臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1413號
原 告 張肇良
訴訟代理人 蕭萬龍律師
複 代理人 吳宛亭律師
被 告 林玉山
林玉炫
林安正
林鈺能
上四人共同
訴訟代理人 劉政杰律師
上列當事人間請求返還定金事件，於民國103 年5 月16日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國99年1 月22日與被告就其等共有坐落桃園縣觀音 鄉○○段00○00○00地號土地（下稱：系爭土地）簽訂不動 產買賣契約書（下稱：系爭買賣契約），並於簽約同時支付 被告簽約金新臺幣（下同）100 萬元。但由於系爭46、47地 號土地尚有其他共有人即訴外人曾献奉，原告與曾献奉就該 二筆土地之買賣契約與其他共有人簽約之時程無法順利銜接 而生疑義，並因系爭土地屬於新開發住宅區有建築面積之限 制，兩造遂於系爭買賣契約第10條載明：「本案之土地為新 開發住宅區，若有面積之限制導致無法核發建築執照及無法 辦理土地融資及其他持分無法全部取得時，甲（即原告）、 乙（即被告）雙方同意解約，乙方應無息退還甲方之簽約金 壹佰萬元整，此特約事項自簽約日起以三個月內為限。」之 約定，亦即嗣後若有面積之限制導致無法核發建築執照或無 法辦理土地融資或其他持分無法全部取得等障礙事由，於簽 約日起3 個月內無法排除者，兩造簽署之系爭買賣契約即自 動解除，被告須無條件返還原告已支付之簽約金。故於簽約 後，原告雖已委請仲介人員與曾献奉協調俾能取得全部之土 地，然遲遲仍無法順利取得全部權利範圍，甚有遭鄰地占用 之問題，顯見自簽約日起迄今，原告確實無法取得全部權利 範圍之土地及完成土地融資，依系爭買賣契約第10條之約定 ，該契約即自動解除，被告依約負有返還原告上開簽約金之 義務。
㈡原告否認系爭買賣契約第10條如被告所辯稱係附有終期之契
約條款，原告僅得於簽約日起3 個月內始得行使權利之事實 。蓋原告乃係以土地開發為目的而向被告購買系爭土地，此 情亦為被告所明知，倘若交易後無法順利核發建築執照、辨 理土地融資，抑或土地之持分無法順利取得時，將肇致土地 使用受限而無法順利進行開發，原告進行土地買賣即失其意 義。又原告與被告簽定契約時，因原告與曾献奉間之買賣契 約疑義仍未排除，原告為能順利取得全部之土地持分暨達購 入後土地開發之目的，始有3 個月之緩衝期限俾使雙方當事 人得設法排除障礙事由，倘若於期限內順利排除者，系爭買 賣契約當得繼續履行。而兩造簽約後迄今，原告根本未能取 得全部權利範圍之土地，此觀原告仍非登記為系爭土地之所 有權人，且系爭46、47地號嗣已出賣予第三人並辦理所有權 移轉登記完畢即明。且原告當時曾以系爭三筆土地分別向土 地銀行之林祚溪經理與彰化銀行之陳佶盟襄理詢問是否願意 承貸，惟兩家銀行均表示因土地本身條件之客觀因素而不願 承貸，故無法於期限內完成土地融貸實非原告所願及掌控， 契約解除原告亦深感無奈。按此，原告確有未能順利取得所 有土地持分，以及銀行因土地本身條件之客觀因素肇致不願 承貸之障礙事由存在，是原告提起本件起訴自屬有據。 ㈢並聲明：被告應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達被 告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔 保，請准為假執行之宣告。
二、被告則辯稱：按附終期之法律行為，於期限屆滿時，失其效 力，民法第102 條第2 項定有明文。查兩造間簽署之系爭買 賣契約第10條係附有期限之契約條款，原告應於簽約日起3 個月內，確認是否有面積限制導致無法核發建築執照、無法 辦理土地融資及其他持分無法全部取得之情形，始得主張契 約解除，而原告迄至102 年8 月22日始依上開已失效之契約 條款為主張，顯屬無據。且原告就上開主張並未舉證證明系 爭土地有何無法辦理貸款之情事。又原告買受之三筆土地中 ，其中系爭13地號土地為被告等四人所共有；其餘46、47地 號土地雖為被告與訴外人曾献奉所共有，然曾献奉早於98年 12月12日已與原告先簽立不動產買賣契約書，原告自無無法 取得系爭土地之其他持分等障礙事由存在。況被告前已於10 0 年3 月9 日依系爭買賣契約第2 條價款給付：「第二期款 ：…甲方應在三個月內完成土地融資之程序」、第6 條違約 責任及損害賠償：「…如甲方違約則乙方得沒收甲方已支付 之款項」之約定，寄發存證信函催告原告應於同年3 月31日 前履行契約。惟原告於同年3 月14日回函拖延並無履約行為 ，被告迫於無奈再次寄發存證信函表示原告若未於同年3 月
31日前履行契約即屬違約，且不同意原告延期之要求。其後 ，因原告仍遲未履行契約，且未依約給付尾款，被告另已寄 發存證信函通知原告解除契約。是以，原告既違反系爭買賣 契約第2 條、第6 條之約定，並經被告催告後仍不履行契約 ，被告依同契約第6 條中段約定沒收原告已支付之款項，並 無違約之情等語，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回 ；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、原告主張兩造於99年1 月22日簽訂系爭買賣契約，原告於簽 約同時支付被告簽約金100 萬元，及系爭買賣契約第10條約 定：「本案之土地為新開發住宅區，若有面積之限制導致無 法核發建築執照及無法辦理土地融資及其他持分無法全部取 得時，甲、乙雙方同意解約，乙方應無息退還甲方之簽約金 壹佰萬元整，此特約事項自簽約日起以三個月內為限。」等 情，有系爭買賣契約在卷可參，且為兩造所不爭執，堪信為 真正。然原告主張被告應返還100 萬元簽約金等語，則為被 告所否認，並以上開情詞置辯。經查：
㈠按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法 第99條第2 項定有明文。細稽系爭買賣契約第10條特約事項 之約定內容可知，兩造就買賣系爭土地之法律行為，已約定 以「若有面積之限制導致無法核發建築執照及無法辦理土地 融資及其他持分無法全部取得」為其解除條件，屬附解除條 件之法律行為，若上開解除條件成就，系爭買賣契約即失其 效力。
㈡原告雖以系爭買賣契約有無法辦理土地融資及其他持分無法 全部取得之障礙事由為由，主張系爭買賣契約已依第10條約 定自動解除云云，但為被告所否認，則原告對有利於己之「 解除條件成就」之事實，自應負舉證責任。而原告固舉46、 47地號土地之異動索引資料為證，然該項資料僅能證明46、 47地號土地之所有權已於102 年7 月2 日移轉登記予訴外人 吳進喜，尚無從證明原告於系爭買賣契約簽訂後3 個月內有 無法取得系爭土地全部持分之情事。且依被告提出之被證四 不動產買賣契約書所示，原告在與被告簽訂系爭買賣契約前 之98年12月12日，即已與曾献奉就46、47地號簽訂買賣契約 ，則原告主張系爭買賣契約有「其他持分無法全部取得」之 情事云云，顯非可採。
㈢原告固另主張系爭買賣契約有「無法辦理土地融資」之情形 等語，並舉證人即地政士魏麗真、土地銀行八德分行經理林 祚溪、彰化銀行新明分行帳戶管理員陳佶盟為證。然參酌魏 麗真於本院審理時證稱：我有幫原告處理融資的事務，我找 了好幾家銀行，包括土銀八德分行、彰銀新明分行，銀行都
表示那塊區域的土地他們不願意承貸，銀行融資的事務都是 事務所的小姐在處理等語（見本院卷第62頁反面至第64頁） ，足見魏麗真僅詢問過2 家金融機構，則其他金融機構是否 亦均不願承作系爭土地之融資，而有無法辦理土地融資之情 形，已至有可疑，且該等融資貸款事務又均係由魏麗真之員 工負責處理，更難僅憑魏麗真之證詞即遽認系爭買賣契約確 有「無法辦理土地融資」之情事。況觀諸林祚溪於本院審理 時證稱：我只記得張肇良有拿土地買賣契約來詢問是否可以 辦土地融資及後續的建築融資，我有去現場看，但後來沒有 承作，我已經忘記沒有承作之原因是我們開出的貸款條件不 符張肇良的需求，抑或我們評估認為這個案子不能做，且我 也不確定我去看的那個案件是否即為本件案件之標的等語（ 見本院卷第97頁反面），及陳佶盟於本院審理時證稱：我對 系爭買賣契約沒有印象，且我有查詢電腦，本件並非新明分 行貸款戶，我對系爭土地是否有買方、賣方或代書來詢問貸 款一事並沒有印象等語（見本院卷第98頁），益徵原告所舉 證據並無法證明系爭買賣契約有「無法辦理土地融資」之情 事，本院自難形成對原告有利之心證。
㈣再者，系爭買賣契約若確有原告所稱無法辦理土地融資及其 他持分無法全部取得之情形，原告理應於系爭買賣契約第10 條所約定之3 個月期限屆滿時，向被告陳明上開障礙事由並 請求被告返還100 萬元簽約金，以利被告知悉系爭買賣契約 已因第10條特約事項之約定而失效，此舉除可避免被告因無 法及時另行出售土地而受損害外，亦可維護原告及時取回10 0 萬元簽約金之利益，然原告於99年1 月22日簽約後，竟遲 至102 年8 月23日始向本院起訴請求，時隔已逾3 年7 個月 ，此舉顯與常情事理相悖，原告實難辭其惡意拖延之責。酌 此情，原告以系爭買賣契約有無法辦理土地融資及其他持分 無法全部取得之情形為由，主張被告應返還100 萬元簽約金 云云，除與事實不符外，更已違背誠信原則，不能採信。 ㈤另按附終期之法律行為，於期限屆滿時，失其效力，民法第 102 條第2 項定有明文。經查，依系爭買賣契約第10條特約 事項約定：「…此特約事項自簽約日起以三個月內為限。」 等文意可知，兩造就該特約事項已定有3 個月之期限，屬附 終期之法律行為甚明，則被告辯稱第10條之約定於自簽約日 起3 個月內之期限屆滿時，失其效力等語，即非無據。易言 之，系爭買賣契約自簽約日起3 個月內若有面積之限制導致 無法核發建築執照及無法辦理土地融資及其他持分無法全部 取得之情形，系爭買賣契約即因第10條之約定而失其效力， 惟該等解除條件若係於簽約日起逾3 個月後始成就，因該第
10條之約定已因期限屆滿而失其效力，原告自不得再依第10 條之約定主張系爭買賣契約失其效力。本件原告並未證明系 爭買賣契約自簽約日起3 個月內之期限內已有無法核發建築 執照及無法辦理土地融資及其他持分無法全部取得之情形乙 節，既已如前述，則原告自無依系爭買賣契約第10條請求被 告返還100 萬元簽約金之權利。且縱認系爭買賣契約現有面 積之限制導致無法核發建築執照及無法辦理土地融資及其他 持分無法全部取得之情形，原告亦應證明該等解除條件係於 簽約後3 個月內即已成就，然原告迄今仍未提出其他積極證 據以實其說，自難認原告有依系爭買賣契約第10條之約定請 求被告返還100 萬元簽約金之權利。
四、綜上所述，原告依系爭買賣契約第10條特約事項之約定，起 訴請求被告給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應 予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗 ，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法及舉證，經本 院審酌後，對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此 敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 9 日
民事第一庭 法 官 魏于傑
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 103 年 6 月 9 日
書記官 洪明媚