臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第1282號
上 訴 人 新台北廠辦不動產有限公司
法定代理人 詹子欣
訴訟代理人 湯明亮律師
複代理人 周明榮律師
被上訴人 王明雄
訴訟代理人 游朝義律師
上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國102年10
月22日臺灣新北地方法院102年度訴字第718號第一審判決提起上
訴，本院於103年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
本件上訴人之法定代理人原為李春亮，嗣於民國102年3月29 日變更為詹子欣，有上訴人之公司變更登記表附卷可稽（見 本院卷第37頁），是以，詹子欣以上訴人之法定代理人名義 具狀聲明承受訴訟（見本院卷第36頁），核無不合，先予敘 明。
貳、實體部分：
一、上訴人起訴主張：被上訴人於101年5月16日與上訴人簽訂不 動產專任委託銷售契約書（下稱系爭專售契約），委託上訴 人以新臺幣（下同）2,835萬8,000元仲介銷售其所有新北市 ○○區○○段000○000○000 地號土地及其上同段1621建號 建物即門牌號碼為新北市○○區○○路00號4樓之1房屋（下 稱系爭房地），委託銷售期間自101年5月16日起至同年11月 16日止，服務報酬按成交價格4%計算。上訴人於委託銷售期 間曾帶訴外人可可可食品有限公司（下稱可可可公司）之張 正哲前往系爭房地看屋，雖未成交，但被上訴人在委託期間 屆滿後三個月內之101年11月17日將系爭房地以2,400萬元出 售予可可可公司，並於同年12月26日將系爭房地所有權移轉 登記予可可可公司，依系爭專售契約第五條㈣之約定，被上 訴人仍應按其成交價4%即96萬元給付上訴人服務報酬，竟拒 不給付，爰依系爭專售契約第五條㈣之約定（見本院卷第53 頁背面筆錄），求為判決：㈠被上訴人應給付上訴人96萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年5月7日（見原審卷第83 頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡請准供擔 保宣告假執行。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人就此聲 明不服，提起上訴；至於原審駁回上訴人逾96萬元本息之請
求部分，未據上訴人聲明不服，已告確定。）並上訴聲明： ㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分，暨訴訟費用 之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人96 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年5月7日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭專售契約為定型化契約，依消費者保護 法第11條規定，其條款如有疑義時，應為有利於消費者之解 釋。上訴人主張其在委託期間曾帶訴外人可可可公司之張正 哲前往系爭房地看屋，卻未能提出帶看紀錄以為佐證，遽然 主張帶看云云，自不足採。又可可可公司縱為上訴人之舊客 戶，上訴人並曾帶張正哲前往系爭房地門口，但上訴人並未 聯繫被上訴人未取得鑰匙入內看屋，難謂可可可公司為被上 訴人依系爭專售契約第五條㈣所約定之「曾帶看之客戶」， 且被上訴人從不知上開情事，上訴人並未促成被上訴人與可 可可公司就系爭房地成立買賣契約，自無給付上訴人服務報 酬之理等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。三、兩造同意下列事項為真實，法院得逕採為裁判之基礎（見本 院卷第40頁背面、第53頁背面至第54頁筆錄）： ㈠被上訴人於101年5月16日與上訴人簽訂系爭專售契約，委託 上訴人以2,835萬8,000元仲介銷售其所有系爭房地，委託銷 售期間自101年5月16日起至同年11月16日止（見原審卷第6- 7頁）。
㈡系爭專售契約性質上屬定型化契約，其第五條㈣之約定內容 並無違反消費者保護法第11條、第12條規定而無效情形。 ㈢被上訴人在委託期間屆滿後三個月內之101 年11月17日將系 爭房地以2,400 萬元出售予可可可公司，並於同年12月26日 將系爭房地所有權移轉登記予可可可公司（見原審卷第34-4 1頁之不動產登記謄本）。
四、上訴人依系爭專售契約第五條㈣之約定，請求被上訴人給付 96萬元本息，惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是 以，本件爭執要點厥在於：㈠可可可公司是否為被上訴人依 系爭專售契約第五條㈣約定之「曾帶看之客戶」？㈡上訴人 依系爭專售契約五條㈣之約定，請求被上訴人給付96萬元， 有無理由？茲析述如下：
㈠可可可公司是否為被上訴人依系爭專售契約第五條㈣約定之 「曾帶看之客戶」？
⒈按「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互 惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費 者之解釋。」消費者保護法第11條定有明文。上訴人係以 不動產仲介經紀業為其營業，有其公司變更登記表在卷足
憑（見原審卷第29-30頁），屬於消費者保護法第2 條第1 項第2 款所規定之企業經營者。系爭委託專售契約為上訴 人為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先 擬定之契約條款，性質上為一定型化契約（見上開兩造不 爭執事項㈡），是依上開消費者保護法第11條之規定，系 爭委託專售契約第五條㈣之約定內容如有疑義時，自應為 有利於消費者亦即被上訴人之解釋。系爭委託專售契約第 六條已約定被上訴人於銷售成交時，應按成交價4%計算給 付上訴人服務報酬。兩造又於系爭委託專售契約第五條㈣ 約定：「甲方（按：指被上訴人）於本契約期限屆滿之翌 日起三個月內，如與乙方（按：指上訴人）所曾帶看之客 戶或客戶配偶及其二等親以內之親屬交易買賣，仍應依本 契約第六條給付乙方仲介服務報酬。」等語（見原審卷第 6 頁背面），可知，系爭委託專售契約第五條㈣之所以約 定被上訴人在委託銷售期間屆滿後成交者仍應給付服務報 酬，要係因上訴人於委託銷售期間曾帶客戶至系爭房地看 屋，縱未能立即促成交易，但經其居間仲介，對被上訴人 與所帶看客戶就系爭房地成立買賣契約仍有所促進與貢獻 ，且為防免被上訴人故意於委託銷售期間屆滿後始與上訴 人所帶看之客戶成立買賣契約，企圖脫免負給付上訴人服 務報酬之義務，故有此約定。因此，上訴人如實際上並無 帶客戶看屋之事實，且相關買賣契約又非經其居間仲介而 有所促進，即無依系爭委託專售契約第五條㈣之約定請求 被上訴人給付報酬之理。
⒉經查：證人即上訴人先前之員工陳宗順證述：「（問：提 示原審卷第6-7 頁不動產專任委託銷售契約書？）這個我 有看過，但不是我承辦的業務。」、「（問：你有帶想購 屋的房客去看屋？）我當天（正確那一天我不記得）有帶 張政哲去看一戶比較大戶的房屋（建三路50號房屋），看 完之後，還有時間，我就要帶張政哲到附近要去看建六路 70號4樓之1房屋，但因為沒有聯絡到屋主，沒有辦法進到 裡面去看，只有在門口看，之後就帶張政哲去看建六路70 號3 樓的房屋。」、「（問：之後，有無再帶張政哲去看 建六路70號4樓之1房屋？）沒有。」、「可可可公司是客 戶介紹的，我都叫張政哲『哲哥』，認真說，張政哲對建 六路70號4樓之1房屋沒有興趣，因為之後我有再電話聯絡 張政哲，問他有無興趣買建六路70號4樓之1房屋，他說沒 有興趣，所以之後就一直沒有再去看過。」、「（問：可 可可公司的負責人是否就是張政哲？）應該是。」、「（ 問：你帶客戶去看屋，是否要求客戶簽帶看紀錄？）有。
但這個案件沒有簽帶看紀錄，通常都有寫，我帶『哲哥』 去看房子，都沒有寫帶看紀錄，因為『哲哥』是好朋友介 紹的，如果他有喜歡的房子才會讓他簽帶看紀錄，如果不 喜歡就不會再提，所以這部分是省略的。」等語（見本院 卷第54頁背面至55頁筆錄）。可知，陳宗順當日係帶可可 可公司之負責人張正哲去新北市○○區○○路00號處看屋 ，臨時擬再帶張正哲前往系爭房地看屋，但因連繫不到被 上訴人而無法取得鑰匙入內看屋，只能於門口停留後又轉 往他處看屋，且因張正哲對系爭房地並不感興趣，事後均 未再聯絡張正哲與被上訴人前往系爭房地看屋。是陳宗順 既未能取得鑰匙帶張正哲進入系爭房地看屋，而只在系爭 房地門口停留後離去，客觀上已難謂有符合系爭委託專售 契約第五條㈣「帶看」系爭房地之事實；且陳宗順當日既 未聯絡到被上訴人，顯見被上訴人並不知悉上訴人曾擬帶 可可可公司負責人張正哲前往系爭房地看屋情事，而被上 訴人事後與可可可公司就系爭房地成立買賣契約，純係經 由訴外人老闆廠辦仲介公司所居間仲介，被上訴人並已給 付老闆廠辦仲介公司相關服務費，亦據證人周玉雲、杜秉 諭、卓松柏等人證述在卷（見原審卷第131至137頁筆錄） ，足見，上訴人對被上訴人與可可可公司就系爭房地成立 買賣契約亦無何促進行為，且被上訴人主觀上顯無規避給 付上訴人服務報酬情形。是依上述說明，可可可公司並不 符合被上訴人依系爭專售契約第五條㈣所約定之「曾帶看 之客戶」。
⒊至於上訴人提出張正哲簽署之買賣斡旋金契約（見原審卷 第153 頁），張正哲所委託購入者為新北市○○區○○街 00號1、2樓房屋，並非系爭房地。關於上訴人提出張正哲 之名片（見原審卷第8 頁），亦僅能說明上訴人持有張正 哲之名片而已，上訴人持有張正哲名片之原因甚夥，張正 哲既曾委託上訴人購買新北市○○區○○路00號1、2樓房 屋，則上訴人持有張正哲之名片，即可能係因該次委託購 屋而交付，自無僅憑上訴人持有張正哲之名片，遽而推論 上訴人確有帶領張正哲前往系爭房地看屋行為且為被上訴 人所明知之理，否則，何以上訴人迄無法提出相關帶看紀 錄。又可可可公司是否為上訴人舊有客戶，與上訴人是否 曾帶可可可公司相關人員至系爭房地看屋，要屬不同事項 ，事理至明。上訴人以可可可公司為其舊有客戶，進而主 張可可可公司屬於其依系爭專售契約第五條㈣所約定「曾 帶看之客戶」云云，並不足採。證人即上訴人之仲介銷售 人員鄭春良係證述：曾帶黏一敏至系爭房地看屋（見原審
卷第172 頁筆錄）；證人即上訴人現任法定代理人詹子欣 則證述：曾帶蔡宏榮去系爭房地看屋（見原審卷第173 頁 背面），均非帶可可可公司相關人員至系爭房地看屋，其 證述內容，自不足據為上訴人曾帶可可可公司相關人員至 系爭房地看屋之憑據。此外，上訴人既未再舉何證據證明 曾帶可可可公司相關人員至系爭房地看屋，其此部分主張 ，自不足採。
㈡上訴人依系爭專售契約五條㈣之約定，請求被上訴人給付96 萬元，有無理由？
上訴人迄未能舉證證明曾帶可可可公司相關人員至系爭房地 看屋且為被上訴人所明知，可可可公司並非被上訴人依系爭 專售契約第五條㈣約定之「曾帶看之客戶」，詳如前述。是 以，被上訴人於系爭專售契約期限屆滿後，與可可可公司就 系爭房地成立買賣契約，與系爭專售契約第五條㈣之約定， 並不相符。上訴人遽依系爭專售契約五條㈣約定，請求被上 訴人給付96萬元，尚嫌無據，為無理由。
五、綜上所述，可可可公司並非被上訴人依系爭專售契約第五條 ㈣約定之「曾帶看之客戶」，被上訴人於委託銷售期間屆滿 後與可可可公司就系爭房地成立買賣契約，尚無須依系爭專 售契約第五條㈣之約定給付上訴人服務報酬。上訴人遽依系 爭專售契約第五條㈣之約定，請求被上訴人給付服務報酬96 萬元，洵屬無稽，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗， 應併予駁回。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，及駁回其 假執行之聲請，並無不合。上訴意旨仍執陳詞指摘原判決此 部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院引用 之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰無庸一一論述 ，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 10 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 黃豐澤
法 官 王永春
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 6 月 10 日
書記官 莊昭樹
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