臺灣桃園地方法院民事判決 100年度重訴字第76號
原 告 麥良青
羅國展
葉美鳳
鍾育宏
周宗廣
徐慧珊
周美萍
蔡育霖
李文宏
謝美嬌
王伸峯
洪家慶
彭敏華
范靖民
前 列一人
訴訟代理人 劉家炆
原 告 呂皇佐（即陳玟全）
余京玫
黃禎文
楊琦
石豐誌
林新詠
黃紹光
田光明
許文濠
陳秋雲
范揚增
前 列一人
訴訟代理人 詹君平
原 告 陳正珉
許智雯
劉淑君
潘欽煌
范綱栓
鍾佳榮
謝飛燕
趙侯勛
彭珍瑋
王雪芬
李秋玫
陳珮文
張瑞朋
劉建汎
高瑋君
鄭佳惠
黃增武
諶鴻鳴
楊智凱
鄭馥萱
張鳳兒
陳清淵
陳美惠
前 列48人
訴訟代理人 許淑玲律師
林其玄律師
被 告 萬鎮建設有限公司
法定代理人 盧武仁
被 告 萬勵建設有限公司
法定代理人 盧武仁
被 告 萬麗建設有限公司
法定代理人 盧武仁
共 同
訴訟代理人 陳萬發律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103 年5 月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告萬鎮建設有限公司應各給付附表編號一號至二十九號之原告新臺幣壹拾壹萬壹仟叁佰元，及均自民國一百年三月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告萬勵建設有限公司應各給付附表編號三十號至三十四號、三十六號至四十二號之原告新臺幣壹拾壹萬貳仟伍佰元、給付原告張瑞朋新臺幣壹拾壹萬壹仟叁佰元，及均自民國一百年三月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告萬麗建設有限公司應給付原告陳美惠新臺幣壹拾壹萬叁千柒佰元，及自民國一百年三月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之五，餘由原告負擔。本判決第一項，於附表編號一號至二十九號之原告各以新臺幣肆
萬元為被告萬鎮建設有限公司供擔保後，得假執行。但被告萬鎮建設有限公司如各以新臺幣壹拾壹萬壹仟叁佰元為附表編號一號至二十九號之原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，於附表編號三十號至三十四號、三十六號至四十二號之原告各以新臺幣肆萬元為被告萬勵建設有限公司供擔保後，得假執行。但被告萬勵建設有限公司如各以新臺幣壹拾壹萬貳仟伍佰元為附表編號三十號至三十四號、三十六號至四十二號之原告、以新臺幣壹拾壹萬壹仟叁佰元為原告張瑞朋預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項，於原告陳美惠以新臺幣肆萬元為被告萬麗建設有限公司供擔保後，得假執行。但被告萬麗建設有限公司如以新臺幣壹拾壹萬叁千柒佰元為原告陳美惠預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，被告於期日到 場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場 或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十 日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條第 1 項前段、第4 項規定甚明。查本件訴訟起訴初時原列廖文 盛、劉興陞、李文俊、陳馨彰、張素玉為原告，嗣於程序進 行中，陳馨彰、張素玉於民國100 年5 月9 日（見本院卷㈡ 第28頁、第29頁）、劉興陞於100 年3 月20日（見本院卷㈡ 第109 頁）、李文俊於101 年10月24日（見本院卷㈡第170 頁）、廖文盛於101 年10月30日（見本院卷㈡第173 頁）具 狀撤回起訴，經被告具狀同意上揭原列為原告之人撤回起訴 （見本院卷㈢第103頁），應認為已合法撤回起訴。貳、實體方面
一、原告主張：
㈠原告等人分別於附表所示訂約日期與被告萬鎮建設有限公司 （下稱萬鎮公司）、被告萬勵建設有限公司（下稱萬勵公司 ）、被告萬麗建設有限公司（下稱萬麗公司）簽定歐洲山莊 房屋買賣契約書（下稱系爭契約），系爭契約之建案標的名 稱即為「歐洲山莊」社區（下稱系爭房屋）。被告萬鎮公司 、萬勵公司及萬麗公司於銷售系爭房屋時，於廣告上載明「 前院停車」、「戶戶前院停車」、「低分貝、高鮮氣、三樓 半別墅」、「達五大房使用空間、滿足三代同堂的多元空間 、「前院停車設計、方便自主，不佔室內坪效」、「總價46 8 萬起買三樓半夢幻大別墅」、「總價468 萬起5-74坪頂樓
空中花園」等且於歐洲山莊之平面空間鑑賞圖集中表示一樓 空間為起居室、庭院停車等。
㈡而原告嗣後發現被告萬鎮公司等交付予原告之房屋一樓部分 面積用途為停車空間，顯與上開銷售廣告上載起居室不符， 原告於簽約之前亦不知所謂一樓起居室實際用途為停車空間 ，被告萬鎮公司等顯欺瞞原告，給付之標的顯有瑕疵且不符 契約約定之效用。
㈢另被告於上開銷售廣告上雖以三樓半五房大空間為銷售手法 ，然原告等與被告簽訂之系爭契約「第一條買賣標示：…房 屋面積共計伍拾捌點陸肆坪，上開坪數係含主建物、附屬建 物坪數在內」，另參照每戶系爭房屋之建物登記第二類謄本 ，原告所買受之房屋第四層43.01 平方公尺全部之面積乃是 以主建物之項目為登記，然如依原告前提出之圖說系爭房屋 第四層部分登記為陽台、廣告內之建築物外觀圖所示第四層 亦無完整之牆壁，被告萬鎮公司等提供之第四層部分建物當 非有主建物之效用，是被告萬鎮公司等於房屋買賣契約第一 條，將第四層全部面積以主建物為登載，然提供之標的卻為 「陽台」，給付之內容顯有瑕疵且亦不符契約之效用。並構 成債務不履行。而主建物之建造成本顯較低於陽台之建造成 本，此部分因被告萬鎮公司等減少建造成本，尚構成不當得 利。
㈣系爭房屋一樓部分空間於使用執照上屬停車空間，無法如同 被告萬鎮公司等於銷售廣告中稱充作客廳、起居室之使用， 確有效用上之瑕疵，被告萬鎮公司等未依債之本旨為給付， 亦構成債務不履行，原告等可依據關於停車空間與起居室之 價值差額請求被告萬鎮公司等為賠償。
㈤爰依據民法227 條第1 項、第226 第1 項條、第360 條、第 179 條請求損害賠償及不當得利，並聲明：
⒈被告萬鎮公司應給付附表編號1 至29之原告如附表請求金額 欄所示之金額及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按 週年利率5 ％計算之利息。
⒉被告萬勵公司應給付附表編號30至42之原告如附表請求金額 欄所示之金額及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按 週年利率5 ％計算之利息。
⒊被告萬麗公司應給付附表編號43之原告陳美惠新臺幣（下同 ）22萬874 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按 週年利率5 ％計算之利息。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告於起訴狀提出之廣告，並非被告對原告等人銷售系爭房
屋所使用之廣告，被告否認以該廣告對原告為銷售。原告都 是以「成屋」為買賣，購買當時已有房屋實況及建物謄本之 登記、使用執照之登記為憑，原告係以「成屋」之檢視及依 據房屋實況及建物謄本之登記、使用執照之登記為其買受之 依憑，非以廣告為買受之憑，至於原告提出之廣告圖，係原 置放於被告位於社區進出第一戶未上鎖之房屋內，因為該房 屋之前曾作為銷售預售屋之接待中心，放置一些之前銷售預 售屋之廣告圖，但後來該房屋荒廢而未予管理、未予上鎖， 原告可能是到該房屋取得該廣告，但被告從未以該廣告對原 告為銷售，且原告亦無舉證該廣告之由來為何，廣告圖上並 無被告之蓋章或簽名，亦無銷售人員之簽名，且何以原告等 人分別來自該分為不同之三期建案之不同地段及不同房屋狀 態，卻為同樣之廣告？更足以證明該廣告，並非被告對原告 等人銷售系爭房屋所使用，而被告亦否認以該廣告對原告為 銷售，亦無以廣告為成屋買賣契約之附件，故不能以該廣告 拘束被告。
㈡原告主張系爭房屋一樓部分以汽車停車位虛增坪數，應為不 完全給付，被告否認原告之主張，答辯如下：
⒈兩造從無於系爭契約內約定系爭房屋一樓以起居室用途為出 售，故原告起訴本案主張被告應就一樓部分空間係屬停車空 間登記致用途功能減低而負賠償或減價之責云云，係屬原告 單方誤認契約之約定，原告主張並不足採。
⒉原告皆為購買成屋，而非預售屋，故以簽約當時之已登記之 建物總面積，即是兩造約定之購買建物之面積，故雙方於簽 訂之系爭契約第1 條第1 項明確記載使用執照之字號及房屋 總面積，並以「上開坪數係含主建物、附屬建物坪數在內」 ；及於第2 項約明：「買賣精確面積以地政機關複丈成果圖 登記建物面積為準，即建物謄本所記載持分面積之權利範圍 ... 」，並無區分以如何用途登記而使價位不同，亦無區分 使用執照登記用途為車位或住宅之面積而有不同，而是以包 含主建物、附屬建物之總登記坪數面積作為買賣約定之面積 及總價，至於建物總面積坪數之認定，買賣雙方是約定以地 政機關之複丈測量及「建物謄本所記載」之面積為認定。 ⒊況且，被告於出售時都已詳述建物一樓有一部分面積登記為 停車位用途，此參買賣契約書之「附件二：全區平面配置圖 」，都有以圖示清楚標出臨大門通路進門後之庭院進門內， 以「Ｖ」標出該停車位之位置，其餘「Ｖ」以外之位置，仍 為供一樓之住宅使用，原告所購買系爭房屋，於建物謄本及 建物測量成果圖都是登記「主要用途：住宅、停車空間」， 於使用執照記載：「用途：H2住宅、00停車空間」，故被告
於銷售該「成屋」時，並無隱瞞一樓有部分作為「停車空間 」之情。
⒋另系爭契約中買受人即原告均已在其買受房屋座落位置上面 蓋章，使用執照、平面圖上面也都是顯示一樓部分是停車空 間，故可證知買受人（原告）於購買之初就已知悉一樓情形 並同意買受，並沒有誤認之情形。被告於系爭契約，也有將 全區每一戶一樓皆包含一部分停車位明確為標示，所以原告 是清楚知悉且同意買受，才予確認蓋章為憑。且於使用執照 上已明確記載系爭一樓有部分為停車空間，所以原告更是沒 有誤認之可能。
㈢就原告主張謂第四樓虛增主建物坪數，被告否認，答辯如下 ：
⒈兩造從無於系爭契約內約定系爭房屋四樓以主建物或附屬建 物之方式登記，故原告起訴主張被告應就四樓部分空間係屬 陽台不應以主建物登記而負不當得利之責，係屬原告誤認。 ⒉原告皆為購買成屋，故以簽約當時之已登記之建物總面積， 即是兩造約定之購買建物之面積，系爭房屋第四樓之屋況簽 約當時已現況存在，並經原告查看後取得權狀及謄本與使用 執照可供核對，絕無原告所片面聲稱之情形。
㈣再者，原告等人於買受及過戶完成點收系爭房屋之當時，本 即隨時可點驗檢查系爭房屋有無任何瑕疵，被告更均無故意 不告知之情形，且依民法第356 條，買受人應依通常程序從 速檢查其所受領之物，至多給予半年即符通常程序從速檢查 之要件，但因原告等人「怠於為通知」，故應依民法第356 條第2 項「視為承認其所受領之物」，才符民法之規定。 ㈤並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項（本院卷㈢第220頁背面至第221頁）： ㈠原告等人向被告購買之系爭房屋，係屬已興建完成並辦畢保 存登記之成屋狀態之房屋，並非預售屋。原告等人簽訂系爭 契約之日期及系爭房屋點交之日期均如附表所示。 ㈡系爭售屋廣告，均為被告所印製（見本院卷㈠第300 頁至第 311頁）。
㈢原告向被告所購買之系爭房屋，第四層依據建物登記謄本所 載為主建物（見卷外附不動產估價報告書第68頁至第110 頁 建物登記謄本）。
㈣被告交付原告之系爭房屋，依使用執照所載，一樓之部分面 積為停車空間，停車位長均為6 公尺、寬均為2.5 公尺（見 本院卷㈢第130 頁桃園縣政府工務局函）。
四、經本院於103 年5 月22日發函及同年5 月29日與兩造整理並 協議簡化之爭點為（見本院卷㈢第205頁、第206頁、第220 頁背面、第221頁）：
㈠系爭售屋廣告是否為被告對原告銷售時所使用之廣告？該廣 告可否認為買賣契約之一部，而有拘束兩造之效力？ ㈡原告主張被告交付之房屋一樓之部分面積於使用執照登載用 途為停車空間，無法作為客廳、起居室使用，與廣告不符。 ⒈原告得否依民法第227 條第1 項不完全給付之規定請求被告 損害賠償？
⒉原告主張此為物之瑕疵，依民法第354 條、第359 條請求減 少價金後，依民法第179 條請求返還不當得利，有無理由？ ⒊被告有無故意不告知物之瑕疵之情形？原告依民法第360 條 請求不履行之損害賠償，有無理由？
⒋若為物之瑕疵，原告主張依民法第179 條請求被告返還減少 營造成本之利益，有無理由？
㈢依建物登記謄本，第四層登記為主建物，然實際上第四層之 現況如同不動產估價報告書第114 頁至第118 頁之勘估標的 標示陽台之照片所示。
⒈原告得否依民法第227 條第1 項不完全給付之規定請求被告 損害賠償？
⒉原告主張此為物之瑕疵，依民法第354 條、第359 條請求減 少價金後，依民法第179 條請求返還不當得利，有無理由？ ⒊被告有無故意不告知物之瑕疵之情形？原告依民法第360 條 請求不履行之損害賠償，有無理由？
⒋若為物之瑕疵，原告主張依民法第179 條請求被告返還減少 營造成本之利益，有無理由？
五、茲就爭點分別論述如下：
㈠被告不論有無以系爭售屋廣告對原告銷售系爭房屋，均應認 係系爭契約之一部，有拘束兩造之效力。
⒈按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之 義務不得低於廣告內容，消費者保護法第22條定有明文，是 以此企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖無廣告內容記 載，消費者如因信賴該廣告內容，而與企業經營者簽訂契約 時，企業經營者所負之契約責任應及於該廣告內容。又買賣 契約義務，當事人已於契約中予以明定者，亦成為契約之給 付義務，債務人有依約履行義務；至契約義務之違反，債權 人得否主張解除契約，應視系爭義務之不履行，是否導致債 權人失其訂約目的而定，非以所違反者究為主從給付義務或 附隨義務而有不同（最高法院101 年度台上字第246 號判決 意旨參照）。
⒉觀諸原告提出之系爭售屋廣告，被告對該廣告為其所印製乙 節並不爭執（不爭執事項㈡），廣告上確實載有「前院停車 」、「戶戶前院停車」、「三樓半別墅」、「前院停車設計 、方便自主，不佔室內坪效」、「總價468 萬起買三樓半夢 幻大別墅」之宣傳文字（見本院卷㈠第300 頁至第311 頁） 且系爭房屋平面空間鑑賞圖集標示之一樓確為起居室之設計 ，車輛則係停放於戶外之前院（見本院卷㈠第306 頁），參 酌上揭最高法院判決意旨，即使系爭契約並未將系爭售屋廣 告之文字及圖示明文約定於系爭契約內，仍應認為系爭售屋 廣告之內容已成為系爭契約之一部，有拘束系爭契約買賣雙 方即兩造之效力，並不因廣告內容是否有列入契約而不同。 被告空言系爭售屋廣告並非被告對原告等人銷售系爭房屋所 使用之廣告，並不足採。
㈡系爭房屋一樓之部分面積為停車空間，無法作為起居室使用 ，可認為係瑕疵，然該瑕疵於契約成立時即已存在，原告依 據民法第227 條第1 項不完全給付之規定請求被告損害賠償 ，並無理由。
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第22 7 條定有明文，故需對於不完全給付，以可歸責於債務人之 事由所致者為限，始負責任。此與瑕疵擔保責任，不以債務 人之故意過失為要件者，迥不相同。又按出賣人就其交付之 買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立 後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除 負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行 責任，有最高法院77年度第7 次民事庭會議決議㈠可稽。另 最高法院98年度台上字第1691號判決亦以：「物之出賣人就 其交付之買賣標的物，有應負擔保責任之瑕疵，其瑕疵係於 契約成立後始發生者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同 時構成不完全給付之債務不履行責任」。同院94年度台上字 第2352號判決謂：「物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務 不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。 因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解除契約，兩者 有別。前者無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法 第359 條規定解除契約；後者則須有可歸責於出賣人之事由 始可解除契約，且買受人主張出賣人應負不完全給付之責任 時，如其不完全給付可能補正者，惟於買受人定期催告補正 而不補正時，始得依民法第254 條之規定解除契約，不能補 正者，則可不經催告而解除契約；前者應受民法第365 條除
斥期間之限制，後者則無民法第365 條規定之適用；前者倘 依其情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金， 後者則無此規定之適用」。即買賣標的物之瑕疵係於契約成 立時即已存在者，苟於其物之危險移轉於買受人時，仍未消 失，惟買賣雙方當事人既係以該特定物為標的物而訂立買賣 契約，債務人以特定物之現狀交付之，即係依債之本旨而為 履行，尚不構成不完全給付。
⒉次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文 。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易 觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限 。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品 質有欠缺者，亦屬之（參照最高法院73年台上字第1173號判 例意旨）。
⒊經查，系爭房屋各別建築物之一樓停車位長均為6 公尺、寬 均為2.5 公尺，有桃園縣政府工務局103 年3 月17日桃工使 字第0000000000號函暨所附使用執照書圖文件在卷可證（見 本院卷㈢第130 頁至第142 頁）。且使用執照樓層附表載明 系爭房屋地上一層之用途為「停車空間、H2住宅」；使用執 照加註附表亦有「本案一樓停車空間部分不得做其他用途使 用」（見本院卷㈢第131 頁背面、第132 頁；第134 頁背面 、第135 頁）。且桃園縣政府亦針對桃園縣楊梅市○○路00 0 巷00弄0 號至78號，即附表編號1 號至29號、35號、43號 原告之建築物，未經許可擅自變更一樓室內停車空間作為居 室使用發函管理委員會命於100年4月30日前回復原狀乙節， 有桃園縣政府100年3月30日府工使字第0000000000號函可佐 （見本院卷㈢第243 頁）。由上述函示均可證系爭房屋之一 樓無法全作為起居室使用，顯與被告製作之系爭售屋廣告宣 傳之「前院停車設計、方便自主，不佔室內坪效」有所不符 ，而系爭售屋廣告應認為屬系爭契約之一部，已見上述，故 就系爭房屋一樓部分面積無法作為起居空間使用之情形，可 認為無法達到契約預定效用之瑕疵。然系爭房屋原告買受之 際均已為成屋之狀態，換言之，一樓之部分面積為停車空間 之瑕疵於系爭契約成立時已經存在，且該瑕疵於系爭房屋之 危險移轉於買受人時，仍未消失，參照上開說明，被告以系 爭房屋之現狀交付之，即係依債之本旨而為履行，尚不構成 不完全給付。
㈢因系爭房屋一樓部分面積為停車空間，無法作為起居室使用 ，原告得請求減少價金。
⒈系爭房屋一樓停車空間部分不能作為起居室使用而有物之瑕 疵，已見上述。按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規 定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價 金，民法第359 條前段定有明文。
⒉經查，本案委託全國不動產估價師事務所以比較法鑑定之結 果，一樓起居空間使用與一樓車位空間使用之價值差額分為 ：
⑴桃園縣楊梅市楊湖路773 巷70弄部分為11萬1300元。 ⑵桃園縣楊梅市楊湖路773 巷72弄部分為11萬2500元。 ⑶桃園縣楊梅市楊湖路773 巷70弄80衖部分為11萬3700元。 （見卷外附不動產估價報告書第4 頁）故附表編號1 號至29 號、35號之原告得請求減少之價金為11萬1300元、編號30號 至34號、36號至42號之原告得請求減少之價金為11萬2500元 、編號43之原告得請求減少之價金為11萬3700元。 ⒊次查，不動產估價報告書雖認系爭房屋一樓登記為停車空間 部分，面積為40平方公尺（見卷外附不動產估價報告書第3 頁），與本院依據上揭桃園縣政府工務局103 年3 月17日桃 工使字第0000000000號函認定停車位之面積為15平方公尺（ 6 公尺×2.5 公尺＝15平方公尺）不同，然衡諸常情，系爭 房屋一樓之15平方公尺既已作為停車位使用，一樓之其他部 分已難再作起居空間使用，故不動產估價報告以一樓停車空 間為40平方公尺作為鑑價之基礎，仍屬可採。 ⒋被告雖辯稱系爭房屋之買賣為成屋交易，原告等人違反從速 檢查買賣標的物之義務，已不得再要求減少價金等語。然查 ，系爭房屋之一樓得否作為起居室使用，若作為起居室使用 ，有無違反相關法令規範，一般購屋之民眾實難純就觀察房 屋之現況即可得知，且被告自己製作之系爭售屋廣告亦有「 前院停車設計、方便自主，不佔室內坪效」之記載，足使原 告信任系爭房屋之一樓全部均可作為起居室使用。依據附表 所示，交屋最早者為97年2 月28日之原告潘欽煌（編號27） 、最晚者99年7 月27日之原告陳美惠（編號43），距原告提 起本件訴訟之100年3月11日尚非久遠，且觀諸上開桃園縣政 府發函要求系爭房屋一樓回復原狀之時間為100年3月30日（ 見本院卷㈢第243 頁），顯然原告等人係在本案起訴前後始 知悉系爭房屋一樓部分空間為停車位，可認原告等人並未違 反從速檢查買賣標的物即系爭房屋之義務，被告此部分所辯 ，並不足採。
㈣被告受領系爭契約之價金給付具有法律上之原因，原告不得
依據民法第179 條請求返還減少之價金。原告亦不得依據民 法第179 條請求返還減少營造成本之利益。
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。故所謂不當得利，須以無法律上原因而受 利益，致他人受損害，且利益與損害間有直接因果關係為成 立要件。
⒉經查，原告因系爭房屋一樓部分空間為停車位，不得作為起 居室使用，不符合契約預定之效用而具有瑕疵，原告固得依 據民法第359 條請求返還已全部給付價金之一部，已見上述 。惟被告受領買賣價金，其法律上之原因即為系爭契約，系 爭契約未經解除、兩造亦未主張系爭契約有何無效之原因， 則被告受領買賣價金具有法律上之原因，不構成不當得利， 原告依據民法第179 條請求返還減少之買賣價金，並無理由 。
⒊另本案就系爭一樓之部分，鑑定之項目僅及於「一樓起居空 間使用與一樓停車位空間使用之價值差額」，並未就一樓起 居空間使用與一樓停車位空間使用，是否對於被告之營造成 本有所影響一事為鑑定，且就此有利之事實，亦未見原告舉 證以實其說。即使系爭房屋一樓之部分空間作為停車位使用 ，被告建造系爭房屋之成本降低，然原告仍不得依據民法第 179 條請求營運成本降低之差額，蓋被告受領買賣價金之原 因為系爭契約，系爭契約未經解除、亦無無效之原因，被告 受領價金具有法律上原因，不構成不當得利，原告依據民法 第179條請求減少營造成本之利益，亦無理由。 ㈤被告並無故意不告知瑕疵之情形，原告不得依民法第360 條 請求不履行之損害賠償。
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告主張被告故意不告 知系爭房屋一樓部分空間為停車位，無法作為起居室使用， 就此有利之事實，負有舉證責任。
⒉經查，對於被告是否有故意不告知瑕疵之情形，除未見原告 舉證外，且被告對於系爭房屋之使用執照影本、建物謄本均 有交付原告等人，此觀諸被告提出之系爭房屋交屋證明書之 記載，均有將系爭房屋使用執照影本、建物謄本交付原告， 並經原告或其授權之人簽收自明（見本院卷㈢第34頁至第77 頁）。若被告有意不告知物之瑕疵，又何需將記載有系爭房 屋之一樓部分空間為停車位之使用執照影本、建物謄本不加 掩飾依約交付原告？故原告此部分之主張，亦無足取。 ㈥系爭房屋之第四層並無瑕疵，故被告並無不完全給付之情形
，原告不得依據民法第354 條、第359 條之規定請求減少價 金，原告亦不得依民法第360 條請求不履行之損害賠償。 ⒈系爭房屋第四層之實際狀況，即如同不動產估價報告書附件 六勘估標的相片所示（卷外附不動產估價報告書第114 頁至 第118 頁），且為兩造所不爭執。由相片可知，系爭房屋第 四層部分為露台、部分則為室內空間，符合系爭售屋廣告所 載之「三樓半」用語，亦無與系爭契約有不符之處，換言之 ，系爭房屋第四層並無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。至於系爭房屋第 四層於建物謄本上均登載為主建物，此乃地政機關登記行政 權責，與系爭房屋第四層實際上有無物之瑕疵無關。且依據 不動產估價報告書，系爭房屋第四層登記為主建物，但部分 實際為露台所影響者，乃被告之營造成本，即被告建造露台 之成本較主建物為低，對於系爭房屋之價值，則不會影響而 產生差額（卷外附不動產估價報告書第4 頁）。 ⒉系爭房屋之第四層既無瑕疵，則被告自無不完全給付之債務 不履行情形，原告不得依據民法第354 條、第359 條請求減 少價金。系爭房屋第四層既未有瑕疵存在，自不發生被告故 意不告知瑕疵之情形，原告亦不得依據民法第360 條向被告 請求不履行之損害賠償。
㈦原告不得依據民法第179 條請求被告返還減少營造成本之利 益。
⒈固然依據不動產估價報告書所載之鑑定結果，登記為主建物 但部分實際為露台之營造成本：
⑴桃園縣楊梅市楊湖路773 巷70弄計有30戶，各戶工程總價： 11萬3256元。
⑵桃園縣楊梅市○○路000 巷00弄○號計有3 戶，各戶工程總 價：12萬3205元。
⑶桃園縣楊梅市○○路000 巷00弄00○○00弄○號計有10戶， 各戶工程總價：10萬7174元。
⒉然查，被告受領原告所支付之系爭房屋買賣價金，法律上之 原因為系爭契約，系爭契約未經解除，且兩造未主張系爭契 約有無效之原因，故原告不得依據民法第179 條不當得利之 規定，向被告請求返還減少營造成本之利益。
六、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民 法第229 條第2 項、第233 條第1 項定有明文。本件原告得
請求被告給付之金額，給付並無確定期限，原告起訴請求， 起訴狀均於100 年3 月24日送達被告，有本院送達證書3 份 在卷足憑（見本院卷㈡第6 頁至第8 頁），已生催告給付之 效力，依照前開法律規定，被告應負遲延責任，原告自得請 求被告自起訴狀繕本送達之翌日起，依法定利率即年息5 ％ 計付遲延利息。
七、綜據上述，系爭售屋廣告應認為係系爭契約之一部，不因被 告有無以系爭售屋廣告對原告銷售系爭房屋而有不同，系爭 售屋廣告既有「前院停車設計、方便自主，不佔室內坪效」 之記載，且平面空間鑑賞圖集中表示一樓空間為起居室、庭 院停車，即應認為屬系爭契約之一部，有拘束兩造之效力。 然系爭房屋一樓部分面積為停車位，無法作為起居室使用， 屬無法達到契約預定效用之瑕疵，被告自應負瑕疵擔保責任 ，原告得請求被告減少價金，請求返還價值差額。至於系爭 房屋四樓並不具有瑕疵，被告毋庸負瑕疵擔保責任，被告受 領買賣價金係以系爭契約作為法律上之原因，不構成不當得 利，原告不得請求返還減少營造成本之利益。從而，原告依 據民法第354 條、第359 條請求被告給付如主文所示之金額 ，及自起訴狀繕本送達之翌日（即100 年3 月25日）起至清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息為有理由，應予准許。
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