臺灣南投地方法院民事判決 102年度訴字第142號
原 告 呂金松
訴訟代理人 簡士袲律師
複 代理人 石佩宜
被 告 許全材
蔡宇柔
謝承智
上二人共同
訴訟代理人 陳益軒律師
複 代理人 陳志隆律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國103年5月22日言詞辯論
終結，茲判決如下：
主 文
被告許全材應給付原告新臺幣肆拾貳萬叁仟玖佰貳拾肆元，及自民國一百零三年二月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告蔡宇柔、謝承智應連帶給付原告新臺幣叁萬元，及自民國一百零三年二月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一項被告許全材應給付部分與第二項被告蔡宇柔、謝承智應連帶給付部分，如任一人為給付，他被告就該給付範圍內同免給付義務。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告許全材負擔百分之二十七，被告蔡宇柔、謝承智連帶負擔百分之三，餘由原告負擔。
本判決第一、二項得假執行。但被告許全材如以新臺幣肆拾貳萬叁仟玖佰貳拾肆元，被告蔡宇柔、謝承智如以新臺幣叁萬元分別為原告預供擔保，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告蔡宇柔（下稱蔡宇柔）於民國99年9月7日向原告承租坐 落南投縣草屯鎮○○段000○號，門牌號碼為南投縣草屯鎮 ○○路○○巷0○00號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自 99年10月3日起迄100年10月2日止，惟蔡宇柔於租賃期間未 得原告同意，將系爭房屋轉租被告許全材（下稱許全材）， 而許全材在與其女友許媚琇（已歿）使用系爭房屋期間，竟 於100年8月28日教唆許媚琇於系爭房屋內自殺死亡，並於 100年8月30日縱火焚燒系爭房屋，致系爭房屋內物品受有相 當之損害，且因發生非自然身故情事成為「凶宅」，影響交
易價格致房屋價值減損，許全材因上開案件，業經本院刑事 庭判決在案，蔡宇柔為系爭房屋承租人，被告謝承智（下稱 謝承智）係系爭房屋租賃契約之連帶保證人，爰依民法第18 4條第1項前段、第765條、第443條第1項、第43 2條、第433 條、第444條之規定，請求許全材、蔡宇柔、謝承智須負起 損害賠償之責。
㈡茲就請求賠償明細說明如下：
⒈系爭房屋成為凶宅跌價損失新臺幣（下同）1,440,000元： 系爭房屋同社區、同地號土地上之房屋於102年4月23日交易 總價為3,850, 000元，核每坪交易價格為99,560元，而系爭 房屋總面積38.62坪，市場交易行情應為3,845,072元，尚大 於原告所主張之3,500,000元，原告僅以3,500,000元計算， 實務上凶宅跌價約4成，故系爭房屋至少受有交易價值貶損 之損失1,440,000元。
⒉租金損失108,000元：許全材於100年8月30日謀與許媚琇同 死，而對系爭房屋縱火，後經火場鑑識小組封鎖系爭房屋長 達近1個月，又原告向保險公司申請理賠，至101年10月1日 理賠完成時，歷時14個月，又待上開保險金額理賠後，原告 尚需比價，並找尋施工人員，再經修復程序，此期間估算為 4個月，總計18個月，原告根本無法將系爭房屋再出租予他 人，況系爭房屋又係凶宅，迄今仍乏人詢問有無出租，後經 招租亦無法如以往般順利出租，故原告請求18個月之租金損 失108,000元。
⒊重購檜木實木衣櫥之差價24,000元：系爭房屋內檜木衣櫥遭 火焚燬，經保險公司理賠74,000元，而原告主張該衣櫥之重 新購置成本為98,000元，已小於新品之價格，自無需再計算 折舊，故請求理賠金額與新購衣櫥之價差24,000元。 ㈢綜上，上開金額合計為1,572,000元，並聲明：⒈許全材應 給付原告1,572,000元，及自103年2月12日陳報狀繕本送達 最後一位被告之翌日即103年2月20日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。⒉蔡宇柔、謝承智應連帶給付原告1,572,00 0元，及自103年2月12日陳報狀繕本送達最後一位被告之翌 日即103年2月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊ 第1、2項聲明，如任一被告為給付，則其他被告於其給付範 圍內同免責任。⒋願供擔保，請准宣告假執行。 ㈣否認訴外人陳永爐為原告出租系爭房屋之代理人，陳永爐自 始均僅代原告為催繳租金通知之行為，於終止租約部分，陳 永爐本身並無代理權，無權代表原告為其他法律行為，況蔡 宇柔、謝承智亦未能證明於火災發生前有何向陳永爐終止租 約之意思表示。
二、被告方面：
㈠許全材抗辯略以：
⒈關於系爭房屋與不能出租的損失，因金額太大，願意賠償但 無力負擔。
⒉系爭房屋是蔡宇柔、謝承智先租，後來伊約於100年3月份搬 進其中一個房間住，4月份接許媚琇來住。伊居住於系爭房 屋並未與原告簽約，亦不知道有蔡宇柔、謝承智所稱之陳先 生存在。伊與許媚琇將100年6、7、8月份房租匯到原告帳戶 內。100年8月份以後就沒有繳納房租。
⒊關於系爭房屋損失部分，伊已於本院南投簡易庭102年度投 簡字第283號案件中與保險公司以320,000元達成和解，恐有 雙重給付之虞。並聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決， 願供擔保請准免為假執行之宣告。
㈡蔡宇柔、謝承智抗辯略以：
⒈兩造於99年9月7日就系爭房屋訂定之租賃契約，已於100年5 月31日合意終止：
①蔡宇柔、謝承智於99年9月7日至南投縣草屯鎮○○路000巷 00弄0號內簽訂租約時，陳永爐曾向伊等稱原告係系爭房屋 之所有權人，原告委託其出租系爭房屋等語。蔡宇柔、謝承 智均未見過原告，關於系爭房屋租賃事務，蔡宇柔皆係與陳 永爐接洽聯繫，並由陳永爐代原告受意思表示。 ②100年5月間蔡宇柔懷孕36週即將臨盆，因顧及接送及新生兒 照顧問題，蔡宇柔、謝承智決定搬至蔡宇柔娘家居住，蔡宇 柔乃於5月中旬致電陳永爐，向陳永爐表示自100年6月1日起 不再承租系爭房屋，陳永爐亦口頭表示同意，並詢問蔡宇柔 可否介紹他人承租，謝承智始介紹其同事即許全材向陳永爐 承租系爭房屋，故100年6月之後，系爭房屋即由許全材承租 ，租金亦由許全材支付原告。又100年6月15日14時32分，陳 永爐自稱房東撥打電話予蔡宇柔稱許全材一直沒去簽約，請 蔡宇柔協助聯繫許全材與其簽約，足證蔡宇柔與原告間就系 爭房屋訂定之租賃契約，已於100年5月31日終止，100年6月 1日之後，系爭房屋即由被告許全財承租之事實。 ③陳永爐除於100年6月15日曾與蔡宇柔通電話外，並曾於「 100年2月22日中午12時0分58秒、同日12時36分59秒、100年 9月3日下午17時51分32秒、同日19時13分35秒、100年10月 17日下午20時13分50秒、100年10月23日下午15時30分49秒 、100年10月26日下午14時8分52秒、同日下午14時20分12 秒」等時段與蔡宇柔通過8通電話，再從錄音譯文可知系爭 房屋從一開始簽訂租賃，到100年5月聲明終止租約，以及事 故發生後，原告都是委託陳先生出面代理，且陳永爐曾以房
東自居致電蔡宇柔，可見原告主張從來沒有授權給陳永爐， 顯然不實。
④100年3月間許全材僅偶爾至系爭房屋借住，蔡宇柔於100年5 月間撥打電話向原告代理人陳永爐中止租約，改由許全材繼 續承租，已獲陳永爐口頭同意，許全材於蔡宇柔終止租約後 ，以承租人身分居住於系爭房屋，亦按月繳納租金，故蔡宇 柔、謝承智自100年6月起已非系爭房屋承租人，原告依租賃 契約法律關係對蔡宇柔、謝承智為本件請求並無理由。 ⒉縱認蔡宇柔、謝承智對於原告受有許全材縱火燒毀系爭房屋 之損害，應負賠償責任，惟原告所受之損害亦非原告主張之 數額，說明如下：
①原告請求被告賠償之金額係依新品價值估算，其數額顯已超 出原告所受之損害，故上開物品超過其殘值部分，原告對於 被告並無法律上之請求權。否認系爭房屋市價達3,500,000 元，現存價值應以南投縣政府稅務局核定之房屋現值為據， 作為判斷系爭房屋現值。又所謂凶宅，指於房屋內發生非自 然身故事件而言，系爭房屋縱為「凶宅」，然所謂「凶宅」 因素導致交易標的價值貶損，純係主觀因素造成，換言之， 因交易對象不同而異其感受及結果，實務上亦有不畏懼「超 自然」現象而以高價買受凶宅之例，況土地價值並不因凶宅 而貶損，原告所受系爭房屋成為凶宅之損害範圍，應以系爭 房屋價值計算，而不應包含房屋坐落之土地價值。又系爭房 屋建築於86年5月21日，迄今屋齡已達14年，原告主張跌價 1,440,000元，不合常情。
②依原告提出之估價單內容判斷，修繕工期不需1個月即可完 成，又原告於100年11月4日向南投縣草屯鎮調解委員會申請 調解時，蔡宇柔、謝承智即已告知原告之代理人「陳先生」 不願賠償，請原告向許全材索賠，故原告自100年11月4日起 即應立即修繕，然原告遲至18個月後提起本件訴訟時仍未修 繕，致系爭房屋無法居住使用，乃屬應歸責於原告自己之事 由所致，與許全材之縱火行為間並無相當因果關係，亦與蔡 宇柔、謝承智無關，原告請求賠償減少租金收益損失108,00 0元，並無理由。又依民法第216條之規定，原告如主張受有 減少租金收益所失利益損害，自應提出系爭房屋已預計出租 與他人之證明，始堪證明其確受有所失利益損害，然原告並 未提出系爭房屋已計畫出租他人之證明，自難認原告受有減 少租金收益之所失利益，故原告請求賠償減少租金收益損失 ，難認有據。
⒊綜上，蔡宇柔、謝承智非承租人，系爭房屋所受之損失亦未 經原告證明，原告之訴為無理由。並聲明：原告之訴駁回；
如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。三、兩造不爭執事項：
㈠坐落南投縣草屯鎮○○段000○號房屋，門牌號碼為南投縣 草屯鎮○○路○○巷0○00號即系爭房屋為原告所有。 ㈡依租賃契約書所示，原告於99年9月7日將系爭房屋租予蔡宇 柔，租期自99年10月3日起至100年10月2日止。謝承智為連 帶保證人。
㈢蔡宇柔、謝承智為夫妻關係。
㈣許全材與許媚琇（已歿）係男女朋友關係，自不詳時間起共 同居住系爭房屋內。
㈤許全材於100年8月28日10時許，在系爭房屋內，與許媚琇為 生活費用乙事發生口角，詎竟基於謀為同死而教唆及幫助許 媚琇自殺之犯意，教唆原無以燒炭方式自殺之許媚琇以燒炭 方式自殺，待許媚琇產生以燒炭方式自殺之意念後，許全材 即外出購買供作謀為同死燒炭自殺所用之木炭，並放置在系 爭房屋二樓電腦桌旁，以幫助許媚琇燒炭自殺之用。許媚琇 嗣於當日下午某時許，趁許全材在該處一樓睡覺之際，在系 爭房屋二樓房間內，門窗關閉，並將許全材前所購買之木炭 放入鐵鍋內點燃後，即以吸入木炭燃燒後所產生之一氧化碳 之方式自殺而窒息死亡。
㈥許全材於當日（即28日）19時至20時許在系爭房屋二樓發現 許媚琇已死亡後，遂於30日凌晨2 時35分許，前往附近之超 商另購買木炭，欲燒炭自殺，然因不詳原因，於同日凌晨3 時30分許，將其住處內之液態瓦斯桶搬移至其住處二樓房間 內後，打開該瓦斯桶開關，致使該瓦斯桶內之液化石油氣洩 出，再以不詳方式點燃明火後，引燃該瓦斯桶所噴出之可燃 性液化石油氣體，復引燃其放置在該房間內之木質衣櫥，致 該木質衣櫥隨即起火燃燒，火勢隨即延燒至該房間。其後許 全材因見火勢無法控制，遂將當時已因燒炭自殺而死亡2日 之許媚琇抱至該房間外陽臺呼救，經報警後，由消防隊據報 及時前往灌救，始將火勢撲滅，系爭房屋之天花板、樑柱、 牆壁等構成住宅之重要結構幸均完好，而尚未破壞該建築物 之主要效用。
㈦原告已獲得臺灣產物保險股份有限公司給付火險理賠給付， 依該保險公司所核算之損失，建物部分為266,500元，動產 部分為93,800元。
㈧臺灣產物保險股份有限公司向許全材提出損害賠償之訴，經 本院南投簡易庭102年度投簡字第283號和解，和解條件為由 許全材給付該保險公司320,000元。
㈨原告主張之屋內財產損害，僅請求檜木衣櫥扣除保險給付差
額24,000元。
四、兩造爭執事項：
㈠蔡宇柔與原告之租約有無於100年5月31日終止？ ㈡原告主張蔡宇柔、謝承智應依民法第432、433、443、444條 第2項規定負損害賠償責任，有無理由？
㈢原告主張許全材應依民法第184條第1項前段規定，負損害賠 償責任有無理由？
㈣原告依租賃契約法律關係請求被告蔡宇柔、謝承智應連帶給 付，並依侵權行為法律關係請求被告許全材應給付下列金額 ，有無理由：
⒈重新購置衣櫥損失24,000元。
⒉系爭房屋交易價值損失1,440,000元。 ⒊18個月租金損失共108,000元。
五、本院之判斷：
㈠系爭房屋為原告所有，原告於99年9月7日將系爭房屋出租予 蔡宇柔，由謝承智擔任連帶保證人，租期自99年10月3日起 至100年10月2日止。蔡宇柔、謝承智為夫妻關係。許全材與 許媚琇（已歿）係男女朋友關係，自不詳時間起共同居住系 爭房屋內。嗣許媚琇於100年8月28日下午某時許，在系爭房 屋二樓房間內，以吸入木炭燃燒後所產生之一氧化碳之方式 自殺而窒息死亡。許全材則同月30日將液態瓦斯桶搬移至系 爭房屋二樓房間內，打開瓦斯桶開關使液化石油氣洩出，再 引燃該瓦斯桶噴出之可燃性液化石油氣體，使系爭房屋二樓 之房間起火燃燒，經報警後，由消防隊據報及時前往灌救撲 滅火勢，系爭房屋之天花板、樑柱、牆壁等構成住宅之重要 結構幸均完好，而尚未破壞該建築物之主要效用。原告因上 開火災事件已獲得臺灣產物保險股份有限公司給付火險理賠 給付，該公司則向許全材提出損害賠償之訴，經本院南投簡 易庭102年度投簡字第283號和解，和解條件為許全材給付該 保險公司320,000元等情，為兩造所不爭，亦有系爭房屋之 建物及土地所有權狀、系爭房屋建物及土地登記謄本、系爭 房屋租賃契約書在卷可憑（見本院卷一第9至11頁、第12至 13頁、第125至130頁、第14至17頁）暨南投縣政府消防局第 一大隊火災原因調查鑑定書附於本院101年度訴字第479號刑 事案卷中可查，復經本院調取本院南投簡易庭102年度投簡 283號卷審閱無訛，堪認為真。
㈡按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 。民法第184 條第1 項前段定有明文。查本件南投縣政府消 防局第一大隊就本件火災原因研判及結論略以：「㈢起火處 ：本案草屯鎮○○路○○巷0○00號3樓透天住宅火災案，研
判起火處應位於該住宅二樓南側前房間東北側角落木質衣櫥 之北側端櫥櫃中間處位置（下略）。㈣起火原因研判：應以 許全材於案發當時，將住宅內瓦斯桶拆下並搬進2樓南側房 間內，再打開瓦斯桶開關後使液化石油氣洩出，以明火引燃 瓦斯桶所噴出之可燃性液化石油氣體，再引燃房間內木質衣 櫥引火致災之可能性較大。」（見火災原因調查鑑定書第20 頁、第23頁），而鑑定人邱翔專102年3月27日於本院刑事庭 證述略以：我們看到衣櫥以及許全材身上傷勢，可以推論許 全材應先打開瓦斯龍頭開關，然後致瓦斯外洩，再以明火即 點燃打火機或點燃火柴之方式引燃。燒炭自殺不足以引起衣 櫥燃燒。本件火災現場燃燒現象與瓦斯洩漏及可燃性氣體微 量洩漏所造成之火災不符。可燃性氣體微量洩漏所造成的火 災會在瓦斯桶附近慢慢蓄積，當洩漏能量移到燒炭火盆再瞬 間引起燃燒，會將所有洩漏之可燃性氣體全部引燃，與本案 火災情形不同等語（見本院101年度訴字第479號刑事卷第18 6至188頁），又本件僅有該房間靠東北側角落木質衣櫥北側 端櫥櫃部分有嚴重受燒毀情形，房間內其他物品如：床鋪、 電腦、化妝台等均未發現受燒痕跡，甚至衣櫥前面之衣物亦 無燃燒痕跡，而起火點附近牆壁呈大面積嚴重燒白，顯示該 處火焰最大、燃燒最久，且高度與瓦斯桶龍頭開關出氣口同 一高度，有現場照片附於調查鑑定書可憑（見火災原因調查 鑑定書第61至65頁），衡諸鑑定書、鑑定人所述以及現場照 片，足認本件火災發生原因，係許全材故意打開瓦斯開關再 點火燃燒，而非許全材欲燒炭自殺而不慎引起火災至明，而 本件許全材所犯放火燒毀現供人使用之住宅罪，業經本院刑 事庭判決有期徒刑2年在案，業據本院調取上開卷宗審閱無 誤，是許全材應係故意放火無訛。而本件原告所有系爭房屋 因上開火災而受損，原告所受系爭房屋之財產損失與許全材 之放火具有相當因果關係，故原告依侵權行為法律關係，請 求許全材負損害賠償責任，洵無不合。
㈢次按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外 ，應回復他方損害發生前之原狀。不能回復原狀或回復顯有 重大困難者，應以金錢賠償其損害。損害賠償，除法律另有 規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利 益為限。分別為民法第213 條第1 項、第215 條、第216 條 第1 項所明定。所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發 生而被減少，屬於積極的損害。所謂所失利益，即新財產之 取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害（最高 法院48年台上字第1934號判例參照）。茲將原告請求因火災 受損之項目及金額審酌如下：
⒈原告請求衣櫥損失24,000元，為有理由： 依原告提供之相片（見本院卷二第97頁、105至106頁）及火 災原因調查鑑定書第48頁之相片所示，系爭房屋內衣櫥確實 有燒毀之情形，又該衣櫥經估價為98,000元，被告對該金額 無意見（見本院卷一第191頁），復有估價單在卷可佐（見 本院卷一第29頁），堪認為真。被告固抗辯該金額不能代表 最後實際修復原告所支出之金額等等（見本院卷一第191頁 ），然依衣櫥燒毀之照片所示，該衣櫥已因火燒而呈現大片 焦黑、破損之情形，應認已達不堪使用之情狀而無從修復， 故被告抗辯應以修復費用為損害賠償金額之計算，尚非可採 。又被告另抗辯上開物品如從興建時就有，應予折舊等語（ 見本院卷一第190頁背面），然依臺灣產物保險股份有限公 司臺中分公司所製作之「動產實質理算表」所示，該衣櫥估 價為185,000元，縱折舊60%，仍有111,000元之價值，尚大 於原告所主張之98,000元（見本院卷二第33頁）。原告主張 上開衣櫥購買時間為99年4月16日之後（見本院卷一第190頁 背面），無法提出買賣單據等語（見本院卷二第84頁），而 本件火災發生為100年8月30日，以該衣櫥為實木質地及其使 用目的、方式及年限而言，該衣櫥如僅使用1年餘左右，堪 認仍為新品，尚無折舊之必要，故原告主張受有衣櫥損害98 ,000元，應屬有據，而被告未能舉證上開衣櫥無98,000元價 值之情，故被告所辯，並非可採。臺灣產物保險股份有限公 司臺中分公司業於保險理賠時，將上開衣櫥估價為185,000 元，並計算保險理賠74,000元，有南投縣草屯鎮○○路○○ 巷0000號呂金松住宅火損案建築物內動產實質理算表在卷可 佐（見本院卷二第33頁），原告此部分之財產損害既已獲得 74,000元之保險給付，即該部分之損害應已填補，而無從請 求，則原告請求衣櫥損失，於24,000元之範圍內（計算式： 98,000 -74,000=24,000），應為可採。 ⒉原告請求不能出租之損害即租金損失6,000元，為有理由： ①依南投縣政府消防局火災現場保持完整通知書、勘查完畢通 知書所示(見本院卷一第25至26頁)，系爭房屋於100年8月30 日起火後封鎖現場，而於100年8月31日已完火災原因調查鑑 定，不需封鎖現場，堪認系爭房屋自100年9月1日起並無因 採證而無法出租之情事。原告雖另主張因保險理賠至101年 10月1日始完成，故無法出租等語，惟並未舉證保險公司計 算理賠金所需之時間與系爭房屋不能出租有何因果關係，其 主張難認可採。而系爭房屋為三層樓透天厝，其一樓客廳、 廚房、防火巷鐵皮加蓋雜物間、一樓樓梯間、3樓各房間、2 至3樓之樓梯間、2樓北側房間均無受損情形，僅2樓樓梯口
地板略有髒污，2樓南側房間之四面牆壁上方燻黑、東北側 角落接近地面處有嚴重燒毀之情形，然該房間內除衣櫥外， 其他物品如：床舖組、電腦機組、化妝台等均無受損，有現 場照片附於火災原因調查鑑定書可憑，顯見系爭房屋受損僅 限於其中一間房間，面積不大，且除了四面牆壁上方遭燻黑 外，僅有東北側牆角及衣櫥有嚴重燒毀之痕跡，堪認修復不 致耗費太多時間，故依上開受損情形而言，原告於1個月內 應可修復完成並加以出租。至於原告主張迄今尚未出租等等 ，或與市場供需有關，或與原告個人因素有關，不具客觀確 定性，故超過1個月修復期間部分，應不能請求損害賠償。 ②按承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用 、收益者，不得免其支付租金之義務。本件火災之發生，蔡 宇柔允為使用租賃物之第三人即許全材有重大過失，致蔡宇 柔依民法第433條之規定，應負承租人之責任（詳後述）， 則蔡宇柔對於系爭房屋因不能為全部或一部之使用、收益者 ，係因其自己行為所致，自仍應依民法第441條規定給付租 約屆止前之租金，而依系爭房屋租賃契約所示，原告與蔡宇 柔之租期係至100年10月2日為止，原告於系爭房屋租賃屆滿 需1個月修復，始可備供出租，堪認此部分不能獲得之收益 與許全材之侵權行為，有相當之因果關係，故原告依侵權行 為向許全材請求此部分之損失，應屬有據。此部分租金之損 失被告固抗辯原告並無出租計畫等，然系爭房屋前經原告出 租予蔡宇柔，為兩造所不爭，足認原告對系爭房屋已有出租 之計畫，此部分之利益應屬可得預期之利益，又系爭房屋租 金為每月6, 000元，為兩造陳述在卷，故原告主張不能出租 之損失應以6,000元為可採。
㈣原告主張「凶宅」跌價損失1,440,000元，係指許媚琇燒炭 自殺死於系爭房屋內所致（見本院卷一第145頁），被告固 抗辯並無交易價值損害等等，然凶宅此一因素，雖或未對此 類房屋造成直接「物理性」之損傷，就一般社會大眾而言， 仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居 住品質會發生疑慮外，在心理層面上造成相當大的負面影響 ，與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學 理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別 條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市 場價格（最高法院87年台上字第2907號判例意旨參照），故 所謂「凶宅」之客觀應有價值，固屬個人主觀面及心理面之 範疇，因人、因時、因宗教信仰不同而有異，較一般物理上 之損害金額認定困難，然依一般社會常情，仍不得認「凶宅 」並無交易上價值之損害。被告固舉彰化洪若潭凶宅作為旅
遊景點之簡報資料，然其所辯未能舉證因此事故仍有人願意 以市場上交易同等價額購買系爭房屋，且上開悖於社會經驗 法則之極端個案，並未提及交易價值，亦無從作為價值未貶 損之依據，故被告所辯難認可採。按所有人，於法令限制之 範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之 干涉。民法第765條定有明文。許媚琇選擇結束生命之行為 ，因許全材之教唆，且因許全材購買木炭而得遂行，為兩造 所不爭，而系爭房屋發生非自然死亡事故，雖未造成系爭房 屋外觀形體之毀損或功能損壞，然依一般社會常情，系爭房 屋發生非自然死亡事故，將使系爭房屋交易價值減低，造成 系爭房屋交易性或經濟上之貶值，對原告所有系爭房屋之收 益處分造成侵害，亦即侵害原告之財產權（臺灣高等法院臺 南分院99年度上易字第273號、臺灣高等法院97年度上字第 486號、臺灣高等法院臺中分院100年度上易字第116號判決 參照），本件許全材為具有通常智識水準之人，對於系爭房 屋內若發生非自然死亡將侵害原告財產上利益一事，自難諉 為不知，堪認其有容任系爭房屋發生交易價值損害之故意， 故許全材教唆並加工自殺之行為與系爭房屋交易性或經濟上 之貶值兩者間有相當因果關係，應可認定。從而，原告依民 法第184條第1項前段規定，請求跌價損失，應屬有據。茲就 原告得請求賠償之數額，說明如下：
⒈關於系爭房屋交易價值之認定，原告固以同社區門牌號碼南 投縣草屯鎮○○路○○巷0○0號房屋於102年4月26日以買賣 為原因之建物及土地所有權移轉登記謄本、不動產買賣契約 書（見本院卷二第56至61頁、第135至140頁）為據，主張系 爭房屋應有3,500,000元以上之交易價值，惟上開粉寮巷7之 6號不動產交易金額係包含建物與土地部分，而土地與建物 係不同之物權客體，可分別交易，建物部分之交易價值固因 「凶宅」而有所貶損，如前所述，然原告未能舉證土地有何 一併貶損之情，故原告主張以房地全部價值計算交易損失， 尚非可採。
⒉查系爭建物為86年建造之3層樓透天厝，本院衡諸中華民國 產物保險商業同業工會臺灣地區住宅類建築造價參考表所示 ，南投地區3層樓房屋之建築物本體造價為51,000元（見本 院卷二第34頁），系爭房屋面積經換算為38.62坪，有臺灣 產物保險股份有限公司臺中分公司102年12月11日函在卷可 憑（見本院卷二第26至27頁），故系爭房屋建物本體部分之 價值應有1,969,620元（計算式：38.62×51,000＝1,969,62 0），參諸兩造分別主張4成、0成之跌價損失，本院認依系 爭房屋之地理位置及屋齡等情觀之，系爭房屋跌價損失應以
2成計算為適當。故原告主張系爭房屋跌價損失於393,924元 範圍內（計算式：1,969,620×20%=393,924），應為可採。 至於原告所受領保險給付部分，核其細目，係填補系爭房屋 基於火災造成建築物裝修之損害（見本院卷二第32頁），與 凶宅造成之跌價損失無關，自無加以扣除之必要。 ㈤綜上所述，本件許全材依侵權行為法律關係，應負損害賠償 責任為423,924 元（計算式：24,000+6,000+393,924＝423, 924）。
㈥按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接 對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向 其代理人為之者，準用之。民法第103條定有明文。而意定 代理，除符合民法第169條所定之要件而成立表見代理外， 應以本人之代理權授與為其前提要件，茍無本人為代理權之 授與，自無代理之可言。再按由本人自己之行為表示以代理 權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者 ，對於第三人應負授權人之責任，雖為民法第169條所明定 。然此所謂由自己之行為表示以代理授與他人，必須本人有 具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與他人之事實 ，方足當之，倘無此事實，即不應令其對第三人負授權人之 責任。又所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者， 係指知他人表示為其代理人而與相對人為法律行為時，原即 應為反對之表示，使其代理行為無從成立，以保護善意之第 三人，竟因其不為反對之意思表示，致第三人誤認代理人確 有代理權而與之成立法律行為，自應負授權人之責任者而言 。如於法律行為成立後，知其情事而未為反對之表示，對業 已成立之法律行為已不生影響，自難令負授權人之責任（最 高法院100年台上字第596號判決參照）。經查： ⒈原告主張就上開損害，蔡宇柔應負承租人責任，謝承智應負 連帶保證人責任，惟為蔡宇柔、謝承智所否認，並抗辯陳永 爐為原告之代理人，已向陳永爐表示終止租約之意思表示等 等，自應由蔡宇柔、謝承智就陳永爐為原告之代理人，已向 原告代理人陳永爐表示終止租約之意思表示之事實負舉證責 任。
⒉蔡宇柔、謝承智固舉100年9月3日2份錄音譯文及103年10月 17日、100年10月23日錄音譯文為證，且兩造均對錄音譯文 之內容並不爭執（見本院卷一第243頁背面、卷二第48 頁） ，惟依上開錄音內容觀之，並未見原告有何承認陳永爐為代 理人，或陳永爐有何承認已受領蔡宇柔、謝承智終止租約之 意思表示之情（見本院卷一第162至180頁、卷二第18 至21 頁），況上開譯文所示之對話時間係於本案火災發生之後，
尚難直接證明火災之前之情形，故縱陳永爐曾於100年9月3 日曾陳述：「喂，那個蔡小姐厚，我這邊是那個房東啦」等 語（見本院卷一第162頁），或為表達發話者之目的，或認 原告曾委任陳永爐代為洽談災後後續責任歸屬事宜，惟均難 以此推論陳永爐於火災前有何代理原告為出租系爭房屋或終 止租約之行為。
⒊再者，於上開錄音譯文中，對話者始終就蔡宇柔、謝承智有 無於101年5月31日前終止契約有所爭執，被告亦自承僅因陳 永爐聯絡次數很多而推論陳永爐已得原告授權等語（見本院 卷二第48頁背面），衡諸100年9月13日錄音譯文中陳永爐曾 稱：「我也是希望說妳可以先跟對方談因為我現在要作什麼 決定，我也是要等小孩子、屋主回來」（見本院卷一第176 頁），足認陳永爐僅代為聯繫，並無得到原告授權可明。又 100年6月15日，由陳永爐撥打電話至蔡宇柔之手機，固有遠 傳電信受信通聯記錄報表在卷可憑（見本院卷一第10 1頁） ，然蔡宇柔、謝承智稱該通電話係陳永爐自稱房東撥打電話 予蔡宇柔稱許全材一直沒去簽約，請蔡宇柔協助聯繫許全材 與其簽約等語（見本院卷一第96頁），與證人陳永爐證述略 以：是原告託我打電話給蔡宇柔、謝承智催房租。好像是10 0年6月十幾日的事。電話內容是原告要我轉達說房租沒有進 來。蔡宇柔、謝承智沒有表示意見，說會儘快匯進去等語（ 見本院卷一第152頁）大相逕庭，但其等所述均乏其他證據 佐證，故僅以蔡宇柔、謝承智與陳永爐有聯繫之事實，仍無 從作為蔡宇柔於100年5月31日前已終止租約之佐證。 ⒋本件蔡宇柔所提供之手機通聯記錄僅有通話時間與對象，並 無通話內容（見本院卷一第101頁、第181至183頁），故依 上開錄音譯文及通聯記錄，均無從證明陳永爐為原告之代理 人，亦無從證明蔡宇柔、謝承智有向陳永爐為終止租約之意 思表示之情。況證人陳永爐證述並無替原告租房子給蔡宇柔 、謝承智等語（見本院卷一第152頁背面），原告則亦到庭 陳述略以：（提示租賃契約）是我自己簽的，我沒有委任陳 先生幫我簽，陳先生是我母親的朋友；「（問：陳先生是否 你的代理人？）不算代理人，因為我在外地工作，所以我請 陳先生跟對方聯絡，因為對方是我母親的朋友要租房子。陳 先生沒有跟我說過對方不再租房子」、「（問：有無授權陳 先生代為意思表示繼續或終止租約？）沒有」等語（見本院 卷一第120至121頁），亦無證據證明原告有何由自己之行為 表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反 對之表示之行為，故蔡宇柔、謝承智上開所辯，尚乏所據。 ⒌蔡宇柔、謝承智另辯以100年6月份起改由許全材承租，租賃
關係已變更為原告與許全材之間等語，惟系爭房屋於100年5 月之前房租均由蔡宇柔帳戶轉帳至原告帳戶繳納，100年6、 7、8月由許全材、許媚琇繳納一節，固經被告自承在卷（見 本院卷一第245頁），復有原告、蔡宇柔所提出之存摺明細 可憑（見本院卷二第9頁、第51頁、第99頁），然依錄音譯 文所示：「蔡宇柔：可是我們還需要講嗎？陳永爐：咦，我 們當然要講啊，你那個契約還在耶。」、「陳永爐：阿你那 個時候你契約沒有來改，我怎麼能給你改？我怎麼能租給別 人呢？蔡宇柔：啊可是你那個時候不是已經同意了嗎？你還 過去那邊看他們啊。陳永爐：我沒有過去看吶！」、「蔡宇 柔：那這樣不就天大的誤會了，因為那這時候我就真的跟你 說我已經不租了啊！」、「蔡宇柔：我們真的是事實上三個 月前我們就已經說我們不租了，而且推薦我們的許先生下去 租，然後我們也實際上沒有過去租了租金也是他們在付了。 呂金松母親：可是你要帶你朋友跟我來打契約！你沒有帶他 來打契約！」、「蔡宇柔：可是我口頭上真的有跟你們說這 件事情啊！呂金松母親：那白紙黑字啊！你口頭上沒有辦法 。蔡宇柔：可是你們也沒有拒絕啊，而且他們真的有在付房 租。呂金松母親：沒有拒絕那是你朋友在付，對啊，你本來 你是要付房租沒有錯啊！你叫你朋友付也可以，你叫你爸爸