臺灣彰化地方法院民事判決 103年度訴字第24號
原 告 莊 樹 木
林 進 山
共 同
訴訟代理人 李 淵 源 律師
被 告 李 閃
陳 春 城
共 同
訴訟代理人 陳 忠 儀 律師
陳 昱 瑄 律師
上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國103年5月30日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由原告負擔。
事實及理由
一、被告已於民國103年5月30日言詞辯論時，當庭將如附表二所 示之支票二紙，分別交還原告莊樹木、林進山。原告因此減 縮其聲明為如後所述，核與民事訴訟法第255條第1項第3 款 之規定相符，應予准許，先予說明。
二、原告主張：
㈠、聲明：
⑴被告李閃應給付原告莊樹木新台幣（下同）10萬元、應給付 原告林進山80,000元；被告陳春城應給付原告林進山12萬元 ，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息５％加 給利息之判決。
⑵訴訟費用由被告負擔。
㈡、原因事實及訴訟標的
1.被告李閃、陳春城於102 年10月14日，將彼等所有坐落彰化 縣二林鎮大排沙392 地號土地之應有部分6370分之2870、同 段439 地號土地權利範圍全部（詳如附表一所示），委託訴 外人三信不動產有限公司（以下簡稱三信公司）以每分（即 0.1公頃）128萬元價格仲介銷售（李閃部分由陳春城代理） ，並於102年10月17日將銷售價格變更為總價款1,052萬元， 同時將仲介服務報酬，由原來約定的成交總價款４％，變更 為總價款扣除1,052萬元後之金額。
2.原告莊樹木於102年10月7日與三信公司簽訂不動產購買委託 書，委託以總價款375 萬元仲介購買被告李閃所有如附表一 編號1 所示之土地應有部分6370分之2870，同時交付三信公 司如附表二編號1所示、金額10萬元之支票1紙充為購買保證
金，並同意於賣方願依購買總價款出售時即轉作定金。原告 林進山則於同年10月16日與三信公司簽訂不動產購買委託書 ，委託以總價款700萬元（含服務費）仲介購買被告所有如 附表一編號2所示之土地，同時交付該公司如附表二編號2所 示、金額20萬元之支票1 紙，充作購買保證金，並同意於賣 方願依購買總價出售時轉作定金。由於原告願意購買之總價 款，已超過被告可實拿之前開總價款1,052 萬元（超出部分 為仲介服務費），三信公司即於同年10月21日，將前開二紙 支票交付陳春城充作原告分別購買上開兩筆土地之定金。詎 被告於受收定金後，竟拒絕與原告簽訂買賣契約，經三信公 司於同年10月29日以溪湖郵局第000217號存證信函，限期催 告出面簽訂買賣契約，亦置之不理。
3.查在契約成立前交付定金，以擔保契約成立者，通常謂之立 約定金。此種定金與一般為確保契約履行而交付之定金，係 以主契約存在為前提者，尚屬有間，惟應類推適用民法第24 9 條之規定（71年3月13日司法院第1期司法業務研究會研究 意見參照）。原告莊樹木、林進山於買賣契約成立之前，分 別交付被告李閃定金10萬元及交付被告李閃、陳春城定金20 萬元，被告卻拒絕就附表一土地簽訂買賣契約，類推適用民 法第249條第3款之規定，李閃自應加倍返還原告莊樹木20萬 元定金，李閃、陳春城亦應加倍返還原告林進山40萬元定金 （按土地應有部分比例，李閃、陳春城應分別返還16萬元及 24萬元）。而扣除被告於言詞辯論時返還前開二張支票後， 被告李閃尚應返還原告莊樹木10萬元，尚應返還原告林進山 80,000元，被告陳春城則應返還原告林進山12萬元。為此， 依立約定金類推適用民法第249條第3款之規定，請求被告分 別返還上開金額並加給法定遲延利息。
㈢、對被告答辯之陳述
被告主張被詐欺而撤銷所為之意思表示，應就三信公司營業 員如何欲其陷於錯誤，而故意示以不實之事，令其因錯誤而 為意思表示，負舉證之責任。惟依證人即三信公司之營業員 李美麗，及被告李春城之配偶陳秋美之證言內容，可見被告 係因仲介李美麗依每分地即0.1公頃128萬元計算出總價款為 1,053萬餘元後，方同意以總價1,052萬元作為契約變更內容 ，而簽訂上開契約內容變更同意書，絕非遭李美麗詐欺才簽 訂該變更同意書，從而其簽訂不動產定金收款憑證亦非遭詐 欺所致。另合約書文字已記載是每分，而非每台分，亦無被 告所稱意思表示錯誤之問題。
三、被告則以：
1.伊等委託三信公司代為銷售前開土地，原約定出賣之價款為
每分128 萬元，其後該公司營業員李美麗要求被告陳春城簽 立契約內容變更同意書，當時陳春城曾詢問賣出價格是否與 原約定相同，李美麗均稱被告權益都不變，僅是將每分價格 改為總價記載云云，且不予陳春城將契約攜回審閱之期間， 要求陳春城立即簽訂變更契約同意書。被告陳春城再次詢問 是否與原賣價相同，營業員李美麗一再表示絕對無損被告權 益，陳春城始當場簽訂該同意書。其後，李美麗旋即交付如 附表二所示支票予陳春城，並要求當場簽訂不動產定金收款 憑證。嗣於兩造約定之簽約當日，被告陳春城詢問代書該等 土地以每分128萬元計算之總價是否為1,052萬元，經代書告 知後，始發現其上關於不動產價款，僅記載扣除仲介服務報 酬1,052萬元，並未記載實際成交總價，且賣方取得1,052萬 元，亦低於原委託之每分128 萬元，方才發現遭詐欺，因此 被告未曾兌領該等支票。再者，原告莊樹木係於102年10月7 日委託三信公司買受系爭392 地號土地，該公司於同年月14 日與被告簽訂委託銷售契約書，嗣原告林進山於同年月16日 委託三信公司購買系爭439 地號土地，該公司之營業員遂於 翌日前來要求被告變更契約內容，顯係原告為達買受土地之 目的，要求三信公司與被告變更契約內容。
2.被告與三信公司原簽訂之委託銷售價格每分128 萬元，係以 「台分」計算，證人李美麗證稱每分係指「0.1 公頃」，並 非事實。蓋如所記載每分確實為0.1 公頃，則原先銷售總價 扣除仲介費用後應為1,053 萬多，與變更契約書所載不含仲 介服務費銷售總價1,052萬元相差不過1萬元，與交易總金額 差距不多，雙方稍微議價讓步即可，無須簽訂變更契約內容 同意書。況證人李美麗證述簽訂契約內容變更同意書，係因 買方價格未達賣方出價，益徵本件係因買方出價遠低於被告 原訂之售價，李美麗方才前往被告家中，以買方覺得以總價 書寫較無爭議，實則與原先出賣價格並無落差等語，使被告 陷於錯誤，而簽訂變更契約內容同意書。詎李美麗即原告之 代理人明知原告出價未達被告要求之每台分128 萬元，即總 價1,097萬4,080元，竟惡意以「每分0.1 公頃」方式計價， 朦騙僅國中畢業，教育程度不高之被告，使被告陷於錯誤而 簽訂變更契約內容契約書及收受定金。被告自得以答辯書狀 之送達，依民法第92條規定，為撤銷收受不動產定金之意思 表示，兩造間預立契約之行為視為自始無效，原告自不得請 求加倍返還定金。
3.退言之，縱使法院認定證人李美麗之行為並未構成詐欺，被 告自始即以每台分128 萬元之意思簽訂買賣契約，但因證人 李美麗刻意以各種話術使被告相信所謂總價1,052 萬元與每
台分128 萬元計算之總價相當，因此為出賣之意思表示，被 告亦得依民法第88條之規定，撤銷本件買賣契約出賣之意思 表示，原告亦不得請求加倍返還定金等語，資為抗辯。並聲 明原告之訴駁回。
四、下列事實（依事件時間發生先後編序），為兩造不爭執，並 有原告所提土地登記謄本、不動產委託銷售契約書（含李閃 委由陳春城代理之授權書）、契約內容變更同意書、不動產 購買委託書、不動產定金收款憑證、支票（本院卷第7 ～22 頁，以上均為影本）為證，堪信為真實。
1.於102年10月7 日，原告莊樹木委託三信公司以總價款375萬 元（不含仲介服務費用即成交總價款之２％），仲介購買被 告李閃所有前揭392 地號土地之應有部分6370分之2870，同 時交付該公司如附表二編號1所示，金額10萬元之支票1紙， 充作購買保證金及賣方同意依該總價出售時轉為定金。 2.同年月14日，被告委託三信公司以每分128 萬元（不含仲介 服務費用１％，參不動產委託銷售契約書第19條特別約定事 項，原告主張服務費用為４％，應係誤會）仲介銷售前開二 筆土地（李閃部分由陳春城代理）。
3.同年月16日，原告林進山委託三信公司以總價700 萬元（含 仲介服務費)，仲介購買被告李閃、陳春城共有之前揭439地 號土地，同時交付該公司如附表二編號2 所示，金額24萬元 之支票1 紙，充作購買保證金及賣方同意依該總價出售時轉 為定金。
4.同年月17日，被告陳春城與三信公司簽訂「契約內容變更同 意書」，同意變更銷售總價款為1,052 萬元，成交總價款超 過此金額部分為仲介服務報酬。
5.同年月21日，三信公司將原告所交付，金額合計30萬元之前 開支票2 紙轉交被告陳春城，作為原告願購買前揭二筆土地 之定金，被告同時簽立不動產定金收款憑證。此項定金收款 憑證，目的為擔保契約之成立，屬立約定金性質。 6.於兩造約定之簽約當日，被告陳春城詢問代書前開土地以每 分128萬元計算之總價是否為1,052萬元，經代書告知賣方取 得1,052萬元，遠低於原委託價格每分128萬元，被告因此拒 絕簽定買賣契約，亦未提示兌領前開2紙支票（並已於103年 5月30日分別返還原告二人）。
7.因被告拒絕與原告簽訂買賣契約，三信公司於同年月29日以 溪湖郵局第000217號存證信函，限期（５日內）被告出面簽 訂買賣契約，但未獲置理。
五、原告主張系爭定金契約為立約定金性質，被告拒絕簽訂買賣 契約，類推適用民法第249條第3款之規定，應加倍返還定金
。被告則抗辯其委託三信公司以每分128 萬元仲介銷售，其 每分係指台分而言，並非0.1 公頃，伊因為教育程度不高， 受該公司營業員李美麗之欺詐，陷於錯誤而將銷售總價款變 更為1,052 萬元，及收受系爭支票簽立定金收款憑證，自得 依詐欺或錯誤之規定，撤銷所為之意思表示，原告請求加倍 返還定金，並無理由等情。經查：
1.按定金是指當事人之一方以確保契約之履行或擔保契約之成 立為目的，交付他方之金錢或其他代替物。故定金契約之成 立應經當事人之合意，並以交付定金為要件，是為要物契約 。至於不代替物，則不得用以充當定金〔學者孫森焱著，民 法債編總綸（下冊），99年3月修訂版，第707頁，亦採相同 見解〕。支票係有價證券，本身並非代替物，原不能充作定 金，惟如雙方另有特約以支票面額所表彰之金錢價值，充作 定金，而以支票經提示或追索未獲付款為解除金錢給付效果 之要件，本諸契約自由原則，定金契約仍得認為成立（最高 法院103年度台上字第775號判決可供參考）。是當事人之一 方交付支票充當定金者，因支票為現金支付之替代工具及方 法，並非金錢本身，在收受定金支票者未獲得與金錢交付相 同之經濟利益時，不能認為具備定金契約之要物性。故須雙 方另有特約以該支票面額所表彰之金錢價值，充作定金，並 以支票經提示或追索未獲付款為金錢給付效果之解除條件， 其定金契約始得認為成立。若收受定金支票之他方，未曾提 示或追索取得該支票所表彰之金錢，而將該定金支票返還者 ，即確定未獲分文定金之支付，定金契約之解除條件，應認 為成就，其契約失其效力（參民法第99條第2項）。 2.本件依原告所提被告簽訂之不動產定金收款憑證（本院卷第 17頁），係由被告賣方與受託人三信公司簽訂，並約定買方 違約不買，已支付之定金由賣方沒收；賣方違約不賣，需加 倍賠償已收之定金予買方（參該憑證第五條，此部分約定內 容與民法第249條第3款相同）等情。由該公司已事先收受買 方（即原告）交付之購買保證金（即前開二紙支票），且約 定於賣方同意依其委託總價款出售時，轉作定金作為購買總 價款之一部（均見被告簽訂之不動產購買委託書第五條）， 固堪認三信公司有為原告與被告成立定金契約之代理權。惟 原告分別交付被告前開金額各10萬元、24萬元之支票二紙， 充當定金，其所交付者，並非金錢或其他代替物，參酌原告 所提前揭不動產委託銷售契約書、購買委託書、定金收款憑 證，兩造是否另有特約以該支票面額所表彰之金錢價值，充 作定金，並以支票經提示或追索未獲付款為金錢給付效果之 解除條件，尚無具體證據可資佐證，已非無疑。縱認為有此
約定，基於定金契約之要物性，如被告確定已不能依提示付 款，或轉讓他人方式，取得該支票表彰之金錢，或獲得與金 錢交付相同之經濟利益時，即應認為解除條件成就，定金契 約亦失其效力。茲被告於兩造約定之簽約日，經詢問土地代 書後，獲悉其變更委託之銷售總價額1,052 萬元，遠低於原 先委託仲介之售價每台分128 萬元時，即拒絕簽訂買賣契約 ，且未將前開二張支票提示付款，並於103年5月30日返還原 告，已如前述。明顯可見，被告已確定未取得該定金支票表 彰之金錢或經濟利益，則兩造間之定金契約，亦因解除條件 成就而失其效力。原告依該契約類推適用民法第249條第3款 之規定，請求被告加倍返還定金，於法即非有據。 3.至被告抗辯其係遭受三信公司營業員李美麗之詐欺，陷於錯 誤而簽訂契約內容變更同意書，將委託銷售總價由每台分12 8萬元（不含仲介服務費），變更為總價款1,052萬元（成交 價金超過此金額部分為仲介服務報酬），伊得依民法詐欺或 錯誤之規定，撤銷因此所為意思表示等情，為原告否認。參 酌證人李美麗具結證稱：被告原委託銷售總價每分128 萬元 ，其單位「分」係指0.1公頃，故原銷售總價款是1,053萬多 元（已扣除1％仲介服務費用），與買方承購價格合計1,061 萬元（莊樹木出價375萬元不含仲介費，林進山出價700萬元 ，在後者扣除2％仲介費後，兩者合計1,061萬元）有差距， 因此有去要求賣方（被告）降價，但賣方意願不大，簽訂契 約變更內容當日是再次確認至少賣方要以這個總金額出售， 又因為鄉下地方比較喜歡拿到的金額，不喜歡付仲介費，所 以伊建議報酬部分變更，當時被告有詢問金額對不對，伊當 場有以每分0.1 公頃試算給被告看，並說明總價與原來約定 價格相差1 萬多元等語（本院卷第45～48頁），其主觀上係 認為被告與三信公司原約定之銷售價格「每分128 萬元」， 即「每0.1公頃128萬元」之意，並以此為基礎，向被告陳春 城解說，並簽訂不動產委託銷售契約書及契約內容變更同意 書。證人陳秋美（被告陳春城之妻）亦證稱：變更後的總價 金1,052 萬元，是仲介算出的金額，他的算法伊等實際上聽 不懂，當時陳春城有說每分128 萬元，算錯了不會賣等語（ 本院卷第49頁），益徵被告陳春城完全係依三信公司之營業 員李美麗之解算及說明，才同意簽立契約內容變更同意書無 訛。但被告陳春城所指計價單位「分」，則係指「台分」而 言（1台分＝0.0970公頃＝293.4坪）。查面積單位所稱的「 分」，確實有指稱10公畝（符號a，10a＝1,000㎡＝0.1ha） 或0.1 甲（即台分）兩種情形，目前農地買賣以「分」為計 價單位時，係指「台分」者非常多。被告陳春城所說的計價
單位，究是指台分，或是指0.1 公頃，顯然均有可能。證人 李美麗疏未明確探求陳春城之真意，自以為是的認為陳春城 是指0.1 公頃，始造成被告同意變更銷售總價之結果，充其 量僅是專業素養有欠缺，所提供的仲介服務未達善良管理人 應盡之注意義務而已，尚難認為係故意施用詐術，使被告陷 於錯誤之詐欺行為。被告抗辯其得以訴狀之送達撤銷所為之 意思表示，尚非可採。另依錯誤之規定撤銷意思表示者，以 其錯誤非由表意人自己之過失者限（民法第88條第1 項但書 ），此所謂過失，應採客觀的注意標準，即指抽象的輕過失 而言。被告因與三信公司營業員李美麗間，因對於土地售價 之單位計價相互了解不正確，被告片面接受李美麗之解算， 而表示願以總價1,052 萬元（扣除仲介服務報酬）出售，本 身亦有欠缺善良管理人之注意程度，不能因其學歷僅有國中 而認為沒有過失。故被告依民法錯誤之規定，撤銷其所為意 思表示，亦不能認為有據，附此敘明。
六、綜上所述，原告依立約定金類推適用民法第249條第3款之規 定，請求被告加倍返還前開定金及遲延利息，於法不合，應 予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 13 日
民事第四庭
法 官 陳 瑞 水
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 6 月 19 日
書記官 黃 明 慧
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│附表一： 103年度訴字第24號 │
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│編│土 地 坐 落│地│面 積 │ │ │
│ ├───┬───┬───┬──┬───┤ ├─────┤權 利 範 圍 │備 考│
│號│縣 市│鄉鎮市│ 段 │小段│地 號│目│平方公尺 │ │ │
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│1 │彰化縣│二林鎮│大排沙│ │392 │田│ 6,178.00 │6370分之2870│李閃所有 │
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│2 │彰化縣│二林鎮│大排沙│ │439 │田│ 5,532.00 │全 部 │李 閃5分之2 │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │陳春城5分之3 │
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│附表二： 103年度訴字第24號 │
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│編│發 票 日 │金 額│付 款 人│支票號碼 │發 票 人│備 考│
│號│ │（新台幣）│ │ │ │ │
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│1 │102年10月7日 │10萬元 │台中商業銀行埤│BTA0000000│原斗加油站股份│莊樹木交付│
│ │ │ │頭分行 │ │有限公司 │ │
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│2 │102年10月16日 │20萬元 │合作金庫商業銀│BU 0000000│彰化縣永靖鄉農│陳春城交付│
│ │ │ │行員林分行 │ │會 │ │
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