臺灣桃園地方法院民事判決 102年度重訴字第352號
原 告 祭祀公業法人桃園縣李金興公
法定代理人 李後仁
訴訟代理人 黃繼儂律師
被 告 戴文川
呂理松
賴永同
林丕庭
韋聖暉
黃月惠
李啟宏
錢智富
林清傳
李傳隆
王明城
康忠輝
黃瑞謙
褚水源（兼褚阿榮、褚月草、王褚玉蘭承當訴訟人）
留鄭金鳳
鄭麗春
鄭麗雲
鄭和順
鄭和欽
鄭和毅
上20人共同
訴訟代理人 紀亙彥律師
被 告 游家卿
韋國奇
徐文亮
黃宗榮
胡黃月娥
翁黃月網
蘇黃月香
黃月秋
黃于
黃柏濤
吳建龍
吳建興
吳建和
鄭麗卿
鄭麗美
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國103年5月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告承租原告如附表所示土地之租金，自民國一百零三年一月起，調整為按公告土地現值年息百分之六計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔三分之二，餘由被告負擔。 事實及理由
一、程序部分：
㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟 標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當 事人，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事 訴訟法第255條第1項第5款、第7款定有明文。查原告起訴時 之聲明雖未併同就被告黃瑞謙、胡黃月娥、翁黃月網、蘇黃 月香、黃月秋、黃于、黃柏濤、吳建龍、吳建興、吳建和、 褚水源、褚阿榮、褚月草、王褚玉蘭（以上3 位嗣脫離訴訟 繫屬，並由被告褚水源承當訴訟）、留鄭金鳳、鄭麗卿、鄭 麗美、鄭麗春、鄭麗雲、鄭和順、鄭和欽、鄭和毅等人為調 整租金請求；惟因渠等分別為原承租人黃金鳳、褚簡玉蘭、 鄭阿財（均已歿）之繼承人，為共同繼承關係，就本件調整 租金之訴訟標的有合一確定必要。另原告本請求自民國 102 年9月1日起按月調整租金，嗣更易為自起訴狀送達之次月起 按年調整租金，其聲明態樣相若，當不甚礙被告之防禦及訴 訟之終結。故原告於訴狀送達被告後，追加渠等為被告，並 變更調整租金時點及給付時間，核屬屬訴之追加及變更，均 合於上揭法律規定，先予敘明。
㈡再按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人， 於訴訟無影響；但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承 當訴訟，為民事訴訟法第254條第1項所明定。查被告褚水源 、褚阿榮、褚月草、王褚玉蘭同為原承租人褚簡玉蘭之繼承 人，渠等於本件訴訟繫屬中經協議由被告褚水源單獨繼承褚 簡玉蘭之租賃權，此有租賃權繼承協議書在卷可參（見本院 卷㈡第205 頁）；就被告褚阿榮、褚月草、王褚玉蘭而言， 乃將本件租賃權歸由被告褚水源取得，為訴訟標的之法律關 係移轉，復經被告褚水源聲請承當訴訟，且得兩造同意，核 與上揭法律規定相符。是被告褚水源聲請承當訴訟，要無不 合，故被告褚阿榮、褚月草、王褚玉蘭脫離訴訟繫屬，併此 敘明。
㈢另被告韋國奇、徐文亮、黃宗榮、胡黃月娥、翁黃月網、蘇
黃月香、黃月秋、黃于、黃柏濤、吳建龍、吳建興、吳建和 、鄭麗卿、鄭麗美等人均經合法通知，皆無正當理由未於最 後言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條各款所列 情形，爰依原告聲請，准由其一造辯論而為判決，附予敘明 。
二、原告主張：
㈠原告為祭祀公業李金興、祭祀公業李金興公、祭祀公業李都 生、祭祀公業李崇台公、祭祀公業李阿開公合併成立而來， 並為坐落桃園縣蘆竹市○○段000○000○000 地號土地所有 權人。緣原告前身與被告戴文川、呂理松、游家卿、林丕庭 、韋國奇、韋聖暉、徐文亮、錢智富、林清傳、李傳隆、黃 宗榮，及賴阿亮、黃金鳳、黃忠陽、李楊蔥、褚簡玉蘭、王 長房、康阿波、鄭阿財（已歿）等人就前開土地訂有不定期 租賃關係，現由被告等人承租（詳如附表所示），並於85年 間約定以按前開土地公告地價6%計付租金（下稱系爭租約） 。
㈡惟渠等在其上興建門牌號碼桃園縣蘆竹市○○路000○000號 未辦保存登記建物，分為2層或3層建物，且將1 樓店面出租 他人營業使用；現因桃園縣蘆竹市南崁地區週邊環境、工商 繁榮程度已大幅變更，非當時所能預料，相較被告等人出租 收益達新臺幣（下同）80至90餘萬元，但原告僅收取16、17 萬元不等租金，兩者顯不相當，原告得依民法第442 條規定 ，因前開土地價值昇高據以聲請法院增加其租金。復參酌原 告委託景陽不動產估價師事務所（下稱景陽估價）之估價報 告，前開土地85年間價值為每平方公尺5萬4,722元，102 年 間價值則高達每平方公尺25萬5,672元，已翻漲近5倍，然公 告地價同期間漲幅祇有11%至20.9%而已；苟系爭租約仍依公 告地價計算，因被告等人將前開土地充作營業使用，將使渠 等獲有大量商業利益，非當時所能預料，自有調整租金之必 要。故依景陽估價報告，及南崁地區88年間台茂購物中心、 97年間佳瑪百貨和艾瑪特時尚流行館、100 年間大創百貨、 101 年間好市多量販店相繼營業，帶動週邊繁榮，且因前開 土地為商業區，應不受土地法租金數額限制，遂聲請將系爭 租約調整為按公告土地現值8%計算。
㈢為此，爰依系爭租約及民法第442 條規定，聲請法院增加其 租金。併為聲明：被告承租原告如附表所示土地之租金，自 起訴狀繕本送達之次月1 日起，調整為按公告土地現值8%計 算，並於當年該月1日給付。
三、被告方面：
㈠被告戴文川、呂理松、賴永同、林丕庭、韋聖暉、黃月惠、
李啟宏、錢智富、林清傳、李傳隆、王明城、康忠輝、黃瑞 謙、褚水源、留鄭金鳳、鄭麗春、鄭麗雲、鄭和順、鄭和欽 、鄭和毅略以：系爭租約所在前開土地早於64年間已納入南 崁新市鎮都市計畫之商業區，故兩造於85年間議定租金依公 告地價6%計算，業考量土地價值增漲因素，自不容原告違反 約定而調整租金。雖南崁地區人口略有成長，惟地處舊街廓 ，渠等居住之房屋均未有變化，臨近街景數十年來亦無甚改 變；且公告地價已調升1.2倍，實際租金增加12%，就渠等租 用土地其上房屋使用利益並無重大變更，且房屋之事實上處 分權人並非與系爭租約當事人相同，當無調整租金之理等語 ，資為抗辯。併為聲明：原告之訴駁回。
㈡被告游家卿另以：不同意原告請求等語置辯。併為聲明：原 告之訴駁回。
㈢被告胡黃月娥、黃于、黃柏濤未於最後言詞辯論期日到場， 惟據渠等先前陳述則以：渠等雖繼受原承租人黃金鳳之租賃 權，但其上房屋業經黃金鳳生前贈與被告黃瑞謙，原告請求 其餘繼承人負擔租金並不合理等語，資為抗辯。併為聲明： 原告之訴駁回。
㈣被告韋國奇、徐文亮、黃宗榮、翁黃月網、蘇黃月香、黃月 秋、吳建龍、吳建興、吳建和、鄭麗卿、鄭麗美未於言詞辯 論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、經查：原告為祭祀公業李金興、祭祀公業李金興公、祭祀公 業李都生、祭祀公業李崇台公、祭祀公業李阿開公合併成立 而來，並為坐落桃園縣蘆竹市○○段000○000○000 地號土 地所有權人，而前開土地於64年間已納入南崁新市鎮都市計 畫之商業區，但現未變更地目；另原告前身與被告戴文川、 呂理松、游家卿、林丕庭、韋國奇、韋聖暉、徐文亮、錢智 富、林清傳、李傳隆、黃宗榮，及賴阿亮、黃金鳳、黃忠陽 、李楊蔥、褚簡玉蘭、王長房、康阿波、鄭阿財（已歿）等 人就前開土地訂有不定期租賃關係，現由被告等人承租（詳 如附表所示），並於85年間約定以按前開土地公告地價6%計 付租金，其上有門牌號碼桃園縣蘆竹市○○路000○000號未 辦保存登記建物，分別為2層或3層建物，且1 樓店面出租他 人營業使用等情，為原告與被告戴文川、呂理松、賴永同、 林丕庭、韋聖暉、黃月惠、李啟宏、錢智富、林清傳、李傳 隆、王明城、康忠輝、黃瑞謙、褚水源、留鄭金鳳、鄭麗春 、鄭麗雲、鄭和順、鄭和欽、鄭和毅、游家卿、黃月娥、黃 于、黃柏濤所不爭執，復有原告之祭祀公業法人章程、土地 登記謄本、地籍圖、現況照片、土地使用分區證明書等附卷 足憑（見本院卷㈠第13頁至第20頁、第22頁、第51頁至第57
頁、第197 頁），經核無訛；又被告韋國奇、徐文亮、黃宗 榮、翁黃月網、蘇黃月香、黃月秋、吳建龍、吳建興、吳建 和、鄭麗卿、鄭麗美等人已於相當時期受合法通知，且於言 詞辯論期日不到場，亦未提出書狀作何爭執，依民事訴訟法 第280 條第1項、第3項前段規定，視同自認原告之主張，自 堪信為真實。
五、本院之判斷：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第 442 條定有明文。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租 人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁 榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，最高法院20年上 字第283 號著有判例可資參照。是基地租金數額之調整，除 以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁 榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰 地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟 酌事項；以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基 地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相 當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定 期租賃之出租人非不得依民法第442 條規定，訴請法院調整 計算租金之比例，以維公平，最高法院87年度台上字第1133 號判決意旨亦可資參照。
㈡查兩造間就原告所有前開土地為未定期限之不動產租賃關係 ，為兩造所不爭執，業如前述，雖渠等於85年間約定以按前 開土地公告地價6%計付租金，惟其後如因工商業繁榮程度、 承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較 等項，致基地價值顯著提高，原約定之比例顯不相當時，原 告當得據以聲請法院調整系爭租約之租金數額。又原告所有 即被告等人承租之前開土地自85年以來，固其公告土地現值 、申報地價分別調漲1.2至1.5倍不等，此有地價謄本在卷可 參（見本院卷㈡第41頁至第43頁）；換言之，原告依公告地 價所收取之租金數額已成長1.2至1.5倍左右，倘該調漲幅度 仍有失公允時，尚得再請求調整租金。雖前開土地之地目為 道或田，未予以變更地目，但早於64年間已納入南崁新市鎮 都市計畫之商業區，且南崁地區先後於88年間台茂購物中心 、97年間佳瑪百貨和艾瑪特時尚流行館、100 年間大創百貨 、101 年間好市多量販店開設營業（見本院卷第72頁至第84 頁），帶動週邊工商業繁榮；況被告等人之1 樓店面分別出 租他人營業使用，收取高額租金，復佳瑪百貨和艾瑪特時尚 流行館更在前開土地對街，承租人即被告利用基地之經濟價
值及所受利益，顯著提高，此情並非原告於85年間約定租金 數額當時所得預料，原約定之比例顯不相當，核有調整租金 之必要。
㈢再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10% 為限，並於租用基地建築房屋準用之，為土地法 第105 條準用第97條第1項所明定。復土地法第97條第1項限 制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始 有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該 條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成 城巿居住問題」及同法第3編第3章「房屋及基地租用」第94 條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含 摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「 目的性限縮解釋」補充必要自明；且該條項所稱之「城巿地 方」，亦祗指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平 均地權條例第3條及土地稅法第8條之規定益為灼然，最高法 院93年度台上字第1718號判決意旨可資參照。至營業用房屋 ，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安 居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制 之必要；又營業用房屋類皆坐落在商業區，不僅其建造、維 修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋 所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比，最高法 院92年度台簡上字第20號判決意旨亦可資參照。 ㈣查原告出租與被告之前開土地，於64年間已納入南崁新市鎮 都市計畫之商業區，其上並有渠等興建門牌號碼桃園縣蘆竹 市○○路000○000號未辦保存登記建物，分別為2層或3層建 物，且1 樓店面出租他人營業使用等情，已如前述；則被告 向原告所為之基地租賃，除己身住居樓層外，復兼作「城巿 營業用房屋」使用，已非單純「城巿住宅用房屋」，依上揭 說明，其租金數額應不受不動產申報總價年息10% 之限制， 始較公允。則參酌現今國家土地政策，就土地交易價額以「 實價登錄」為原則，並藉逐步調整公告土地現值以反映真實 價值；亦即，公告土地現值為較接近真實價值之官方數據， 當具有一定之公信力，得採為租金調整之依據。雖原告委託 之景陽估價報告，係以房屋租賃為估價基準，未能真實反映 基地租賃情形，然不可否認，南崁地區近年房價大幅成長， 租金收益亦同步增加；就原告而言，其依公告地價所得之租 金收益，自顯低於鄰地租金，確屬不公。故本院綜合本件基 地坐落位置、工商業繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值 及所受利益，並與鄰地租金比較，若令原告堅守公告地價為 收取租金標準，毋寧使被告獲取高額出租他人之營業利潤，
要非立法本旨；且公告土地現值乃較為能反映真實價值之官 方數據，並兩造曾約定以前開土地公告地價6%計付租金，應 將系爭租約之租金數額調整為按公告土地現值年息6%計算為 適當。
㈤第按房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金 之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許 增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算；故起 訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。另租賃物 為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442 條 規定，聲請法院增減其租金；惟調整租金之訴，祇能增減租 金之數額，不得將原約定之租金種類變更，最高法院48年台 上字第521 號、75年台上字第2126號著有判例可資參照。查 原告聲請自起訴狀繕本送達之次月1 日起，調整系爭租約之 租金數額，經核其就承租人部分嗣於訴訟進行中為追加被告 ，始有當事人適格，故其調整租金時點應待起訴狀繕本送達 追加被告後起算，亦即自103年1月起生調整效力。至原告併 請求租金應於當年該月1 日給付，此乃兩造間租金給付期日 之約定，非本件調整租金所得審究，本院當無從准為其請求 。
㈥是兩造間就前開土地所為未定期限之系爭租約，因其基地價 值顯著提高，原約定之比例顯不相當，經斟酌前開土地繁榮 之程度及鄰地租金之比較等情形，認應將租金數額自103年1 月起調整為按公告土地現值年息6%計算。故原告在此範圍請 求，核屬有據，至超過部分，歉乏依據；另被告抗辯系爭租 約承租人與房屋事實上處分權人有部分不同情事，因僅渠等 間內部事由，無由以之對抗原告，租金給付義務人仍為被告 ，所辯各節，皆屬無據。
六、綜上所述，原告依系爭租約及民法第442 條規定，聲請法院 就被告承租其如附表所示土地之租金，自103年1月起調整為 按公告土地現值年息6%計算，即如主文第1 項所示，為有理 由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁 回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此 敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前 段。
中 華 民 國 103 年 6 月 20 日
民事第三庭 法 官 黃翊哲
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│附表： 102年度重訴字第352號│
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│ │ │門牌號碼（│坐落土地位置面積（桃園縣蘆竹市南華段）│
│編號│ 承租人 │桃園縣蘆竹├────┬────┬────┬────┤
│ │ │市南崁路）│190 地號│191 地號│193 地號│面積合計│
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│ ① │ 戴文川 │ 280 號 │ （無） │ 41㎡ │ （無） │ 41㎡ │
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│ ② │ 呂理松 │ 282 號 │ 2㎡ │ 66㎡ │ （無） │ 68㎡ │
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│ ③ │ 賴永同 │ 284 號 │ 4㎡ │ 62㎡ │ （無） │ 66㎡ │
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│ ④ │ 游家卿 │ 286 號 │ 4㎡ │ 73㎡ │ （無） │ 77㎡ │
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│ ⑤ │ 林丕庭 │ 288 號 │ 5㎡ │ 55㎡ │ （無） │ 60㎡ │
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│ ⑥ │ 韋國奇 │ 290 號 │ 8㎡ │ 53㎡ │ （無） │ 61㎡ │
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│ ⑦ │ 韋聖暉 │ 292 號 │ 10㎡ │ 49㎡ │ 1㎡ │ 60㎡ │
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│ ⑧ │ 徐文亮 │ 294 號 │ 10㎡ │ 48㎡ │ 5㎡ │ 63㎡ │
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│ ⑨ │ 黃瑞謙 │ 296 號 │ 9㎡ │ 44㎡ │ 10㎡ │ 63㎡ │
│ │胡黃月娥│ │ │ │ │ │
│ │翁黃月網│ │ │ │ │ │
│ │蘇黃月香│ │ │ │ │ │
│ │ 黃月秋 │ │ │ │ │ │
│ │ 黃于 │ │ │ │ │ │
│ │ 黃柏濤 │ │ │ │ │ │
│ │ 吳建龍 │ │ │ │ │ │
│ │ 吳建興 │ │ │ │ │ │
│ │ 吳建和 │ │ │ │ │ │
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│ ⑩ │ 黃月惠 │ 298 號 │ 9㎡ │ 77㎡ │ 16㎡ │ 102㎡ │
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│ ⑪ │ 李啟宏 │ 300 號 │ 9㎡ │ 74㎡ │ 21㎡ │ 104㎡ │
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│ ⑫ │ 錢智富 │ 302 號 │ 9㎡ │ 96㎡ │ 27㎡ │ 132㎡ │
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│ ⑬ │ 林清傳 │ 304 號 │ 8㎡ │ 106㎡ │ 33㎡ │ 147㎡ │
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│ ⑭ │ 褚水源 │ 306 號 │ 8㎡ │ 98㎡ │ 39㎡ │ 145㎡ │
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│ ⑮ │ 李傳隆 │ 308 號 │ 8㎡ │ 86㎡ │ 43㎡ │ 137㎡ │
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│ ⑯ │ 王明城 │ 310 號 │ 8㎡ │ 76㎡ │ 47㎡ │ 131㎡ │
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│ ⑰ │ 康忠輝 │ 312 號 │ 8㎡ │ 69㎡ │ 54㎡ │ 131㎡ │
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│ ⑱ │ 黃宗榮 │ 314 號 │ 8㎡ │ 63㎡ │ 60㎡ │ 131㎡ │
├──┼────┼─────┼────┼────┼────┼────┤
│ ⑲ │留鄭金鳳│ 316 號 │ 3㎡ │ 48㎡ │ 64㎡ │ 115㎡ │
│ │ 鄭麗卿 │ │ │ │ │ │
│ │ 鄭麗美 │ │ │ │ │ │
│ │ 鄭麗春 │ │ │ │ │ │
│ │ 鄭麗雲 ├─────┼────┼────┼────┼────┤
│ │ 鄭和順 │ 318 號 │ （無） │ 14㎡ │ 5㎡ │ 19㎡ │
│ │ 鄭和欽 │ │ │ │ │ │
│ │ 鄭和毅 │ │ │ │ │ │
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以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 23 日
書記官 金秋伶