臺灣高等法院民事判決 102年度上易字第1044號
上 訴 人 盧劉雪青
盧美秀
盧宥均
盧志和
盧美君
盧美宏
盧美尚
盧美心
盧昭仁
盧建臺
共 同
訴訟代理人 王治魯律師
被 上訴 人 財團法人臺北縣三峽長福巖清水祖師公
法定代理人 林東西
訴訟代理人 邱基祥律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國102年8
月6日臺灣新北地方法院101年度訴字第2656號第一審判決提起上
訴，本院於103年6月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段000地號土地上如 原判決附圖（下稱附圖）所示421（2）面積34.70㎡之房屋 （下稱系爭房屋），為被上訴人於民國76年間興建做為事務 所使用，因屬於違章建築，經前臺北縣政府屢次通知拆除， 故遷離事務所並將部分門窗戶扇拆卸。於等待拆除期間，因 訴外人盧寶麟表示為展覽文化藝術古董之用而承租，租金每 月新臺幣（下同）1萬元，租期自81年3月18日起至82年3月 17日止，被上訴人當時因慮及歷史文化特色廟宇若配合文化 藝術古董之展覽，可相得益彰而同意出租1年，並約定若政 府需拆除或其他情事時，即終止租約，有被上訴人與盧寶麟 間相關租賃文件可證，上開租賃已於82年3月17日期滿，租 賃關係已消滅。惟盧寶麟於租期屆滿後並未搬遷，屢經催討 ，卻一再拖延，其後盧寶麟於97年間死亡，上訴人為其共同 繼承人，被上訴人自得請求上訴人騰空搬遷交還房屋。倘認 兩造就系爭房屋有租賃關係存在，因被上訴人之三峽清水祖 師廟，係屬文建會核定歷史風貌建築，為名聞中外之宗教藝 術殿堂，具有特殊宗教文化特色之廟宇，更為各級學校、國
內外團體或遊客參訪觀摩教學遊覽之地，系爭房屋緊鄰廟宇 ，年久未經整理破壞整體景觀，有整建必要，且其需系爭房 屋供辦公室使用，被上訴人亦得依土地法第100條第1款之規 定，以訴狀之送達代為終止租約之意思表示，上訴人應將系 爭房屋騰空遷出，返還房屋予被上訴人。又如認系爭房屋為 上訴人之被繼承人盧寶麟所建，該房屋無權占有被上訴人之 土地，被上訴人亦得依民法第767條規定，請求上訴人應拆 除系爭房屋，將該房屋占用之土地返還被上訴人等情，爰依 土地法第100條第1款及民法第767條規定，求為判決，先位 聲明：上訴人應將系爭房屋騰空遷出，將房屋交還被上訴人 ；備位聲明：上訴人應將系爭房屋拆除，並將如附圖所示42 1（2）基地34.70㎡交還被上訴人。
二、上訴人則以：上訴人之被繼承人盧寶麟，其生前從事古董藝 術行業，需店面營生，79年間見系爭房屋經縣政府以違章建 築為由拆除，僅餘兩面牆且破舊不堪，被上訴人董事亦告知 可就地整建承租營業，故盧寶麟就地重建現在之房屋，然因 基地為被上訴人所有，其誤認重建之房屋亦屬被上訴人所有 。遂於81年3月間與被上訴人訂立租約，租金每月1萬元，租 期1年，因被上訴人稱收租難以服眾，宜以捐獻方式代替租 金，期滿改為不定期租賃，故自81年3月起迄今，每月捐獻1 萬元未中斷。房屋既為上訴人所有，被上訴人主張上訴人無 權占有，為無理由等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人先位聲明勝訴之判決，命上訴人應將系爭房 屋騰空遷出，並交還被上訴人。上訴人不服，提起上訴並聲 明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一 、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明：㈠上 訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執事項：
㈠新北市○○區○○段000地號土地為被上訴人所有，其上有 如附圖所示421（2）面積34.70㎡之系爭房屋，該屋於81年3 月間，由上訴人之被繼承人盧寶麟向被上訴人承租，約定租 金每月1萬元，租期自81年3月18日起至82年3月17日止。 ㈡82年3月17日租期屆滿後，盧寶麟仍繼續使用系爭房屋。五、兩造爭執事項：㈠現存系爭房屋，是否為被上訴人所興建？ ㈡兩造間就系爭房屋是否有不定期租賃關係？㈢被上訴人訴 請返還系爭房屋，有無理由？茲分述如下：
六、現存系爭房屋，是否為被上訴人所興建？
㈠被上訴人主張系爭房屋，為其於76年間興建做為事務所使用 ，屬於違章建築之情，此據被上訴人提出上訴人不爭執之坐 落基地，即民權段421地號土地登記謄本為證。又被上訴人
另提出亦為上訴人不爭執之盧寶麟向被上訴人承租系爭房屋 租約在卷（見原審卷第11頁），依該租約第1條約定租賃房 屋所在地及使用範圍為「三峽鎮長福街1號邊舊事務所」之 語（見原審卷第12頁），核與被上訴人所述於76年間興建做 為事務所使用之情相符。且未辦保存登記之建物，其原始起 造人，通常係基地所有人或使用權人，故參酌被上訴人為系 爭房屋基地所有權人之身分，亦堪信被上訴人所述屬實。 ㈡上訴人雖辯稱其等共同被繼承人盧寶麟於79年間，見系爭房 屋經縣政府以違章建築為由拆除，僅餘兩面牆且破舊不堪， 被上訴人董事亦告知可就地整建承租營業，故盧寶麟就地重 建現在之房屋，然因基地為被上訴人所有，其誤認重建之房 屋亦屬被上訴人所有，遂於81年3月間與被上訴人訂立房屋 租約云云。然查：
⒈上訴人所辯原屋經縣政府拆除，僅餘兩面牆，被上訴人董事 亦告知可就地整建承租營業之說，為被上訴人所否認，而參 以證人李清河證稱：「（土地複丈成果圖上421⑴、421⑵的 建物是否是在當時由三峽長福巖清水祖師廟所蓋建？）是」 、「（當時房屋的材質為何？）鋼骨支架，再以磚塊水泥疊 砌而成，屋頂則以石棉瓦覆蓋」、「（目前在現場的房屋是 否就是當時所蓋建？）是的，76年至今都沒有變」等語，證 人柯維騏證稱：「（長福街1號曾經蓋了一間房子，是何人 蓋的？）那間房子是祖師廟蓋的，當時是要做臨時的辦公室 用的」、「（何時蓋的？）77年祖師廟建醮時蓋的」、「（ 你剛才說是大門、窗戶被拆掉？）是的，還有屋頂，屋頂拆 了多少不曉得，但是屋頂上面有很大的洞」等語，證人蘇進 福證稱：「（長福街1號旁蓋了一間房子，是否知道？）以 前三峽祖師公77年建醮時需要時蓋的，是祖師廟蓋的，走過 去每個人都會知道，因為在廟旁邊而已」、「（這個房子蓋 好後有無被拆？）大門、窗戶都被拆掉」、「（這個房子是 否盧寶麟重蓋起來的？）不是重蓋的，是維修的」、「（你 說房子拆掉後，牆壁有一部分也拆掉嗎？）我看到窗戶、大 門都有拆掉」、「我看到是窗戶、大門都沒有了，後來他們 是維修，不是重新蓋的，有壞掉的部分有打掉，屋頂也打掉 一些，拆除時也不是全部拆光」等語（見本院卷第64頁背面 、第72頁背面至第74頁）觀之，足見系爭房屋僅為修繕並未 拆除重建。此外，上訴人就此有利於己之積極事實，亦未舉 證以實其說。是上訴人辯稱原建物已不存在，系爭房屋為盧 寶麟所建云云，尚難採信。
⒉又被上訴人與盧寶麟於81年間簽訂之租約確實為房屋租約， 其租賃標的物明定「長福街1號邊舊事務所」，已述於上，
如以上訴人所述盧寶麟生前從事古董藝術行業，理應具備通 常人之知識經驗，苟現存系爭房屋為盧寶麟於79年間興建， 其何以不簽立基地租約，卻自甘昧於事實，承租自己所有之 房屋，顯不合情理。況盧寶麟97年亡故後，本件上訴人共同 繼承其遺產，然其遺產僅申報盧寶麟生前所有之板橋區土地 及房屋，遺產種類欄並無系爭房屋之核定資料，有財政部北 區國稅局遺產稅核定通知書附卷可稽（見原審卷第105頁） ，顯見其共同繼承人即本件上訴人於繼承時，亦不認為系爭 房屋為盧寶麟所興建。
⒊經原審履勘上開門牌長福街1號建物，上訴人目前使用該建 物之一部分即附圖所標示之421（2）部分，該長福街1號其 餘之421(1)建物部分，則為被上訴人作為倉庫使用，有原審 之勘驗筆錄記載可稽（見原審卷第129頁），此並為上訴人 所不爭執。參酌被上訴人提出之長福街1號建物實景相片（ 見原審卷第147頁），由其屋頂馬背型結構觀之，可知上開 421(1)與421(2)部分，應屬同一時期完成之建造物。故如79 年間盧寶麟興建之情屬實，其何以願將房屋之一部分即上開 421(1)部分任憑被上訴人占用，此與常理不符。 ⒋綜上，上訴人不能舉證證明被上訴人所有民權段421地號土 地上之系爭房屋為盧寶麟興建，渠等所辯繼承房屋處分權， 自不足採信。
七、兩造間就系爭房屋是否有不定期租賃關係？ ㈠按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第451條定有明文。次按，上訴人如於期限屆滿後，仍為租 賃物之使用收益，被上訴人並已收受其期限屆滿後之租金， 則依民法第451條之規定，自應視為以不定期限繼續契約， 非被上訴人另有合法終止契約之意思表示，兩造間之租賃關 係，尚不得謂非存續。又因使用租賃物而支付之對價，即為 租金，其約定之稱如何，原非所問（最高法院33年上字第37 63號、46年台上字第519號判例參照）。 ㈡本件被上訴人與上訴人之被繼承人盧寶麟成立之房屋租約， 約定租金每月1萬元，租期自81年3月18日起至82年3月17日 止等情，為兩造所不爭執。然82年3月17日租期屆滿後，盧 寶麟仍使用系爭房屋，此亦為兩造不爭執，而被上訴人並收 受盧寶麟給付之租金，此有上訴人提出自94年間起之感謝單 為證（見原審卷第157至164頁）。該租金雖名為捐獻款，惟 衡酌該款項係按月支付而未中斷之情，足見該捐獻款係使用 房屋之對價，自不因其名為捐獻款而謂非屬租金性質，是上 訴人辯稱因被上訴人稱收租難以服眾，宜以捐獻方式代替租
金等語，自堪信實。系爭房屋即視為以不定期限繼續契約。 次查盧寶麟於97年6月27日死亡後，即由上訴人盧劉雪青承 受該系爭租賃關係，並由被上訴人收受上訴人盧劉雪青支付 之租金，此有上開遺產稅核定通知書及租金收據感謝單可稽 （見原審卷第105、164頁），則系爭房屋租賃關係，存在於 被上訴人與上訴人盧劉雪青間，亦堪認定。
八、被上訴人訴請返還系爭房屋有無理由？
㈠按「土地法第一百條第一款所謂收回自住，依司法院院解字 第三四八九號解釋，固屬包含收回出租之房屋，以供自己營 業之使用者在內，惟此種收回自住，既僅以供出租人自己營 業之使用為限，則收回以供出租人與他人共同經營事業之使 用，即與僅供出租人自己營業之使用者有間，自難謂為亦在 得收回自住之列」（參照最高法院42年台上字第981號判例 意旨）。又「土地法第一百條第一款之收回重新建築，不以 房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發 展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之」（參照最高法 院64年台上字第1387號判例意旨）。
㈡本件被上訴人另主張其三峽清水祖師廟，係屬文建會核定歷 史風貌建築，為名聞中外之宗教藝術殿堂，具有特殊宗教文 化特色之廟宇，更為各級學校、國內外團體或遊客參訪觀摩 教學遊覽之地，系爭房屋緊鄰廟宇，年久未經整理破壞整體 景觀，有整建必要，且其需系爭房屋供辦公室使用，亦得以 訴狀之送達代為終止租約之意思表示，上訴人盧劉雪青應返 還房屋等情，此據被上訴人提出之會議記錄可稽（見原審卷 第17頁），堪信被上訴人有興建文化大樓之計畫，其有收回 系爭房屋供遷移辦公室之用；且依被上訴人提出之長福街1 號建物實景相片（見原審卷第147頁），系爭房屋已屬老舊 ，外觀雜亂，破壞緊鄰之被上訴人所有清水祖師廟整體景觀 ，故被上訴人所述其有收回系爭房屋重建之必要情事，亦屬 真實可採。從而被上訴人依據土地法第100條第1款之規定， 以訴狀之送達代為終止與上訴人盧劉雪青不定期租賃關係， 應屬於法有據；上訴人盧劉雪青於101年11月19日收受起訴 狀繕本，有送達證書足據（見原審卷第31頁），則被上訴人 與上訴人盧劉雪青間系爭房屋租賃關係，即已於101年11月 19日終止，上訴人盧劉雪青於租賃關係終止後仍繼續占有系 爭房屋，即為無權占有；另上訴人盧美秀、盧宥均、盧志和 、盧美君、盧美宏、盧美尚、盧美心、盧昭仁、盧建臺等人 亦均未能舉證證明渠等占用系爭房屋有何正當權源。是被上 訴人主張物上請求權，訴請上訴人等人返還系爭房屋，自有 理由。
九、綜上所述，被上訴人依土地法第100條第1款及民法第767條 之規定，先位聲明請求上訴人應將系爭房屋騰空遷出，將房 屋交還被上訴人，為有理由，應予准許。原審為被上訴人先 位聲明勝訴之判決，並認無庸就其備位聲明為審究，於法並 無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理 由，應予駁回。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 103 年 6 月 24 日
民事第六庭
審判長法 官 蔡烱燉
法 官 黃莉雲
法 官 曾錦昌
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 103 年 6 月 27 日
書記官 陳佳伶