臺灣高等法院民事判決 102年度重上字第201號
上 訴 人 臺北市政府財政局
法定代理人 陳盈蓉
訴訟代理人 游成淵律師
被 上訴人 王俊傑
王厚仁
共 同
訴訟代理人 凌見臣律師
複代理人 陳志偉律師
黃思雅律師
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國101年
12月28日臺灣臺北地方法院101年度重訴字第43號第一審判決提
起上訴，本院於103年6月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地，准許分割，其分割方法為：如附圖一所示編號甲1部分面積二百平方公尺分歸被上訴人王俊傑取得，乙1部分面積二百平方公尺分歸上訴人取得。
被上訴人王俊傑應補償上訴人新臺幣捌佰零柒萬陸仟柒佰伍拾元，及補償被上訴人王厚仁新臺幣參拾肆萬玖仟捌佰肆拾壹元。第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔二分之一，被上訴人王俊傑負擔四百分之一九九，被上訴人王厚仁負擔四百分之一。 事實及理由
一、本件被上訴人之法定代理人原為邱大展，嗣於本院審理期間 變更為陳盈蓉，有臺北市政府民國（下同）102年9月30日府 人任字第00000000000號函及臺北市政府任命令為證（見本 院卷第97頁正、背面），業據陳盈蓉具狀聲明承受訴訟（見 本院卷第96至97頁），經核無不合，應予准許。二、被上訴人主張：坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號 土地（下稱系爭土地），面積400平方公尺，分別為兩造共 有，其中被上訴人王俊傑（下稱王俊傑）應有部分為199/40 0、被上訴人王厚仁（下稱王厚仁）應有部分為1/400、上訴 人應有部分則為1/2。系爭土地並無不能分割之情事，惟兩 造就分割方案無法達成一致，加上系爭土地上尚存在訴外人 方宗明所有臺北市○○區○○段○○段00○號建物（門牌號 碼臺北市○○區○○街00號，下稱系爭建物）乙棟，若予以 原物分割勢必影響系爭建物之利用，再因系爭土地整體開發 之價值遠大於將土地分割為二個別開發，如附圖一所示甲1 部分被鄰地所包圍，無法單獨申請建築，若將系爭土地以東
西方向分割，將造成各共有人之土地成為畸零地，致系爭土 地無任何利用價值等情，爰依民法第823條第1項規定，提起 本件訴訟，求為判命系爭土地准予變賣，所得價金依兩造之 應有部分（上訴人1/2、王俊傑199/400、王厚仁1/400）比 例分配之判決。
原審判決系爭土地准予變價分割，所得價金按兩造應有部分 （上訴人1/2、王俊傑199/400、王厚仁1/400）比例分配。 上訴人不服，提起上訴，被上訴人補稱：王俊傑願受系爭土 地所有權全部分配，再找補價金與上訴人及王厚仁。並答辯 聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：系爭土地之共有關係單純，並無不能原物分配 之情事，如由政府機關保有土地，可本於謀求公眾最大利益 進行規劃開發，防止不動產遭特定集團為商業利益哄抬炒作 。又系爭土地上存在之系爭建物，原為訴外人雄獅造漆股份 有限公司（下稱雄獅公司）所有，嗣未依約給付租金而經終 止租賃關係，雄獅公司再於100年9月1日將系爭建物轉讓方 宗明，系爭建物仍屬無權占用系爭土地，自毋庸考量系爭建 物之價值。惟因系爭土地上已有系爭建物，如以變價方式分 割系爭土地，其售價必不能提高，伊之利益將受侵害。至於 原物分割方案，如附圖一之甲1或乙1之分配伊均能接受，王 厚仁部分因應有部分過小，或以金錢補償，或與王俊傑共同 受分配甲1或乙1部分均可等語，資為抗辯。並在本院補稱： 伊分配附圖一及附圖二之乙1或甲1部分均可接受，並願補償 金錢與被上訴人等語。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡系爭 土地如附圖一所示乙1部分，由上訴人取得。
四、按各共有人得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能 分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條 第1項定有明文。查系爭土地為被上訴人與台北市共有，上 訴人為台北市系爭土地之管理機關，上訴人、王俊傑及王厚 仁之所有權應有部分依序為1/2、199/400、1/400，各共有 人間並無不分割之協議，且依各使用上之目的並無不能分割 之情形，惟兩造不能達成協議分割等情，有系爭土地登記第 二類謄本、上訴人100年11月4日函為證（見原審司店調字卷 第8頁、原審司北調字卷第18頁），並為兩造所不爭執，堪 信為真實。據此，系爭土地依物之使用目的既無不能分割之 情事或訂有不分割期限之特約，復無法協議以為分割，則被 上訴人訴請裁判分割，揆諸前揭規定自屬有據。五、次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯 有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有 困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物 之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共 有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按 其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第1項 、第2項、第3項定有明文。故共有物之分割，原則上應以原 物分配於各共有人或部分共有人；於原物分配顯有困難時， 始得將共有物全部或一部變賣，以價金分配於各共有人。法 院定分割方法，應斟酌共有物之性質、共有人之利害關係、 經濟價值及利用效益為適當之分配。又所謂原物分配有困難 ，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有困難之 情形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割， 然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用是（98年01月 23日民法第824條修正立法理由、最高法院98年度台上字第 223號判決、102年度台上字第1774號判決參照）。經查：（一）系爭土地面積為400平方公尺（見原審司店調字卷第8頁之 土地登記謄本），前臨溪州街，背對巷弄（見原審重訴字 卷第23頁之勘驗筆錄），並有照片可稽（見原審司北調字 卷第21頁、卷外巨秉不動產估價師聯合事務所102年12月 26日鑑定報告第39頁，102年7月30日鑑定報告第61至62頁 ），以如附圖一之面積均等法南北向甲1、乙1之方法分割 ，甲1土地臨溪州街23巷，該巷弄屬於8米未完全開闢計畫 道路（囊底路），依建築法第48條、第49條規定之建築基 地建築線之指定，並非以開闢完成與否為要件，僅需為依 都市計畫法或其他法律公布之道路即可，故如附圖一甲1 土地未來仍得單獨申請建造執照，乙1部分則臨溪州街之 計畫道路，自得申請建造執照，有本院囑託兩造合意之鑑 定單位巨秉不動產估價師聯合事務所出具之102年7月30日 鑑定報告可查（見本院卷第59頁背面之準備程序筆錄、卷 外102年7月30日鑑定報告第43頁、第46頁及第47頁），並 有位置圖可參（見卷外102年7月30日鑑定報告第59頁）， 核其鑑定意見與各該法令相符，自得憑採。是附圖一甲1 、乙1部分各得單獨利用，並各有對外通道，並無不能以 原物分配或分配顯有困難之情事。
（二）再者，依上訴人提出之以系爭土地南北向分割如附圖一甲 1與乙1之分割方法，經以：1、比較分析臺北市文山區101 年8月至102年5月之土地時價登錄之成交單價、再以個別 因素（土地面積形狀、建築法令規定、道路條件、交通條 件及地勢、鄰地使用、商業效益等）調整系爭土地每平方
公尺單價；及2、參考附近建案（位在臺北市○○區○○ 路0段000○000號之建案，及臺北市○○區○○路0段000 ○000號之建案）之成交價及擬售價，暨以建築房屋之直 接、間接成本、資本利息及利潤回推每平方公尺土地價值 ，再分別以下列各項要件加以修正：1、臨路類別：甲1臨 未完全開闢計畫道路，乙1臨計畫道路。2、平均深度：參 考路線價估價法之基本精神，一宗地愈接近街道部分之價 值愈高，愈接近裡地價值愈低，依臺北市繁榮街道路線區 段宗地單位地價計算原則第3點規定，以鄰接深度18公尺 視為標準深度，深度大於18公尺之土地地價愈低，因附圖 一乙1之部分面積深度超逾18公尺，依該計算原則第5點深 度指數表修正此部分平均修地價指數為87.5%。3、視野景 觀：如附圖一乙1土地臨接水源快速道路高架橋下方，影 響樓層數約10個樓層，則乙1基地因受限形狀因素，未來 興建住宅產品之景觀視野性將受高架道路影響，其影響幅 度參考附近建案之成交價及擬售價應為20%。4、形狀：乙 1基地形狀屬不規則形，未來開發住宅產品之格局受到限 制，此形狀差異應為2.3%等因素推估，如附圖一甲1土地 總價為7,804萬5,000元，乙1土地總價為6,189萬1,500元 ，合計1億3,993萬6,500元，亦有巨秉不動產估價師聯合 事務所102年7月30日出具鑑定意見可參（見卷外102年7月 30日鑑定報告第18至47頁），經核其鑑定並無任何違反技 術法規或與經驗法則，應屬可採。
（三）又以上訴人提出之附圖二價值均等法，即以該圖甲1及乙1 價值近似之分割方法，仍以上開比較分析文山區土地交易 價格及附近建案房屋成交價格、房屋建築成本及獲利，再 以臨路類別、視野景觀、形狀等因素調整修正，然因依此 分割方式，甲1土地深度超逾18公尺部分增加，而應依深 度指數表修正此部分土地之地價指數為85.2%；再依臺北 市土地使用分區管制自治條例第2、14、15條規定，第三 種住宅區前院及後院必須留設至少深度3公尺及2.5公尺， 且高度比及深度比分別為1.5及0.25。因以價值均等法之 乙1深度僅16.28公尺，依前述法令規定，其建築高度及容 積利用即會受後院深度影響，建築面積因後院深度降低而 減少建築面積約4.09坪，再以建築面積與銷售面積係數比 1.6倍計算為6.54坪，即甲1基地未來興建減少之銷售面積 為6.54坪，以此計算甲1與乙1之土地總值分別為6,717萬 2,908元與6,709萬5,613元，總計1億3,426萬8,521元（見 卷外102年7月30日鑑定報告第49至54頁），低於附圖一以 面積均等法分割之甲1與乙1土地總值。又系爭土地若以東
西向分割，其最寬約為12公尺，最窄為8公尺，勢將造成 分割後面寬平均皆小於8公尺，依臺北市土地使用分區管 制自治條例第17條規定，第三種住宅區建築基地之寬度不 得小於平均8公尺、最小4.8公尺，深度不得小於平均16公 尺、最小9.6公尺（見原審重訴字卷第90頁），將均成為 不能單獨建築之畸零地，顯然貶損系爭土地之經濟利用價 值，亦為兩造所不爭執（見本院卷第223頁背面之被上訴 人書狀、第59頁之準備程序筆錄）。依此應以如附圖一之 南北向面積均等之分割方案最為妥適。
（四）又上訴人已陳稱其願分得價值較低如附圖一所示之乙1部 分（見本院卷第206頁之準備程序筆錄），被上訴人則對 其分得附圖一之甲1或乙1部分，拒絕表示意見（見本院卷 第206頁背面之準備程序筆錄），爰由上訴人分得附圖一 乙1部分土地。又王厚仁所有系爭土地應有部分僅1/400， 分割後取得之土地面積僅1平方公尺（400平方公尺×1/40 0=1），在技術上不能分割，為兩造所不爭執（見本院卷 第206頁背面至207頁之準備程序筆錄），且事實上亦不能 利用，被上訴人均稱願由王俊傑取得王厚仁應有部分折算 之土地，再金錢補償與王厚仁等語（見本院卷第207頁之 準備程序筆錄、本院卷第223頁之被上訴人辯論意旨狀） ，本件遂將附圖一所示甲1部分土地分歸王俊傑，再補償 王厚仁1平方公尺土地之價值。
（五）被上訴人雖以系爭土地若不分割整體開發，依巨秉不動產 估價師聯合事務所102年7月30日鑑定報告所載其價值高達 1億5,851萬元，遠高於附圖一所示甲1、乙1合計之土地價 值1億3,993萬6,500元，為取得土地之最高利用價值為由 ，另提出將系爭土地全部分歸王俊傑，再補償與上訴人及 王厚仁，或以變價方式之分割方案部分：
1、按裁判分割共有物之方法，原則上係原物分配予各共有人 ，僅在各共有人均受原物分配顯有困難者，始將原物分配 予部分共有人。查本件上訴人之所有權應有部分為200/40 0，尚高於王俊傑之199/400，上訴人受原物分配在法令上 並無限制，且依社會一般觀念，上訴人受分配後亦無難以 利用分割後共有物，或價值有相當減損等受原物分配顯有 困難之情事，自無將系爭土地全部分歸王俊傑之理。 2、又裁判分割共有物之分割方法，原則上應以原物分配於各 共有人或部分共有人，必於原物分配顯有困難時，始得將 共有物全部或一部變賣，已如前述，而決定共有物之分割 方法，除斟酌共有物之價格及利用效益外，並應斟酌共有 人之利害關係、共有物之性質等，均如前述，查系爭土地
性質上並無不能原物分割或分割困難之情況，亦不能否認 上訴人保有系爭土地作為公務使用之利益，尚難僅以系爭 土地整宗供建築使用之土地價值，高出附圖一甲1、乙1個 別獨立開發之總和計1千8百萬餘元（158,510,000-139,93 6,500=18,573,500），占整宗土地開發約11%（18,573,50 0÷158,510,000=0.117），即認系爭土地不能以原物分割 或分割顯有困難。至被上訴人抗辯上訴人並未提出其使用 系爭土地之計劃云云，惟縱認上訴人目前無具體使用土地 之計劃，亦僅係其使用收益所有物之問題，仍不能認其無 分得土地之利益。被上訴人此部分抗辯，均無可取。（六）被上訴人又抗辯巨秉不動產估價師聯合事務所102年7月30 日鑑定報告，並未考量系爭建物占用使系爭土地價值減損 ，致其估價有所誤差云云，然查，系爭建物為方宗明所有 ，面積達358平方公尺，作為冷凍倉庫及辦公室使用，業 經原審履勘現場，並囑託臺北市古亭地政事務所測量製有 複丈成果圖，並有建物登記第二類謄本可查（見原審重訴 字卷第23至24、31頁、原審司北調字第19頁），故系爭土 地幾均遭系爭建物占有。惟系爭建物原來之所有權人雄獅 公司，未依約按年繳納94年至96年租金各39萬4,980元， 及97年租金44萬6,112元，業經上訴人於97年7月18日催告 應於7日內繳納仍未繳納，上訴人已於98年4月14日終止雙 方租賃關係，並經原審法院判決確認系爭建物就系爭土地 部分無租賃關係存在，並已確定，有建築改良物登記簿、 原審法院98年12月1日98年度訴字第1091號判決書及確定 證明書（見原審重訴字卷第56頁、第58頁、第132頁至第 133頁），嗣方宗明於100年9月1日因買賣登記為系爭建物 所有權人，並於同年10月間向上訴人申請承租系爭土地， 惟經上訴人以系爭土地未經分管為由拒絕，有建物登記第 二類謄本、上訴人100年11月14日北市財管字第000000000 00號函可稽（見本院卷第219頁、原審司北調字卷第19頁 ），被上訴人復未舉證證明系爭建物有占用系爭土地之正 當權源存在，故系爭建物自無造成系爭土地所有權價值減 損之問題，至系爭建物占用系爭土地應支出之拆除處理成 本，則為另一問題（詳後述）。
（七）又民法第824條第3項規定之金錢補償，係指依原物市場交 易之價格予以補償而言，亦即補償金額之多寡，應斟酌該 共有物之一般市價決定之（最高法院69年度台上字第3082 號裁判參照）。查：
1、王俊傑分得如附圖一所示甲1之土地價值為7,804萬5,000 元，上訴人分得之乙1土地價值為6,189萬1,500元，合計1
億3,993萬6,500元，兩造並均同意以此土地價值進行價金 補償（見本院卷第100頁背面、第206頁、第207頁背面之 準備程序筆錄），是王俊傑應補償上訴人807萬6,750元（ 應分得之土地價值139,936,500×1/2-分得之土地價值61, 891,500=8,076,750），應補償王厚仁計34萬9,841元（應 分得之土地價值139,936,500×1/400-分得之土地價值0=3 49,841.25，小數點以下四捨五入）。 2、又系爭土地已幾遭系爭建物占用，其占用部分尚稱平均分 布在附圖一甲1與乙1部分，有101年4月5日複丈成果圖可 稽（見原審重訴字卷第31頁），是上訴人與王俊傑需支付 費用處理系爭建物之面積相當，上訴人已陳稱願接受補償 金807萬6,750元（見本院卷第100頁背面之準備程序筆錄 ），被上訴人亦稱補償標準依巨秉不動產估價師聯合事 務所102年7月30日鑑定報告（見本院卷第207頁背面之準 備程序筆錄），爰不另計算調整上訴人與王俊傑間之土地 補償費。至王俊傑因多取得王厚仁之1平方公尺（400平方 公尺×王厚仁應有部分1/400=1）致增加之建物處理費用 部分，查被上訴人已稱補償標準依巨秉不動產估價師聯合 事務所102年7月30日鑑定報告等語，且被上訴人已將其所 有系爭土地所有權應有部分，與方宗明所有之系爭建物共 同設定抵押與安泰商業銀行，作為被上訴人、方宗明等人 債務之共同擔保，擔保範圍為債務之全部（見卷外102年7 月30日鑑定報告第64頁之土地登記謄本），依民法第875 條之2第1款規定，各抵押物對債權分擔之金額，應依各抵 押物價值之比例負擔，是被上訴人應無拆除系爭建物加重 其所有系爭土地所有權應有部分負擔之理，可見被上訴人 與方宗明就系爭建物之處理達成共識，應由被上訴人與方 宗明依其共識處理，亦不另計王俊傑就該1平方公尺之處 理費用。
六、綜上所述，被上訴人本於共有人地位，請求就系爭土地定分 割方法，並無不合。本院審酌共有人利益均衡、共有物之利 用及社會經濟，定分割方法如附圖一（王俊傑分得甲1、上 訴人分得乙1），王俊傑並應分別補償上訴人807萬6,750元 ，及補償王厚仁34萬9,841元（139,936,500×1/400-分得之 土地價值=349,841.25，小數點以下四捨五入）。原審逕將 系爭土地判命變價分割，尚有未當，上訴人指摘原判決所採 分割方法不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院將原判決廢 棄，改判如主文第2項及第3項所示。又分割共有物之訴，核 其性質，兩造本可互換地位，被上訴人提起本件訴訟於法雖 屬有據，然上訴人之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗
辯自為伸張或防衛權利所必要，是本件訴訟費用應由兩造依 其應有部分之比例分擔，始為公允，爰諭知兩造訴訟費用負 擔之比例如主文第4項所示。
七、至兩造其餘攻擊防禦方法及其他證據，經本院詳加審酌後， 認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。又上訴 人於本件言詞辯論終結後，於103年6月19日具狀聲請再開言 詞辯論程序（見本院卷第91至93頁），惟經本院審酌後，認 本件事實業已明確，無再開言詞辯論程序之必要。附此敘明 。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第 80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。中 華 民 國 103 年 6 月 30 日
民事第七庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 邱 琦
法 官 黃書苑
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 30 日
書記官 陳珮茹
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。