臺灣士林地方法院小額民事判決 103年度士小字第623號
原 告 三芝熱帶嶼社區管理委員會
法定代理人 廖色雄
訴訟代理人 曾介圭
被 告 吳明柏
上列當事人間給付管理費事件，本院於民國103 年6 月10日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：
㈠、被告前以法院拍賣程序購得三芝熱帶嶼社區內原區分所有權 人李淑珍之房屋（門牌號碼：新北市○○區○○街000 號1 樓，下稱系爭房屋），惟李淑珍尚積欠自民國100 年1 月1 日起至同年6 月23日止之管理費新臺幣（下同）3,980 元， 被告既為上開房屋之買受人，依社區規約第35條之規定，必 須承擔李淑珍積欠之管理費，經原告向被告催討、發存證信 函令其給付，被告均置之不理，爰請求被告給付上開款項。㈡、對被告答辯之陳述：
社區規約第35條係依民法第826 條之1 第3 項規定之意旨訂 定，被告為系爭房屋之拍定人，即負有清償管理費之義務。㈢、原告聲明：①被告應給付原告3,980 元，及自起訴狀送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。②訴訟 費用由被告負擔。③願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯：系爭房屋係訴外人依法院拍賣程序拍得後，被告 再向該人購買，原告提出之法院拍賣公告，對被告並不適用 ，本件且無民法第826 條之1 第3 項規定之適用，原告實應 向原屋主或拍得人追償管理費，並聲明：原告之訴駁回。三、本院的判斷：
㈠、原告主張原告社區訂定有規約，區分所有權人依社區規約規 定有給付管理費之義務，該規約第35條並定有房屋買受人須 承擔區分所有權人積欠之管理費之規定，而系爭房屋原所有 權人李淑珍積欠102 年1 月1 日至同年6 月23日總計3,980 元之管理費，被告現為系爭房屋之所有權人等情，業據提出 公寓大廈管理組織報備證明、住戶規約、管理經費收支辦法 、管理費催繳管理辦法及建物謄本等件為證，且為被告所不 爭執，堪信為真實。
㈡、原告主張依社區規約第35條之規定，被告買受系爭房屋須承 擔原所有權人積欠之管理費，該條規定係依民法第826 條之
1 第3 項規定之意旨訂定，被告有清償上開管理費之義務等 情，為被告否認，並以上開情詞置辯，茲就原告請求有無理 由，分述如下：
１、按不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割 之約定或依第820 條第1 項規定所為之決定，於登記後，對 於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院 裁定所定之管理，經登記後，亦同。共有物應有部分讓與時 ，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之 負擔連帶負清償責任，民法第826 條之1 第1 項及第3 項分 別定有明文。由此條文第1 項規定觀之，共有物應有部分之 受讓人，固需於地政機關登記後或法院裁定之管理經完成登 記之情形下，繼受共有人間關於共有物使用、管理、分割或 禁止分割之約定，或依民法第828 條第1 項所為之決定。惟 該條第3 項所規定受讓人應就共有物之使用、管理或其他情 形所生之負擔連帶負清償之責，應限於經地政機關登記後或 法院裁定之管理經完成登記之情形始有適用，否則將導致在 未經登記之情形，受讓人無須繼受共有人間關於使用、管理 等之約定，卻須承擔前手因共有物之使用、管理或其他情形 已發生之個人具體債務，使受讓人之財產面臨不測，有輕重 失衡之虞，且如該條第3 項之適用無須任何公示要件，概由 受讓人負擔前手之債務，亦不利於不動產之交易活動，應非 立法本意，是原告引民法第826 條之1 第3 項之規定內容， 為其社區規約第35條規定之依據，據之為本件之請求，難認 有理。
２、按區分所有建築物所有人間之權利義務關係，係規定於所有 權章第二節之「不動產所有權」中（第799 條至第800 條之 1 ），而共有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第四 節「共有」中，「區分所有建築物」所有人之權利義務，自 應優先適用「區分所有」之相關規定，而該「不動產所有權 」章節中無受讓人應就前手欠繳管理費連帶負責之規定，僅 於第799 條之1 第4 項規定：「區分所有人間依規約所生之 權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務 ，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」， 該項規定與公寓大廈管理條例第24條第1 項後半段規範：區 分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條 例或規約所定之一切權利義務事項等語相仿。而公寓大廈管 理條例第24條於92年12月31日修正為：「區分所有權之繼受 人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印 第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條 例或規約所定之一切權利義務事項（第1 項）。公寓大廈專
有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務 （第2 項）。無權占有人違反前項規定，準用第21條、第22 條、第47條、第49條住戶之規定（第3 項）。」除第2 項、 第3 項為新增之規定外，原條文修正為第1 項並增加「應於 繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印規約等相 關文件」等文字及原法條文字由「應繼受」修正為：「應於 繼受後遵守」，顯見修正後之條文亦僅規範區分所有權繼受 人應遵守公寓大廈管理條例或管理規約之規定，無令繼受人 承擔前手積欠債務之意，亦即繼受人僅繼受契約地位，非繼 受已發生之具體債務。是以，公寓大廈管理條例第24條規定 ，無使債之關係物權化而得以拘束第三人之效力，是雖原告 社區規約第35條定有房屋買受人須承擔區分所有權人積欠之 管理費之規定，該規約難認有何理由或法律依據使債之關係 物權化之效果。此外，同條例第21條復無規範繼受人應承受 讓與人積欠原告應繳之管理費債務之意旨，是依公寓大廈管 理條例第21條、第24條之規定內容及上開社區規約約定，均 無從為系爭房屋繼受人應承擔讓與人積欠之管理費之認定。３、至原告提出系爭房屋拍賣公告備註欄五雖載明：「投標人應 自行查明債務人有無積欠管理費，並注意拍定後民法第826 條之1 第3 項規定之適用問題。」等語，然上開內容既未為 管理費積欠與否之認定，應僅係提示注意作用，無從僅依該 拍賣註記，為拍賣程序之買受人同意繼受或負擔管理費之認 定。況被告主張其非系爭房屋之拍賣程序買受人，有建物登 記謄本在卷可佐，且為原告所不爭執，上開拍賣公告備註欄 之註記內容，更難為不利被告之認定。
㈢、綜上，原告請求被告給付管理費3,980 元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息， 難認有據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。五、本件係就民事訴訟法第436 條之8 第1 項適用小額程序所為 原告敗訴之判決，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失 所依附，應併予駁回，並依職權確定訴訟費用額為1,000 元 （第一審裁判費），應由原告負擔。
中 華 民 國 103 年 6 月 30 日
士林簡易庭 法 官 林昌義
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送
達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 6 月 30 日
書記官 羅以佳