返還房屋等
彰化簡易庭(民事),彰簡字,103年度,228號
CHEV,103,彰簡,228,20140630,1

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決　103年度彰簡字第228號
原　　　告　林寶珠
原　　　告　劉俊凱
原　　　告　林春吉
原　　　告　巫玉櫻
上四人共同
訴訟代理人　賴瑩真律師
被　　　告　鈺倡有限公司
法定代理人　王銘輝
訴訟代理人　柯開運律師
上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國103年6月24日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠爰坐落彰化縣鹿港鎮○○段0000地號土地（下稱系爭土地） 上如附圖（即彰化縣鹿港地政事務所收件日期文號民國103 年4月9日字570號土地複丈成果圖）所示編號B部分面積464 平方公尺之鋼筋鐵架鐵皮製廠房（下稱系爭廠房），係訴外 人劉文良為原始建造人，且為未辦理保存登記之建物，劉文 良於98年1月1日過世之後，系爭土地即由原告林寶珠、劉俊 凱及訴外人劉佳珍、劉佳輝、劉雁妮等人繼承，後經本院 100 年度家訴字第4號分割遺產事件達成和解，應有部分別 為林寶珠取得10000分之4432；原告劉俊凱及訴外人劉佳珍 、劉佳輝、劉雁妮等人各取得10000分之1392，而該系爭廠 房亦由繼承人等按上揭比例繼承。其中系爭土地部分，原告 林寶珠又再將其土地之持分移轉各移轉10000分之696予原告 林春吉及巫玉櫻。另系爭廠房部分，原本系爭廠房為昇信工 業股份有限公司所有（簡稱昇信公司），因昇信公司於101 年6月19日解散，在解散前辦理公司清算時，由原告林寶珠 、劉俊凱及劉佳珍、劉佳輝、劉雁妮等人，就上開和解筆錄 附表編號23項所繼承之昇信公司之股份作為買賣價金，依所 繼承之比例買入該昇信公司所有之建物，即林寶珠買得1000 0分4432，原告劉俊凱及訴外人劉佳珍、劉佳輝、劉雁妮等 人各買得10 000分之1392之持分。之後再由原告林寶珠將其 持分各移轉10000分之16予原告林春吉、巫玉櫻，故系爭土 地及廠房目前係由原告林寶珠、劉俊凱、林春吉、巫玉櫻及 訴外人劉佳珍、劉佳輝、劉雁妮等人分別共有，且原告林寶



珠、劉俊凱、林春吉及巫玉櫻等人就系爭土地之應有部分合 計為1000 0分之5824（計算式：3040/10000＋1392/10000＋ 696/1 0000＋696/10000＝5824/10000），及建物之應有部 分合計為100 00分之5824（計算式：4400/10000＋1392/100 00＋16/10000＋16/10000＝5824/10000），已過半數。 ㈡查訴外人劉文良於89年間將系爭廠房出租予被告，租賃契約 以口頭訂立，沒有租賃契約書，雙方約定租金為每個月新台 幣（下同）15,000元，並未約定租賃期限，承租後之後被告 又逕行在系爭土地上建造如附圖上所示編號Ａ部分面積138 平方公尺鐵架鐵皮造辦公室及編號Ｃ部分面積16平方公尺鐵 架鐵皮造廁所等建物，被告以開票方式支付租金予劉文良， 劉文良過世之後在遺產分割之前，98年8月1日至100年7月31 日期間之租金收取方式，為原告劉俊凱前往租賃房地處向被 告收取，原告劉俊凱沒有經過授權或全體同意，訴外人劉佳 珍也沒有。惟被告自100年7月底繳清其之前所積欠承租上開 廠房之租金後，即未再繳納任何租金，至今遲付租金已逾2 年7 個月之久。原告等人曾委任律師發函予被告，要求被告 應於收到律師函後7日內立即繳清所積欠之租金，否則將依 法終止租約，惟被告雖對其遲付租金之事實承認不諱，更於 103 年2月6日傳真其已繳納及遲付租金之明細表予原告律師 ，表示其確實已經遲付租金逾30個月，然被告卻於原告催告 期限屆至後，仍然拒絕繳納所遲付之租金，原告於提起訴訟 前已與被告多次商討、催促被告繳交積欠之租金，然被告始 終置之不理，甚至原告委託律師發函催告，被告依然故我， 更以諸多理由拖推卸責，另原告實難以忍受，原告日前與被 告聯絡，被告依然不改其態度，顯然雙方實無成立調解之可 能。按民法第820條第1項及最高法院101年度台上字第1134 號判決意旨參照，查系爭土地及建物之共有人為7人，原告 為4人已過半，且原告等人就系爭土地及建物之應有部分均 分別為10 000分之5824，故原告就系爭共有土地及建物有管 理之權限。再按民法第440條第1、2項、土地法第100條第3 款及民法第821條等規定，被告自100年7月底繳清其之前所 積欠承租上開廠房之租金後，即未再繳納任何租金，至今遲 付租金已逾2年7個月之久。原告曾以律師函限被告應於文到 7日內給付租金，因此被告於受定期催告後仍拒絕支付租金 ，並已達2個月以上之租額，原告自可依民法第440條第1、2 項之規定，以本訴狀之送達為終止雙方租賃契約之意思表示 ，並依民法第767條、第821條、第455條及土地法第100條第 3款之規定，請求被告遷讓系爭廠房，將廠房返還原告及其 他共有人。此外，被告逕自在系爭土地上建造如附圖所示編



號A之建物，屬無權占用系爭土地，原告爰依民法第821條及 767 條規定，請求被告應將其在系爭土地上所建之如附圖所 示編號A之建物拆除，將土地返還原告及其他共有人。 ㈢再按民法第229條第1項、第233條第1項等規定，茲兩造約定 系爭廠房之租金為每月15,000元租金，並應於每月1日繳納 ，惟被告至今已積欠2年7個月租金（即100年8月1日至103年 3 月1日），未繳租金總計465,000元，以原告等人持分共計 10000分之5824計算，原告爰請求被告給付所欠租金270,816 元（465,000元×5824/10000＝270,816元），並以被告收到 催告函後滿7日為利息起算日（即103年1月25日），起算至 清償日止，按年利率百分之5計算之遲延利息。 ㈣末按最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照，原告以本 起訴狀繕本送達被告為終止租約之意思表示，則兩造租賃關 係應自該日起即生終止之效，被告若繼續占有系爭廠房，即 欠缺正當權源為占有使用系爭廠房，而可獲得相當原租金之 利益，並致使原告受有無法使用系爭廠房而相當於無法收取 租金之損害，原告自得依民法第179條、第184條請求被告返 還相當租金之利益及賠償相當於租金之損害。故原告請求被 告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還前項廠房之日止，按 月給付原告8,736元（15,000元×5824/10000＝8,736元）， 洵屬有理。
㈤被告於其「民事答辯暨爭點整理狀」及本案103年6月3日開 庭時辯稱：本件租金債務為往取債務，且因「原告劉俊凱收 取之租金並未分給訴外人劉佳輝、劉佳珍、劉雁妮等三人， 致引起爭議，訴外人劉佳珍遂要求被告勿讓原告劉俊凱單獨 收取租金，因還有幾件官司在打，劉佳珍會統一處理」等情 ，故主張依民法第314條、第230條規定，被告尚不負遲延給 付之責等語云云。然查，被告所言係模糊焦點，避重就輕， 不足以採信。茲詳述如下：
⒈被告稱本案之租金債務係「往取債務」云云，原告固不否 認。惟自被告所提之被證三號「房租收付款明細」中，系 爭房地98年3月份至7月份之租金，係由訴外人劉佳珍前往 被告承租地點領取，並在該「房租收付款明細」中簽名； 98年8月份至100 年7月份之租金係由原告劉俊凱前往被告 承租地點領取，並在該「房租收付款明細」中簽名等情， 即可合理推論，本案無論係由訴外人劉佳珍或原告劉俊凱 收取租金，必定均至被告之承租地點收取，因此原告林寶 珠及劉俊凱嗣後向被告催討租金時，自係親自前往被告承 租地點索取，且前去索取之次數有2次以上。此有同向被 繼承人劉文良承租坐落於彰化縣鹿港鎮○○段0000地號上



房屋（如原告民事起訴狀附圖上所示A、C部分）之銅銨金 屬股份有限公司負責人葉連信可作證。聲請本院傳喚證人 葉連信（住彰化縣鹿港鎮○○里○○巷000號）。待證事 實為證人葉連信係銅銨金屬股份有限公司之法定代理人， 銅銨金屬股份有限公司亦向劉文良承租系爭土地及其上建 物，其可證明原告林寶珠、劉俊凱曾親自至被告承租地點 催討租金。故被告主張本案租金債務係「往取債務」，原 告未至被告承租地點收取，被告不構成給付遲延等語云云 ，顯不足採。
⒉再查，原告林寶珠、劉俊凱與訴外人劉佳珍、劉佳輝、劉 雁妮等人，已於100年9月16日就被繼承人劉文良之遺產達 成分割遺產之和解（即本院100年家訴字第4號），此時原 告林寶珠、劉俊凱與訴外人劉佳珍、劉佳輝、劉雁妮等人 公同共有之關係消滅。之後上開繼承人等依所繼承之昇信 公司持股比例向昇信公司購買系爭房屋之所有權，原告林 寶珠並將其所有系爭房地之部分所有權移轉予原告林春吉 及巫玉櫻，故此時原告就系爭土地及廠房之共有人數均已 過半，原告等人自可依民法第820條規定管理系爭土地及 廠房。職是之故，原告於數次前往承租人承租地催討租金 未果後，委請律師發函予被告，催促被告應於期限內立即 繳清，否則將依法終止租約，實已踐行民法第440條之催 告程序。惟被告仍然不為所動，無視於劉文良之遺產均已 分割繼承，且原告等人之人數及持分均已過半之事實，堅 持須由全體繼承人出面始能要求給付租金（參見被證一） ，顯已違背民法第820條之規定，自不得作為合理化其遲 延給付行為之理由。故原告以本件「民事起訴狀」送達被 告為終止租賃契約之意思表示，自屬合法，並已因意思表 示送達對造而生終止之效力。
⒊至於被告辯稱係因「因原告劉俊凱收取之租金未分給訴外 人劉佳輝、劉佳珍、劉雁妮等三人，致引起爭議，訴外人 劉佳珍遂要求被告勿讓原告劉俊凱單獨收取租金，因還有 幾件官司在打，劉佳珍會統一處理」，故被告因此拒繳租 金等語云云，更屬無稽。蓋訴外人劉佳珍在尚未繼承分割 之前，便曾逕自向被告收取98年3月份至7月份租金，訴外 人劉佳珍所收取之租金亦未分給其他繼承人（參見被證三 ），何以被告對此卻無任何意見？更何況原告等人之人數 及持分均已超過半數，依民法第820條規定本即可以合法 行使共有物之管理權利，原告亦在律師函中將此點告知被 告，然被告卻一再拿人數、持分都未過半的訴外人劉佳珍 作為藉口，遲遲不願給付租金，更完全聽信訴外人劉佳珍



「會統一處理」之言語，依照劉佳珍之指示處理本案，令 人不得不懷疑，是否被告與劉佳珍之間有何特殊關係？否 則為何被告要對劉佳珍如此言聽計從，而對合法行使權利 之原告等人不屑一顧？
⒋再按，民法第820條之立法理由，意在促進共有物之有效 利用，而明定在共有人數及持分過半數之情況下，即可對 共有物進行管理。被告一再挾其他少數共有人之威脅，堅 決不願繳納租金，若果讓被告之答辯成立，豈非讓民法第 820條之規定形同具文？可知被告所辯顯無理由，實不足 採等情。並聲明：1.被告應將坐落於彰化縣鹿港鎮○○段 0000地號上如附圖編號B所示建物騰空遷讓交還原告及其 他共有人，並自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還上開 建物之日止，按月給付原告8,736元。2.被告應給付原告 新台幣270,816元，暨自103年1月25日起至清償日止，按 年利率百分之5計算之遲延利息。3.被告應將坐落系爭土 地上如附圖編號A、C所示之地上物拆除，並將上開土地返 還原告及其他共有人。4.如受勝訴判決，原告願供擔保請 求准予宣告假執行。5.訴訟費用由被告負擔。二、被告則以：
㈠本件不爭執部分：
⒈事實方面：⑴訴外人劉文良於89年間將系爭土地及之系爭 廠房出租予被告，雙方約定租金為每個月15,000元，且並 未約定租賃期限。⑵被告自100年7月底繳清其之前所積欠 承租系爭廠房之租金。⑶被告收到原證六之律師函(發信 地址為台中市○○路0段000號12樓之3）。⑷被告曾於103 年2月6日傳真原證七「房租金明細」予原告律師。但被告 於103年1月29日曾以被證一號函向原告律師表示：「茲函 請貴所轉達林寶珠女士、劉俊凱先生、林春吉先生、巫玉 櫻女士於函到後，與劉佳輝先生、劉佳珍先生、劉雁妮等 三人協調，並約定時間妥善處理租金付款方式，請查照」 ，經原告律師於102年2月5日收到該函，此有被證一號函 及回執影本1件為憑，但原告故意隱匿不提出該函。 ⒉證據能力方面：⑴被告對於原告提出之原證一：土地登記 謄本影本乙份、原證二：戶籍謄本影本乙份、原證三：和 解筆錄影本暨繼承系統表各乙份、原證四：房屋稅籍證明 書、原證五：鈺倡有限公司之公司登記資料、原證六：律 師函及回執影本各乙份、原證七：租金繳納明細表乙份等 之證據能力均不爭執。⑵被告對於原告提出之原證九：最 高法院61年台上字第1695號判例、原證十：最高法院29年 上字第935號判例等之證據能力均不爭執。




㈡本件爭執部分：
⒈事實方面：⑴被告否認之後又逕行在系爭土地上建造如附 圖上所示編號A之建物。⑵被告否認至今遲付租金已逾2年 7個月之久。⑶被告否認僅向劉文良承租廠房。⑷被告否 認表示其確實已經遲付租金逾30個月。然被告卻於原告催 告期限屆至後，仍然拒絕繳納所遲付之租金。⑸被告否認 無權占用系爭土地。⑹被告否認兩造租賃關係已生終止之 效。⑺被告否認原告主張原證八所示最高法院101年度台 上字第1134號判決與本件有何關連性。⑻被告否認土地複 丈成果圖所示編號A部分辦公室及編號C部分廁所為被告所 建。
⒉證據能力方面：被告否認主張原證八：最高法院101年度 台上字第1134號判決與本件有何關連性理由，因最高法院 101年度台上字第1134號民事判決係屬請求離婚事件，此 有被證二號最高法院101年度台上字第1134號民事判決影 本1件可稽，原告提出之原證八則係最高法院101年度台上 字第1164號民事判決並非「最高法院101年度台上字第 1134號民事判決」。
㈢查坐落彰化縣鹿港鎮○○段0000地號土地、地目養、面積 2464平方公尺原係原告林寶珠、劉俊凱及訴外人劉佳輝、劉 佳珍、劉雁妮等5人之被繼承人劉文良所有，嗣由渠5人於99 年9月16日辦理公同共有繼承登記，此有本院100年度家訴字 第4號第15-16頁土地登記謄本在卷為憑，嗣原告林寶珠、劉 俊凱於100年9月16日與訴外人劉佳輝、劉佳珍、劉雁妮等3 人在本院100年度家訴字第4號請求分割遺產事件成立和解， 由原告林寶珠取得10000分之4432，原告劉俊凱及訴外人劉 佳輝、劉佳珍、劉雁妮各取得10000分之1392。原告林寶珠 將10000分之1392於102年1月10以贈與為原因移轉登記予原 告林春吉、巫玉櫻各10000分之696。此有原證一：土地登記 謄本影本、原證三：和解筆錄影本乙份附於本件起訴狀為憑 。
㈣坐落彰化縣鹿港鎮溝墘里，房屋稅籍編號為Z00000000000號 及00000000000號之未保存登記建物係屬訴外人昇信工業股 份有限公司所有，此有被證三號99年房屋稅繳款書及100年 房屋稅繳款書影本1張為憑。
㈤被告係以不定期限向原告林寶珠、劉俊凱及訴外人劉佳輝、 劉佳珍、劉雁妮等5人之被繼承人劉文良承租系爭土地及彰 化縣鹿港鎮溝墘里，屋稅籍編號為Z00000000000號及Z00000000000號之未保存登記建物，此為原告所不爭執。當初 被告係與劉文良約定租金每月15,000元，此亦為原告所不爭 執。當初被告係與劉文良約定租金必須由劉文良或其子女前



來系爭租賃標的物所在地收取，但因嗣後劉文良不幸於98 年1月1日死亡，因此系爭租賃標的物租金乃由劉文良之次子 劉佳珍前來系爭租賃標的物所在地收取75,000元之租金，劉 文良之子即原告劉俊凱前來系爭租賃標的物所在地收取36萬 元之租金，此有被證三號房租收付款明細影本1件為憑。惟 因原告劉俊凱收取之租金並未分給訴外人劉佳輝、劉佳珍、 劉雁妮等三人，致引起爭議，訴外人劉佳珍遂要求被告勿讓 原告劉俊凱單獨收取租金，必須由全體繼承人收取按比例分 配，因還有幾件官司在打，訴外人劉佳珍會統一處理之事實 ，有證人劉佳珍可資證明，為此被告聲請本院傳喚證人劉佳 珍到庭作證。惟原告卻於103年1月16日以原證六：律師函催 告被告給付，但被告基於訴外人劉佳珍之交代，為此，被告 乃於103年1月29日以被證一號函向原告律師表示：「茲函請 貴所轉達林寶珠女士、劉俊凱先生、林春吉先生、巫玉櫻女 士於函到後，與劉佳輝先生、劉佳珍先生、劉雁妮等三人協 調，並約定時間妥善處理租金付款方式，請查照」，但劉文 良之全體繼承人遲遲不前來系爭租賃標的物所在地收取，並 非被告不給付租金予出租人。
㈥按民法第314條、第230條等規定。查出租人劉文良與被告係 約定系爭租金應由出租人劉文良前來系爭租賃標的物所在地 即彰化縣鹿港鎮○○里○○巷00000號收取，但因劉文良不 幸於98年1月1日死亡，而原告劉俊凱收取之租金並未分給訴 外人劉佳輝、劉佳珍、劉雁妮等3人，致引起爭議，則系爭 租金應由劉文良之全體繼承人前來系爭租賃標的物所在地收 取方為正當。但劉文良之全體繼承人遲遲不前來系爭租賃標 的物所在地收取，則依民法第230條之規定被告自無遲延責 任可言。被告既未遲付租金，兩造間就系爭租賃物尚有不定 期租賃關係存在，原告以起訴狀繕本之送達向被告為終止租 約之意思表示，不生終止租約之效力。被告繼續占有使用系 爭租賃物，係基於不定期租賃契約，並非無權占有。原告自 不得訴請遷讓交還系爭租賃物及拆除地上建物。綜上，原 告之請求顯非正當。
㈦原告於103年6月6日所具準備書狀並不否認被告所稱本案之 租金債務係「往取債務」之事實。惟原告主張：「原告林寶 珠及劉俊凱嗣後向被告催討租金時，自係親自前往被告承租 地點索取，且前去索取之次數有二次以上。」乙節，與事實 不符，被告鄭重否認。原告另主張：「原告林寶珠、劉俊凱 與訴外人劉佳珍、劉佳輝、劉雁妮等人，已於100年9月16日 就被繼承人劉文良之遺產達成分割遺產之和解(參見原證三) ，此時原告林寶珠、劉俊凱與訴外人劉佳珍、劉佳輝、劉雁



妮等人公同共有之關係消滅。之後上開繼承人等依所繼承之 昇信公司持股比例向昇信公司購買系爭房屋之所有權，原告 林寶珠並將其所有系爭房地之部分所有權移轉予原告林春吉 及巫玉櫻，故此時原告就系爭土地之共有人數均已過半，原 告等人自可依民法第820條規定管理系爭房地。職是之故， 原告於數次前往承租人承租地催討租金未果後，委請律師發 函予被告，催促被告應於期限內立即繳清，否則將依法終止 租約，實已踐行民法第440條之催告程序。惟被告仍然不為 所動，無視於劉文良之遺產均已分割繼承，且原告等人之人 數及持分均已過半之事實，堅持須由全體繼承人出面始能要 求給付租金（參見被證一），顯已違背民法第820條之規定 ，自不得作為合理化其遲延給付行為之理由。故原告以本件 「民事起訴狀」送達被告為終止租賃契約之意思表示，自屬 合法，並已因意思表示送達對造而生終止之效力。」乙節， 亦與事實不符，被告鄭重否認。查有關原告就其被繼承人劉 文良之遺產分割之和解筆錄並未記載包括系爭租金債權在內 ，租賃權的繼承跟財產的繼承不一樣，系爭租金債權並沒有 經過遺產分割，而且原告也沒有申報遺產稅，既然沒有經過 遺產分割系爭租金債權還是屬於劉文良全體繼承人公同共有 ，故劉文良全體繼承人並未前來系爭租金履行地向被告收取 租金致被告無從給付，自無遲延給付之可言。被告既未遲付 租金，兩造間就系爭租賃物尚有不定期租賃關係存在，原告 以起訴狀繕本之送達向被告為終止租約之意思表示，不生終 止租約之效力。被告繼續占有使用系爭租賃物，係基於不定 期租賃契約，並非無權占有。原告自不得訴請遷讓交還系爭 租賃物及拆除地上建物。
㈧被告從98年開始與前地主劉文良承租系爭廠房，訴外人劉文 良蓋的廠房除租給被告一部份外，還有其他人在使用。被告 向前屋主劉文良承租系爭廠房時，承租的範圍就是現在房屋 的現況，前屋主之前有將系爭廠房出租給他人後繼續由被告 承租，當時有跟前屋主約定遷讓房屋時會將前方鐵皮建物及 後方鐵皮廁所拆除，被告於98年或99年開始跟劉文良承租系 爭廠房，沒有簽租賃契約，有寫租金收據。系爭廠房前的空 地，當初出租人有同意讓被告無償借用。租賃標的是系爭11 88地號土地及地上廠房編號A、B、C部分，編號A、C部分不 是被告蓋的，租金要由出租人劉文良到租賃物的現場來向被 告收取，租金的給付期限也沒有約定什麼時候給付，依被證 三的付款明細，100年8月1日開始沒付，但是租金必須由劉 文良到租賃物現場來收，劉文良過世以後應該要由劉文良的 子女來收，所以租金是屬於往取的債權，不是被告拿去出租



人的住所地去給付的。被告提出的被證三證物就可以證明劉 文良的第二個兒子劉佳珍到租賃標的物現場來向被告收了75 ,000元，劉文良的另外一個兒子也就是本件的原告劉俊凱到 租賃物現場向被告收取36萬元，因為後來劉佳珍向被告表示 說原告劉俊凱所收的36萬元租金沒有分給訴外人劉佳珍等3 人，所以要求被告以後不要讓劉俊凱一個人單獨來收取租金 ，必須要由他們繼承人來收才可以，所以被告在103年1月29 日有寄了1個函件給原告的律師說請原告約定時間妥善處理 租金付款方式，但是原告這方面始終沒有確定收租的方式， 以後原告也沒有到被告租賃物現場來收，訴外人劉佳珍說因 為跟原告之間還有其他訴訟案件他要統一處理，所以被告就 一直等到原告要統一處理以後才付租金，而不是被告遲延給 付，回執聯原告律師也有蓋章收受，被告認為不生終止租約 之效力，被告占有系爭土地及廠房到目前為止都有不定期租 賃關係存在，而不是無權占有，也沒有不當得利情形，原告 本件訴訟無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之 聲請均駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決，願 供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠坐落彰化縣鹿港鎮○○段0000地號土地上房屋稅籍編號Z00000000000及Z00000000000號之未保存登記建物，即如附圖所 示編號Ｂ部分面積464平方公尺鋼筋鐵架鐵皮造廠房，係訴 外人劉文良所建造，為原始建造人，劉文良將上開建物及其 坐落部分之土地出租與被告，約定租金每月15,000元，未簽 訂書面租賃契約，亦未約定租賃期限。
㈡劉文良於98年1月1日死亡，其繼承人為原告林寶珠、劉俊凱 及訴外人劉佳輝、劉佳珍、劉雁妮等五人，渠等五人就劉文 良所留之遺產經本院100年度家訴字第4號分割遺產事件，於 100年9月16日成立訴訟上和解，遺產分割結果如附表所示， 前項1188地號土地及其上門牌號碼彰化縣鹿港鎮○○里○○ 巷000號房屋分配由原告林寶珠、劉俊凱及訴外人劉佳輝、 劉佳珍、劉雁妮等分別共有，應有部分原告林寶珠為4432/1 0000、原告劉俊凱及訴外人劉佳輝、劉佳珍、劉雁妮各1392 /10000。
㈢原告林寶珠於102年1月10日將其所有上開1188地號土地之應 有部分之一部，以贈與為原因各移轉登記應有部分696/1000 0予原告林春吉、巫玉櫻。
㈣劉文良過世之後，於繼承人分割遺產之前，原告劉俊凱已向 被告收取98年8月1日到100年7月31日之租金，被告自100年8 月1日起未再交付租金。
㈤原告林寶珠、劉俊凱、林春吉、巫玉櫻等4人於103年1月16



日委託賴瑩真律師向被告為終止租賃契約之意思表示；被告 於103年1月29日以函件向原告律師表示：「茲函請貴所轉達 林寶珠女士、劉俊凱先生、林春吉先生、巫玉櫻女士於函到 後，與劉佳輝先生、劉佳珍先生、劉雁妮等三人協調，並約 定時間妥善處理租金付款方式，請查照」。
四、本院之判斷：
㈠查劉文良之繼承人即原告林寶珠、劉俊凱及訴外人劉佳輝、 劉佳珍、劉雁妮等就劉文良所留遺產，經本院100年度家訴 字第4號分割遺產事件為訴訟上和解，遺產分割結果如附表 所示，並未包括劉文良所有之房屋稅籍編號Z00000000000及 Z00000000000號未保存登記建物，與劉文良對被告之系爭土 地及房屋出租權及租金請求權在內，此觀乎和解筆錄附表至 明，亦即系爭房屋所有權及租賃契約之權利尚未經繼承人為 遺產分割，原告於起訴時先自承系爭廠房為被繼承人劉文良 所建造之未保存登記建物，劉文良為原始起造人，原始取得 所有權，嗣於訴訟中又以改稱系爭未保存登記建物為昇信公 司所有，由劉文良之繼承人以所繼承之昇信公司股份做為買 賣價金，向昇信公司買受系爭建物云云，前後所述不一，雖 原告提出稅籍編號Z00000000000及Z00000000000號房屋稅籍 證明書，以納稅義務人為昇信公司為由主張廠房為昇信公司 所有，惟稅捐機關就訟爭房屋所為稅籍資料納稅義務人之記 載，純為便利課稅而設，與所有權之取得無關，此與地政機 關依土地法規定所為所有權登記有絕對效力之情形有間，僅 憑房屋稅籍證明書尚難推翻原告於起訴時已自認系爭廠房係 被繼承人劉文良所建造，劉文良為建物原始所有權人之事實 ，其嗣後翻異前詞礙難採信，故系爭廠房所有權及與被告間 之租賃契約權利既未經劉文良之繼承人為遺產分割，則仍屬 原告林寶珠、劉俊凱及訴外人劉佳輝、劉佳珍、劉雁妮等五 人公同共有，且土地、房屋之所有物權，與房地之租賃債權 ，屬三種獨立之權利，系爭廠房所有權及房地租賃權並不因 原告林寶珠、劉俊凱及訴外人劉佳輝、劉佳珍、劉雁妮等五 人經遺產分割系爭土地，為渠等分別共有，而使系爭廠房所 有權及租賃權亦成為該五人所分別共有，更不會因原告林寶 珠將系爭土地應有部分之一部移轉登記各696/10000予原告 林春吉、巫玉櫻，而使原告林春吉、原告巫玉櫻成為系爭廠 房之所有權人及租賃關係之出租人，因此系爭廠房及租賃關 係，仍屬原告林寶珠、劉俊凱及訴外人劉佳輝、劉佳珍、劉 雁妮等五人公同共有，自堪認定。
㈡又於分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；民法 第828條規定：公同共有人之權利義務，依其公同關係所由



成立之法律、法律行為或習慣定之。第八百二十條、第八百 二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。 公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外， 應得公同共有人全體之同意。第820條規定：共有物之管理 ，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計 過半數之同意行之。查系爭租賃契約之出租人權利為原告林 寶珠、劉俊凱及訴外人劉佳輝、劉佳珍、劉雁妮等公同共有 ，如欲終止契約亦應以共有人過半數及其應有部分合計過半 數之同意行之，然有權利向被告為終止租約之意思表示者， 僅為原告林寶珠、劉俊凱2人，未過共有人半數，自不生終 止之效力，而原告林春吉、巫玉櫻既非系爭廠房之共有人亦 非系爭租賃契約之出租人，則其二人向被告為終止租約之意 思表示，均於法未合，故系爭租約既未經合法終止，原告主 張被告應返還如附圖所示編號Ｂ部分面積464平方公尺鋼筋 鐵架鐵皮造廠房予原告林寶珠、劉俊凱，及非建物所有人亦 非出租人之原告林春吉、巫玉櫻，暨其他共有人，並應拆除 如附圖所示編號Ａ部分面積138平方公尺鐵架鐵皮造辦公室 及編號C部分面積16平方公尺鐵架鐵皮造廁所，並將各該土 地返還予原告及其他共有人，均於法無據。
㈢再按繼承人共同出賣公同共有之遺產，其所取得之價金債權 ，仍為公同共有，並非連帶債權。公同共有人受領公同共有 債權之清償，應共同為之，除得全體公同共有人之同意外， 無由其中一人或數人單獨受領之權（最高法院74年台上字第 748號民事判例要旨參照）。查系爭租賃權為原告林寶珠、 劉俊凱及訴外人劉佳輝、劉佳珍、劉雁妮所公同共有，公同 共有之權利應由全體公同共有人共同行使，故對被告之系爭 租金請求權應由上開五人向被告共同為之，而原告林春吉、 巫玉櫻並非系爭租賃契約之出租人，亦非上開建物之所有權 人，原告林寶珠、劉俊凱、林春吉、巫玉櫻請求被告應將積 欠之租金270,816元，及契約終止後相當於租金之不當得利 每月8,736元，給付予原告等4人，實無理由。五、綜上所述，被告所承租系爭土地及建物之租賃契約未經出租 人合法終止，則原告主張依民法第821條、第767條、第179 條及第184條之規定，請求被告返還租賃物、給付租金、相 當於租金之不當得利、損害賠償等，均顯無理由。從而，原 告請求被告應將坐落彰化縣鹿港鎮○○段0000地號上如附圖 所示編號Ｂ建物騰空遷讓交還原告及其他共有人，並自起訴 狀繕本送達之翌日起至遷讓返還上開建物之日止，按月給付 原告8,736元，被告應給付原告新台幣270,816元，暨自103 年1月25日起至清償日止，按年利率百分之5計算之遲延利息



，被告應將坐落系爭土地上如附圖編號A、C所示之地上物拆 除，並將上開土地返還原告及其他共有人，均不應准許，應 予駁回；又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗 ，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無 影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項前段。中 華 民 國 103 年 6 月 30 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 黃倩玲
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 7 月 2 日
書記官 林子惠