臺灣桃園地方法院小額民事判決 103 年度壢小字第518 號
原 告 名第大廈管理委員會
法定代理人 曾建榮
訴訟代理人 王朝樟
被 告 朱啓超
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於103 年5 月14日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍萬陸仟伍佰捌拾元，及自民國一○二年十一月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣柒佰肆拾壹元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告為名第大廈社區（下稱系爭社區）之區分所有權人， 地址坐落於桃園縣中壢市○○路000 號12樓之9 （下稱系 爭房屋），原告則為該系爭社區之住戶管理委員會，而原 告社區管理費收費標準為每坪新臺幣（下同）40元，故被 告每月應繳管理費為943 元，然被告自民國96年1 月起至 102 年9 月止均未繳交管理費，共積欠管理費用76,383元 ，屢次催索均無結果，爰依公寓大廈管理條例第21條及社 區住戶規約之約定，提起本件訴訟等語。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
系爭社區地下室停車位（下稱系爭停車位），屬於全體住 戶共有共同使用，並無任何住戶無單獨買賣或自有停車位 ，且均由原告管理委員會統一管理，其收益均納入社區公 共基金，作為社區固定支出，故被告並無停車位之約定專 用權。原告只針對實際坪數收管理費，與共用部分持分無 涉。（參本案卷第73背、81頁）並聲明：被告應給付原告 76,383元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率百分之5 計算利息。
二、被告則以：原告侵占被告8.2438坪持分，擅自劃停車位出租 收益，而受有不當得利675,000 元，被告主張原告之請求因 抵銷而消滅，且原告請求權已罹於消滅時效等語置辯，並聲 明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告為原告系爭房屋之區分所有權人，系爭社區每 坪管理費為40元，而被告自96年1 月起至102 年9 月止，尚 積欠原告社區管理費76,383元未付等情，業據原告提出中壢
名第住戶管理規約、管理費繳交明細等為證，復為被告所不 爭執，應堪信為真實。惟被告則主張抵銷及原告之請求權已 罹消滅時效，並以前詞置辯。另被告請求原告返還侵占之不 當得利做為抵銷及返還所侵占之土地。是本件應審究者厥為 ：（一）被告就系爭社區地下室停車位是否有專用權？若有 ，是否得主張停車費收益部分抵銷管理費？是否得請求原告 即返還停車位？（二）原告之請求權是否罹於消滅時效？茲 分述如下：
（一）被告就系爭社區地下室停車位是否有專用權？ 1.按公寓大廈所附設之停車位，其所有權或使用權之登記或 取得方式並非一致，約略可區分為3 種形態：①單獨編定 建號：即在其他共用部分（即俗稱公共設施）外另再單獨 編定建號之方式為登記（土地登記規則第81條第1 款參照 ），而由有購買停車位者依共有方式登記取得所有權（含 使用權），未購買停車位者則未登記取得此部分權利。該 停車位已非公共設施之一部分，而單獨為主建物，其權利 之得喪變更即與一般區分所有之專有部分相同。②附屬於 共同部分之建號，但應有部分比例較多：即將停車位空間 與一般公共設施合併編定1 個建號，但有購買停車位者， 在共用部分建號所登記之應有部分比例較未購買停車位者 為多，其多出之應有部分比例，即係表彰停車位之權利。 故因登記取得該共用部分及其依附之專有部分（即所謂主 建物）之所有權者，自應一併取得此停車位之所有權及使 用權，而自專有部分所有權人單純受讓取得停車位使用權 者，如未經就此表彰停車位所增加之應有部分為移轉登記 時，即無從取得此部分之所有權，其所受讓取得之停車位 使用權，僅係與原專有部分所有權人間之債權契約，亦不 得據此受讓契約所謂分管契約而對抗取得專有部分及共用 部分（含停車位）之所有權人。③附屬於共用部分之建號 ，但應有部分比例並未增加：即將停車位空間與一般公共 設施合併編定1 個建號，但不論有無購買停車位者，在共 用部分建號所登記之應有部分比例按其主建物面積大小或 應有部分比例均相同，與有無購買停車位無關。此時，停 車位所使用之範圍係公共設施之一部分，但其使用權之有 無則可藉由分管契約之約定為處理（例如依有無購買使用 權或依登記使用順序之先後或依抽籤等方式）。若已經依 分管契約辦理相關之權利變動程序（例如向管理委員會為 登記），其所受讓取得之使用權，依公寓大廈管理條例第 24條規定（如分管契約或住戶規約有明文約定，亦得成為 權源），即得據以對抗嗣後取得專有部分及共用部分之所
有權人。
2.經查，中壢名第大廈之共有部分編定為2 個建號，即中壢 市○○段0000○號及4944建號（下稱系爭4943建號、4944 建號），而就平台、屋頂突出物、騎樓、雨遮、地下一層 、地下二層等公共設施僅編列在4944建號內，即就地下室 停車位並無獨立編列建號，有地籍資料查詢在卷可按（詳 見100 年度壢簡字第550 卷第92至130 頁）。再者，各區 分所有權人就該共有部分建號即4944建號部分所登記之應 有部分依專有部分之主建物及附屬建物合計大小按比例登 記應有部分，而與有無購買停車位無關，亦據原告於上開 案件中提出按系爭區分所有各建物面積及其就4944號持分 面積明細表及地籍資料查詢為憑（見100 年度壢簡字第 550 卷第92頁至第111 頁、第131 頁至第138 頁），由此 觀之，系爭中壢名第大廈之停車位係附屬於4944建號建物 中，則包括停車位之共同使用部分係屬全體住戶所共有， 應屬前開第三種停車位之性質。準此，該地下室停車位使 用權之有無，則仍需視其有無足以創設或形成停車位使用 權權源之分管契約存在而定。
3.按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、 收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管 理之，修正前民法第818 條、修正前民法第820 條第1 項 分別定有規定。是以，共有物之管理原則應由全體共有人 共同管理之，例外得經共有人全體同意以契約之方式約定 究以何法為管理使用，此即所謂分管契約或分管協議。次 按所謂分管協議，乃共有人間就各自分別占有共有物之特 定部分約定如何使用收益之契約，此項關於共有物之管理 方式，雖不以訂立書面為必要，但依修正前民法第820 條 第1 項規定，仍應經共有人全體之同意為必要。又依大法 官會議釋字第349 號解釋意旨，分管契約訂立後，若將其 應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，若應有部分之 受讓人不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，即不得 認受讓人應受分管契約之拘束，以保障善意第三人。準此 ，共有物分管契約對共有物應有部分之受讓人有無效力， 應以受讓人是否知悉或有無可得而知有分管契約存在為斷 。又按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他 住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規 約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項， 非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定 共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築 物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用
之特別約定，公寓大廈管理條例第23條第1 項、第2 項第 1 款、第2 款亦有明文。再按公寓大廈等集合住宅之買賣 ，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之 空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間 已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物 之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除 有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有 可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年 台上字第633 號判決要旨參照）。綜上，依上開規定及目 前實務見解可知，公寓大廈之共有部分（如地下室停車位 ）如供特定區分所有權人使用，須經約定，成立方式分別 有：(1) 全體區分所有權人同意成立分管契約；(2) 明文 定於公寓大廈規約內；(3) 區所有建物原始出賣人（通常 為建商或起造人），於分批出售區分所有權時，以定型化 契約約定特定區分所有權人對共有部分有專用權。據此， 須有該當上揭3 種情形，始認就該共有部分有分管協議存 在，而得拘束其餘共有人或其他受讓人。
4.經查，又中壢名第大廈興建公司新僑公司旋於82年起陸續 出售系爭社區之預售屋，並於82年5 月20日與承購戶邱秋 月簽訂系爭房屋預定契約。且待工程完工，亦於86年11月 6 日與承購戶被告簽定系爭房屋買賣契約等事實，業據原 告於前案提出房屋預定買賣契約書、房屋買賣契約書等影 本各1 份為證（見101 年度簡上字第94號卷第118 頁至第 125 頁、第161 頁至第162 頁）。而上開兩者契約書，據 證人即新僑公司負責人黃沺禮於上開案件審理時到庭結證 稱：「（提示系爭房屋預訂契約，問：此份契約是否新僑 公司與承購戶訂立？）這是本公司訂立的沒錯，契約書上 騎縫章是我們公司騎縫章。」等語。堪認上開2 份契約書 均屬真正無訛。依據卷附前開房屋預定契約之於契約附件 即「規格、管理公約、詳細說明」部分第12條載有，「… 有關地下室第1 、2 層空間供為防空避難室兼停車場，雖 登記為大樓全體公共設施負擔，規劃法定及增設汽車停車 位計49位（如附圖），對於車位之使用由甲方（即新僑公 司）與地主間協定分配取得持分2 分之1 後歸A 棟7 至12 樓全部、B 棟1 至12樓B1至B6 戶 之所有權人共同管理使 用。即對於其他停車位不得主張停車權…」等語，而上開 被告所持房屋買賣契約亦有將上述附件條文正式納入契約 第3 條第2 項即「有關地下室第1 、2 層空間供為防空避 難室兼停車場，雖登記為大樓全體公共設施負擔，規劃法 定及增設汽車停車位計49位如現狀，對於車位之使用由甲
方與地主間協定分配取得持分2 分之1 後歸A 棟7 至12樓 全部、B 棟1 至12樓B1至B6戶之所有權人共同管理使用。 」之情存在。再審諸上開契約書均係新僑公司所擬定，以 供各承購戶訂立之定型化契約，足證新僑公司無論在最初 之預售屋買賣以及嗣後之成屋買賣，均有在契約書中將系 爭分管協議告知承購戶乙事，已至為明顯。再查契約固須 當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思 一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當 事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍 不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分 別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共 有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分 管契約（最高法院96年度台上字第2025號判決意旨參照） 。是依承前開說明，足認新僑公司在原告成立前，即已依 系爭分管協議將其中16個停車位交付給地主使用，而剩餘 之停車位則由新僑公司所使用出售，故系爭大廈之承購戶 對於系爭分管協議，應有通常即有可得而知情之情況存在 。按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定， 公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者 ，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘 共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣 後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人 對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受 分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633 號判決意 旨參照），是被告與上開A 棟7 至12樓全部、B 棟1 至12 樓B1至B6戶之所有權人確實取得名第大廈地下一樓及地下 二樓分配給地主以外停車位之使用權。再比照系爭社區之 使用執照存根（100 年度壢簡字第550 號卷第139 頁以下 ），即可明確得知A 棟7 至12樓全部、B 棟1 至12樓B1 至B6戶即新僑公司（建商）分配到之建物（亦即建商可出 售的部分），其餘建物則係分給合建契約之地主（即建商 無法出售的部分），而停車位之分配亦復如是，亦即由建 商分得一半，餘則均分配給地主。又由上開新僑公司之預 售屋契約或房屋買賣契約可知，新僑公司與所有購買戶就 建商分得之停車位均應有上開分管契約，然不論依上開契 約中所載車位僅有49個，分配給建商出售戶應僅有24或25 個車位，或是依現今社區車位共有72個，而歸由地主以外 之車位僅有36個等情，此有系爭社區第一次住戶大會暨第 一次管理委員會會議紀錄可佐（100 年度壢簡字第550 號 卷第47頁），不論上開何種情形，A 棟7 至12樓全部、B
棟1 至12樓B1至B6戶依上開執用執照存根統計後共有177 戶，此177 戶之分管契約僅能分管這36個或24、25個車位 ，1 戶肯定分配不到1 個車位，此亦應為所有向建商購買 之承購戶所事前明知，故才會於上開預售屋或買賣契約（ 分管協議）上約定由此177 戶人「共同」管理使用，亦即 此177 戶承買人實際上雖然都「買到」了車位，但是卻「 沒買到」可真正專用的停車位。此情形與分配給地主的車 位並不相同，分配地主的車位即可由地主戶別自由分配使 用，一開始即未交由管理委員會出租，故若管理委員會出 租則會產生不當得利之情形（此即上開101 年度簡上字第 94號判決之理由），然本案被告所購得並非一開始分配給 地主之車位，而建商分得之車位應由上開177 戶共同管理 使用。尚有疑義者為，此177 戶「共同管理使用」建商分 得車位之真意為何？是否此部分之車位可由此177 戶均分 出租利益？或是由管理委員會統一管理出租並收益？此應 為系爭社區可經由住戶大會、區分所有權人大會由此177 戶住戶自行決議事項，而依系爭社區第一次住戶大會既第 一次管理委員會會議記錄中，將上開分配給建商之車位由 A 、B 棟管理委員會共同負責管理分配出租使用，而該次 出席會議者上開建商所分得之戶別均大部分仍由新僑建設 出席（可能斯時新僑建設尚未出售）（100 年度壢簡字第 550 號卷第221 頁至第232 頁），是以，應認該建商分配 之車位，已委由管理委員會分配、出租使用。被告自無以 建號之持分面積來計算自己「應該」享有兩個車位之專用 權，此主張已明顯違反上開分管契約，顯無理由。故被告 主張原告侵占8.2438坪持分，擅自劃停車位出租收益，自 87年1 月至103 年1 月，共受有不當得利675,000 元，原 告之管理費請求因抵銷而消滅云云，洵屬無據。被告抗辯 原告受有不當得利675,000 元，扣抵96年11月8 日管理費 9,430 元，尚餘666,070 元，應予返還及返還侵佔之土地 等情，揆諸上述說明，亦無所據，不應准許。
（二）原告之請求權是否罹於消滅時效？
1.按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及 一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5 年間不行 使而消滅；時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第126 條及第144 條第1 項分別定有明文；公寓大廈因管理業務 之執行，及共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護 ，均需要經費加以推動，而此等費用應由各區分所有權人 分擔，故公寓大廈全體區分所有權人，須按其等自治決議 所訂定之管理規約議定之數額，定期繳納管理費，且為集
合管理之便，乃委由同由區分所有權人會議決議選出之管 理委員會共同收取管理費及統籌運用，則管理費係屬公寓 大廈全體區分所有權人所共有、並授權管理委員會定期向 各住戶收取之費用，應無疑義。而本件原告所管理之系爭 社區所規定之管理費收費標準，係以每1 個月每坪40元等 情，為兩造所不爭執，足見原告經該公寓大廈全體區分所 有權人授權，得請求被告給付之管理費，係屬不及一年之 定期給付債權，從而，此項管理費請求權應適用前揭條文 規定之5 年時效期間。經查，原告係於102 年9 月26日向 本院遞交起訴狀請求被告給付96年1 月至102 年9 月之管 理費，有起訴狀上所蓋本院收文戳章為憑，依上述規定， 在此5 年前（即96年1 月至97年9 月期間）之管理費債權 已因原告怠於行使權利而告消滅，被告既為時效之抗辯， 依法應得拒絕給付。然被告仍有負擔97年10月1 日至102 年9 月30日期間管理費之義務。從而，原告起訴請求被告 給付56,580元（計算式：943 ×60個月＝56,580元），為 有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁 回。被告另抗辯因催繳單只有要求繳納9,430 元，且被告 已不住在系爭社區，故超過部分原告不得請求云云，然依 建物登記謄本可知，被告仍為系爭社區之所有權人，不住 在社區仍有繳納管理費之義務，且催繳單係催繳至催繳單 發出時之欠繳金額，與起訴時欠繳金額本不一定相同，被 告上開抗辯均顯無理由，不足憑採。
2.按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債 權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為 其他相類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲 延利息，應付利息之債務其利率未經約定，亦無法律可據 者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別有明文規定。本件係屬給付 管理費之債，為給付無確定期限者；又係以支付金錢為標 的，則依上揭法律規定，原告就被告應給付之金額部分， 請求自本件起訴狀繕本送達之翌日即102 年11月9 日起至 清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，亦屬有據。 3.綜上所述，原告依據公寓大廈管理條例及系爭規約之規定 請求被告應給付原告56,580元，及自102 年11月9 日起至 清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由， 應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。四、本件原告勝訴部分，係屬依民事訴訟法第427 條第1 項規定
適用簡易訴訟程式所為被告敗訴判決之案件，爰依同法第38 9 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後，核與本件之結論無礙，爰不再一一論述。六、本訴訴訟費用額1,000 元，依民事訴訟法第79條之規定，由 被告741 元，餘由原告負擔。
中 華 民 國 103 年 6 月 13 日
中壢簡易庭 法 官 黃致毅
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 13 日
書記官 劉文松