臺灣士林地方法院小額民事判決 103年度士小字第590號
原 告 理想家社區公寓大廈管理委員會
法定代理人 張慧珍
訴訟代理人 詹福榮
被 告 蔡玉瑋
上列當事人間給付管理服務費等事件，於民國103 年6 月4 日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸萬伍仟柒佰貳拾伍元，自民國一百零三年三月二十二日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
訴訟標的及理由要領
一、原告主張：
㈠被告係理想家社區大廈之區分所有權人之一，擁有門牌號碼 ：新北市○○區○○路00巷00號2 樓房屋（下稱系爭房屋） ，依公寓大廈管理條例第21條暨理想家社區規約規定，被告 每月應繳納管理費新臺幣（下同）12,845元（計算式：229. 375 坪×每坪56元＝12,845）、公共基金100 元及停車位清 潔費200 元，共計13,145元（下稱系爭費用）。惟被告自民 國（下同）102 年10月起至103 年2 月止，均未按月繳交系 爭費用，積欠金額總計為65,725元，且積欠金額已逾2 期以 上。原告就此於103 年3 月14日以存證信函催告被告應於文 到7 日內給付上開費用，然未獲其清償，為此爰以上開規定 請求判令被告給付已到期之系爭費用及遲延利息等語，並聲 明：被告應給付原告65,725元，及自103 年3 月22日起至清 償日止，按年利率5 ％計算之利息。
㈡對於被告答辯則補陳略以：根據原告管委會之規定，有承租 事實及裝潢就要以每坪56元收取管理費，原告曾於102 年6 月26日召開會議就有關空戶、空屋之認定做出決議，空戶： 沒有裝潢者，管理費每坪收30元；空屋：有裝潢者，管理費 每坪收56元；空戶：有出租後管理費每坪收56元，如退租後 管理費每坪收30元。
二、被告答辯略以：
㈠原告有規定如果房屋未使用，則管理費只需以每坪30元計算 ，而系爭房屋之管理費等款項被告至102 年8 月止均有繳交 ，惟原告突然要求被告改繳全額即每坪56元，並且追溯至被 告出租系爭房屋時即101 年6 月1 日起計算。被告之承租人 固於101 年6 月1 日起承租系爭房屋以作為開設養護中心之 用，但因原告及其他住戶不願配合安裝設施，如消防設施、
殘障設施及給水等，所以該養護中心到目前為止尚未營業， 仍在申請中，因此原告收取管理費應以每坪30元計算，才為 合理。
㈡被告雖有參與原告102 年6 月26日之會議，但並不認同，因 空屋、空戶之每坪、每月價額的界定標準並不清楚。 ㈢為此，聲明請求駁回原告之訴。
三、原告主張之事實，業據其提出公寓大廈管理組織報備證明、 建物登記謄本、99年2 月28日理想家社區第12次區分所有權 人會議會議記錄、系爭費用未繳明細、存證信函及回執、戶 籍謄本、102 年6 月26日理想家社區第15屆管理委員會第3 次會議會議記錄等件為證；被告則以前揭情詞置辯。經查： ㈠被告抗辯原告要求被告以每坪56元繳納每月管理費，並回溯 至101 年6 月1 日起計算等語，然本件原告起訴聲明僅請求 被告給付102 年6 月26日管理委員會會議後之102 年10月至 103 年2 月共計5 個月未繳納之系爭費用，而無被告所稱回 溯之問題，被告此部分抗辯，洵有誤會。
㈡按我國民事法律係以私法自治為原則，承認當事人間得自主 地創造其相互間私法關係，故當事人間所創設之法律關係， 除有違反公共秩序及善良風俗或違反強制禁止規定之情事而 被認為無效外，皆為民法所承認。如公寓大廈應設置公共基 金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決 議繳納，為公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款所明定； 又依同法第10條第2 項後段規定，公寓大廈之共用部分，約 定共用部分之修繕、管理、維護費用，區分所有權人會議或 規約另有規定者，從其規定；均為私法自治的具體表現。蓋 以何種管理費之負擔標準，可以達成社區預期的生活環境及 居住品質，區分所有權人最為熟悉、最易於管理，也最應該 參與，所以將社區維護管理工作交由區分所有權人自己負擔 是最適當，而且最具效率，因此縱令社區管理費收費標準不 合理，除法律別有規定（如民法第252 條規定雙方約定違約 金額過高，法院得介入減至相當之數額）或住戶規約另有規 範，司法權不宜介入私權領域而擅自調整當事人間之權利義 務關係。又區分所有權人會議之召集程序或決議方法，有違 反法令章程者，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無 明文規定，然按其性質，應準用民法第56條第1 項規定，由 區分所有權人於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議，故在 法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘 束力存在。被告抗辯：伊所有系爭房屋雖已出租作為養護中 心之用，但因尚未開始營業，故屬未使用之房屋，管理費應 以每坪30元計算而非以每坪56元計算；另原告102 年6 月26
日開會決議空戶、空屋之認定，伊雖有參與會議，但不認同 會議結論等語，係就區分所有權人會議決議管理費之數額當 否之爭執，惟管理費之數額屬於公寓大廈管理條例第18條第 1 項第2 款明定由區分所有權人自治決議之事項，如無顯失 公平情形，法院亦不宜涉入判斷，故被告所屬之區分所有權 人會議，基於私法自治之原則，決議對於被告所有系爭房屋 因已出租房屋，管理費應按非空屋標準繳納，為每月每坪56 元，並不違反民法第148 條誠信原則及比例原則。此外，被 告如認原告102 年6 月26日會議決議之召集程序或決議方法 （以表決或簽名方式）違法，依上開規定，應由被告當場表 示異議、並於決議後3 個月內訴請法院撤銷之，被告並此之 為，該決議自仍有效存在，是被告所辯，並不足採。 ㈢至被告抗辯系爭房屋出租供承租人開設養護中心，但因原告 及其他住戶不願配合安裝設施，如消防設施、殘障設施及給 水等，致該養護中心至今未能營業等語，亦屬別一法律問題 ，非可據為拒不繳納系爭管理費等費用之理由。四、從而，原告訴請被告給付如主文第1 項所示之金額及利息， 於法有據，應予准許。
五、本件訴訟標的金額在10萬元以下，依民事訴訟法第436 之20 規定，依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額為新臺 幣1,000 元（第一審裁判費），應由被告負擔。中 華 民 國 103 年 6 月 18 日
士林簡易庭 法 官 陳介源
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路0段0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 103 年 6 月 18 日
書記官 吳俊明
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： (一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。