臺灣新北地方法院民事判決 102年度重訴字第117號
原 告 李欣鴻
訴訟代理人 賴呈瑞律師
複 代理 人 高淑嫺
被 告 陳杏宜
兼訴訟代理
人 陳勝宏
共 同
訴訟代理人 游文華律師
洪語婷律師
複 代理 人 梁瑞琳
上列當事人間返還價金事件，本院於民國103年6月5日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。又民事訴訟法第第255條第1項第2款所謂請求 之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有 其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通 性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍 內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請 求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解 決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度臺上字第 471號判決意旨參照）。查原告於訴狀送達後，將訴之聲明 由「先位聲明：⒈被告應連帶給付原告新臺幣（下同）1,24 0萬元，及自民國101年8月25日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息。⒉第一項請求，原告願供擔保，請准宣告 假執行。備位聲明：被告應連帶給付原告248萬元，及自本 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。⒉第一項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。」 變更為「先位聲明：⒈被告應連帶給付原告1,240萬元，及 自101年8月25日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。⒉被告應連帶給付原告961,491元，及自103年2月21日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊被告應連帶給 付原告496萬元及自103年2月21日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。⒋前3項請求，原告願供擔保，請准宣
告假執行。備位聲明：⒈被告應連帶給付原告248萬元及自 本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。」，核其所為訴 之變更，均係基於原告於民國101年6、7月間向被告陳杏宜 買受坐落新北市○○區○○街00巷0○0號3樓之房屋（下稱 系爭房屋）及其基地，嗣因系爭房屋有漏水、保護層破壞及 多處水泥剝落等瑕疵所生糾紛之同一基礎事實，依上列規定 及說明，並無不合，應予准許。
二、原告主張：
㈠被告陳杏宜於101年6月間委託多家不動產仲介公司代為銷售 其名下所有系爭房屋及其基地，於101年6月5日經訴外人非 凡不動產經紀有限公司居間後，以被告陳勝宏為代理人，與 原告之配偶張文青就系爭房屋及其基地簽立成交確認書，價 金為1,240萬元，雙方並約定由被告陳勝宏代被告陳杏宜簽 訂該契約，並負連帶責任，當日被告陳勝宏亦於「標的物現 況說明書」上載明系爭房屋並無滲漏水、亦無鋼筋外露水泥 塊剝落等情事。嗣原告與被告陳杏宜就系爭房屋於101年7月 14日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。原告依約給 付買賣價金，並於101年8月25日點交系爭房屋及其基地。惟 原告甫取得系爭房屋之占有，即於102年1月6日發現系爭房 屋套房之天花板與廁所開始漏水，經拆除裝潢後始發現天花 板內早已嚴重漏水多時，有多處壁癌。另經拆除天花板燈具 後，始發現系爭房屋之4根樑被洗了8個洞，每個洞直徑約10 公分，及第5根樑保護層破壞及多處水泥剝落，致嚴重破壞 房屋結構之情事，顯與標的物現況說明不符。原告多次催告 被告陳杏宜就瑕疵予以修補，均遭拒絕。
㈡被告陳勝宏為被告陳杏宜之代理人，被告陳杏宜應就被告陳 勝宏於締約時故意未告知瑕疵之行為，負同一責任；被告陳 勝宏出具不動產標的現狀說明書，以勾選方式說明系爭房屋 現況並無滲漏水情形，屋內排水系統亦正常，並無鋼筋外漏 水泥塊剝落之情事，為被告陳杏宜所保證事項，亦屬依通常 交易觀念應具備之性質，顯屬系爭房屋瑕疵擔保之事項。然 被告陳杏宜明知系爭房屋有前開情事，竟誆稱並無前開瑕疵 ，顯屬故意不告知瑕疵之情事。姑不論系爭房屋交付時已有 嚴重漏水、壁癌、保護層破壞情事，縱假設交付當時並無相 關情事，依臺灣高等法院97年度上易字第800號判決意旨， 只能認為瑕疵損害結果未發生，尚不能認為瑕疵不存在。且 房屋之樑柱為支撐房屋之重要結構，應保持完好，始能使房 屋承重並使房屋得以安全居住為前提，然系爭房屋之樑已遭 洗洞多處，顯危及系爭房屋之結構，自堪以認定系爭房屋之
通常效能減少，應屬瑕疵無訛；原告係相信被告之保證並無 漏水，點交時亦未發現有漏水，然購買後5個月始發覺房屋 漏水嚴重，方揭開天花板裝潢與燈具始知前開洗洞與水泥剝 落，依臺灣高等法院98年度建上易字第4號判決意旨，非屬 通常程序檢查即得發現之瑕疵，應適用民法第365條之5年除 斥期間。是原告之起訴並未罹於除斥期間。
㈢房屋乃供人為生活起居之場所，其結構、是否正常並安全， 除影響其使用之便利性，更於人身安全關聯甚鉅，是依一般 交易觀念，自屬影響交易意願、市場價格之重要要素。系爭 房屋已有結構嚴重破壞之情事，造成無法居住之事實，原告 自得依民法第359條規定，向被告陳杏宜主張解除系爭契約 ，並依民法第259條第2款規定，請求返還價金1,240萬元及 其利息。如鈞院認瑕疵程度尚不足以解除契約，因系爭房屋 漏水嚴重且水泥剝落，造成系爭房屋買賣當時標的之市價與 買賣價金顯不相當，顯有價值減損之情事，原告對此請求減 少買賣價金248萬元。又買賣價金已全數付清，參照臺灣高 等法院100年度上易字第552號判決意旨，就原約定之買賣價 金已全數付清，由原告行使減少價金之形成權，一經行使， 即生減少價金之效果，被告陳杏宜就該減少之價金部分自屬 無法律上原因而受利益，致原告受損害。爰請求被告返還 248萬元。
㈣訴之聲明第2項部分：
⒈系爭契約既已解除，惟原告對系爭房屋支出整修工程支出， 包含：⒈裝潢費用計237,500元（含大門33,000元、防盜窗7 8,000元、冷氣81,700元、熱水器12,800元、窗簾24,000元 、鞋櫃8,000元。）；⒉管線安裝修理費用計53,600元（含 天然瓦斯管線34,000元、冷氣管線修理費3,000元、水塔管 線修理費14,500元、照明裝置修理費1,200元、熱水器安裝 費用900元）等，共291,100元，皆為系爭房屋必要之基礎修 繕，均屬有益費用。然因裝修之動產已附合而成為系爭房屋 之重要成分，由被告取得此整修建材之所有權，不僅增加房 屋舒適度，客觀上也增加房屋價值。被告陳杏宜直接享受到 原告花費進行修繕施工之服務成果，受領原告施作工程以及 管理服務之利益，且此受領利益顯無法律上之原因，自屬被 告陳杏宜對原告之不當得利。是被告陳杏宜、被告陳勝宏應 連帶給付原告添附之不當得利291,100元。 ⒉依不動產標的現狀說明書所示，兩造已就被告應交付無滲漏 水情形及屋內排水系統、無水泥剝落之系爭房屋為約定之給 付內容，惟被告已認諾系爭房屋存有上列瑕疵，依最高法院 91年臺上字第1917號判決及高等法院101年度上字第501號判
決意旨，屬不完全給付，且本件係可歸責於債務人之事由致 生原告受損害，如下：
⑴樑洗洞瑕疵鑑定費用
初勘樑洗洞損壞修復鑑定費用6,000元、複勘樑洗洞損壞修 復鑑定費用24,000元、複勘樑洗洞損壞修復資料申請及影印 費用1,020元、鑑定孔施工費用3,000元，共計34,020元。 ⑵其他瑕疵損害
①提前解除房屋貸款契約之違約金（總金額0.75％）37,500 元。
②仲介費用20萬元。
③簽約費1,000元。
④履行保證費用3,720元。
⑤101年火災地震保險費2,136元。
⑥102年火災地震保險費2,057元。
⑦房貸之銀行利息94,888元、102年11月至103年2月每月房 貸7,000元，共124,488元（計算式：94,888元＋7,000元 ×4個月＝124,488）。
⑧101年地價稅7,068元、102年地價稅9,000元，共16,068元 。
⑨102年房屋稅1,285元。
⑩過戶登記規費、土地印花稅、建物印花稅、契稅、謄本規 費、代書費用等共38,117元。
⑪原告自102年1月1日起至103年4月（14個月），因未能正 常使用系爭房屋，須支出每月15,000元之租屋費用損失， 計為21萬元（計算式：15,000元×14個月=21萬元） 基上，①至⑪項共計636,371元（計算式：37,500元＋20萬 元＋1,000元＋3,720元＋2,136元＋2,057元＋124,488元＋1 6,068元＋1,285元＋38,117元＋21萬元＝636,371元）。 ⒊綜上，訴之聲明第2項部分共請求961,491元（291,100元＋ 34,020元＋636,371）。
㈤依系爭契約第11條第3款約定，關於違約金之約定，核屬懲 罰性違約金已明。本件被告違反債之本旨為瑕疵給付之違約 情事，致系爭契約解除，原告以本件民事起訴狀繕本送達作 為解除系爭契約之意思表示，亦經被告2人認諾。原告請求 違約金百分之四十，請求被告陳杏宜、被告陳勝宏連帶給付 496萬元之懲罰性違約金。
㈥被告陳杏宜、陳勝宏已為訴訟上認諾，其認諾範圍自應包括 自101年8月25日起至清償日止按週年利率5%計算之利息： 被告對於原告先位請求即解除契約、回復原狀，於102年8月 13日行言詞辯論時為認諾之表示，參照最高法院45年臺上字
第31號判例要旨，自應本於被告之認諾為其敗訴之判決，從 而，被告既為認諾，則訴訟標的因被告迄今遲未返還所生之 法定遲延利息，本即為訴訟標的之一部分，不生「被告能否 再就遲延利息認諾與否」之問題，乃當然之理。 ㈦被告主張原告受有相當於租金之不當得利，得與被告所負債 務互為抵銷云云，洵無理由：
被告主張自101年8月25日起至原告返還系爭不動產占有之日 止，請求原告給付相當於租金之不當得利，自須就原告受有 不當得利之事實，詳為說明之。被告雖為解除契約、回復原 狀之認諾表示，惟兩造是否互負給付之義務，仍須待本件確 定判決定之，原告自101年8月25日點交時起占有系爭不動產 ，係本於兩造間買賣契約，並非無法律上之原因而占有，且 因漏水瑕疵故未入住，被告請求原告給付相當於不當得利之 租金，並無理由。
㈧爰就先位聲明部分依民法第354條、第359條、第259條、第8 11條、第816條、第260條、第227條第1項規定、系爭契約第 11條第3項約定、成交確認書約定；就備位聲明部分依第354 條、第359條、第179條規定、成交確認書約定提起本訴等語 。併為聲明：先位聲明：⒈被告應連帶給付原告1,240萬元 ，及自101年8月25日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。⒉被告應連帶給付原告961,491元，及自103年2月21 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊被告應連 帶給付原告496萬元及自103年2月21日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息。⒋前3項請求，原告願供擔保，請 准宣告假執行。備位聲明：⒈被告應連帶給付原告248萬元 ，及自102年2月21日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：
㈠被告2人均同意原告起訴狀先位聲明之主張，同意解除契約 並回復原狀。惟被告2人之認諾範圍僅限於102年8月13日民 事答辯狀二中所陳，至於被告對原告主張自101年8月25日起 至清償日止按年息百分之五計算之利息及追加訴訟部分未在 認諾範圍內，縱被告應返還1240萬元及自101年8月25日起之 利息，因原告於被告認諾後追加訴訟，致再開辯論，無從終 結訴訟，是計算利息應至被告認諾即102年8月13日止。系爭 契約既經兩造合意解除，雙方互負回復原狀之義務，原告應 依民法第259條第1款規定，塗銷其於附表所示不動產（含系 爭房屋及其基地）設定予台北富邦商業銀行股份有限公司之 最高限額抵押權登記，並將該所有權移轉登記予被告陳杏宜 ，同時被告陳杏宜應給付原告1,240萬元。又系爭房屋之租
金行情每月28,000元，系爭契約解除後，被告得依民法第25 9條第3款請求自101年8月25日房屋點交時起至原告返還系爭 房屋占有之日止，相當於租金之金錢給付，是被告依334條 主張抵銷，雖被告曾就原告起訴狀之先位聲明為認諾，但無 礙被告主張抵銷之權利。
㈡被告係對訴訟標的為承認，願與原告解約並回復原狀，但未 承認被告仍交付有瑕疵之物，對該項事實被告未曾自認。系 爭房屋樑柱之孔洞係裝設管線所為，對系爭房屋結構安全並 無影響。標的物現況說明書係由賣方即被告先勾選後，交由 全國不動產板橋店調查後向買方詳實解說，經買方對系爭房 屋之現況為確認後，即以該現況點交，該標的物現況說明書 內容係買賣雙方共同確認並同意系爭房屋點交現況，可知系 爭房屋點交時實無漏水等情，系爭房屋有漏水乃係點交後始 發生之事實，並非點交時即已存在之瑕疵，被告乃交付無瑕 疵之物予原告，被告無物之瑕疵擔保之責或不完全給付情事 。
㈢原告追加請求961,491元及自103年2月21日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息部分並無理由：
⒈原告主張添附之不當得利291,100元（包含裝潢費用237,500 元及管線安裝修理費用53,600元）部分： ⑴裝潢費用計237,500元：
原告依民法第811條及816條主張添附請求不當得利，按民法 第811條「動產因附合而為不動產之重要成分者」所謂「重 要成分」乃係指二物相互結合，非經毀損或變更其性質，不 能分離者而言，然原告主張裝設之大門33,000元、防盜窗78 ,000元、冷氣81,700元、熱水器12,800元、窗簾24,000元、 鞋櫃8000元等，均屬可拆卸取下之動產，原告自可取去還原 ，難謂因添附成為不動產重要部分；原告主張各項金額偏高 ，顯然灌水，無憑證資佐，又有使用折舊問題，不足採信。 ⑵管線安裝修理費用共53,600元：
其中：①天然瓦斯管線34,000元及⑤熱水器安裝費用900元 原告可停用取回；又②冷氣管線修理費3,000元、③水塔管 線修理費14,500元、④照明裝置修理費1,200元等3項，被告 均否認之。
⒉原告主張被告不完全給付請求損害賠償670,391元（571,791 元＋98,600元）部分：
系爭契約已於101年7月14日經買賣雙方意思表示合致而成立 ，又於同年8月25日完成移轉登記並經買方點交後取得系爭 房屋及其基地之占有，同時買方亦已為受領並給付買賣價金 ，本件並無給付不能情事，尚無民法第226條適用之餘地；
又已如前述，本件被告交付者乃係無瑕疵之房屋，於點交當 時並無原告主張之瑕疵，是以亦無所謂瑕疵給付之民法第22 7條第1項情形，且本件無因被告給付而使原告固有利益受損 情事，亦無民法第227條第2項之情形。本件並無不完全給付 情事，雙方解除契約後原告亦無從據以援引民法第260條規 定請求損害賠償。原告於102年10月2日之追加起訴狀中主張 被告有可歸責事由而為不完全給付，請求損害賠償571,791 元，及103年2月20日之追加起訴㈡狀中以同一理由主張損害 賠償98,600元，總計請求損害賠償670,391元部分，均無理 由。
⒊退萬步言之，縱被告有不完全給付情事（其實不然），原告 主張損害賠償670,391元部分，亦無理由： ⒈樑洗洞瑕疵鑑定費用34,020元：
初勘損壞修復鑑定費用6,000元、複勘損壞修復鑑定費用24, 000元、複勘資料申請及影印費用1,020元、鑑定孔施工費用 3,000元，共計34,020元，非屬必要，被告否認，且非不完 全給付之損害。
⒉其他瑕疵損害636,371元（537,771元＋98,600元）： ⑴提前解除房屋貸款契約違約金37,500元，查該房屋貸款可 由被告承接或借貸代償，毋庸解除，是無違約金可言。 ⑵仲介費用20萬元，仲介介紹有瑕疵房屋有過失應由仲介退 款無理由向被告請求、
⑶簽約費1,000元則非瑕疵損害。
⑷履行保證費用3,720元、⑸101年火災地震保險費2,136元 。⑹102年火災地震保險費2,057元。⑺房貸之銀行利息12 4,488元。⑻101年地價稅7,068元、102年地價稅9,000， 共16,068元。⑼102年房屋稅1,285元、⑽過戶登記規費等 共38,117元等均為原告自101年8月間點交系爭房屋並居住 使用迄今之對價，且均非被告不完全給付瑕疵之損害。 ⑾相當租金21萬元（15萬元＋5萬元），原告所指漏水尚屬 輕微，並未至無法居住程度，縱有該租金支出，亦與本案 無涉，又觀諸原告所提出房屋租賃契約書，其乃於101年1 月7日與出租人魏素英簽立1年之租賃契約，而同年101年8 月25日系爭房屋點交後，該租賃契約仍未到期，本應由承 租人即原告依約給付租金予魏素英。
㈣依系爭契約第11條第3款約定之文義，應指簽約後尚未交屋 完成履約時賣方拒不續予履行情形，與本件已完成交屋原告 亦已居住使用迄今情形有間，又被告無所謂擅自解約，不為 給付、給付不能或違約情事致系爭契約解除等情，是原告請 求懲罰性違約金乃無理由等語，資為抗辯。併為答辯聲明：
⒈原告應塗銷附表所示不動產上最高限額抵押權登記並將該 所有權移轉登記予被告陳杏宜，同時被告陳杏宜應給付原告 1,240萬元。⒉原告追加之訴駁回。⒊如受不利判決，被告 願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造均不爭執之事實（堪信為真）：
原告之配偶張文青於101年6月5日與被告陳杏宜代理人即被 告陳勝宏就系爭房屋及其基地簽立成交確認書，價金為1,24 0萬元，雙方並約定由被告陳勝宏代被告陳杏宜簽訂該契約 ，並負「連帶」責任，當日被告陳勝宏亦於「標的物現況說 明書」上載明系爭房屋並無滲漏水、亦無鋼筋外露水泥塊剝 落等情事。嗣原告與被告陳杏宜就系爭房屋於101年7月14日 簽立系爭契約，原告已依約付清買賣價金，被告亦已依約於 101年8月25日點交系爭房屋及其基地，並將系爭房屋及其基 地所有權移轉登記為原告所有。有成交確認書、不動產標的 物現況說明書、不動產買賣契約書附卷可稽（見本院卷第11 -16頁）。
五、兩造爭執要點為：㈠被告同意原告起訴狀先位聲明之主張， 同意解除契約並回復原狀，對於先位聲明訴訟標的認諾，並 主張同時履行抗辯，是否發生訴訟法上認諾或自認之效力？ ㈡系爭房屋是否有漏水、保護層破壞及多處水泥剝落等瑕疵 ？㈢原告主張解除契約，請求返還價金1,240萬元，是否有 據？㈣原告請求添附之不當得利291,100元，是否有據？㈤ 原告請求不完全給付之損害賠償670,391元（即34,020元＋6 36,371），是否有據？㈥原告請求496萬元之懲罰性違約金 ，是否有據？㈦若原告先位聲明之請求為無理由，則原告備 位聲明請求248萬元之減少價金，是否有理由？茲就兩造爭 點及本院得心證理由分述如下：
㈠被告同意原告起訴狀先位聲明之主張，同意解除契約並回復 原狀，對於先位聲明訴訟標的認諾，並主張同時履行抗辯， 是否發生訴訟法上認諾或自認之效力？
按「當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本 於其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決。」，民事訴訟法第 384條定有明文。又所謂認諾，係指被告就訴訟標的，承諾 原告依訴之聲明所為關於法律關係之主張而言。查本件原告 主張系爭房屋有漏水、保護層破壞及多處水泥剝落等瑕疵， 系爭房屋已有結構嚴重破壞之情事，造成無法居住之事實， 原告自得依民法第359條規定，向被告陳杏宜主張解除系爭 契約，並依民法第259條第2款規定，請求返還價金1,240萬 元及其利息。又被告陳勝宏依成交確認書約定，應與被告陳 杏宜負連帶責任等語，被告於102年10月9日言詞辯論時雖表
示：「我願意返還價金，回復原狀。」等語，惟被告前於10 2年8月13日以民事答辯二狀表示，同意原告起訴狀先位聲明 之主張，同意解除契約並回復原狀，對於先位聲明訴訟標的 認諾，並主張同時履行抗辯，而為答辯聲明，原告應將附表 所示不動產所有權移轉登記予被告陳杏宜，同時被告陳杏宜 應給付原告1,240萬元，顯係就原告之請求為附條件之同意 ，而附加原告所未主張之同時履行抗辯，並非就訴訟標的， 承諾原告依訴之聲明所為關於法律關係之主張，故不生訴訟 法上認諾之效力。
㈡系爭房屋是否有漏水、保護層破壞及多處水泥剝落等瑕疵？ ⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」，民法第354 條第1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺 點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應 具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不 以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例 意旨參照）。
⒉原告已依約付清買賣價金，被告亦已依約於101年8月25日點 交系爭房屋及其基地，並將系爭房屋及其基地所有權移轉登 記為原告所有等情，已如前述。又原告主張其於102年1月6 日發現系爭房屋套房之天花板與廁所開始漏水，經拆除裝潢 後始發現天花板內早已嚴重漏水多時，有多處壁癌。另經拆 除天花板燈具後，始發現系爭房屋之4根樑被洗了8個洞，每 個洞直徑約10公分，及第5根樑保護層破壞及多處水泥剝落 ，致嚴重破壞房屋結構之情事，並提出之漏水照片7幀、洗 洞照片9幀、水泥剝落照片6幀（見本院卷第17-28頁）為證 ，被告對於上列證據雖不爭執，惟辯稱被告係對訴訟標的為 承認，願與原告解約並回復原狀，但未承認被告仍交付有瑕 疵之物，對該項事實被告未曾自認。系爭房屋樑柱之孔洞係 裝設管線所為，對系爭房屋結構安全並無影響。系爭房屋於 101年8月25日點交時實無漏水等情，系爭房屋有漏水乃係點 交後始發生之事實，並非點交時即已存在之瑕疵，被告乃交 付無瑕疵之物予原告，被告無物之瑕疵擔保之責或不完全給 付情事等語。矧依原告提出之上列漏水照片7幀、洗洞照片9 幀、水泥剝落照片6幀（見本院卷第17-28頁）所示，均係於 102年1月6日原告發現系爭房屋套房之天花板與廁所開始漏 水之後所攝，其上日期亦顯示102年1月7日、102年1月9日、 102年1月11日，距101年8月25日點交時已有4、5個月之久， 尚難僅憑該照片即認系爭房屋於101年8月25日點交時即有漏
水、保護層破壞及多處水泥剝落等瑕疵。又被告同意原告起 訴狀先位聲明之主張，同意解除契約並回復原狀，對於先位 聲明訴訟標的認諾，並主張同時履行抗辯，既不發生訴訟法 上認諾之效力，且查無被告就原告主張系爭房屋有漏水、保 護層破壞及多處水泥剝落等瑕疵予以自認之事實，原告自仍 應就其主張之上列瑕疵事實，舉證以實其說，惟未據原告提 出其他積極之證據證明之，是原告主張系爭房屋有漏水、保 護層破壞及多處水泥剝落等瑕疵，即乏依據，尚無足採。 ㈢原告主張解除契約，請求返還價金1,240萬元，是否有據？ 按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形 ，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「 契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定 或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢 者，應附加自受領時起之利息償還之。」，民法第359條、 第259條第2款定有明文。查原告既不能證明系爭房屋於101 年8月25日點交時即有漏水、保護層破壞及多處水泥剝落等 瑕疵，自難認兩造間之買賣標的物即系爭房屋有何瑕疵，是 原告主張系爭房屋有漏水、保護層破壞及多處水泥剝落等瑕 疵，而依上列規定，解除契約，請求返還價金1,240萬元， 即屬無據。
㈣原告請求添附之不當得利291,100元，是否有據？ ⒈「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取 得動產所有權。」、「因前五條之規定而受損害者，得依關 於不當得利之規定，請求償還價額。」、「無法律上之原因 而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之 原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第811條、第816 條、第179條定有明文。
⒉被告已依約於101年8月25日點交系爭房屋及其基地，並將系 爭房屋及其基地所有權移轉登記為原告所有等情，已如前述 ，足見系爭房屋現為原告所有。又系爭房屋既難認有漏水、 保護層破壞及多處水泥剝落等瑕疵，原告主張解除契約，請 求返還價金1,240萬元，核屬無據，則原告於101年8月25日 取得系爭房屋之占有及所有權之後，始對系爭房屋支出整修 工程支出，含裝潢費用等共291,100元，姑不論裝修之動產 是否已附合而成為系爭房屋之重要成分？縱認屬實，亦因系 爭房屋仍屬原告所有，而由原告取得裝修動產之所有權，並 非由被告陳杏宜取得系爭房屋及裝修動產之所有權，故被告 陳杏宜自無任何添附之不當得利可言。是原告主張其對系爭 房屋支出整修工程支出，含裝潢費用等共291,100元，應由
被告陳杏宜、陳勝宏連帶給付添附之不當得利291,100元等 語，即屬無據。
㈤原告請求不完全給付之損害賠償670,391元（即34,020元＋ 636,371），是否有據？
⒈按「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」、「因可歸 責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給 付遲延或給付不能之規定行使其權利。」，民法第260條、 第227條第1項定有明文。
⒉承上，系爭房屋既難認有何漏水、保護層破壞及多處水泥剝 落等瑕疵，即無不完全給付可言，更遑論有何因可歸責於被 告之事由，致為不完全給付。是原告主張系爭房屋樑洗洞瑕 疵鑑定費用計34,020元，及其他瑕疵損害，含提前解除房屋 貸款契約之違約金（總金額0.75％）37,500元等計636,371 元，總共為670,391元，應由被告陳杏宜、陳勝宏連帶給付 不完全給付之損害賠償670,391元（即34,020元＋636,371） ，亦屬無據。
㈥原告請求496萬元之懲罰性違約金，是否有據？ 兩造間系爭契約第11條第3款約定：「本約簽訂後，乙方（ 即被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事至 本約解除時，除應負擔甲方（即原告）所受損害之賠償外並 喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支付之價金，並 同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行 給付甲方。」，查系爭房屋既難認有漏水、保護層破壞及多 處水泥剝落等瑕疵，被告即無違約情事，且原告亦不得對被 告解除系爭契約，是原告主張依兩造間系爭契約第11條第3 款約定，請求被告陳杏宜、陳勝宏連帶給付496萬元之懲罰 性違約金，亦非有據。
㈦若原告先位聲明之請求為無理由，則原告備位聲明請求248 萬元之減少價金，是否有理由？
⒈基上，原告先位聲明，請求被告陳杏宜、陳勝宏連帶給付： 1,240萬元、961,491元（291,100元＋670,391元）、496萬 元，均無理由，不應准許。故本院自應就原告備位聲明請求 減少價金部分予以審酌。
⒉按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形 ，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民 法第359條定有明文。查系爭房屋既難認有何漏水、保護層 破壞及多處水泥剝落等瑕疵，是原告主張如鈞院認瑕疵程度 尚不足以解除契約，因系爭房屋漏水嚴重且水泥剝落，造成 系爭房屋買賣當時標的之市價與買賣價金顯不相當，顯有價
值減損之情事，原告對此請求減少買賣價金248萬元。又買 賣價金已全數付清，原告行使減少價金之形成權，即生減少 價金之效果，被告陳杏宜就該減少之價金部分自屬無法律上 原因而受利益，致原告受損害，應由被告陳杏宜、陳勝宏連 帶返還248萬元等語，即屬無據，故原告備位聲明請求248萬 元之減少價金，為無理由。
六、從而，原告就先位聲明部分依民法第354條、第359條、第25 9條、第811條、第816條、第260條、第227條第1項規定、系 爭契約第11條第3項約定、成交確認書約定，請求如先位聲 明所示；就備位聲明部分依第354條、第359條、第179條規 定、成交確認書約定，請求如備位聲明所示，均為無理由， 應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗 ，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條判 決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 30 日
民事第二庭 法 官 楊千儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 103 年 6 月 30 日
書記官 李惠茹