臺灣臺南地方法院民事判決 102年度訴字第1553號
原 告 陳建良
訴訟代理人 賴鴻鳴律師
黃俊達律師
陳妍蓁律師
鄭淵基律師
被 告 龍碁開發建設股份有限公司
法定代理人 楊明德
訴訟代理人 蔡文斌律師
曾獻賜律師
高華陽律師
上列當事人間請求返還價金等事件，於民國103年6月4日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬壹仟肆佰玖拾肆元由原告負擔。 事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮 應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項 第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告給付新臺幣（下 同）106萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利 率百分之五計算之利息，嗣於民國103年1月6日具狀減縮應 受判決之聲明為被告應給付80萬元及利息。核原告所為應屬 聲明之減縮，揆諸前揭法條規定，並無不合，自應准許。二、原告起訴主張：
（一）原告於102年4月1日審閱同年4月7日與訴外人楊明德締結 土地買賣契約，並於同日與被告訂立房屋買賣合約，訂購 名為綠光天母預售屋編號Ｂ13一棟（以下簡稱系爭房屋） 。依雙方所定房屋預定買賣契約附件五建材與設備說明書 記載：「◎外觀：現代化西班牙式斜瓦造型典雅氣派，全 部外觀貼二丁掛磚、麗晶石材、高級丁掛磚，搭配洗石子 線條修飾，並配合粉體欄杆做整體規劃設計，線條優美品 味出眾。……」等語，然經原告發現所購買之系爭房屋建 築側牆及房屋後牆建材遭更換，且材質甚差，不止縫隙很 大，而且近看凹凸不平，縫隙中有鏽蝕之痕跡，其外觀及 品質與契約及廣告所載嚴重不符，與被告散發之廣告及照 片說明亦有嚴重差異。
（二）原告本以為被告可以改善，但經口頭及以102年7月12日西 港營郵局第47號存證信函發文要求改正，訴外人楊明德與 被告以102年7月31日永康郵局第364號函主張伊如此更換
建材未有違約，102年8月6日原告再以西港郵局第58號存 證信函發函指明違約並主張得解除契約請求賠償，被告則 以「針對外觀造型保留對正側面統一處理權利」為由予以 拒絕，然遍閱契約全文，原告並未同意被告及訴外人楊明 德得任意變更材質，而楊明德及被告卻任意更換較差之材 質，亦未就全部預售屋之正側面皆為統一處理，顯然已違 約。
（三）本件經原告催告皆未有改善，原告依約函知被告解除契約 並請被告依雙方所定房屋預定買賣合約書第14條，請求無 息退還已收款80萬元及支付原告80萬元之賠償金額。詎原 告解除契約後，被告委由律師代返還80萬元，但稱伊係合 意解除契約，並拒絕依前開契約第14條支付80萬元之賠償 金，經原告去函表明兩造非合意解除契約而係依約行使「 解除權」，然被告仍未依約給付，爰依法起訴請求之。（四）對被告抗辯之陳述：
1.就烤漆鋼板施工部分：
⑴被證一第1頁記載：具體施做範圍記載「Ｂ13側背立面 1－2樓外牆金屬板」。第2頁記載「鋼承板工程Ｂ131Ｆ 、2Ｆ」兩者皆係一、二樓，施工地點相同，有重複之 疑慮。
⑵系爭鋼板承作係以吊車施工，施工之人工費用如何計算 ？吊車費用如何計算？材料費用如何計算？均無明細， 何況客觀之舉證。尤其被告是否以有瑕疵之烤漆鋼板施 作？因何施作時烤漆鋼板凹凸不平而且生鏽？與契約預 定之外觀有巨大之差異亦有疑慮，無從與二丁掛磚施工 比較。
2.二丁掛施工部分：
⑴被證二至五部分：僅材料費用，原告否認係系爭房屋之 全部材料費用，亦不知被告主張之施作方式是否合乎預 定之施工規範。被告應舉證被證二係系爭房屋之全部材 料費用。
⑵被告所舉被證二，不包括「施工費用」，亦無「吊車費 用」或「鷹架費用」。原告否認被告有關泥作單價之主 張。
⑶被告隱藏之原先鷹架費用。
⑷被告並未證明二丁掛不能以吊車施工。
⑸被證六之技術備忘錄僅係單一公司之技術備忘錄，不足 以證明客觀上無法搭鷹架施工。原告仍否認搭鷹架無法 施工。
3.由被告答辯㈡之舉證，實非與烤漆鋼板施工在相同前提下
所為之比較：
⑴蓋目前被告所主張之狀況為客觀上無法搭鷹架施工，前 提是否存在有疑慮？
⑵為何用吊車不能以二丁掛施工？是否烤漆鋼板比較便宜 ？
⑶如確實必須以吊車施工，原告認為應以相同條件來比較 為合理，否則「比較基礎不同」，當然會有不正確之結 論。另工程費用不等於建材設備之價值，請被告證明建 材設備之價值。
4.被告所為與系爭契約第6條但書之規定不符： ⑴被告沒有證明「無法供應原建材設備」。
⑵被告沒有證明「更換建材設備之價值」（非施工費用） ，不低於原定之建材設備。
⑶以系爭烤漆鋼板凹凸不平且生鏽，建物外觀上與契約預 定之外觀有巨大差異，且與其他住戶不同，顯然「效用 、品質」皆劣於原約定，經原告通知改善被告逕行拒絕 改善，亦未提出願意補補償價金，自屬契約第14條第1 款之違約，原告自有權解除契約，解約之後即無補償價 金之問題。
（五）並聲明：
1.被告應給付原告80萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止 按年利率百分之5計算之利息。
2.訴訟費用由被告負擔。
3.願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯：
（一）訴外人楊明德係基地出賣人，非房屋之出賣人，縱被告出 賣之房屋有瑕疵，土地既無瑕疵，應以房屋買賣契約之價 金284萬元為基礎計算違約金，始為公平合理。（二）否認被告所施做之烤漆鋼板有施工不良、縫隙很大，近看 凹凸不平，縫隙中有鏽蝕之情事。原告所見係施工過程中 之情況，完工後即無該狀況。
（三）依兩造所訂立之房屋買賣合約書第23頁特約事項：以上建 材及設備在不損及承購戶之權益下，本公司下列情形得更 換同級品或更高級品，三、為維護建築物外觀格調，經建 築師核准得保有各項立面及公共設施之修改權；四、有關 設計內容（或變更）與材料規格與品質，以建築師解釋為 原則。本件系爭房屋之側牆無法施工貼二丁掛磁磚，改以 吊車施做烤漆鋼板，係經建築師核准認可而施工，並非被 告擅自作主更換建材，故難認為被告有違約而應支付違約 金之情事。
（四）無法以預定之建材即二丁掛磚施工，係不可歸責於被告， 被告自得以價值、效用及品質不低於二丁掛磚之烤漆鋼板 更換之：
1.系爭房屋將二丁掛磚更換為烤漆鋼板之費用如下： ⑴一樓：116,640＋34,020＝150,660元（被證1第2頁）。 ⑵二樓：86,400＋11,880＋10,395＝108,675元（被證1第 2頁）。
⑶三樓：86,400元（被證1第5頁）。
⑷四樓：73,737＋11,934＝85,671元（被證1第8頁）。 以上合計：431,406元。
2.若以預定之二丁掛磚施作，單位費用如下： ⑴泥作：
①打底：280元/平方公尺。
②貼工：280元/平方公尺。
⑵材料：
①砂：每立方公尺680元，系爭房屋使用量為158.55平 方公尺（面積）0.02公尺（厚度）＝3.171立方公 尺，計2,156.28元。
②水泥：每立方公尺144元，系爭房屋使用量為158.55 平方公尺（面積）0.1公尺（厚度）＝15.855立方 公尺，計2,283.12元。
③二丁掛磚：每塊2.2元，每平方公尺64元，158.55平 方公尺計22,323.84元。
④黏著泥：使用16包，每包145元，計2,320元。 ⑤填縫泥：使用9.6包，每包235元，計2,256元。 小計：31,339元（元以下四捨五入）。
3.鷹架：15,525元（被證7）。
4.以上二丁掛總施作費用合計135,652元。 5.由前揭烤漆鋼板與二丁掛磚施作費用之差異，可知若非被 告公司迫於無奈，豈可能增加工程費用將二丁掛磚換成烤 漆鋼板？
6.系爭房屋部分更換建材為烤漆鋼板，係因技術上困難所致 ，欲施作二丁掛磚，需搭設鷹架，鷹架之最小施工寬度須 大於70公分（鷹架50公分加施作空間20公分），然而系爭 房屋變更為烤漆鋼板部分，寬度不足70公分，無法搭設鷹 架，是以不能施作二丁掛磚，此節實不可歸責於被告公司 。原告爭執烤漆鋼板與二丁掛磚施作總費用非如被告所主 張，惟被告就費用如何計算，業已提出相關證據，若被告 否認，自應提出反證證明為何原告之費用計算不可採。（五）被告公司更換建材為烤漆鋼板，並無違約：
1.依系爭契約第6條：「……賣方能證明有不可歸責於賣方 之事由，無法供應原建材設備，且所更換之建材設備之價 值、效用及品質不低於原約定之建材設備或補償價金者， 不在此限。」。
2.本件更換建材不可歸責於被告公司一如前述，則被告依合 約，自有更換不低於預定建材價值、效用、品質之他種建 材之權利。被告公司當然無違約行為。
3.再者，此類房屋買賣預定合約針對更換建材之所以訂有違 約金條款，係為防止建商為求獲利而偷工減料；然而在本 件被告非但沒有因更換建材而獲利反倒為此支出更多建築 成本，強要求被告公司給付80萬元違約金，顯有失公平， 亦不合於違約金條款制訂之意旨。
4.被告公司嗣後同意解除系爭契約（合意解除），並返還原 告已支付之全部價金，顯見被告公司不欲原告蒙受任何損 失，展現處理本件爭議之誠意；參酌上揭被告公司更換建 材之緣由，縱認被告公司有違約，可歸責性極低，原告強 索80萬元違約金，實欠事理之平。即便原告得請求違約金 ，按民法第252條之立法理由及最高法院49年度臺上字第8 07號、79年度臺上字第1612號及1915號判例意旨，鈞院得 依職權核減違約金。
（六）並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利之判決，准供擔保免為假執行。
四、得心證之理由：
（一）原告主張其於102年4月7日與被告訂立房屋買賣合約（以 下簡稱系爭買賣契約）以總價金710萬元向被告購買系爭 房屋，兩造並約定以二丁掛磚為系爭房屋側牆及房屋後牆 之建材，嗣因系爭房屋側牆及後牆建材之爭議，原告於10 2年9月25日以存證信函通知被告解除系爭買賣契約，而被 告亦於102年10月29日以存證信函同意解除系爭買賣契約 ，並同時交付面額80萬元之支票以返還原告已支付之訂金 等情，業據提出系爭買賣契約書、存證信函、掛號郵件收 件回執為憑，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為 真實。
（二）按「施工標準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約附件 之建材設備表施工，除經買方同意，不得以同級品之名義 變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代，但賣 方能證明有不可歸責於賣方之事由，無法供應原建材設備 ，且所更換之建材設備之價值、效用及品質不低於原約定
之建材設備或補償價金者，不在此限。」，系爭買賣契約 第6條第1項定有明文。本件原告主張被告將系爭房屋側牆 及後牆之牆面以烤漆鋼板替代原約定之二丁掛磚，係違反 原兩造就該部分建材之約定等情；而被告固不否認確以烤 漆鋼板替代二丁掛磚，惟以因無法取得系爭房屋鄰地地主 同意架設鷹架施工二丁掛磚，只好變更為得以吊車吊掛施 工之烤漆鋼板，係非可歸責於被告之事由，且更換之烤漆 鋼板之施作費用及價格比原建材之二丁掛磚為高等語，資 為抗辯。經查：
1.被告抗辯因無法取得系爭房屋鄰地地主同意架設鷹架施工 二丁掛磚乙節，為原告所不爭執，堪信為真實。 2.復按在外牆施工二丁掛磚需人工為之，且所需時日較久， 一般均以鷹架施工，不僅可多人同時施工，施工亦較為確 實，而以吊車施工，技術上並非不行，只是以吊車施工二 丁掛磚，在大面積施工場合，實在不合經濟效益及一般施 工常態。本件原告固不爭執現場以鷹架施工二丁掛磚有困 難，但亦主張得以吊車方式在外牆施工二丁掛磚云云，然 吊車施工二丁掛磚之方式既非一般常態，則被告抗辯有技 術上困難，自為可採。是原告此部分主張被告施工二丁掛 磚並無技術困難云云，不足採信。
3.被告復抗辯更換之烤漆鋼板之價值、效用及品質均不低於 原約定之二丁掛磚乙節，業據提出請款單、估價單、發票 、報價單為憑（見本院卷第111頁至125頁、第150頁至151 頁），已屬可採。原告雖以其主觀感受認以烤漆鋼板施工 側牆及後牆牆面之價值、效用及品質均較差云云，然並未 據原告舉證以實其說，自不足採。
4.綜上，被告抗辯以烤漆鋼板替代二丁掛磚施工系爭房屋側 牆及後牆之牆面係不可歸責於賣方（被告）及更換之烤漆 鋼板之價值、效用及品質均不低於原約定之建材二丁掛磚 ，既均足採信，則被告抗辯以烤漆鋼板替代二丁掛磚符合 系爭買賣契約第6條第1項但書之約定，自屬有據。五、綜上所述，系爭房屋側牆及後牆牆面建材以烤漆鋼板替代二 丁掛磚，並不構成系爭房屋價值、效用或品質之減損，且被 告係以價值、效用及品質不低於原建材二丁掛磚之烤漆鋼板 更換之，亦難認被告有何違約情事。從而，原告以被告未使 用原約定之二丁掛磚施工系爭房屋側牆及後牆牆面為由，依 系爭買賣契約第14條第1項請求被告給付違約賠償金80萬元 ，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用 之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述
，附此敘明。
七、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應 依職權為訴訟費用之裁判；民事訴訟法第78條及第87條第1 項分別定有明文。經核，本件訴訟費用額為11,494元，而原 告之請求為無理由，爰依上開規定確定原告應負擔之訴訟費 用如主文第2項所示。
八、原告既受敗訴判決，其假執行之聲請，即失所依據，應併予 駁回。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87 條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 18 日
臺灣臺南地方法院民事第四庭
法 官 王 獻 楠
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 18 日
書記官 李 鎧 安
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