臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第127號
原 告 郭建國
被 告 林建華
上列當事人間請求分割共有物事件，經臺灣新北地方法院三重簡
易庭移送前來（102年度重調字第160號），本院於民國103年5月
27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○地號土地（面積一二一七平方公尺）應予變賣，所得價金由兩造各分配二分之一。訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告起訴主張：坐落新北市○○區○○段000 地號土地（下 稱系爭土地），係由兩造因繼承而共有，兩造就系爭土地並 無不分割之協議，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟 原告迭與被告情商，被告仍堅持己見，致無法為分割之協議 ，爰依民法第823條第1項，第824條第2項之規定訴請裁判分 割，分割方法以原物分配之，其中如附圖（即新北市新店地 政事務所民國103年3月24日土地複丈成果圖）所示B 部分歸 原告，A 部分歸被告。並聲明：㈠兩造共有之系爭土地（地 目：田，面積1,270 平方公尺）應予分割，以原物分配與兩 造。㈡被告應就前項分割結果協同原告辦理分割登記。二、被告抗辯略以：系爭土地係由兩造之父繼承而來，父親生前 遺願即為土地都市計畫後可與建商合建房屋，故維持一大塊 土地可向建商要求較好之條件及利益，倘若分割，原告可能 將分得之土地變賣，即無法完成父親之遺願。且目前系爭土 地係空置，原告只要不損害兩造權益，均可自由使用，故不 同意分割系爭土地。若法院准予分割，亦應將附圖所示B 部 分分歸被告，A部分分歸原告。並聲明：駁回原告之訴。三、本院之判斷：
㈠按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者， 不在此限。」、「共有物之分割，依共有人協議之方法行之 。分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求， 命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均 受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。 原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有 人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價 金分配於各共有人。」，民法第823條第1項、第824條第1、 2 項分別定有明文。又共有人請求分割共有物，應由法院依 民法第824 條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束
（最高法院49年台上第2569號判例參照）；並斟酌當事人之 聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平 為之（最高法院98年度台上字第2058號判決意旨參照）。 ㈡經查：
⒈系爭土地為兩造共有，應有部分各為2分之1等情，為兩造所 不爭執，並有土地登記謄本、異動索引在卷可稽（參見三重 簡易庭卷第6 頁，本院卷第31至33頁），堪認屬實。原告主 張兩造就系爭土地並無不分割之約定，被告對此亦未加以爭 執；至被告雖提出兩造之戶籍謄本及兩造之父郭豐輝生前與 第三人簽訂之土地委託開發及合作興建房屋契約書（見本院 卷第15至22頁），抗辯系爭土地係為留供與建商合建之用云 云；惟上開契約係於82年6月5日簽訂，並約定有效期間為簽 訂日起4 年（見本院卷第22頁），其有效期間早已屆滿；另 經本院至現場履勘結果，系爭土地如原告起訴狀證物3 空照 圖標示之A部分（即附圖B部分）前方係由他人搭設活動式車 庫停放車輛，如起訴狀證物3空照圖標示之B部分（即附圖A 部分）後方則係以鐵皮圍起，內有菜園、種植果樹，兩造並 均陳稱該等地上物係他人自行占用、搭設，非由兩造搭建使 用，有勘驗測量筆錄、現場照片等附卷可參（見本院卷第68 至81頁）。堪認系爭土地目前並無因物之使用目的不能分割 之情形，亦未以契約約定不分割之期限。
⒉又依農業發展條例第16條第1項前段及第3條第11款規定，每 宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，原則上固不得 分割，惟所稱耕地僅指依區域計畫法劃定為特定農業區、一 般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。而系爭土地 為都市計畫農業區土地，非屬農業發展條例第3 條第11款規 定之耕地，無農業發展條例第16條規定之分割限制，另因新 北市政府依土地法第31條僅針對市屬林業用地訂有分割後最 小面積不得小於0.1 公頃之限制，故系爭土地亦無土地法第 31條之分割限制等情，有新北市政府農業局103年3月17日北 農牧字第0000000000號函、新北市政府地政局103年3月24日 北地測字第0000000000號函附卷可參（見本院卷第52、61頁 ）。堪認系爭土地並無不能分割情形，是原告依民法第823 條第1項前段規定請求分割系爭土地，即無不合。 ⒊至於分割方法，審酌系爭土地呈南北狹長形狀，四周均未臨 道路，附圖B部分前方804地號土地為臺灣桃園農田水利會所 有，左右兩側土地亦為他人所有之土地，系爭土地右側698 地號土地與附圖B部分前方目前有泥土便道可通往安康路1段 ，附圖A部分後方即623地號土地與系爭土地相鄰部分則係搭 建菜園使用，無道路可通行，有勘驗測量筆錄、現場照片及
804地號土地登記資料在卷足稽（見本院卷第68至81、83-1 至83-2頁）；若採附圖所示A、B兩部分原物分割之方案，兩 造雖可各分得608.5平方公尺之土地，惟附圖A部分距離鄰近 道路即安康路1 段較遠，出入較為不便，兩相比較，分得前 半部即附圖B 部分者，其分得之土地價值應高於分得後半部 即附圖A 部分者，難謂公平。且附圖A、B兩部分土地均未臨 道路，分割後將形成兩塊袋地；又因土地一部之讓與或分割 ，而與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有 人因至公路，僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地 ，民法第789條第1項定有明文；參照上開規定意旨，系爭土 地如以原物分割，日後分得附圖A 部分者，即需通行他造分 得之附圖B 部分土地，惟系爭土地係狹長型，依卷附地籍圖 所示比例尺1/500計算（見本院卷第70頁），附圖B部分土地 最窄處寬度僅約7 公尺，縱以農路設計規範所定農路四級最 窄路基寬度2.5 公尺計算，扣除道路所需寬度後，亦僅餘約 4.5 公尺，顯無法為適當之利用，除將減損系爭土地之利用 價值，有礙經濟效用外，亦可能使兩造因袋地通行問題紛爭 再起，是系爭土地以原物分配顯有困難。兩造復均堅稱僅願 取得附圖B 部分（即原告起訴狀證物3標示之A部分），即難 以原物分配於一造，而以金錢補償他造。如將系爭土地予以 變賣，則買受系爭土地者，能完整利用土地而無上開顧慮， 對於增加系爭土地之使用價值及提昇社會經濟效益，較採原 物分割方案為高，且買受人亦會因系爭土地之使用價值較高 ，願意以較高價格購買，經良性公平競價結果，可使系爭土 地之市場價值極大化，兩造可分配之價值亦相對提高；且若 採變價分割方案，依民法第824條第7項之規定：「變賣共有 物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買 之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」，即兩造 有優先承買權，變賣系爭土地並不妨害任一造於變價後取得 系爭土地全部所有權之機會，應屬較為可採之分割方案。是 本院審酌共有人利害之平衡、共有物之利用及社會全體之經 濟效益等因素，認系爭土地應採變價分割方式，由兩造依應 有部分比例分配變賣所得價金。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項規定，請求分割系爭土 地，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1 項所示。又不 動產共有人中之一人或數人，訴請法院准許就不動產為原物 分割，並聲明命對造就分割結果協同辦理分割登記者，該命 對造協同辦理分割登記之聲明，應認係以法院判決不准為原 物分割，而以變價分配為其解除條件，亦即法院為變價分配 之判決時，毋庸就該聲明為裁判（最高法院83年度台抗字第
406 號裁定意旨參照）；原告雖另聲明請求被告協同辦理分 割登記，惟本院係判決應予變價分配，依上開說明，原告協 同辦理分割登記之聲明，已因解除條件成就而失其效力，本 院即無就協同辦理分割登記之聲明予以裁判之餘地，附此敘 明。
五、本件係因共有物分割事件涉訟，共有人均蒙其利，由敗訴當 事人負擔訴訟費用顯失公平，爰酌量情形，依民事訴訟法第 80條之1，命兩造分擔訴訟費用。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本 院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，自無逐一論駁 之必要，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 103 年 6 月 17 日
民事第五庭 法 官 陳蒨儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 6 月 17 日
書記官 謝淑芬
附圖：新北市新店地政事務所103年3月24日土地複丈成果圖。