臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第24號
上 訴 人 黃惠炘
訴訟代理人 王中波
被上訴人 彭汝瑄
訴訟代理人 彭誠宏
上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國102年10月24
日臺灣桃園地方法院102年度訴字第416號第一審判決提起上訴，
本院於103年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
被上訴人起訴主張：被上訴人係坐落○○縣○○市○○段000 地號土地（下稱系爭土地）之共有人，詎上訴人未經被上訴人 同意，且無合法占有權源，即在系爭土地上搭建門牌號碼為○ ○縣○○市○○路000號房屋（下稱系爭房屋），自屬妨害被 上訴人所有權之行使。為此，爰依民法第767條、第821條規定 提起本訴等語。並聲明求為判決：上訴人應將坐落○○縣○○ 市○○段000地號土地上如原審判決附圖所示編號000⑴所示之 三層樓加強磚造房屋即門牌號碼○○縣○○市○○路000號房 屋，面積33平方公尺，全部拆除，並將上開土地回復原狀，返 還被上訴人及全體共有人。並陳明願供擔保，請准宣告假執行 。
上訴人則以：系爭房屋係其於80年7月8日向訴外人常裕富士機 工股份有限公司（下稱常裕公司）所購買，且系爭房屋於71年 3月間即已興建完成，迄今已逾30餘年，縱認興建時有跨越系 爭土地而為建築情事，然自興建迄今，鄰地所有權人從未提出 異議，依民法第796條規定及最高法院70年度台上字第858號判 決意旨，被上訴人自不得請求上訴人移去或變更系爭房屋。況 被上訴人明知系爭土地已有建屋，仍自98年9月起，陸續取得 系爭土地之部分所有權，其目的無非藉此要索上訴人以鉅額價 金向其購買土地，而系爭房屋坐落系爭土地之面積為33平方公 尺，依被上訴人所有權應有部分為27,000分之3689換算公告現 值約為新臺幣（下同）15萬元，若拆屋還地，將耗費大量拆除 成本，且使系爭房屋無法居住，上訴人所受損害，遠大於被上 訴人主張之權利，不符比例原則。被上訴人本於所有權之作用 ，行使民法第767條之結果，自己於未獲可利用價值與經濟價 值前，對他人已造成甚此之損害，是其權利行使在社會觀念上 ，已悖離所有權之目的，超出其機能範圍，已構成民法第148
條第1項權利濫用之情形等語，資為抗辯。
原審判決被上訴人勝訴，上訴人應將坐落○○縣○○市○○段 000地號土地上如原審判決附圖所示編號000⑴所示之三層樓加 強磚造房屋即門牌號碼○○縣○○市○○路000號房屋，面積 33平方公尺，全部拆除，並將上開土地回復原狀，返還被上訴 人及全體共有人，分別供擔保准、免假執行之宣告。上訴人不 服，提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在 第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人本院答辯聲明： 上訴駁回。
兩造不爭執之事項（本院卷第94-1、96頁）： ㈠依桃園縣政府地方稅務局中壢分局103年1月27日桃稅壢字第 1037002487號函以：...二、按本局房屋稅籍資料所載，旨 揭坐落房屋於71年7月設籍，原納稅義務人為五泰工業股份 有限公司，於80年6月25日名義變更為常裕富士機工股份有 限公司（44532602），後再於80年7月12日因買賣移轉予黃 惠炘君（見本院卷第28至31頁），依稅籍資料上一層面積64 ㎡。
㈡系爭門牌號碼○○縣○○市○○路000號房屋（系爭房屋） 係訴外人五泰工業股份有限公司（下稱五泰公司）於71年3 月間即已興建完成，嗣由常裕富士機工股份有限公司（下稱 常裕公司）於80年6月25日取得，再於80年7月12日因買賣移 轉予黃惠炘。
㈢上訴人於80年7月8日向常裕公司購買系爭房屋，有買賣契約 書及稅籍證明書在卷可按（見本院卷第9至11頁，原審卷第 37至40頁），系爭買賣契約書上基地坐落部分並無記載。 ㈣系爭房屋坐落於系爭000號土地、000地號土地及000之00地 號土地之上，有上訴人提出之地籍圖謄本及照片與系爭房屋 空照圖在卷可參（本院卷第33至36頁，37至39頁）；上訴人 占用系爭土地興建地上物如原判決附圖530⑴所示，面積33 平方公尺，並有土地登記謄本，地籍圖謄本在卷可查（見原 審卷第41至42頁，本院卷第33至34頁）。 ㈤五泰公司於興建系爭房屋時，是否為系爭000之00、000、00 0⑴地號所有人：
⒈000地號土地70年5月1日權利人為莊阿生（權利範圍 540/6000）、74年間權利人為葉阿列（權利範圍7/1200） 、74年間權利人為羅彭廷妹、羅潤枝（權利範圍各為 5/6000）75年間權利人為葉旭英（權利範圍35/6000）， 75年11月26日權利人為陳君光、76年2月11日權利人為劉 學文、劉奕來（見本院卷第66頁、第88至89頁） ⒉000之00地號土地上訴人於93年11月12日以買賣關係取得
所有權，原權利人為中華民國（見本院卷第40頁）。上訴 人於93年10月15日始取得000之00地號土地所有權，有000 之00地號土地之登記登記謄本及異動索引在卷可憑（見原 審卷第62頁，本院卷第40頁）。
⒊五泰公司於興建系爭房屋時，並非系爭000之00、000、00 0⑴地號所有人。
本件兩造之爭點（本院卷第92、94-1頁）： 被上訴人主張：其所有系爭土地遭上訴人之系爭房屋無權占用 ，請求上訴人拆屋還地等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯 ，故本件之爭點為㈠上訴人是否無權占用系爭土地？㈡上訴人 是否得主張時效取得地上權？㈢被上訴人請求拆屋還地是否權 利濫用？茲就得心證之理由論述於后：
㈠上訴人無權占用系爭土地
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。民事訴訟法第277條定有明文。次按所有人對於無權占 有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權 者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止 之，又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所 有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之 利益為之，民法第767條及民法第821條分別定有明文。又 以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地 所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人 自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院 85年度台上字第1120號判決意旨參照）。 ⒉經查：
①上訴人所有系爭房屋，占用被上訴人所有系爭土地如原 審判決附圖（即桃園縣中壢地政事務所102年6月17日土 地複丈成果圖）所示000⑴，面積33平方公尺，並有土 地登記謄本，地籍圖謄本在卷可憑（見原審卷第41至42 頁，本院卷第33至34頁），且為兩造所不爭執，自堪信 為真。上訴人既不否認其所有系爭房屋占用被上訴人土 地，僅抗辯：伊係有權占用，並非無權占用云云，依前 開說明，上訴人自應就系爭房屋占用被上訴人土地具正 當權源之事實，負舉證之責。惟上訴人迄未提出相關事 證為佐，故被上訴人依上開規定請求上訴人拆除系爭房 屋上開部分，返還系爭土地，即有理由。
②上訴人抗辯：系爭房屋於71年3月間即已興建完成，縱 於興建時有跨越系爭土地而為建築，然鄰地所有權人迄 今未提出異議，故應有民法第796條規定之適用，依民
法第796條被上訴人不得請求移去或變更系爭房屋云云 ，並提出買賣所有權移轉契約書以佐其說（原審卷第37 至38頁），惟為被上訴人所否認，按土地所有人建築房 屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其 越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，民 法第796條第1項前段定有明文。再按民法第796條所定 之「土地所有人」越界建築房屋，必以建築房屋者，為 「土地所有人」或其他有利用土地權利之人（例如：地 上權人、永佃權人或典權人、承租人、使用借貸人等等 ），始足當之，倘建築房屋之初，尚非土地所有人或其 他有利用土地權利之人，應屬單純之無權占有，不生該 條所定鄰地所有人是否即時提出異議之問題，最高法院 86年度台上字第2103號判決意旨可參。經查： ⑴系爭房屋坐落於系爭000⑴號土地、000地號土地及00 0之00地號土地之上，有上訴人提出之地籍圖謄本及 照片與系爭房屋空照圖在卷可參（本院卷第33至36頁 ，37至39頁），按依稅籍資料所載，系爭房屋之原始 建築完成之人為五泰公司（於71年間），嗣由常裕公 司於80年6月25日取得，再於80年7月12日因買賣移轉 予黃惠炘，此參諸上開不爭執事項㈡㈢所述，系爭 房屋坐落於系爭000⑴號土地、000地號土地及000之 00地號土地之上，上訴人迄今未取得000地號土地所 有權，000之00地號土地上訴人於93年11月12日以買 賣關係取得所有權，原權利人為中華民國，有㈤不 爭執事項所述，足證上訴人於系爭房屋建築完成時， 並未取得上開三筆土地之所有權，另上訴人迄未舉證 證明系爭房屋乃有權占有使用同段000及000⑴地號土 地之人所興建，揆諸前揭規定及判決意旨，系爭房地 坐落於系爭土地之上應屬單純之無權占有，不生該條 所定鄰地所有人是否即時提出異議之問題，故上訴人 抗辯，顯非可採。
⑵惟上訴人於本件準備程序終結後，於103年5月26日始 抗辯：系爭房屋，係由訴外人廖朝森於57年8月購得 系爭000地號土地100/6000之持分後，於其上興建房 屋供五泰公司做為營業廠舍使用，以抵繳其入股五泰 公司之股款，71年3月間，五泰公司遷廠，將原建物 增設隔戶牆及衛浴等設備，陸續分戶出售；78年7月 ，五泰公司併入常裕公司，上訴人於80年7月8日向常 裕公司購得系爭房屋，惟疑因出售人之作業疏失，未 同時移轉系爭土地之持分云云，為被上訴人所否認，
且依上訴人提出之股東名簿與土地登記簿謄本（本院 卷第107至113頁），尚難認上訴人主張為真正，且上 訴人已自認系爭房屋之原始建築完成之人為五泰公司 ，嗣由常裕公司於80年6月25日取得，業如上述，上 訴人撤銷自認，被上訴人表示不同意撤銷自認（見本 院卷第118頁），上訴人復未能積極證明其自認與事 實不符，是自不生撤銷自認之效力。再者，廖朝森在 系爭000地號土地之持分100/6000，僅占1.6％之比例 （折合面積為23平方公尺），還遠不足系爭房屋一戶 占有面積33平方公尺之2/3，遑論尚有其他分戶房屋 無權占有系爭000地號土地，故廖朝森所曾持有低微 之土地持分，顯無法為系爭房屋有權占有之證明。況 廖朝森亦非上開000地號土地所有權人，亦無越界建 築之適用。縱認上訴人上開部分抗辯屬實，上訴人及 其前手在取得系爭房屋時均非鄰地所有權人，更無越 界建築之適用，上訴人上開抗辯，亦無可取。
⑶又違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不 動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之 約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權 讓與受讓人。最高法院67年度第2次民事庭庭長會議 決定（一）可參，上訴人於80年7月8日向常裕公司購 買系爭房屋，系爭買賣契約書上基地坐落部分並無記 載（見不爭執事項㈢所述），上訴人既已取得系爭 房屋之事實上處分權，則被上訴人起訴請求上訴人拆 屋還地自屬有據（最高法院69年度台上字第2913號判 決意旨可參）。
㈡上訴人不得抗辯時效取得地上權
上訴人抗辯：系爭房屋係其於80年7月8日向常裕公司所購買 ，並有相關機關所有權移轉證明。常裕公司與上訴人和平繼 續公然在系爭土地上有建築物已逾20餘年，依民法第772條 準用同法第769條及第770條應得主張依時效而取得地上權云 云。按因時效完成而取得地上權或地上權登記請求權者，必 須以行使地上權之意思而占有他人之土地為其成立要件之一 ，又縱認上訴人因地上權取得時效完成而得主張時效利益， 依民法第七百七十二條準用第七百六十九條及第七百七十條 之規定，亦僅得請求登記為地上權人而已，並非即取得地上 權，在其未依法登記為地上權人之前，自不能本於地上權之 法律關係，向土地所有人有所主張而認其非無權占有。最高 法院89年度台上字第1370號判決意旨參照，按因時效而取得 地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記
為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其並非無 權占有。又占有人因時效而取得地上權登記請求權者，以已 具備時效取得地上權之要件，向該管地政機關請求為地上權 登記，如經地政機關受理，則受訴法院即應就占有人是否具 備時效取得地上權之要件，為實體上裁判。本件被上訴人係 於102年3月14日提起本件訴訟（見原審卷第4頁），上訴人 迄未提出其於被上訴人起訴前即向地政機關為時效取得地上 權登記之申請，揆諸上開說明，上訴人抗辯有權占用系爭土 地，亦無可取。
㈢被上訴人請求拆屋還地並非權利濫用
上訴人抗辯：被上訴人明知系爭土地已有建屋，仍自98年9 月起，陸續取得系爭土地之部分所有權，其目的無非藉此要 索上訴人以鉅額價金向其購買土地，而系爭房屋坐落系爭土 地之面積為33平方公尺，依被上訴人所有權應有部分為2700 0分之3689換算公告現值約為15萬元，若拆屋還地，將耗費 大量拆除成本，且使系爭房屋無法居住，上訴人所受損害， 遠大於被上訴人主張之權利，不符比例原則。被上訴人本於 所有權之作用，行使民法第767條之結果，自己於未獲可利 用價值與經濟價值前，對他人已造成甚此之損害，是其權利 行使在社會觀念上，已悖離所有權之目的，超出其機能範圍 ，已構成民法第148條第1項權利濫用之情形云云。經查： ⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法 第148條固定有明文。又權利之行使，是否以損害他人為 主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他 人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之 。倘其權利之行使，自己所得之利益，與他人及國家社會 所受之損失差距甚大者，或其取得權利之初，即明顯知悉 其嗣後權利之行使，將造成他人及國家社會重大之損失者 ，非不得視其權利之行使係以損害他人為主要目的，此乃 權利社會化之基本內涵。
⒉查被上訴人為系爭土地共有人，上訴人無權占有系爭土地 ，被上訴人行使物上請求權，即難認係權利濫用。又被上 訴人係於98年12月間為買賣登記，於102年3月14日提起本 件訴訟，尚難認渠等不行使權利。上訴人取得系爭房屋既 未同時購買其坐落之系爭土地，系爭房屋本即存在於將來 遭土地所有權人請求拆除之風險，上訴人對於系爭房屋之 存在並無可永久使用至建築物無法使用之合理期待。再者 ，揆諸前揭說明，被上訴人請求上訴人拆屋還地是否以損 害上訴人為其主要目的，與被上訴人取得系爭土地之應有
部分時，是否知悉其上存有系爭房屋，並無必然關聯，上 訴人迄未舉證證明被上訴人有何行為，已造成特殊情形， 使上訴人足以信任被上訴人就系爭土地不行使權利，且被 上訴人就系爭土地從未表示不欲行使其權利，再者，上訴 人於80年間向常裕公司買受系爭房屋時買賣契約上並無基 地，有買賣契約書及稅籍證明書在卷可按（見本院卷第9 至11頁，原審卷第37至40頁），系爭買賣契約書上基地坐 落部分並無記載，則上訴人早已知悉伊無權占有系爭土地 ，於土地所有權人行使權利時，有被拆除之風險，乃自願 承擔被拆除之危險；上訴人抗辯被上訴人久未行使權利， 已不得再請求，亦無理由。
㈣綜此，上訴人抗辯其係有權占有系爭土地為不足採，則被上 訴人依民法第767條、第821條規定，請求上訴人應將原判決 附圖所示編號000⑴所示之三層樓加強磚造房屋即門牌號碼 ○○縣○○市○○路000號房屋，面積33平方公尺，全部拆 除，並將上開土地回復原狀，返還被上訴人及全體共有人， 為有理由，應予准許。
綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第821條規定，請 求上訴人應將系爭土地上如原判決附圖所示編號000⑴所示之 三層樓加強磚造房屋即門牌號碼○○縣○○市○○路000號房 屋，面積33平方公尺，全部拆除，並將上開土地回復原狀，返 還被上訴人及全體共有人為有理由，應予准許。是則原審判命 上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決之結果 不生影響，爰不一一論述。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、 第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 11 日
民事第二庭
審判長法 官 許正順
法 官 王怡雯
法 官 李芳南
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 6 月 12 日
書記官 陳禹任
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