臺灣臺中地方法院民事判決 103年度中簡字第827號
原 告 李東洋
被 告 陳冠儒
訴訟代理人 陳聰龍
上列當事人間請求給付土地租金等事件，本院於民國103 年6 月
5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自民國一百零三年二月七日起至返還坐落臺中市○區○○段○○段○○○地號土地之日止，按月給付原告新臺幣參仟伍佰伍拾元。
訴訟費用新臺幣陸仟伍佰元，其中新臺幣肆仟陸佰元由被告負擔，餘新臺幣壹仟玖佰元由原告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣肆拾貳萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺中市○區○○段0 ○段000 ○號建物（門 牌號碼臺中市○區○○街000 巷0 號，下稱系爭建物）原為 訴外人即伊大哥李嘉馥所有，嗣經本院拍賣由被告拍得，惟 系爭建物坐落及使用伊所有坐落同小段8-3 地號土地（面積 68平方公尺，下稱系爭土地），依法自應給付租金或相當於 租金之不當得利，請求法院就上開2 項請求權擇一為有利於 原告之判決等語，並聲明：被告應自103 年2 月7 日起至返 還系爭土地之日止，按月給付原告5,000 元。二、被告則以：伊於103 年2 月7 日始經點交取得系爭建物，同 意支付原告系爭建物使用土地之對價，惟原告主張金額過高 ，應以申報地價每平方公尺之5%計算年租金計2 萬3,664 元 等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張系爭土地於59年10月5 日以買賣之原因登記為 訴外人即其母李朱淑勤所有，嗣因繼承由原告取得，系爭建 物於74年3 月4 日經建物第一次登記為李嘉馥所有，於102 年8 月8 日由被告拍定，本院同年月19日發給權利移轉證書 ，系爭建物占有及使用系爭土地68平方公尺，原告應按月給 付對價等情，有系爭建物及土地第一類登記謄本、異動索引 、舊登記簿謄本等件為證，並經本院依職權調取本院102 年 度司執字第12441 號清償債務執行卷宗核閱無訛，且為被告 所不爭執，自堪信為真正。
四、原告另主張被告應按月給付5,000 元乙節，則為被告所否認 ，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：被告每月應給付之 對價為若干？茲分述如下：
（一）按使用借貸，非如租賃之有民法第425 條之規定，縱令土
地所有人之前手將土地概括允許現占有人使用，現占有人 要不得以土地所有人之前手與其訂有使用借貸契約，主張 對現在之土地所有人有使用該房地之權利（最高法院59年 台上字第2490號判例見解相同）。經查，李嘉馥雖得李朱 淑勤同意而於系爭土地上建築系爭建物，惟並未約定支付 對價，則該2 人間應係就系爭土地成立使用借貸契約，嗣 系爭土地經繼承由原告取得、系爭建物經拍賣由被告取得 ，兩造既非前開使用借貸契約之當事人，自不受該契約之 拘束，被告尤不得本於該借貸關係主張有權占有系爭土地 ，被告復未能就其有何占有系爭土地之權源舉證以實其說 ，堪認系爭建物目前係無權占用系爭土地，合先敘明。至 被告雖辯稱系爭建物業經合法取得使用執照云云，然使用 執照係建築物建造完成後因使用或變更使用發放之許可執 照，此觀建築法第28條第3 款規定已明，僅能證明被告就 系爭建物有依使用執照許可用途而為使用，與被告現在是 否有權占有系爭土地無涉，其所辯要無可採。
（二）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還 其價額，民法第179 條前段、第181 條但書分別定有明文 。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為 社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例可資 參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築 改良物申報總價額10% 為限，並為租用基地建築房屋所準 用；而所謂土地總價額，係以法定地價為準，即土地所有 權人依法所申報之地價，土地法第97條第1 項、第105 條 、第148 條及土地法施行法第25條分別定有明文。再者基 地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基 地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價 值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並 非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院68年度台上 字第3071號判例同此意旨）；可知法律上就房屋或土地租 金之範圍已有最高限額之規定，除當事人另有約定外，自 應受上開法律條文規定限制，以定其租金之最高限額。經 查，被告無正當權源占用系爭土地，已如前述，則被告自 因占有使用系爭土地而獲得相當租金之利益，並致原告受 有無法使用收益系爭土地之損害，故原告得依前揭不當得 利規定，請求被告償還自占有系爭土地之日即103 年2 月 7 日起至返還系爭土地之日止相當於租金價額之不當得利 。次查，被告無權占用之系爭土地，位在臺中市東區忠孝 路附近，周邊1 公里內有臺中國小、大智國小、東峰國中
、東峰國中、臺中家商、忠孝路夜市、第三公有零售市場 、新時代購物中心商圈，距聯外道路台3 線建成路約230 公尺、主要道路大智路公車站牌約260 公尺，臺中後火車 站約500 公尺，整體交通便捷性佳，生活機能便利，鄰接 之大勇路120 巷巷寬約1 公尺等情，有兩造提出之照片可 參，並經本院依職權調取本院102 年度司執字第12441 號 卷宗所附鴻竹建築師事務所鑑定報告及GOOGLE MAP網頁畫 面影本可佐，本院審酌上情，認被告所受相當於租金之利 益，以按土地申報地價年息9%計算為適當，準此，原告得 向被告請求返還之不當得利應自103 年2 月7日 至被告將 系爭土地騰空返還原告前，按月給付相當於租金之不當得 利3,550 元（計算式：6960×68×9%÷12＝3550，元以下 四捨五入）予原告。至原告主張應按每平方公尺8,700 元 計算等語，惟該金額係系爭土地之公告地價，有網頁資料 可稽，原告主張核與前開應按申報地價計算之規定不合， 尚屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第179 條規定訴請被告自103 年2 月 7 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告3,550 元，為 有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回 。
六、本件為依民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為被告 部分敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款，就原告勝 訴部分應職權宣告假執行，並依同法第392 條依職權宣告免 為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 6 月 12 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 施懷閔
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 12 日
書記官