臺灣臺中地方法院民事判決 103年度簡上字第32號
上 訴 人 邱保衡
被上訴人 林雅玲
訴訟代理人 鄭志明律師
上列當事人間減定不動產應給付之租金事件，上訴人對於中華民
國102 年11月21日本院臺中簡易庭102 年度中簡字第688 號第一
審簡易判決提起上訴，本院合議庭於民國103 年5 月9 日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、陳述及答辯要旨：
一、上訴人（即原審原告）方面：
㈠於原審主張：上訴人前向訴外人陳俊淞承租臺中市○○區○ ○段000 ○000 地號土地內如臺中市雅地政事務所102 年9 月30日土地複丈成果圖圖1 （下稱圖1 ，如附圖）所示400 坪土地，以每坪新臺幣（下同）45元計算租金，每月租金為 1 萬8,000 元，租期自民國99年5 月1 日至107 年4 月30日 ，且土地面臨15公尺寬之產業道路（下稱系爭道路），可直 達公路。嗣訴外人陳俊淞於100 年10月間將上開土地所有權 出售讓與給被上訴人後，於101 年1 月間將上開土地前道路 出口處挖洞破壞，經上訴人自行僱工填平後，被上訴人復於 同年3 月將挖洞處更換殖土、種植香蕉，並以圍欄圍堵系爭 道路通往公路處，致系爭土地無路可供通行。被上訴人復於 101 年7 月間將同段143 、224 地號土地合併分割為143 、 143-1 地號土地，致上訴人承租之143-1 地號土地成為袋地 ，更將143-1 地號土地與道路間之柏油路面剷除更換殖土、 種植果樹，並將被告所有同段228 地號土地之路面以水泥堆 置成丘凝固、設置水泥牆以圍堵道路出口，致伊承租之土地 對外通行受重大阻礙，與伊支付租金之對價顯失公平，爰依 民法第423 條規定提起本件訴訟等語。並於原審聲明：「原 告（即上訴人）向被告（即被上訴人）承租系爭土地之租金 ，自101 年5 月1 日起至107 年4 月30日止，應減定為每月 租金1 萬元。」
㈡上訴本院主張：
⒈系爭道路因臺中市政府第三河川局因開闢旱溪東、西路， 導致土地與兩旁道路高低落差約10公尺，無法對外通行， 故該道路占有使用之土地，係由各土地所有人提供河川局 出資興建之道路，除被上訴人與所有土地及於附近土地均
依賴此系爭道路對外通行，上訴人亦是因有此道路而向被 上訴人承租，並約定土地之使用限制於環保回收。系爭道 路之存在對租金之合意有相當對價關係之影響，被上訴人 應保持上訴人原承租之土地，而非任意變更。原審竟以上 訴人明知其承租之土地為袋地且系爭道路非承租範圍，又 土地並無瑕疵等語判決，顯與社會經驗有違。
⒉上訴人與訴外人陳俊淞簽立土地租賃契約時，承租之範圍 為系爭土地143 、224 地號土地全部。簽約前其表示「出 租之土地對外通路只賴面前系爭道路對外通行，道路占有 土地大部分是其所有，相鄰土地亦均依賴系爭道路對外通 行，除非土地重劃，否則不會改變等語」。雖訴外人陳俊 淞未為保證二字擔保，但已充分表示上訴人所承租之土地 之利用與系爭道路存在有絕對之關係。但被上訴人向訴外 人陳俊淞購買上開土地後，故意將系爭道路出口築起水泥 牆阻擋通行，使上訴人車輛無法進出無法繼續環保回收之 工作，故上訴人主張承租土地之租金應予以減定，應有理 由。
二、被上訴人（即原審被告）方面：
㈠於原審則以：系爭租賃契約非耕地租賃，復非不定期租賃， 上訴人無從依無土地法第110 條、耕地三七五減租條例或民 法第442 條規定主張減定租金。又上訴人於承租之始即已知 悉上開土地為不通公路之袋地，尚須經由臺中市○○區○○ 段000 ○00000 ○000 ○00000 地號土地以通行道路，依民 法第355 條規定，上訴人自不得主張瑕疵擔保責任。且對外 通行道路並非被上訴人所破壞，而該道路土地亦非系爭租賃 契約之標的，自無瑕疵擔保責任問題。況被上訴人之前手陳 俊淞於101 年11月5 日即以存證信函通知上訴人應給付未付 租金，而上訴人自101 年9 月1 日僅給付租金3,020 元、同 年10月1 日僅支付租金5,000 元，自同年11月起迄今更均未 支付租金，爰以102 年1 月17日之答辯狀送達為終止兩造間 租約之意思表示，上訴人自無從請求減定租金等語，資為抗 辯。並於原審聲明：「原告（即上訴人）之訴駁回。」 ㈡到院補陳：
⒈上訴人承租土地之範圍應如臺中市雅地政事務所102 年9 月30日土地複丈成果圖圖2 （下稱圖2 ，如附圖頁）所示 ，即上訴人與訴外人陳俊淞已合意以現場既成之水溝及上 訴人搭建之圍牆予以劃定，顯然不包括系爭道路在內，亦 不因嗣後坐落之土地地號如何合併分割變更而影響上訴人 承租土地之位置，被上訴人提供之系爭土地更無存在瑕疵 。
⒉上訴人於原審不爭執其承租之系爭土地本即不通公路，而 須通行第三人之土地始能通行公路（見原審卷第137 頁背 面），換言之上訴人於承租時既已知悉此事，自無從據瑕 疵擔保責任主張減少租金。
⒊按系爭嘉豐段228 地號土地原地主林文隆，為了要出賣前 開土地予被上訴人，且能恢復農業用途，以減少土地增值 稅之負擔，因此委託仲介徐德耀於101 年5 月16日雇工將 上訴人所述系爭土地對外道路上之柏油路面刨除，以上有 臺灣臺中地方法院檢察署101 年度偵字第23542 號對被告 徐耀德之不起訴處分附原審卷可稽。上訴人猶執陳詞主張 系爭道路為被上訴人之前手陳俊淞破壞，顯與事實不符， 亦不可取。
⒋上訴人訂立系爭租約時，系爭道路坐落之基地並非訴外人 陳俊淞一人所有而已，上訴人主張經訴外人陳俊淞一人同 意即可通行系爭道路，抑或訴外人陳俊淞曾保證可通行系 爭道路，又或系爭道路業已成為既成道路等語，均與事實 不符，且與常情背違，又未舉證以實其說，上訴人所辯皆 無從採信，更不足採。
⒌按不論依上訴人與訴外人陳俊淞於97年4 月20日簽訂之土 地租賃契約書、或99年5 月17日上訴人為縮小承租範圍以 減少租金而與訴外人陳俊淞重新簽訂如原起訴狀證物一之 土地租賃契約（即原審判決所述系爭租賃契約），均未明 定系爭道路為租賃標的及範圍，故上訴人主張系爭道路為 系爭租賃契約之標的及範圍而有合意對價關係等語，顯屬 上訴人片面之詞，不足採信。且因上訴人主張之系爭道路 範圍包括陳俊淞當時所有系爭嘉豐段143 地號、林文隆所 有同段228 地號、訴外人鄭澄河所有同段226 之1 地號、 及財政部國有財產署管理之同段212 地號等土地，上訴人 既不否認向訴外人陳俊淞承租土地時即知土地本即不通公 路，訴外人陳俊淞復無保證上訴人得以通行系爭道路，上 訴人更未要求於租賃契約載明此節，顯見上訴人主張系爭 道路為租賃標的範圍且訴外人陳俊淞曾保證得以通行等語 ，益滋與常情事理悖違，上訴人所辯自不足採信。 ⒍上訴人與訴外人陳俊淞於簽立97年4 月20日租賃契約書時 ，游聰雄固為上訴人之連帶保證人，然游聰雄並非契約當 事人，且游聰雄為上訴人履行租賃契約擔任連帶保證人致 彼等之間有利害關係，其證詞自不能輕信。何況上訴人與 訴外人陳俊淞於99年5 月17日重新簽訂系爭租賃契約時， 游聰雄已非契約連帶保證人，亦無在場，且審酌99年5 月 17日重新簽訂系爭租賃契約之租賃標的範圍、價金、租賃
期間等契約重要之點，均與游聰雄於97年4 月20日擔任97 年4 月20日租賃契約連帶保證人之內容不同，游聰雄顯不 適合亦無理由就上訴人與訴外人陳俊淞於99年5 月17日簽 訂租賃契約之內容及過程作證，自為灼然。
三、原審為上訴人全部敗訴判決。上訴人不服，提起本件上訴， 其上訴聲明為：「⒈原判決廢棄。⒉上訴人向被上訴人承租 其所有坐落臺中市○○區○○段00000 地號土地面積400 坪 之租賃契約，約定租金每月新臺幣18,000元及28,000元，應 自民國101 年2 月1 日起減定每月新臺幣10,000元整，至租 賃關係終止日止。⒊第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔 。」被上訴人答辯聲明則為：「上訴人之上訴駁回。第 一、二審訴訟費用由上訴人負擔。」
貳、法院之判斷：
一、本件上訴人主張前向訴外人陳俊淞承租土地，租期自99年5 月1 日至107 年4 月30日，前3 年以每坪45元計算租金，每 月租金為1 萬8,000 元、後5 年以每坪70元計算租金，每月 租金為2 萬8,000 元，嗣訴外人陳俊淞將上開土地出售並移 轉所有權登記給被上訴人，業據上訴人於原審提出經公證之 99年5 月27日土地租賃契約書、土地登記第二類謄本等件為 證（見本院101 年度訴字第3211號卷第10至13、18至22頁） ，且為被上訴人所不爭執，自堪信為真正。又依民法第425 條：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有 權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項 規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定 期限者，不適用之」之規定，系爭租賃契約對被上訴人自仍 有效力，合先敘明。
二、上訴人主張因系爭道路不通至上訴人承租土地無法藉由系爭 道路出入，依民法第423 條規定應減定每月租金為1 萬元乙 節，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為 ：㈠系爭租賃契約標的範圍為何？㈡系爭租賃標的有無瑕疵 而應減少租金？茲分述如下：
㈠系爭租賃契約標的範圍為何：
⒈上訴人主張系爭租賃契約之標的範圍應依圖1 為準，承租 土地為長方形，系爭租約約定所謂400 坪僅是約略而已云 云，惟被上訴人則辯稱：當初有請代書測量上訴人占用之 大致土地，並作出初步測量後，再將上訴人承租之土地分 割為臺中市○○區○○段00000 地號土地，故目前同段14 3 地號土地並非上訴人承租範圍等語。查系爭租約第1 條 ：「甲方（即陳俊淞）所有土地坐落臺中縣潭子鄉○○段 000 ○000 地號內水溝以東土地面積合計肆佰坪，出租予
乙方（即上訴人）。」及第3 條：「租賃期間前參年按每 個月每坪土地租金新臺幣（下同）肆拾伍元整計算，每個 月租金壹萬捌仟元整，租賃期間後伍年按每個月每坪土地 租金柒拾元整計算，每個月租金貳萬捌仟元整。」之約定 觀之，本件租金係以土地面積計算得出，則400 坪之面積 應非暫定。又上訴人前委請不動產估價師進行鑑價時，亦 係以同段143-1 號土地為估價標的，且面積限於400 坪等 情，有上訴人提出之不動產時值估價報告在卷可佐（見本 院101 年度訴字第3211號卷第27頁），復觀諸上訴人提出 之本院101 年度裁全字第84號裁定，上訴人亦自陳其承租 之土地為同段143-1 地號（見原審卷第30頁背面），且上 訴人於原審亦自承當初係由前手就上訴人承租範圍指界後 ，上訴人才用圍牆圍起來等語（見原審卷第137 頁背面） ，堪認上訴人與前手陳俊淞就本件承租之範圍已合意以現 場既成之水溝及上訴人搭建之圍牆予以劃定，上訴人才會 搭建圍牆並開始使用圍牆內側之全部土地，事後更以同段 143-1 地號土地送請估價，從而本件上訴人承租之範圍應 係如圖2 所示（面積1371.78 平方公尺，即414.96坪）， 上訴人主張承租範圍如圖1 所示，洵無可採。再參諸臺中 市雅潭地政事務所101 年9 月11日土地複丈成果圖（參見 原審卷32頁），其上繪有系爭道路之位置（即A 、B 、C 、D 區塊），比對圖2 系爭土地之承租範圍，系爭道路顯 非在承租範圍內，當可認定。
⒉上訴人上訴主張：上訴人承租土地必須依賴系爭道路對外 通行，出租時系爭道路就已存在，為既成道路，並約定承 租土地為環保回收用途，對土地租金之合意自有相當對價 關係云云，並請求於97年4 月20日土地租賃契約（參見本 院卷第45至48頁）擔任連帶保證人之游聰雄到庭作證。然 證人游聰雄於本院證稱：上訴人拜託伊找地，因伊在系爭 土地附近也有地，有天伊遇到陳俊淞，伊問陳俊淞附近是 否有地要出租，陳俊淞說剛好他的土地要出租，陳俊淞說 有道路，伊約上訴人去看土地，事實上就是有道路存在所 以才租賃，陳俊淞沒有保證系爭道路一定能通行，他只有 說他們出入只有這條，大部分土地是他們的而已（參見本 院卷第42頁背面、第43頁），則訴外人陳俊淞出租系爭土 地予上訴人時，顯然並未保證系爭道路於租賃期間一定可 供通行，上訴人雖於承租前有勘察系爭土地有系爭道路可 供通行方願承租，然此為上訴人就承租標的是否符合承租 目的之其個人主觀上考量因素，自非上訴人與訴外人陳俊 淞合意承租條件包含系爭土地須有系爭道路供通行。再者
，不論是97年4 月20日或99年5 月17日之租賃契約，均未 就系爭道路通行問題明訂於契約上，自難認上訴人與訴外 人陳俊淞就系爭道路通行有土地租金上之合意，即系爭道 路通行是否得供通行，並非上訴人與訴外人陳俊淞租賃契 約之契約標的。
⒊雖上訴人與訴外人陳俊淞簽立之97年4 月20日土地租賃契 約約定「第四條：使用租賃物之限制：⒈本土地係供環保 回收、分類使用」（參見本院卷第45頁）、99年5 月17日 土地租賃契約約定「乙方承諾本約土地僅供環保回收、分 類之用，不得供非法使用，或囤放危險物品影響公共安全 。」（參見本院101 年度訴字第3211號卷第11頁），然依 上開租賃條款之文義，顯係在於限制上訴人在承租土地之 使用目的，並非課予訴外人陳俊淞或被上訴人協助上訴人 經營環保回收分類事業之義務，上訴人能否在承租土地上 經營環保回收分類事業，本應於承租前確實評估，並自行 承擔風險，其無法經營環保回收分類事業之風險，實與出 租人無涉，自無由與租金有對價關係，是上訴人主張系爭 租賃契約約定承租土地為環保回收用途，因伊須經過系爭 道路方得進行環保回收物之運送，系爭道路對土地租金之 合意自有相當對價關係云云，顯非可採。
㈡系爭租賃標的有無瑕疵而應減少租金：
⒈按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵 者，出賣人不負擔保之責，民法第355 條第1 項定有明文 。又上開規定依民法第347 條得準用於租賃契約，合先敘 明。本件上訴人主張被上訴人於101 年7 月間將臺中市○ ○區○○段000 ○000 地號土地合併分割為143 、143-1 地號土地，致上訴人承租之同段143-1 地號土地成為袋地 云云。惟查，上開土地係於101 年7 月10日合併、分割後 ，被上訴人始於同年月25日以買賣取得同段143 、143-1 地號土地，並於同年8 月1 日辦理移轉登記取得所有權， 有前揭土地登記第二類謄本可查，上訴人主張即與事實不 符。況上訴人承租之系爭土地本即不通公路，而須通行第 三人之土地始能通行公路，為兩造所不爭執（見原審卷第 137 頁背面），而上訴人於承租時既已知悉此事，揆諸前 開說明，自無從據瑕疵擔保責任主張減少租金。至上訴人 主張其承租之土地因合併分割地號，造成系爭土地與道路 距離擴大云云，然上訴人承租土地既係以現場既有水溝及 上訴人所搭建之圍牆予以特定其範圍，已如前述，無論其 坐落土地之地號如何合併、分割、變更，均不影響其承租 土地之位置，上訴人所述要與事實不符，自不足採。
⒉按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人 ，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之 狀態；本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之；買 賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責 者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第423 條、第347 條前段及第359 條前段定有明文。上訴人主張 系爭土地對外道路遭被上訴人破壞及以水泥堆置成丘凝固 、設置水泥牆以圍堵道路出口妨害其通行，而得依民法第 423 條規定請求減定租金等語，業據其提出現場照片為佐 ，被上訴人則辯稱系爭道路係其坐落之同段228 地號土地 原地主即訴外人林文隆為出售土地給被上訴人，欲將之回 復為農業用途，並藉此減少土地增值稅之負擔，遂委託訴 外人徐德耀僱工將系爭道路上之柏油路面刨除，並非被上 訴人所為等語。姑不論係何人破壞系爭道路，然所謂租賃 物之瑕疵擔保責任，雖不以可歸責於出租人造成為必要， 然須以租賃物本身存有瑕疵始得主張，而系爭道路坐落之 基地既不在上訴人承租範圍，且系爭道路之通行亦非上訴 人承租標的，已如前述，上訴人主張被上訴人提供之租賃 物存有瑕疵而應減定租金云云，於法即有未合。 ⒊上訴人主張被上訴人將系爭道路予以破壞，其目的在使上 訴人陷於對外無道路可供通行，並致被上訴人所有同段14 3 、228 地號土地同時對外造成絕路，有違習慣法及法理 云云。然系爭道路非租賃標的，縱有人破壞系爭道路，亦 不影響被上訴人提供土地供上訴人承租之契約義務，要無 據此減少租金之理，業如前述；至上訴人承租土地是否因 不通公路致不能為通常使用，係屬上訴人得否依民法第80 0 條之1 準用第787 條規定向鄰地所有人訴請確認通行權 之問題，自與民法第1 條所謂習慣法或法理無涉，上訴人 對此顯有誤會。
⒋上訴人主張其與訴外人陳俊淞訂約時，訴外人陳俊淞曾表 示在承租期間內均可通行，而系爭土地之鄰地有1 位地主 亦同意其通行，但未表示可通行多久等語（見原審卷第13 7 頁背面），惟為被上訴人所否認。經查，上訴人訂立系 爭租約時，系爭道路坐落之基地包括原出租人陳俊淞所有 同段143 地號土地、林文隆所有同段228 地號土地、訴外 人鄭澄河所有同段226-1 地號土地及財政部國有財產署管 理之同段212 地號土地（見原審卷第30至32、56至57頁） ，則上訴人如欲通行系爭土地，當時除訴外人陳俊淞外， 至少應得到其他2 地主之同意始得為之，上訴人僅得到其 中1 地主之同意，是否即可通行系爭道路，已非無疑。況
縱認上訴人主張為真正，該地主既未表示可通行多久，自 非不得隨時拒絕上訴人繼續通行；且證人游聰雄前揭證詞 亦不足以證明訴外人陳俊淞曾保證可通行系爭道路，實難 認系爭道路之通行係屬租賃契約之標的而得減少租金。 ㈢準此，遭破壞之系爭道路既非承租標的，上訴人主張依民法 第423 條請求減定每月租金為1 萬元，即屬無據。三、綜上所述，原審以系爭道路非承租標的，並無民法第423 條 請求減定租金之適用，而駁回上訴人於原審訴訟，於法並無 不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為 無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防與立證，或與本案爭點無 涉，或與判決結果不生影響，尚無庸再一一加以論斷，附此 敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 6 月 6 日
民事第二庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 李婉玉
法 官 黃裕仁
上正本證明與原本無異。
不得上訴
中 華 民 國 103 年 6 月 6 日
書記官 劉美姿