述最後聲 明〔即前述甲(二)3〕〔上訴人所列之前述法條，部分為非 本件審理範圍之登報道歉請求權基礎，惟因上訴人未就不同 請求項目分列請求權基礎，故仍全部載明於此〕。二、被上訴人抗辯：
(一)被上訴人於簽訂系爭買賣契約後，雖將原合約約定之地下第 三層停車位規劃予以變更，即原規劃開挖三分之二變更為全 區開挖，從而增加地下第三層之停車位，但上訴人所購買之 停車位在地下第一層編號第197號；依系爭房地之建物登記 謄本顯示，系爭房地附屬之停車位編號依舊為197號，並無 變更。故地下第三層停車位規劃之變更，對於上訴人買賣契 約上之權利，並無影響，被上訴人依系爭合約交付上訴人所 購買之房地及停車位，並不受影響，亦未因此而陷於給付不 能。上訴人卻拒絕依買賣合約給付價款，亦拒絕辦理交屋， 此種情形，被上訴人自無給付遲延之可言。且被上訴人就系 爭房屋大樓，原先規劃地下三層係開挖三分之二，作為停車
場，嗣後變更為全區開挖，此一變更，雖然增加停車位，但 被上訴人就增加停車位所獲利益，係因增加開挖三分之一， 耗費相當成本，自非上訴人所稱之非法利益。又上訴人所購 買系爭房地，連同停車位，並未因被上訴人上開規劃之變更 有所不同，即系爭房屋連同停車位之面積，及坐落基地之所 有權應有部分，均不因此項規劃之變更有所減損，系爭房地 連同停車位之效用，亦不因此項規劃之變更有所減損。即上 訴人未因此項規劃之變更，受有損害。本件因上訴人拒絕被 上訴人行使變更權以履行債務，致系爭買賣契約解除，乃可 歸責於上訴人，被上訴人即無給付遲延可言。
(三)被上訴人一再催告上訴人辦理交屋，但上訴人置之不理，被 上訴人自無給付遲延可言。上訴人請求賠償遲延所生之損害 ，其屬無據。上訴人主張之損害，或則實際上並無該損害， 或則該損害之發生係不可歸責於被上訴人。即系爭房地目前 交易價格，較諸系爭買賣契約簽訂時，並無減少，甚且有所 漲價，系爭房地並無折舊之損失可言。縱有折舊之損失，係 因上訴人拒絕繳交尾款辦理交屋所造成，非被上訴人之故意 過失所造成，上訴人自不得請求被上訴人賠償。縱有漲價之 事實，亦係可歸責上訴人拒絕繳交尾款辦理交屋，致未能賺 取漲價之利益，其所失利益，非被上訴人之故意或過失所造 成，上訴人自不得請求反訴被上訴人賠償。上訴人請求房租 之損失部分，亦復相同。至上訴人之家庭分離破裂，與被上 訴人之行為無關，反訴上訴人請求反訴被上訴人賠償系爭房 地買賣價款之60％即348萬元，亦屬無據。並聲明：上訴駁 回。
參、爭點整理：
一、兩造不爭執事項：
(一)上訴人於93年12月30日與被上訴人簽訂系爭買賣契約，購買 系爭房地，總價580萬元。迄95年3月20日，上訴人已支付第 一期到第五期款。
(二)94年3月間，被上訴人就系爭大樓地下室第三層停車位，將 原規劃全區三分之二變更為全區開挖，以增加31個停車位。(三)兩造間信件等往來：
1.上訴人於95年1月22日以台中英才郵局第0000號存證信函， 向被上訴人表示於未經合法程序取得買方同意前，不應逕行 工事。
2.上訴人於95年9月29日寄發大湖郵局第00號存證信函予被上 訴人，表示：9月初致電貴臺中分公司，請勿拖延應將95年9 月繳費通知寄予本人俾利繳費，敬請貴公司依法妥適處理， 本人之聲明與要求均為合理並合法，若仍抱持違規、閃短之
心態，一切法律責任及後果應由貴公司自負。
3.上訴人於96年1月20日以台中西屯郵局第00號存證信函，寄 交2萬元支票繳付第6期款。
4.被上訴人於96年8月6日對上訴人發出交屋通知。 5.上訴人於96年8月8日以大湖郵局第38號存證信函拒絕交屋。 6.被上訴人再於96年8月27日以台中法院郵局第0000號存證信 函，表明上訴人經通知交屋已逾15日，仍未辦理交屋，催促 上訴人於函到後7日內辦理交屋，如屆期未辦理，即解除系 爭買賣契約，不另通知。
7.上訴人於96年8月28日收受該催告函，仍於96年8月31日及96 年9月1日，分別以大湖郵局第00號、台中西屯郵局第566號 存證信函向被上訴人表明不同意解除契約。
8.99年2月24日被上訴人通知上訴人交付貸款資料，99年2月25 日上訴人收到，但上訴人未繳交貸款資料。
9.99年3月22日，被上訴人催告上訴人於99年3月30日前交銀行 貸款所需資料繳交清楚，否則依系爭買賣契約第7條第3款約 定，應於接到交屋通知之日起15日內一次付清尾款及暫付款 共5,385,000元，上訴人於99年3月29日以前收到。 10.99年4月29日被上訴人以台中文心路郵局第0000號存證信函 催告上訴人於99年5月7日備齊證件及尾款辦理交屋，上訴人 於99年4月30日收到，但上訴人尚未履行。 11.99年7月22日被上訴人再以台中文心路郵局第0000號存證信 函催告上訴人於7日內履行，逾期不履行，買賣契約即告解 除，不另通知。上訴人於同日收受該存證信函。二、兩造爭執要點：
(一)本訴部分：
被上訴人主張系爭買賣契約業經解除，訴請確認買賣關係不 存在，有無理由？
(二)反訴部分：
反訴上訴人請求反訴被上訴人賠償：
1.折舊損失：906,000元；
2.增建車位之直接暨間接不當得利：165,000元； 3.租金損失：1,821,750元。
4.精神慰撫金：3,480,000元
合計6,372,750元及其法定遲延利息，有無理由？肆、本院得心證之理由：
一、本訴部分：
兩造主張及抗辯如前述參一兩造不爭執事項部分，業據提出 系爭買賣契約書、通知書、存證信函等為證，且為兩造所不 爭執，自堪採信。經查：
(一)按判決之既判力，係僅關於為確定判決之事實審言詞辯論終 結前之狀態而生，故在確定判決事實審言詞辯論終結後所發 生之事實，並不受其既判力之拘束，最高法院39年台上字第 214號判例可資參照。本件被上訴人前曾起訴請求確認兩造 間系爭房地買賣關係不存在，經原法院97年度訴字第3174號 及本院98年度上字第395號判決，認定被上訴人不能證明已 合法通知上訴人辦理銀行貸款，難謂上訴人有拒絕交屋之情 事，故上訴人並無履行遲延之情形，被上訴人主張解除系爭 買賣契約，自屬無據為理由，駁回被上訴人之訴，業據原法 院依職權調閱上開案件卷宗查核屬實，並有上開判決在卷可 憑。本件被上訴人於該判決確定後，已另行通知上訴人辦理 銀行貸款，嗣並催告上訴人給付尾款，被上訴人主張其於催 告期滿，解除契約後，再行提起本訴，即係依據前案確定判 決事實審言詞辯論終結後所發生之事實，自不受前案判決既 判力之拘束，而不違背一事不再理原則，故被上訴人之本訴 自屬合法。
(二)按法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵 害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即 得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴。本件兩造間 就系爭房地買賣契約是否業經解除，有所爭議，被上訴人主 張如不訴請確認，則其關於系爭房地買賣契約之私法上地位 即陷於不安狀態，是其在私法上之地位有受侵害之危險，故 被上訴人依同法條第1項規定，請求確認兩造間就系爭房地 之買賣契約關係不存在，即無不合。
(三)上訴人向被上訴人購買之系爭房地，依系爭買賣契約書第3 條第2項約定，其房屋面積為：主建物（室內面積）25.82坪 、陽台5.37坪、雨遮0.96坪、共同使用（公共設施）11.56 坪，共計43.71坪；依系爭買賣契約書第2條第3項、第3條第 3項所載，上訴人所購買之停車位為地下第一層編號197號之 法定平面式停車位，面積8.5坪，；而系爭房地保存登記之 面積，為主建物86.71平方公尺（約26.23坪）、陽台17.15 平方公尺（約5.19坪）、雨遮2.64平方公尺（約0.8坪）、 共用部分不含停車位38.86平方公尺（約11.76坪）、停車位 （編號197號）28.11平方公尺（約8.5坪），超過契約所約 定之面積，有系爭合約書、建築改良物登記簿謄本附於原審 卷一第11頁背面、第33頁可稽。又依系爭買賣契約書第3條 第1項約定，基地權利範圍為：「以地政機關核發建物測量 成果圖『主建物』之總面積，與本件買賣標的之房屋其『區 分所有全部主建物』之總面積比例持分之」（原審卷一第11 頁背面），故各承購戶之基地應有部分，只在主建物面積與
各承購戶全部主建物之總面積，二者之一或均有變動時，基 地應有部分始可能變動，至於被上訴人將系爭大樓地下室第 三層停車位，將原先規劃全區三分之二，變更為全區開挖， 而增加31個停車位，惟所增加者為停車位之面積，並非增加 主建物之面積，依前述約定，對於各承購戶之基地應有部分 ，自不生影響；而系爭房屋之基地即坐落土地亦經登記為臺 中市○○區○○段0000000地號土地應有部分萬分之45(原審 卷一第33頁）；自應認符合系爭買賣契約之約定。(四)依被上訴人所提出之系爭買賣契約書附件八、變更前後第下 三層平面圖（原審卷一第24-25、35、36頁）所示，被上訴 人原設計之地下一樓至三樓之停車位合計224個（原審卷一 第24-25），被上訴人嗣將地下室第三層停車位，由原先規 劃全區三分之二變更為全區開挖，而在地下三層增設編號 225至255之31個法定停車位（原審卷一第36頁）；被上訴人 於建築系爭大樓完成後，取得系爭大樓之使用執照，而完成 包含上訴人所購買系爭房屋（含停車位）之建物登記，可見 前增設法定停車位，應非違反建築技術規則設計施工編之規 定，尚非於法不合。上訴人所購之編號197停車位，位於系 爭大樓地下第一層，離車停場出入口不遠處（詳原審卷一第 24頁地下一層汽車停車位平面圖），而被上訴人所增設之31 個停車位則位於系爭大樓地下第三層，惟因均屬同一停車場 ，需使用共同之進出口，且上訴人所購之編號197停車位， 其車主自該停車位前之通道（該通道非增設車位之車主行駛 必經之處），需駛入通往停車場出入口之通道，以達該停車 場出入口，雖該段通道很短，且每位車主每日進出該停車場 出入口及該段通道之次數及時間均應有限，惟仍可能因被上 訴人增設31個停車位，導致停車場內進出車流量增加，造成 前述編號197停車位買受人在使用上之不便利，致該停車位 之通常效用及價值略有減損，而有瑕疵。系爭房屋買賣之總 價（含停車位）為580萬元，土地部分價款為232萬元、房屋 部分價款為348萬元（原審卷一第12頁），按房屋面積與停 車位面積比例計算，該停車位之瑕疵，經審酌被上訴人原設 計之車位為224個，嗣增設31個車位，所增加之地下停車場 車流量約為10%，及前述增設車位對於上訴人所購編號197車 位之影響，認該車位所減少之價值應以56,656元為當〔 3,480,000X8.5/(8.5+43.71)X10%=56,656〕。(五)按買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責者，買受人得解除 契約或請求減少價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買 受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。而所謂顯 失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出
賣人所生之損害，有失平衡而言。衡量前開公平原則後，倘 依社會通念買受人不得解除契約，僅能請求減少相當價金時 ，其瑕疵通常輕微，買受人仍有給付扣除該得減少價金後所 餘價金之義務，而不得拒付全部之價金，始符誠信原則。尤 其房地買賣，價值不菲，內部物件眾多，輕微瑕疵在所難免 ，更應遵循此一原則。上訴人所購買之系爭房屋及停車位， 均經被上訴人建築完成，其面積、位置均符合系爭買賣契約 之約定，業如前所述，雖系爭買賣契約之停車位部分，因被 上訴人於系爭大樓之地下三層增設31個停車位，而有前述之 瑕疵，惟該停車位因而減少之價值僅56,656元，占系爭買賣 總價5,800,000元之0.98％，該瑕疵尚屬輕微，上訴人如據 此解除契約，對於被上訴人所生之損害重大，而顯失公平， 故上訴人依前開規定，僅得請求減少價金，而不得拒絕給付 全部價金，或拒絕受領被上訴人之給付或主張解除系爭買賣 契約。
(六)按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務 ，民法第367條定有明文。依系爭買賣契約第12條之約定： 「本房屋之建築工程預定於93年12月26日前正式開工後540 個工作天內完工。以上所稱完工係以台中市政府工務局發給 建築物（房屋）使用執照為完工及合格標準…」（原審卷一 第14頁背面）。又依該契約第14條第1項約定：「點交事項 ：買方經賣方通知於15日內交屋後，應於該15日內先按約履 行下列各款規定之義務，取得賣方簽發之遷入許可憑證後， 始得辦理交屋遷入。(一)依本約第6條、第7條之規定付清買 賣全部自備款，並依貸款辦法辦妥貸款手續，若無須辦理金 融機構貸款，應繳清該貸款部分之全部金額…」。另依系爭 房屋之建物登記第二類謄本所示，系爭房屋之建築完成日期 為95年12月5日，登記原因發生日期亦為95年12月5日，登記 日期為96年1月4日（原審卷一第33頁）。故被上訴人於95年 12月5日建築完成系爭大樓，並於96年1月4日完成第一次所 有權登記後，於96年8月6日通知上訴人於96年8月9日前往被 上訴人公司辦理交屋手續（原審卷一第37頁）；上訴人則於 96年8月8日以大湖郵局第38號存證信函拒絕於被上訴人通知 2日內前往完成交屋手續（原審卷一41頁）。被上訴人再於 96年8月27日以台中法院郵局第0000號存證信函，表示上訴 人經通知交屋已逾15日，仍未辦理交屋，催促上訴人於函到 後7日內辦理交屋，如屆期未辦理，即解除系爭買賣契約， 不另通知（原審卷一第43、44頁）。上訴人於96年8月28日 收受該催告函，而於96年8月31日及96年9月1日，分別以大 湖郵局第44號、台中西屯郵局第000號存證信函向被上訴人
表明應儘速將本案向法院提起訴訟，由法院裁判（原審卷一 第45至48頁），此均有前述通知及存證信函在卷可證。綜上 ，被上訴人固於於96年8月6日通知上訴人辦理交屋手續，惟 本件交屋尚需上訴人完成銀行貸款手續或繳清該貸款部分之 全部金額，始可交屋，固被上訴人雖已通知上訴人前往辦理 交屋手續，卻未合法通知或催告上訴人辦理銀行貸款手續或 繳清該貸款部分之全部金額，自難認上訴人有拒絕給付該部 分價金或拒絕受領系爭買賣標的物之情事。
(七)被上訴人雖於96年8月6日通知上訴人前往辦理交屋手續，惟 未合法通知或催告上訴人辦理銀行貸款手續或繳清該貸款部 分之全部金額，被上訴人亦因上訴人未辦理貸款手續及未繳 清該貸款部分之全部金額，而未交付系爭房地及移轉所有權 予上訴人。被上訴人嗣於99年2月24日通知上訴人交付貸款 資料（原審卷一第58至61頁），99年2月25日上訴人收受該 通知（原審卷一第62頁），惟上訴人仍未繳交貸款資料。被 上訴人再於99年3月22日催告上訴人於99年3月30日前交銀行 貸款所需資料繳交清楚，否則依系爭買賣契約第7條第3款約 定，應於接到交屋通知之日起15日內一次付清尾款及暫付款 共5,385,000元（原審卷一第73、74頁），上訴人於99年3月 29日以前收到（原審卷一第75、78頁）。被上訴人再以99年
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